Steuern und Vorschriften beim Hauskauf auf den Kanarischen Inseln
- 27.05.2025
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Steuern und Vorschriften beim Hauskauf auf den Kanarischen Inseln
Inhaltsverzeichnis
Einführung
Warum in Immobilien auf den Kanarischen Inseln investieren?
Immobilienmarktübersicht
Rechtlicher Rahmen für Eigentum
4.1 Schutzrechte
4.2 Grundbuch und Eigentumsurkunden
Steuern beim Hauskauf
5.1 Grunderwerbsteuer (ITP)
5.2 IGIC und Stempelsteuer auf Neubauten
5.3 Notar- und Grundbuchkosten
5.4 Rechts- und Verwaltungskosten
Jährliche Steuern und laufende Kosten
6.1 IBI (Grundsteuer)
6.2 Abfallsteuer (Basura)
6.3 Gemeinsame Kosten
6.4 Vermögenssteuer
6.5 Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Mehrwertsteuer und Erbschaftsteuer
7.1 Verkauf der Immobilie: Kapitalertragsteuer
7.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer
Steuerliche Behandlung von Einwohnern im Vergleich zu Nicht-Einwohnern
8.1 Steuern für Nichtansässige
8.2 Ansässigkeit erlangen: Steuerliche Konsequenzen
Steuervorteile der Kanarischen Inseln
9.1 ZEC (Zona Especial Canaria)
9.2 Reduzierter IGIC-Satz
Rechtliche Schritte im Kaufprozess
10.1 NIE-Nummer
10.2 Rechtsrecherche
10.3 Privatvertrag und Kaution
10.4 Abschluss mit dem Notar
Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten
Beauftragung eines Rechtsanwalts oder Immobilienberaters
Zusammenfassung und Expertentipps
1. Einleitung
Die Kanarischen Inseln, ein spanischer Archipel vor der Nordwestküste Afrikas, sind ein erstklassiger Standort für Immobilieninvestitionen. Dank des angenehmen Klimas, des stabilen Immobilienmarktes und des günstigen Steuerklimas ziehen die Inseln jedes Jahr Tausende ausländische Käufer an. Um eine kluge Investition zu tätigen, ist es wichtig, Steuern und Vorschriften zu verstehen.
2. Warum in Immobilien auf den Kanarischen Inseln investieren?
Ganzjähriger Sonnenschein und milde Temperaturen
Attraktive Preise im Vergleich zum spanischen Festland
Starke Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere in touristischen Gebieten
Günstige Steuerbelastung im Vergleich zu anderen spanischen Regionen
Zugang zum EU-Recht und Schutz
3. Überblick über den Immobilienmarkt
Der Markt ist vielfältig: Luxusvillen auf Teneriffa und Gran Canaria, Strandapartments auf Lanzarote und Fuerteventura sowie erschwingliche Landhäuser auf La Palma oder El Hierro. Die Preise variieren je nach Insel und Standort, aber die Nachfrage bleibt dank Lifestyle-Käufern und Investoren hoch.
4. Rechtlicher Rahmen für Eigentum
4.1 Schutzrechte
Ausländern steht es frei, auf den Kanarischen Inseln Eigentum zu erwerben und zu besitzen, unabhängig davon, ob sie dort ansässig sind oder nicht.
4.2 Grundbuch und Eigentumsurkunden
Alle Transaktionen müssen beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) registriert werden, das das Eigentum rechtlich schützt und die damit verbundenen Belastungen erfasst.
5. Steuern beim Hauskauf
5.1 Grunderwerbsteuer (ITP)
Für bestehende Häuser beträgt die ITP auf den Kanarischen Inseln 6,5 % und ist damit niedriger als die 7–10 % auf dem Festland.
5.2 IGIC und Stempelsteuer auf Neubauten
Für neue Wohnungen von Projektentwicklern gelten:
7 % IGIC (Kanarische Mehrwertsteuer)
1 % Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados)
5.3 Notar- und Grundbuchkosten
Notargebühren: 0,5%–1% des Verkaufspreises
Grundbuchkosten: 0,3 %–0,7 %
5.4 Rechts- und Verwaltungskosten
Anwalt: 1%–1,5% des Kaufpreises sind üblich
Weitere Kosten: Übersetzungen, Zertifikate und NIE-Antrag
6. Jährliche Steuern und laufende Kosten
6.1 IBI (Grundsteuer)
Jährlich an die Gemeinde zu zahlen, in der Regel 0,4 %–1,1 % des Katasterwertes.
6.2 Abfallsteuer (Tasa de Basura)
Wird von der Gemeinde erhoben; in der Regel 100–200 € pro Jahr, je nach Standort und Größe.
6.3 Gemeinsame Kosten
Gilt für Wohnungen oder Gemeinschaftseinrichtungen; in der Regel 50–200 € pro Monat.
6.4 Vermögenssteuer
Gilt für Werte über 700.000 € pro Person. Zinssätze zwischen 0,2 % und 2,5 %.
6.5 Einkommensteuer auf Mieteinnahmen
Einwohner: im gesamten steuerpflichtigen Einkommen enthalten
Nichtansässige: 19 % auf das Nettoeinkommen (EU/EWR); 24 % für andere
7. Mehrwertsteuer und Erbschaftsteuer
7.1 Verkauf der Immobilie: Kapitalertragsteuer
Nichtansässige: 19 % auf den realisierten Gewinn
3% werden beim Verkauf standardmäßig einbehalten
Reduzierung bei Wiederanlage oder Wohnstatus möglich
7.2 Erbschaft- und Schenkungsteuer
Es gelten regionale Ausnahmen, die oft günstiger sind als auf dem Festland
Nahe Angehörige zahlen manchmal nichts oder nur sehr wenig
8. Steuerliche Behandlung von Einwohnern im Vergleich zu Nicht-Einwohnern
8.1 Steuern für Nichtansässige
Nichtansässige müssen eine Steuererklärung für Immobilieneinkommen einreichen und einen fiktiven Mietwert angeben, wenn die Immobilie nicht vermietet wird.
8.2 Ansässigkeit erlangen: Steuerliche Konsequenzen
Jeder, der mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien lebt, wird zum Steuerinländer. Damit sind Pflichten verbunden, aber auch Vorteile wie Abzüge und Zugang zu Pflegeleistungen.
9. Steuervorteile der Kanarischen Inseln
9.1 Zona Especial Canaria (ZEC)
Sondersteuergebiet für Unternehmen (keine Privatpersonen) mit einem ermäßigten Körperschaftsteuersatz von 4 %.
9.2 IGIC statt IVA
Auf den Kanarischen Inseln gelten 7 % IGIC anstelle der 21 % Mehrwertsteuer auf dem Festland.
10. Rechtliche Schritte im Kaufprozess
10.1 NIE-Nummer
Für jede Transaktion ist eine ausländische Identifikationsnummer erforderlich.
10.2 Rechtsrecherche
Inklusive Grundbuchprüfung, Genehmigungen und Belastungen der Immobilie.
10.3 Privatvertrag und Kaution
Üblich ist eine 10%ige Anzahlung mit klaren Konditionen vor der notariellen Übergabe.
10.4 Abschluss mit dem Notar
Unterzeichnung der Escritura Pública beim Notar, anschließende Eintragung im Grundbuchamt.
11. Häufige Fehler, die Sie vermeiden sollten
Beauftragen Sie keinen unabhängigen Anwalt
Zu hohe Zahlungen aufgrund mangelnder Marktkenntnisse
Versteckte Gebühren oder Schulden
Missverständnisse über touristische Vermietungslizenzen
12. Einschaltung eines Rechtsanwalts oder Immobilienberaters
Wir empfehlen dringend die Einschaltung eines unabhängigen Anwalts vor Ort. Vermeiden Sie vom Verkäufer vorgeschlagene Anwälte.
13. Zusammenfassung und Expertentipps
Rechnen Sie mit zusätzlichen 10–12 % auf den Kaufpreis für Steuern und Gebühren
Profitieren Sie von Steuervorteilen auf den Kanarischen Inseln
Prüfen Sie die Mietoptionen für Touristen sorgfältig
Überprüfen Sie Eigentumstitel und Registrierungen gründlich
Der Kauf einer Immobilie auf den Kanarischen Inseln ist eine kluge Entscheidung – solange Sie sich gut vorbereiten. Mit ausreichenden Kenntnissen der Vorschriften und Steuern können Sie kostspielige Fehler vermeiden und ein reibungsloses Einkaufserlebnis genießen.