Hauskauf in Griechenland: Alle Regeln erklärt (Leitfaden 2025)

Inhaltsverzeichnis

1. Einleitung: Warum ein Haus in Griechenland kaufen?

2. Der griechische Immobilienmarkt im Jahr 2025

3. Rechtliche und administrative Anforderungen

   • 3.1 Rolle des Notars (Symvoliographos)

   • 3.2 Der Anwalt und die rechtliche Kontrolle

   • 3.3 Das Nationale Kataster (Ktimatologio)

   • 3.4 Wald- und archäologische Einschränkungen

4. Steuern und steuerliche Verpflichtungen

   • 4.1 Grunderwerbsteuer vs. Mehrwertsteuer beim Neubau

   • 4.2 Jährliche Immobiliensteuer (ENFIA)

   • 4.3 Kapitalertragsteuer

   • 4.4 Einkommensteuer für Nichtansässige

5. Finanzielle Aspekte und Hypothekenoptionen

   • 5.1 Hypotheken für ausländische Käufer

   • 5.2 Erforderliche Unterlagen und Zinssätze

   • 5.3 Kosten des Käufers: Übersicht der zusätzlichen Kosten

6. Nichtansässige und EU- vs. Nicht-EU-Bürger

7. Der Kaufprozess Schritt für Schritt

   • 7.1 Reservierung und vorläufiger Kaufvertrag

   • 7.2 Rechtliche Untersuchung und Due Diligence

   • 7.3 Vertragsabschluss und Registrierung

8. Risiken und Fallstricke beim Hauskauf in Griechenland

   • 8.1 Illegale Bauten

   • 8.2 Flächennutzungspläne und Küstenschutz

   • 8.3 Unvollständige Katasterdaten

9. Pflichten nach dem Kauf: Steueranmeldung, Nebenkosten und mehr

10. Praktische Tipps und Checkliste für Käufer

11. Professionelle Hilfe: Warum ein Anwalt und ein Immobilienmakler vor Ort unerlässlich sind

12. Fazit: Werden Sie sorgenfreier Eigentümer in Griechenland

1. Einleitung: Warum ein Haus in Griechenland kaufen?

Griechenland ist für Immobilienkäufer eines der attraktivsten Ziele in Europa. Es bietet natürliche Schönheit, erschwinglichen Wohnraum, einen entspannten mediterranen Lebensstil und eine einladende Kultur. Egal, ob Sie ein Ferienhaus auf einer Insel suchen oder einen dauerhaften Umzug in Erwägung ziehen, der griechische Immobilienmarkt bietet zahlreiche Möglichkeiten. Um Fehler zu vermeiden, ist es jedoch wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen gut zu verstehen.

2. Der griechische Immobilienmarkt im Jahr 2025

Im Jahr 2025 werden die Immobilienpreise in Griechenland stetig steigen, insbesondere in Athen, Thessaloniki, Kreta und den Kykladen. Das internationale Interesse wächst weiterhin, was zum Teil dem Golden Visa-Programm und dem wachsenden Tourismussektor zu verdanken ist. Regionale Unterschiede in den Bebauungsplänen und Investitionsvorschriften sind bei der Kaufentscheidung zu berücksichtigen.

3. Rechtliche und administrative Anforderungen

3.1 Rolle des Notars (Symvoliographos)

In Griechenland ist für jeden Immobilienkauf ein Notar gesetzlich vorgeschrieben. Er oder sie erstellt den Kaufvertrag, prüft Eigentumsverhältnisse und Dokumente und stellt sicher, dass vor der Registrierung alle Steuern bezahlt werden.

3.2 Der Anwalt und die rechtliche Kontrolle

Für ausländische Käufer ist ein Anwalt unerlässlich. Dabei wird geprüft:

• Titel und Legitimität

• Rechtmäßigkeit des Baus und der Genehmigungen

• Ausstehende Schulden oder Hypotheken

• Bebauungspläne und Baubeschränkungen

3.3 Das Nationale Kataster (Ktimatologio)

Griechenland ist dabei, ein nationales Grundbuch einzuführen. Überprüfen Sie, ob die Immobilie richtig und vollständig registriert ist. Fehler können den Kaufprozess verzögern.

3.4 Wald- und archäologische Einschränkungen

Für Grundstücke in ländlichen oder Inselgebieten können Naturschutz- oder archäologische Bestimmungen gelten, die Renovierungs- oder Neubauten einschränken können. Lassen Sie dies rechtlich bestätigen.

4. Steuern und steuerliche Pflichten

4.1 Grunderwerbsteuer vs. Mehrwertsteuer beim Neubau

• Bestehende Häuser: 3% Grunderwerbsteuer

• Neubau (Genehmigung nach 2006): 24% Mehrwertsteuer

4.2 Jährliche Immobiliensteuer (ENFIA)

Jeder Eigentümer zahlt jährlich eine ENFIA-Steuer, die sich nach Standort, Größe, Nutzung und Wertzone richtet. In der Regel 1–9 € pro m² und Jahr.

4.3 Kapitalertragsteuer

Bei einem Weiterverkauf können 15 % Kapitalertragsteuer anfallen, diese wurde in den letzten Jahren jedoch regelmäßig ausgesetzt. Informieren Sie sich über die aktuelle Gesetzgebung.

4.4 Einkommensteuer für Nichtansässige

Für die Miete gelten folgende Preise:

• 15 % auf Einkünfte bis 12.000 €

• 35 % auf 12.001 €–35.000 €

• 45 % über 35.000 €

5. Finanzielle Aspekte und Hypothekenoptionen

5.1 Hypotheken für ausländische Käufer

Griechische Banken vergeben in begrenztem Umfang Hypotheken an Nichtansässige. Der Eigenanteil beträgt in der Regel zwischen 30%–40%. Einwohner der Eurozone erhalten oft günstigere Konditionen.

5.2 Erforderliche Unterlagen und Zinssätze

Lieferungen:

• Reisepass und griechische Steuernummer (AFM)

• Einkommens- und Arbeitsbescheinigungen

• Kontoauszüge oder Kredithistorie Die Zinssätze im Jahr 2025 liegen zwischen 3,5 % und 5 %.

5.3 Kosten des Käufers: Übersicht der zusätzlichen Kosten

• Notargebühren: 1%–2%

• Anwalt: ±1% des Kaufpreises

• Registrierungsgebühr: 0,5 %

• Steuern und ggf. Mehrwertsteuer Die gesamten Nebenkosten betragen in der Regel 8–11 % des Kaufpreises.

6. Nichtansässige und EU- vs. Nicht-EU-Bürger

Für EU-Bürger gelten nur wenige Einschränkungen. Nicht-EU-Bürger müssen beim Kauf in Grenz- oder Inselgebieten häufig eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums einholen. Das Golden Visa-Programm gewährt Aufenthaltsrechte für Investitionen ab 250.000 Euro.

7. Der Kaufprozess Schritt für Schritt

7.1 Reservierung und vorläufiger Kaufvertrag

Oftmals wird ein Reservierungsbetrag (2.000 € – 10.000 €) verlangt. Darin werden die Rahmenbedingungen festgelegt und dem Käufer Zeit zur Prüfung gegeben. Es ist nicht rechtsverbindlich.

7.2 Rechtliche Untersuchung und Due Diligence

Der Anwalt prüft Eigentumspapiere, Schulden, Grundbuchdaten. Nach der Genehmigung erfolgt in der Regel eine Anzahlung von 10 %.

7.3 Vertragsabschluss und Registrierung

Der Notar erstellt die Urkunde, die Steuern werden bezahlt und die Immobilie wird im Grundbuch eingetragen. Danach wird der Käufer offiziell Eigentümer.

8. Risiken und Fallstricke beim Hauskauf in Griechenland

8.1 Illegale Bauten

Viele Gebäude wurden ohne entsprechende Genehmigungen errichtet. Lassen Sie alle Genehmigungen prüfen.

8.2 Flächennutzungspläne und Küstenschutz

In Küstengebieten und auf landwirtschaftlichen Flächen gelten strenge Regeln. Illegale Bauten können zu Geldstrafen oder zum Abriss führen.

8.3 Unvollständige Katasterdaten

In neu eingemeindeten Gebieten können Fehler bei der Katastereintragung zu rechtlichen Problemen führen. Überprüfen Sie immer die Grundstücksgrenzen und die Registrierung.

9. Pflichten nach dem Kauf: Steueranmeldung, Nebenkosten und mehr

• Beantragen Sie eine griechische Steuernummer (AFM)

• Registrieren Sie die Immobilie

• Eröffnen Sie ein griechisches Bankkonto (optional)

• Jährliche Abgabe der Steuererklärung

• Regelung der Versorgungsübergabe

10. Praktische Tipps und Checkliste für Käufer

• Arbeiten Sie mit zweisprachigen Fachleuten

• Überprüfen Sie alle Genehmigungen

• Zahlen Sie niemals größere Beträge in bar

• Alles schriftlich festhalten

• Rechnen Sie mit 10–12 % Mehrkosten zum Kaufpreis

11. Professionelle Hilfe: Warum ein Anwalt und ein Immobilienmakler vor Ort unerlässlich sind

Aufgrund der komplexen griechischen Regelungen ist ein Anwalt vor Ort unabdingbar. Makler helfen bei Preisverhandlungen, Auswahl und administrativer Unterstützung.

12. Fazit: Werden Sie sorgenfreier Eigentümer in Griechenland

Griechenland bietet großartige Immobilienmöglichkeiten, bedarf aber rechtlicher Klarheit. Mit gründlicher Vorbereitung, professioneller Beratung und Kenntnis der Vorschriften können Sie ohne Sorgen ein Haus in Griechenland kaufen.