Купівля будинку в Греції: пояснення всіх правил (Посібник 2025)

Зміст

1. Вступ: Чому варто купити будинок у Греції?

2. Ринок нерухомості Греції у 2025 році

3. Правові та адміністративні вимоги

   • 3.1 Роль нотаріуса (Symvoliographos)

   • 3.2 Адвокат та юридичний контроль

   • 3.3 Національний кадастр (Ktimatologio)

   • 3.4 Лісові та археологічні обмеження

4. Податки та фіскальні зобов'язання

   • 4.1 Податок на передачу нерухомості проти ПДВ на нове будівництво

   • 4.2 Річний податок на нерухоме майно (ENFIA)

   • 4.3 Податок на приріст капіталу

   • 4.4 Податок на прибуток для нерезидентів

5. Фінансові аспекти та варіанти іпотеки

   • 5.1 Іпотека для іноземних покупців

   • 5.2 Необхідна документація та процентні ставки

   • 5.3 Витрати покупця: огляд додаткових витрат

6. Нерезиденти та громадяни ЄС проти громадян країн, що не входять до ЄС

7. Процес купівлі крок за кроком

   • 7.1 Бронювання та попередній договір купівлі-продажу

   • 7.2 Юридичне розслідування та комплексна перевірка

   • 7.3 Остаточний договір та реєстрація

8. Ризики та підводні камені купівлі будинку в Греції

   • 8.1 Незаконне будівництво

   • 8.2 Плани зонування та захист узбережжя

   • 8.3 Неповні кадастрові дані

9. Зобов'язання після покупки: реєстрація податкових органів, комунальні послуги та інше

10. Практичні поради та контрольний список для покупців

11. Професійна допомога: чому місцевий юрист та ріелтор необхідні

12. Висновок: Станьте безтурботним власником у Греції

1. Вступ: Чому варто купити будинок у Греції?

Греція є одним з найпривабливіших напрямків у Європі для покупців нерухомості. Він пропонує природну красу, доступне житло, розслаблений середземноморський спосіб життя та гостинну культуру. Незалежно від того, чи шукаєте ви будинок для відпочинку на острові, чи розглядаєте можливість переїзду назавжди, грецький ринок нерухомості пропонує безліч можливостей. Однак важливо добре розуміти законодавчу базу, щоб уникнути помилок.

2. Грецький ринок нерухомості у 2025 році

У 2025 році ціни на нерухомість у Греції неухильно зростатимуть, особливо в Афінах, Салоніках, на Криті та Кікладах. Міжнародний інтерес продовжує зростати, частково завдяки програмі «Золота віза» та зростаючому туристичному сектору. Регіональні відмінності в планах зонування та інвестиційних нормах важливо враховувати під час прийняття рішення про купівлю.

3. Правові та адміністративні вимоги

3.1 Роль нотаріуса (Symvoliographos)

Нотаріус є обов'язковим для кожної угоди з нерухомістю в Греції. Він або вона складає договір купівлі-продажу, перевіряє право власності та документи, а також забезпечує сплату всіх податків до реєстрації.

3.2 Адвокат та юридичний контроль

Для іноземних покупців адвокат є необхідним. Це перевіряє:

• Титул та законність

• Законність будівництва та дозволи

• Непогашені борги або іпотеки

• Плани зонування та будівельні обмеження

3.3 Національний кадастр (Ktimatologio)

Греція перебуває в процесі впровадження національного земельного реєстру. Перевірити, чи правильно та повністю зареєстровано майно; Помилки можуть затримати процес покупки.

3.4 Лісові та археологічні обмеження

Землі у сільській місцевості або на островах можуть підпадати під дію правил охорони природи або археологічних норм, які можуть обмежувати реконструкцію або нове будівництво. Перевірте це юридично.

4. Податки та фіскальні зобов'язання

4.1 Податок на передачу нерухомості проти ПДВ на нове будівництво

• Існуюче житло: 3% податок на передачу власності

• Нове будівництво (дозвіл після 2006 року): 24% ПДВ

4.2 Річний податок на нерухоме майно (ENFIA)

Кожен власник сплачує щорічний податок ENFIA, залежно від місцезнаходження, розміру, використання та зони вартості. Зазвичай €1–€9 за м² на рік.

4.3 Податок на приріст капіталу

У разі перепродажу може застосовуватися 15% податок на приріст капіталу, але в останні роки його стягнення регулярно призупинялося. Перевірте чинне законодавство.

4.4 Податок на прибуток для нерезидентів

На оренду діють такі тарифи:

• 15% на дохід до 12 000 євро

• 35% на суму від 12 001 до 35 000 євро

• 45% понад 35 000 євро

5. Фінансові аспекти та варіанти іпотеки

5.1 Іпотека для іноземних покупців

Грецькі банки надають обмежену кількість іпотечних кредитів нерезидентам. Власний внесок зазвичай становить від 30% до 40%. Мешканці єврозони часто отримують вигідніші умови.

5.2 Необхідна документація та процентні ставки

Приладдя:

• Паспорт та грецький податковий номер (AFM)

• Довідки про доходи та роботу

• Виписки з банківського рахунку або кредитна історія. Процентні ставки у 2025 році коливаються від 3,5% до 5%.

5.3 Витрати покупця: огляд додаткових витрат

• Нотаріальні збори: 1%–2%

• Адвокат: ±1% від ціни покупки

• Реєстраційний збір: 0,5%

• Податки та, можливо, ПДВ. Загальні додаткові витрати зазвичай становлять 8–11% від ціни покупки.

6. Нерезиденти та громадяни ЄС проти громадян країн, що не входять до ЄС

Громадяни ЄС стикаються з невеликою кількістю обмежень. Громадяни країн, що не входять до ЄС, часто повинні отримувати дозвіл від Міністерства оборони під час покупок у прикордонних або острівних районах. Програма «Золота віза» надає право на проживання для інвестицій у розмірі 250 000 євро або більше.

7. Процес купівлі крок за кроком

7.1 Бронювання та попередній договір купівлі-продажу

Часто запитується сума бронювання (2000–10 000 євро). Це визначає основні умови та дає покупцеві час для перевірки. Це не є юридично обов'язковим.

7.2 Юридичне розслідування та комплексна перевірка

Адвокат перевіряє документи на власність, борги, дані земельного кадастру. Після схвалення зазвичай вноситься 10% початковий внесок.

7.3 Остаточний договір та реєстрація

Нотаріус складає акт, сплачуються податки, а нерухомість реєструється в земельному реєстрі. Після цього покупець офіційно стає власником.

8. Ризики та підводні камені купівлі будинку в Греції

8.1 Незаконне будівництво

Багато будівель було зведено без належних дозволів. Перевірте всі дозволи.

8.2 Плани зонування та захист узбережжя

У прибережних районах та на сільськогосподарських угіддях діють суворі правила. Незаконне будівництво може призвести до штрафів або знесення.

8.3 Неповні кадастрові дані

У нещодавно утворених районах помилки в кадастровій реєстрації можуть призвести до юридичних проблем. Завжди перевіряйте межі ділянки та її реєстрацію.

9. Зобов'язання після покупки: реєстрація податкової служби, комунальні послуги та інше

• Подайте заявку на отримання грецького податкового номера (AFM)

• Зареєструвати власність

• Відкрийте рахунок у грецькому банку (необов'язково)

• Щорічно подавати податкову декларацію

• Регулювання передачі комунальних послуг

10. Практичні поради та контрольний список для покупців

• Працюйте з двомовними фахівцями

• Перевірте всі дозволи

• Ніколи не платіть великі суми готівкою

• Запишіть все письмово

• Очікуйте додаткові витрати на 10–12% понад ціну покупки

11. Професійна допомога: чому місцевий юрист та ріелтор є важливими

Місцевий адвокат є незамінним через складне грецьке законодавство. Брокери допомагають у переговорах щодо цін, виборі та надають адміністративну підтримку.

12. Висновок: Станьте безтурботним власником у Греції

Греція пропонує чудові можливості на ринку нерухомості, але вимагає правової ясності. Завдяки ретельній підготовці, професійному керівництву та знанню правил, ви можете купити будинок у Греції без жодних турбот.