Huis kopen in Amerika als buitenlander: Regels, kosten en tips

De Verenigde Staten vormen al tientallen jaren een trekpleister voor buitenlanders die geïnteresseerd zijn in het kopen van onroerend goed. Of het nu gaat om een vakantiewoning in Florida, een investering in New York, of een tweede huis in Californië, steeds meer Nederlanders overwegen een huis te kopen aan de andere kant van de oceaan. Maar waar moet je op letten? Welke regels en kosten zijn er van toepassing en welke praktische tips kunnen je helpen dit proces soepel te laten verlopen? In dit uitgebreide artikel behandelen we alles wat je moet weten over het kopen van een huis in Amerika als buitenlander.

1. Inleiding tot de Amerikaanse vastgoedmarkt

De Amerikaanse vastgoedmarkt is een van de grootste ter wereld. Met een grote diversiteit aan staat-wetten, koopprocessen en woningtypen, kan het overweldigend zijn voor een buitenlandse koper. Of de markt zich in een “buyer’s market” of “seller’s market” bevindt, hangt af van vraag en aanbod, rentestanden, regionale economieën en andere macro-economische factoren.

• Sterk gereguleerd via federale en staatswetten
• Veel regionale variatie in prijzen en administratieve procedures
• Populaire regio’s voor buitenlanders zijn Florida, Californië, New York, Texas, en Nevada
• Verschillende soorten onroerend goed: woningen, appartementen, vakantiewoningen, investeringsvastgoed

Begrijpen hoe deze markt in elkaar zit, maakt de eerste stap van je vastgoedavontuur meteen een stuk eenvoudiger.

2. Kun je als buitenlander zonder Amerikaans paspoort een huis kopen?

Ja, als buitenlander mag je in de VS een huis kopen. Het Amerikaanse rechtssysteem maakt geen onderscheid tussen Amerikanen en buitenlanders als het gaat om het aankopen van residentieel vastgoed. Je hoeft geen groene kaart, visum of Amerikaans staatsburgerschap te hebben om eigenaar te worden van een huis of appartement. Dit geeft buitenlanders een groot voordeel vergeleken met veel andere landen, waarin strikte restricties gelden.

• Geen vereiste voor ingezetenschap of permanent verblijf
• Eigenaarschap is volledig toegestaan, ook voor niet-ingezetenen
• Je mag het huis verhuren of er zelf gebruik van maken
• Inschrijving bij lokale instanties is vereist voor belastingdoeleinden

Dat neemt niet weg dat er een aantal administratieve en financiële regels zijn waar je als buitenlandse koper rekening mee moet houden. Het is bijvoorbeeld niet automatisch zo dat je een Amerikaans hypotheek krijgt, en sommige procedures verlopen anders dan in Nederland.

3. Stappenplan: Hoe koop je een huis in Amerika als buitenlander?

1. Begrijp de markt in de staat en stad van je keuze
2. Bepaal je budget en financieringsmogelijkheden
3. Kies een Amerikaanse makelaar (realtor) met ervaring in buitenlandse kopers
4. Maak een shortlist van interessante woningen
5. Bezichtigen (eventueel virtueel)
6. Bied uitbrengen en onderhandelen
7. Due diligence en “under contract” fase
8. Financiering afronden / betalen
9. Sluitingsproces (closing): documenten tekenen en overdracht
10. Registratie bij lokale autoriteiten en starten belastingaangifte

Hieronder volgen gedetailleerde uitleg en belangrijke aandachtspunten bij iedere stap.

3.1 De markt verkennen en locatiekeuze maken

Elke staat en regio in Amerika heeft haar eigen karakter, regelgeving, woon- en leefomstandigheden en prijsniveau. Zo zijn huizenprijzen in New York of San Francisco aanmerkelijk hoger dan gemiddeld, terwijl er in staten als Texas of Florida vaak meer vierkante meters voor hetzelfde geld beschikbaar zijn. Zaken om rekening mee te houden:

• Klimaat en natuurrampen: Florida is mooi maar kent orkanen; Californië heeft aardbevingen; in het Midwesten komen tornado’s voor.
• Wettelijke verschillen: Per staat andere overdrachtsbelasting, huurregels en belastingaangifte procedures
• Voorzieningen en infrastructuur: Openbaar vervoer, bereikbaarheid vliegvelden, veiligheid, schoolkwaliteit, etc.

Voorbeelden van populaire steden:

• Miami (Florida): Investeerders uit Europa en Zuid-Amerika trekken vaak naar Miami vanwege het gunstige klimaat, geen staatinkomstenbelasting, en de grote expat-gemeenschap.
• New York (New York): Culturele hoofdstad, investeringspotentieel in appartementen, hogere instapprijzen.
• Los Angeles / San Francisco (Californië): Gevarieerd woningaanbod, dichtbij technologiebedrijven, maar prijzig.
• Austin, Dallas (Texas): Sterk groeiende economie, meer waar voor je geld, relatief lage huizenprijzen.

3.2 Bepaal je budget en financiering

De meeste buitenlandse kopers rekenen erop de woning geheel contant (cash buyer) af te rekenen, maar hypotheken zijn niet onmogelijk. Let op de volgende financiële punten:

• Minimale aanbetaling: Amerikaanse banken eisen voor buitenlanders vaak een aanbetaling van 30-50%
• Rentepercentages zijn meestal hoger voor niet-ingezetenen dan voor Amerikanen
• Bewijs bron van middelen: Strikte anti-witwas wetgeving vereist duidelijke verklaring van de herkomst van je geld
• Houd rekening met bijkomende kosten: Overdrachtsbelasting (Transfer Tax), advocaat/escrow kosten, inspecties, eigendomsverzekering (title insurance), makelaarsvergoeding, jaarlijkse onroerendgoedbelasting, onderhoud
• Koersschommelingen: Fluctuerende euro/dollar kan directe impact hebben op de (totale) aankoopprijs

Voorbeeld van kostenoverzicht (exclusief aankoopprijs):

• Overdrachtsbelasting: 1-3%
• Notaris- en advocaatkosten: $1.000-$3.000
• Inspectie: $300-$700 per inspectie
• Makelaar (verkoper betaalt vaak): tot 6% van de prijs (meestal door verkoper)
• Vastgoedbelasting: 0,5-2% per jaar afhankelijk van de staat

3.3 Een Amerikaanse makelaar kiezen

Hoewel je als koper niet verplicht bent een makelaar in de armen te nemen, is het zeer verstandig om een lokale realtor te selecteren met ervaring met buitenlandse kopers. Veel agenten zijn aangesloten bij de National Association of Realtors (NAR). De voordelen:

• Toegang tot MLS: De ‘Multiple Listing Services’ bevat het volledige woningaanbod in regio’s en wordt alleen door makelaars geraadpleegd.
• Onderhandelen: Een goede makelaar beschermt jouw belangen in de onderhandelingsfase
• Juridische begeleiding: Sluiproutes en jurische valkuilen worden vermeden
• Begeleiding bij bieden, inspecties en closing: Makelaars kennen de procedure van A tot Z

3.4 Het zoekproces en bezichtigen

Veel woningen worden online gepresenteerd via platformen als Zillow, Realtor.com en Trulia. Ook via makelaar-netwerken kun je een shortlist samenstellen. Bezichtigen kan, afhankelijk van je situatie, op locatie of via livestream. Let tijdens de bezichtiging vooral op:

• Staat van onderhoud
• Buurt en voorzieningen
• Eventuele restricties van een homeowners association (HOA)
• Verhuurmogelijkheden, indien relevant

3.5 Bieden en onderhandelen

Heb je je droomwoning gevonden? Dan volgt het moment van bieden. In de VS doe je meestal een schriftelijk bindend bod, inclusief eventuele voorwaarden en dat met een voorschot (earnest money, meestal 1 tot 3% van de koopsom). Belangrijke aandachtspunten:

• Biedingen verlopen snel, meestal via formulieren of digitaal, onder begeleiding van je makelaar
• Je kunt voorwaarden opnemen: financieringsvoorbehoud, bouwkundige keuring, onderzoek naar bestemming, etc.
• De verkoper kan het bod accepteren, weigeren of tegenbod doen
• Bij acceptatie van het bod zijn beide partijen contractueel verbonden

3.6 Due diligence: onderzoeken vóór de definitieve koop

Nadat je bod geaccepteerd is, volgt een periode van ‘due diligence’ waarin jij en je team (makelaar, advocaat, inspecteur) precies controleren wat je koopt:

• Bouwkundige inspectie (Home Inspection) op structurele gebreken, installaties, schimmel, aanwezigheid van ongedierte
• Controle van eigendomstitel (Title Search): Zijn er geen hypotheken, schulden of andere juridische claims?
• COA/HOA-reglementen bestuderen (indien van toepassing)
• Verzekeringsmogelijkheden onderzoeken

Blijken er bijzonderheden waar je als koper niet mee akkoord gaat? Dan kun je onder voorwaarden nog afzien van de koop zonder boete.

3.7 Sluiting en overdracht (closing)

De slotfase van het aankoopproces heet ‘closing’. Hier wordt het geld via een tussenpersoon (escrow agent) gestort, tekenen beide partijen de contracten en wordt de eigendomsoverdracht (deed transfer) officieel vastgelegd. Zaken om rekening mee te houden:

• Het geld moet op tijd aanwezig zijn bij de escrow agent.
• Als buitenlandse koper heb je doorgaans een Amerikaanse bankrekening nodig.
• Betaling in buitenland wordt meestal geregistreerd en kan fiscale gevolgen hebben.

Na afsluiting ontvang je de sleutels en ben je officieel eigenaar en word je geregistreerd bij het County Recorder’s Office.

3.8 Registratie, nutsvoorzieningen en belastingnaheffing

Nu de woning van jou is, moet je een aantal praktische zaken regelen:

• Registratie bij gemeente of county voor onroerendgoedbelasting
• Vastleggen van nutsvoorzieningen op jouw naam
• Genereer een Individual Taxpayer Identification Number (ITIN) indien nodig voor belastingaangifte
• Indienen van een jaarlijkse Amerikaanse belastingaangifte over de huurinkomsten of vermogensgroei

4. Juridische aspecten en eigendomsrechten

Zoals eerder genoemd staat het Amerikaanse systeem buitenlandse kopers volledig toe eigenaar te zijn van onroerend goed. Er bestaan echter verschillende vormen van eigendomsrechten en het is belangrijk deze te begrijpen:

• Fee Simple: Volle eigendom met alle bijbehorende rechten. De meest voorkomende eigendomsvorm.
• Condominium (condo): Appartementengebouw, waarbij je eigenaar bent van jouw unit + aandeel gemeenschappelijk bezit.
• Cooperative (co-op): Een minder gebruikelijke vorm waarbij je aandelen koopt in een vennootschap die eigenaar is van het gebouw.
• Homeowners Association (HOA): In veel gemeenschappen en appartementencomplexen sluit je je aan bij een HOA, inclusief verplicht lidmaatschap en bijdragen.

Let op: Bij gemeenschappelijk eigendom gelden vaak extra regels en beperkingen over o.a. verhuur, huisdieren, verbouwingen, etc. Lees altijd de HOA-reglementen!

4.1 Aankoop op naam van persoon of rechtspersoon?

Je kunt als Nederlander een huis in de VS kopen:

1. Op eigen naam
2. Op naam van een Amerikaans bedrijf (Limited Liability Company – LLC). Voordeel: fiscale optimalisatie en bescherming tegen aansprakelijkheid.
3. Op naam van een trust of investeringsfonds

Overleg altijd met een Amerikaanse fiscalist of jurist over de beste structuur voor jouw situatie.

5. Financiering: hypotheek voor buitenlanders

Zoals eerder aangegeven kopen de meeste buitenlanders hun huis in de VS “cash”. Toch zijn er mogelijkheden om een Amerikaanse hypotheek af te sluiten, hoewel deze beperkter zijn dan voor Amerikanen:

• Minimale aanbetaling: vaak 35-50% van de aankoopprijs
• Rentepercentages: doorgaans hoger, vaak 6-10%
• Maximale looptijd: meestal 15-30 jaar, afhankelijk van bank en type lening
• Aantonen van inkomen en middelen: vaak via internationale bankafschriften en belastingaangifte
• Kredietscores: Het ontbreken van een Amerikaans credit record maakt het moeilijker

Enkele banken en hypotheekverstrekkers die gespecialiseerd zijn in leningen voor buitenlanders:

• HSBC (internationale hypotheekleningen)
• Citibank (specifiek voor non-residenten)
• Bank of America (restrictieve voorwaarden, vooral voor Canadezen en Mexicanen gunstiger)
• Specialistische private banken en mortgage brokers

5.1 Alternatieve: Financiering via Nederland

Het is in uitzonderlijke gevallen mogelijk om een tweede hypotheek te nemen op je huidige woning in Nederland en zo te financieren. Nederlandse banken zijn daar echter erg terughoudend in. Raadpleeg je bank of financieel adviseur over deze optie.

6. Kostenoverzicht: welke kosten maak je bij de aankoop?

Kostensoort	Hoeveel	Opmerking
Aankoopprijs	Variabel	Afhankelijk van regio en type huis
Makelaarskosten (koper)	0-3% (meestal betaald verkoper)	Prijs inbegrepen in totaal
Overdrachtsbelasting	0,5-3%	Per staat/gebied verschillend
Advocaat/Escrow fees	1.000-3.000 USD	Verplicht in sommige staten
Inspectiekosten	300-700 USD	Bouwkundige, pest, lood/loodverf, etc.
Title insurance	0,5%	Beschermt tegen eigendomsgeschillen
Jaarlijkse vastgoedbelasting	0,5-2%	Afhankelijk van staat en county
Homeowners Association (HOA)	100-500 USD/maand	In condo’s of gemeenschappen
Verzekeringen (opstal/inbraak/natuur)	100-200 USD/maand	Afhankelijk van locatie en dekking
Overige eenmalige kosten	Varieert	Administratief, bank, overdrachts- en immigratiekosten

7. Belastingen als buitenlandse eigenaar

Als buitenlandse eigenaar van Amerikaans vastgoed krijg je te maken met een aantal belastingverplichtingen:

• Onroerendgoedbelasting: Jaarlijkse belasting over de WOZ-waarde van je huis. Percentage en berekening verschillen per staat en county.
• Inkomstenbelasting: Indien je het huis verhuurt, moet je officieel aangifte doen over de huurinkomsten bij de Amerikaanse belastingdienst (IRS). Nederland-Amerika belastingverdrag voorkomt vaak dubbele belasting, maar raadpleeg een specialist.
• Vastgoedwinstbelasting (Capital Gains Tax): Bij verkoop van het huis wordt belasting geheven over de gerealiseerde waardestijging. Bij niet-bewoning als hoofdverblijf is het belastingtarief hoger.
• FIRPTA inhouding: Bij verkoop van Amerikaans vastgoed door buitenlander wordt 15% van de verkoopprijs ingehouden door de IRS (FIRPTA).
• Estate Tax (erfbelasting): Zonder planning kan je erfgenaam worden geconfronteerd met heftige Amerikaanse successierechten.

7.1 Belastingplicht in Nederland

Vastgoed in het buitenland moet worden opgegeven in Box 3 van de Nederlandse belastingaangifte. Nederland geeft je in principe een zogenoemde “aftrek elders belast” om dubbele belasting te voorkomen, maar je vermogenspositie groeit wel.

8. Praktische tips voor succesvolle aankoop

1. Doe grondig onderzoek naar de regio: Bezoek het gebied, spreek met lokale bewoners, onderzoek het economische perspectief en de ontwikkelingsplannen.
2. Kies een betrouwbare makelaar en advocaat: Vraag om referenties van andere buitenlandse kopers. Controleer certificeringen.
3. Houd rekening met het tijdsverschil: Processen met Amerikaanse partijen kunnen langer duren vanwege het tijdsverschil met Europa.
4. Open een Amerikaanse bankrekening: Veel transacties, zoals het betalen van belastingen, nutsvoorzieningen en HOA-bijdragen gaan via een Amerikaanse rekening.
5. Overweeg valuta-risico’s: Bij hoge bedragen kan het zinvol zijn valuta te “hedgen” via contracten bij je bank.
6. Wees flexibel over de locatie: Populaire steden kennen heftige concurrentie, alternatieve regio’s bieden soms meer kansen.
7. Bepaal vooraf je doelen: Wil je de woning verhuren, alleen privé gebruiken of als investering aanhouden?
8. Begrijp HOA-regelgeving: Beperkingen op verhuur of huisdieren kunnen je plannen dwarsbomen.
9. Controleer de lokale regelgeving bij AirBNB-verhuur: Veel steden (o.a. New York, San Francisco, Miami) kennen inmiddels strikte regels voor kortetermijnverhuur.
10. Let op verzekeringen: Vooral in gebieden met risico op orkanen, overstromingen of aardbevingen zijn extra verzekeringen noodzakelijk.

9. Mogelijkheden en risico’s voor investeerders

De aankoop van Amerikaans vastgoed door buitenlanders wordt vaak gezien als een solide investering. Voorbeelden:

• Vakantiewoningen: Bijvoorbeeld in Orlando, nabij Disney World, met hoge verhuuropbrengst
• Studentenappartementen: In universiteitssteden, stabiele huurinkomsten
• Residentiële investeringen: In steden met groeiende economie, zoals Austin of Denver

Risico’s bij investeren zijn onder meer:

• Marktschommelingen: Dalende huizenprijzen (zoals in 2008) kunnen tot verlies leiden
• Wisselkoersrisico: Een zwakke dollar kan je rendement beïnvloeden
• Onderhoud en beheerkosten: Kosten lopen op als je vaak in Nederland bent en geen lokale beheerder aanstelt
• Wet- en regelgeving: Lokale, federale of HOA-regels kunnen je plannen doorkruisen

10. Alternatieven: Tijdelijk huren versus kopen

Een huis kopen is een grote stap met aanzienlijke risico’s en kosten. Overweeg deze alternatieven:

• Tijdelijk huren: Vooral voor wie flexibel wil blijven of nog niet zeker is over locatie/duur verblijf
• Short-term rental platforms: AirBNB, VRBO voor kort verblijf, zonder vast te zitten aan onderhoud, belastingen en regelgeving

Een goede voorbereiding, uitgebreid onderzoek en professionele begeleiding zijn cruciaal voor een succesvolle aankoop in de VS. Doe je huiswerk, wees realistisch over je financiën en risico’s, en schakel altijd experts in. Dan is een huis kopen in Amerika als buitenlander een goed uitvoerbaar avontuur dat veel woon- en investeringsplezier kan opleveren.

11. Veelgestelde vragen over huis kopen in Amerika als buitenlander

Heb ik een visum nodig om een huis te kopen in de VS?

Nee, er is geen visum nodig om vastgoed te kopen. Wél voor langdurig verblijf (>90 dagen non-stop). Zonder Amerikaans visum ben je beperkt tot 90 dagen per bezoek als toerist (ESTA).

Kan ik mijn (Nederlandse) hypotheek gebruiken om een huis te kopen in Amerika?

Meestal niet rechtstreeks. Nederlandse banken financieren zelden vastgoed in het buitenland, zeker buiten Europa. Soms kun je via een tweede hypotheek op je Nederlandse woning de aankoop financieren, mits genoeg overwaarde.

Kan ik het huis verhuren?

Ja, dat mag in de meeste gevallen. Er kunnen wel gemeentelijke regels en/of restricties van HOA’s gelden. Ook zijn AirBNB-regels per stad sterk verschillend.

Welke belastingen betaal ik als buitenlandse huiseigenaar in de VS?

Onroerend-goedbelasting, inkomstenbelasting bij verhuur, capital gains tax bij verkoop en mogelijk erfbelasting bij overlijden van de eigenaar.

Is het moeilijk om een Amerikaanse hypotheek te krijgen?

Ja, zeker voor buitenlanders zonder Amerikaanse credit score. Aanbetalingen zijn hoger, voorwaarden zijn strikter, en veel banken wijzen aanvragen af. Er zijn wel specialistische banken die internationale klanten faciliteren.

Hoeveel bedragen de jaarlijkse vaste lasten?

Dit hangt af van locatie, woningtype en staat. Reken op 0,5-2% onroerendgoedbelasting, eventueel HOA-bijdrage en diverse verzekeringen. Soms is onderhoud fors - denk aan zwembad, tuinen, ongediertebestrijding in warme staten.

Wie regelt het papierwerk en de juridische overdracht?

In de VS begeleidt vaak een makelaar of closing agent samen met een advocaat de volledige overdracht, inclusief eigendomstitelonderzoek, verzekeringen en documentatie.

12. Verschillen tussen huis kopen in Amerika en Nederland

• Snelheid: In de VS kan de aankoop van bod tot sleuteloverdracht binnen 30-45 dagen plaatsvinden. In Nederland duurt dit meestal langer.
• Financiering: In Nederland zijn hypotheken voor 80-100% gangbaar, in de VS moet je als buitenlander vaak minstens 30-50% eigen geld meenemen.
• Onderhandelinstrumenten: Een Amerikaans bod is juridisch bindend vanaf acceptatie, in Nederland pas na het tekenen van de koopakte.
• Bijkomende kosten: Notariskosten zijn in Nederland hoger, terwijl je in de VS te maken krijgt met title insurance, escrow fees en inspection fees.

13. Checklist: Waar let je op bij aankoop?

• Beschik je over (voldoende) liquide middelen?
• Heb je een betrouwbare makelaar en/of advocaat?
• Begrijp je alle lokale wetten én HOA-reglementen?
• Heb je rekening gehouden met belastingen en verzekeringen?
• Zijn je doelen (privégebruik, investering, verhuur) haalbaar in het gekozen gebied?
• Is de reputatie van het gebied goed en is de kans op waardestijging aanwezig?

14. Conclusie

Een huis kopen in Amerika als buitenlander is een realistische optie, of je nu een vakantiewoning, beleggingsobject of tweede huis zoekt. De VS kennen relatief weinig restricties voor buitenlandse huizenkopers, maar het proces vraagt om grondige voorbereiding, zorgvuldige afweging van financiering en diepgaande kennis van zowel Amerikaanse wet- en regelgeving als lokale praktijken. Goede begeleiding door specialisten, een degelijke financiële planning en aandacht voor belastingen zijn essentieel. Met een doordachte aanpak kan Amerika je niet alleen een droomwoning bieden, maar ook een solide investering op lange termijn.

Heb je interesse in het kopen van vastgoed in Amerika? Start altijd met een goed gesprek met financiële, juridische en vastgoedexperts met kennis van de grensoverschrijdende praktijk. Zo kom je goed voorbereid aan op de Amerikaanse huizenmarkt!