Kupno domu w Grecji: Wyjaśnienie wszystkich zasad (Przewodnik 2025)

Spis treści

1. Wprowadzenie: Dlaczego warto kupić dom w Grecji?

2. Grecki rynek nieruchomości w 2025 r.

3. Wymagania prawne i administracyjne

   • 3.1 Rola notariusza (Symvoliographos)

   • 3.2 Prawnik i kontrola prawna

   • 3.3 Kataster narodowy (Ktimatologio)

   • 3.4 Ograniczenia leśne i archeologiczne

4. Podatki i zobowiązania fiskalne

   • 4.1 Podatek od przeniesienia własności a podatek VAT od nowego budownictwa

   • 4.2 Roczny podatek od nieruchomości (ENFIA)

   • 4.3 Podatek od zysków kapitałowych

   • 4.4 Podatek dochodowy dla nierezydentów

5. Aspekty finansowe i opcje kredytów hipotecznych

   • 5.1 Kredyty hipoteczne dla nabywców zagranicznych

   • 5.2 Wymagana dokumentacja i stopy procentowe

   • 5.3 Koszty kupującego: przegląd kosztów dodatkowych

6. Nierezydenci i obywatele UE kontra obywatele spoza UE

7. Proces zakupu krok po kroku

   • 7.1 Rezerwacja i umowa przedwstępna

   • 7.2 Badanie prawne i należyta staranność

   • 7.3 Ostateczna umowa i rejestracja

8. Ryzyko i pułapki związane z kupnem domu w Grecji

   • 8.1 Budowa nielegalna

   • 8.2 Plany zagospodarowania przestrzennego i ochrona wybrzeża

   • 8.3 Niekompletne dane katastralne

9. Obowiązki po zakupie: rejestracja podatkowa, opłaty za media i inne

10. Praktyczne wskazówki i lista kontrolna dla kupujących

11. Profesjonalna pomoc: Dlaczego lokalny prawnik i agent nieruchomości są niezbędni

12. Wniosek: Zostań beztroskim właścicielem w Grecji

1. Wstęp: Dlaczego warto kupić dom w Grecji?

Grecja jest jednym z najatrakcyjniejszych kierunków w Europie dla nabywców nieruchomości. Oferuje naturalne piękno, niedrogie mieszkania, spokojny śródziemnomorski styl życia i gościnną kulturę. Niezależnie od tego, czy szukasz domu wakacyjnego na wyspie, czy rozważasz przeprowadzkę na stałe, grecki rynek nieruchomości oferuje wiele możliwości. Ważne jest jednak, aby dobrze zrozumieć ramy prawne, aby uniknąć błędów.

2. Grecki rynek nieruchomości w 2025 r.

W 2025 roku ceny nieruchomości w Grecji będą systematycznie rosły, zwłaszcza w Atenach, Salonikach, na Krecie i Cykladach. Zainteresowanie międzynarodowe nadal rośnie, częściowo dzięki programowi Golden Visa i rozwijającemu się sektorowi turystycznemu. Podejmując decyzję o zakupie, należy wziąć pod uwagę regionalne różnice w planach zagospodarowania przestrzennego i przepisach inwestycyjnych.

3. Wymagania prawne i administracyjne

3.1 Rola notariusza (Symvoliographos)

W Grecji każda transakcja dotycząca nieruchomości wymaga obecności notariusza. Osoba ta sporządza akt sprzedaży, sprawdza prawa własności i dokumenty oraz upewnia się, że wszystkie podatki zostały zapłacone przed rejestracją.

3.2 Prawnik i kontrola prawna

Dla zagranicznych nabywców prawnik jest niezbędny. To sprawdza:

• Tytuł i legalność

• Legalność budowy i pozwolenia

• Niespłacone długi lub kredyty hipoteczne

• Plany zagospodarowania przestrzennego i ograniczenia budowlane

3.3 Kataster narodowy (Ktimatologio)

W Grecji trwają prace nad wprowadzeniem krajowego rejestru gruntów. Sprawdź, czy nieruchomość jest prawidłowo i kompletnie zarejestrowana; Błędy mogą opóźnić proces zakupu.

3.4 Ograniczenia leśne i archeologiczne

Grunty położone na terenach wiejskich lub wyspiarskich mogą podlegać przepisom dotyczącym ochrony przyrody lub prac archeologicznych, które mogą ograniczać możliwość ich renowacji lub nowej zabudowy. Zleć weryfikację prawną.

4. Podatki i zobowiązania fiskalne

4.1 Podatek od przeniesienia własności a podatek VAT od nowego budownictwa

• Istniejące domy: 3% podatku od przeniesienia własności

• Nowa zabudowa (pozwolenie po 2006 r.): 24% VAT

4.2 Roczny podatek od nieruchomości (ENFIA)

Każdy właściciel płaci roczny podatek ENFIA, którego wysokość zależy od lokalizacji, wielkości, strefy użytkowania i wartości nieruchomości. Zwykle 1–9 euro za m² rocznie.

4.3 Podatek od zysków kapitałowych

W przypadku odsprzedaży może zostać naliczony 15% podatek od zysków kapitałowych, ale w ostatnich latach pobór ten był regularnie zawieszany. Sprawdź obowiązujące przepisy.

4.4 Podatek dochodowy dla nierezydentów

W przypadku wynajmu obowiązują następujące stawki:

• 15% od dochodu do 12 000 €

• 35% od 12 001–35 000 euro

• 45% powyżej 35 000 €

5. Aspekty finansowe i opcje kredytu hipotecznego

5.1 Kredyty hipoteczne dla nabywców zagranicznych

Greckie banki udzielają ograniczonych kredytów hipotecznych osobom niebędącym rezydentami kraju. Wkład własny wynosi zazwyczaj 30–40%. Mieszkańcy strefy euro często otrzymują korzystniejsze warunki.

5.2 Wymagana dokumentacja i stopy procentowe

Zaopatrzenie:

• Paszport i grecki numer podatkowy (AFM)

• Zaświadczenia o dochodach i pracy

• Wyciągi bankowe i historia kredytowa Stopy procentowe w 2025 r. wahają się pomiędzy 3,5% a 5%.

5.3 Koszty kupującego: przegląd kosztów dodatkowych

• Opłaty notarialne: 1%–2%

• Adwokat: ±1% ceny zakupu

• Opłata rejestracyjna: 0,5%

• Podatki i ewentualnie podatek VAT. Łączne koszty dodatkowe wynoszą zazwyczaj 8–11% ceny zakupu.

6. Osoby niebędące rezydentami oraz obywatele UE i spoza UE

Obywatele UE napotykają niewiele ograniczeń. Obywatele państw spoza UE często muszą uzyskać zezwolenie Ministerstwa Obrony, jeśli robią zakupy na terenach przygranicznych lub wyspiarskich. Program Golden Visa przyznaje prawa pobytu w przypadku inwestycji o wartości 250 000 euro lub więcej.

7. Proces zakupu krok po kroku

7.1 Rezerwacja i umowa przedwstępna

Często żąda się podania kwoty rezerwacyjnej (2000–10 000 euro). W tym dokumencie określono podstawowe warunki i dano kupującemu czas na dokonanie oględzin. Nie jest prawnie wiążąca.

7.2 Badanie prawne i należyta staranność

Prawnik sprawdza dokumenty dotyczące nieruchomości, długi, dane z rejestru gruntów. Po zatwierdzeniu wniosku zazwyczaj następuje wpłata zaliczki w wysokości 10%.

7.3 Ostateczna umowa i rejestracja

Notariusz sporządza akt własności, płaci podatki, a nieruchomość zostaje wpisana do księgi wieczystej. Po tym terminie nabywca staje się oficjalnie właścicielem.

8. Ryzyko i pułapki związane z kupnem domu w Grecji

8.1 Budowa nielegalna

Wiele budynków powstało bez odpowiednich pozwoleń. Sprawdź wszystkie pozwolenia.

8.2 Plany zagospodarowania przestrzennego i ochrona wybrzeża

Na obszarach przybrzeżnych i gruntach rolnych obowiązują surowe zasady. Nielegalna budowa może skutkować karami finansowymi lub rozbiórką.

8.3 Niekompletne dane katastralne

Na nowo włączonych obszarach błędy w rejestracji katastralnej mogą prowadzić do problemów prawnych. Zawsze sprawdzaj granice i rejestrację działek.

9. Obowiązki po zakupie: rejestracja podatkowa, opłaty za media i inne

• Złóż wniosek o grecki numer podatkowy (AFM)

• Zarejestruj nieruchomość

• Otwórz konto w banku greckim (opcjonalnie)

• Składaj zeznanie podatkowe co roku

• Regulacja transferu mediów

10. Praktyczne wskazówki i lista kontrolna dla kupujących

• Praca z dwujęzycznymi profesjonalistami

• Sprawdź wszystkie pozwolenia

• Nigdy nie płać dużych kwot gotówką

• Wszystko spisz

• Spodziewaj się dodatkowych kosztów rzędu 10–12% ponad cenę zakupu

11. Profesjonalna pomoc: Dlaczego lokalny prawnik i agent nieruchomości są niezbędni

Ze względu na skomplikowane przepisy greckie, pomoc lokalnego prawnika jest niezbędna. Brokerzy pomagają w negocjacjach cenowych, wyborze i wsparciu administracyjnym.

12. Wnioski: Zostań beztroskim właścicielem w Grecji

Grecja oferuje świetne możliwości na rynku nieruchomości, ale wymaga jasności prawnej. Dzięki gruntownemu przygotowaniu, profesjonalnemu kierownictwu i znajomości przepisów możesz kupić dom w Grecji bez żadnych zmartwień.