Podatki i regulacje przy zakupie domu na Wyspach Kanaryjskich

Spis treści

1. Wstęp

2. Dlaczego warto inwestować w nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich?

3. Przegląd rynku nieruchomości

4. Podstawy prawne własności

   • 4.1 Prawa własności

   • 4.2 Rejestr gruntów i akty własności

5. Podatki przy zakupie domu

   • 5.1 Podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP)

   • 5.2 IGIC i podatek od czynności cywilnoprawnych od nowych budynków

   • 5.3 Koszty notarialne i rejestru gruntów

   • 5.4 Koszty prawne i administracyjne

6. Roczne podatki i bieżące koszty

   • 6.1 IBI (podatek od nieruchomości)

   • 6.2 Podatek od odpadów (Basura)

   • 6.3 Koszty wspólne

   • 6.4 Podatek od majątku

   • 6.5 Podatek dochodowy od dochodów z wynajmu

7. Podatek od wartości dodanej i podatek od spadków

   • 7.1 Sprzedaż nieruchomości: podatek od zysków kapitałowych

   • 7.2 Podatek od spadków i darowizn

8. Traktowanie podatkowe rezydentów i nierezydentów

   • 8.1 Podatek dla nierezydentów

   • 8.2 Uzyskanie statusu rezydenta: konsekwencje podatkowe

9. Korzyści podatkowe Wysp Kanaryjskich

   • 9.1 ZEC (Strefa Especial Canaria)

   • 9.2 Obniżona stawka IGIC

10. Kroki prawne w procesie zakupu

    • 10.1 Numer NIE

    • 10.2 Badania prawne

    • 10.3 Prywatna umowa i depozyt

    • 10.4 Zamknięcie transakcji u notariusza

11. Typowe błędy, których należy unikać

12. Skorzystanie z usług prawnika lub doradcy ds. nieruchomości

13. Podsumowanie i porady ekspertów

1. Wprowadzenie

Wyspy Kanaryjskie, hiszpański archipelag u północno-zachodniego wybrzeża Afryki, są doskonałą lokalizacją dla inwestycji w nieruchomości. Dzięki przyjemnemu klimatowi, stabilnemu rynkowi nieruchomości i korzystnym warunkom podatkowym, wyspy co roku przyciągają tysiące zagranicznych nabywców. Aby inwestować mądrze, niezbędna jest znajomość przepisów podatkowych i regulacji.

2. Dlaczego warto inwestować w nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich?

• Całoroczne słońce i łagodne temperatury

• Atrakcyjne ceny w porównaniu do kontynentalnej Hiszpanii

• Duży popyt na wynajem, szczególnie w rejonach turystycznych

• Korzystne obciążenie podatkowe w porównaniu do innych regionów Hiszpanii

• Dostęp do prawa UE i ochrony

3. Przegląd rynku nieruchomości

Rynek jest zróżnicowany: luksusowe wille na Teneryfie i Gran Canarii, apartamenty z widokiem na plażę na Lanzarote i Fuerteventurze oraz niedrogie nieruchomości wiejskie na La Palmie lub El Hierro. Ceny różnią się w zależności od wyspy i lokalizacji, ale popyt pozostaje wysoki dzięki zarówno kupującym zorientowanym na styl życia, jak i inwestorom.

4. Ramy prawne własności

4.1 Prawa własności

Cudzoziemcy, niezależnie od tego, czy są rezydentami Wysp Kanaryjskich, czy nie, mają swobodę zakupu i posiadania nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich.

4.2 Rejestr gruntów i akty własności

Wszystkie transakcje muszą zostać zarejestrowane w Rejestrze Nieruchomości (Registro de la Propiedad), który prawnie chroni nieruchomość i rejestruje obciążenia nieruchomości.

5. Podatki przy zakupie domu

5.1 Podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP)

W przypadku istniejących domów wskaźnik ITP na Wyspach Kanaryjskich wynosi 6,5% i jest niższy niż 7–10% na kontynencie.

5.2 IGIC i podatek od czynności cywilnoprawnych od nowych budynków

Nowe domy od deweloperów podlegają:

• 7% IGIC (podatek VAT kanaryjski)

• 1% opłaty skarbowej (Actos Jurídicos Documentados)

5.3 Koszty notarialne i rejestru gruntów

• Opłaty notarialne: 0,5%–1% ceny sprzedaży

• Koszty rejestru gruntów: 0,3%–0,7%

5.4 Koszty prawne i administracyjne

• Adwokat: Zwyczajowo pobiera się 1%–1,5% ceny zakupu

• Inne koszty: tłumaczenia, certyfikaty i wniosek NIE

6. Podatki roczne i koszty bieżące

6.1 IBI (podatek od nieruchomości)

Opłata roczna płacona gminie, zwykle w wysokości 0,4%–1,1% wartości katastralnej.

6.2 Podatek od odpadów (Tasa de Basura)

Opłata pobierana przez gminę; zwykle 100–200 euro rocznie, w zależności od lokalizacji i wielkości.

6.3 Koszty wspólne

Dotyczy mieszkań lub pomieszczeń wspólnych; zwykle 50–200 euro miesięcznie.

6.4 Podatek od majątku

Dotyczy wartości powyżej 700 000 euro na osobę. Stawki od 0,2% do 2,5%.

6.5 Podatek dochodowy od dochodów z wynajmu

• Rezydenci: wliczeni do całkowitego dochodu podlegającego opodatkowaniu

• Nierezydenci: 19% od dochodu netto (UE/EOG); 24% dla pozostałych

7. Podatek od wartości dodanej i podatek od spadków

7.1 Sprzedaż nieruchomości: podatek od zysków kapitałowych

• Nierezydenci: 19% od zrealizowanego zysku

• Standardowo pobiera się 3% podatku od sprzedaży

• Możliwość obniżenia w przypadku reinwestycji lub uzyskania statusu rezydenta

7.2 Podatek od spadków i darowizn

• Obowiązują wyjątki regionalne, często korzystniejsze niż na kontynencie

• Bliscy krewni czasami nie płacą nic lub płacą bardzo mało

8. Traktowanie podatkowe rezydentów i nierezydentów

8.1 Podatek dla nierezydentów

Nierezydenci muszą złożyć zeznanie podatkowe dotyczące dochodów z nieruchomości oraz zadeklarować teoretyczną wartość czynszu, jeśli nieruchomość nie jest wynajmowana.

8.2 Uzyskanie statusu rezydenta: konsekwencje podatkowe

Każda osoba, która mieszka w Hiszpanii dłużej niż 183 dni w roku, staje się rezydentem podatkowym. Wiąże się to z pewnymi obowiązkami, ale także korzyściami, takimi jak potrącenia i dostęp do opieki.

9. Korzyści podatkowe Wysp Kanaryjskich

9.1 Strefa Especial Canaria (ZEC)

Specjalny obszar podatkowy dla firm (nie osób fizycznych), z obniżoną stawką podatku od osób prawnych wynoszącą 4%.

9.2 IGIC zamiast IVA

Na Wyspach Kanaryjskich obowiązuje stawka IGIC 7% zamiast 21% podatku VAT, który obowiązuje na kontynencie.

10. Kroki prawne w procesie zakupu

10.1 Numer NIE

Numer identyfikacyjny zagraniczny wymagany przy każdej transakcji.

10.2 Badania prawne

W tym sprawdzenie rejestru gruntów, pozwoleń i długów związanych z nieruchomością.

10.3 Prywatna umowa i depozyt

Zwyczajowo wymagana jest wpłata zaliczki w wysokości 10% przed notarialnym przeniesieniem własności, przy jasnych warunkach.

10.4 Zamknięcie transakcji u notariusza

Podpisanie Escritura Pública u notariusza, a następnie rejestracja w Księdze Wieczystej.

11. Typowe błędy, których należy unikać

• Nie korzystaj z usług niezależnego prawnika

• Płacenie zbyt dużo z powodu braku znajomości rynku

• Ukryte opłaty lub długi

• Nieporozumienie dotyczące licencji na wynajem turystyczny

12. Korzystanie z usług prawnika lub doradcy ds. nieruchomości

Zdecydowanie zaleca się skorzystanie z usług niezależnego, lokalnego prawnika. Unikaj prawników polecanych przez sprzedawcę.

13. Podsumowanie i porady ekspertów

• Należy spodziewać się dodatkowych 10–12% podatków i opłat do ceny zakupu

• Skorzystaj z ulg podatkowych na Wyspach Kanaryjskich

• Sprawdź dokładnie opcje wynajmu turystycznego

• Dokładnie sprawdź tytuły własności i rejestracje nieruchomości

Zakup nieruchomości na Wyspach Kanaryjskich to mądry wybór — pod warunkiem, że dobrze się przygotujesz. Dzięki odpowiedniej wiedzy na temat przepisów i podatków możesz uniknąć kosztownych błędów i cieszyć się bezproblemowym procesem zakupowym.