Belangrijk om te weten als u een huis in de VS koopt
- 14.05.2025
- 558 Bekeken
Belangrijk om te weten als u een huis in de Verenigde Staten (VS) koopt
De Verenigde Staten blijft een immens populaire bestemming voor internationale investeerders en particulieren die hun lang gekoesterde Amerikaanse droom willen waarmaken. Een huis kopen in de VS is echter geen eenvoudige opgave en brengt heel wat juridische, financiële, en praktische overwegingen met zich mee. Of u nu op zoek bent naar uw eerste woning, een vakantiehuis, een investeringspand, of een verhuurbare woning, het aankoopproces in Amerika verschilt aanzienlijk van andere landen, waaronder Nederland en België.
Dit allesomvattend artikel behandelt ieder aspect waarop u als buitenlandse koper moet letten bij het kopen van een huis in de VS. Van de voorbereiding en het zoeken naar een woning tot het bod, de juridische procedure, financiering, belastingen en verhuurregels—u vindt hier alles wat u moet weten.
Inhoudsopgave
- Voorbereiding en onderzoek: Uw huis in de VS
- Grote verschillen tussen kopen in de VS en Europa
- Juridische aspecten en eigendomsrechten
- De rol van makelaars en hun commissies
- Soorten onroerend goed in de VS
- Woningzoektocht: Waar te beginnen?
- Financieringsmogelijkheden voor buitenlandse kopers
- Het bod en koopcontract: Het Amerikaanse ‘offer’
- Inspecties en due diligence
- Afsluiting en overdracht (‘Closing’)
- Belastingen en terugkerende kosten
- Verzekeringen en bijkomende verplichtingen
- Verhuur, vakantieverhuur en lokale regelgeving
- Praktisch leven in uw Amerikaanse woning
- Veelgemaakte valkuilen en waardevolle tips
- Conclusie
Voorbereiding en onderzoek: Uw huis in de VS
Voordat u daadwerkelijk op zoek gaat naar een woning in Amerika, is een gedegen voorbereiding essentieel. In tegenstelling tot enkele Europese landen zijn er in de VS nauwelijks beperkingen voor niet-ingezetenen om onroerend goed te kopen. Toch zijn er veel aspecten die u vooraf moet uitzoeken en plannen.
1. Bepaal uw doel
Waarom wilt u een woning kopen in Amerika? Is het als vakantiehuis, permanente emigratie, investering, of verhuur? Uw intentie bepaalt mede welke locatie, prijsklasse, en soort woning het meest geschikt is.
- Vakantiehuis: Veel Nederlanders kiezen voor Florida of Californië vanwege het klimaat.
- Investering: Grote steden als New York, Los Angeles, Miami of Dallas zijn populair voor verhuur en waardevermeerdering.
- Zorg voor lange termijn: Kopen voor de lange termijn vraagt om extra aandacht voor juridische en fiscale aspecten.
2. Onderzoek de Amerikaanse vastgoedmarkt
De onroerendgoedmarkt varieert enorm tussen staten, steden en buurten in de VS. Prijzen, regelgeving, belastingen en rendementen verschillen substantieel. Gebruik betrouwbare huizensites zoals Zillow, Realtor.com en Redfin om een eerste indruk te krijgen van het aanbod en prijsniveau.
3. Benodigd budget en bijkomende kosten
Bepaal vooraf uw totale budget, inclusief aankoopkosten, belastingen, jaarlijkse lasten en eventuele financieringsmogelijkheden. Houd rekening met diverse bijkomende kosten die hoger of anders kunnen zijn dan u gewend bent.
Grote verschillen tussen kopen in de VS en Europa
Wie voor het eerst een huis wil kopen in Amerika, zal snel merken dat het proces en de verwachtingen soms fundamenteel verschillen van Nederland of België.
- Informele koopovereenkomst: In de VS maakt men in eerste instantie een ‘offer’, een bod, dat pas later formeel wordt.
- Disclosure-verplichtingen: Verkopers in veel staten zijn verplicht om bekende gebreken of juridische kwesties te melden.
- Makelaars: Zowel koper als verkoper heeft bijna altijd een makelaar (‘buyer’s agent’ en ‘listing agent’), en hun commissie wordt in het algemeen door de verkoper betaald.
- Sluitingsproces: De ‘closing’ en de administratieve afhandeling zijn formeler; hierbij zijn vaak meerdere partijen betrokken (advocaat, escrow-agent, bank, title company).
- Biedingsproces: Vaak is er sprake van ‘multiple offers’ en moet u met een openingsbod en eventuele voorwaarden sterk voor de dag komen.
Voorbeeld: Het biedingsproces
Stelt u zich voor: U vindt uw droomhuis in San Francisco. Samen met uw makelaar brengt u een schriftelijk bod uit. Soms zijn er binnen één dag meerdere biedingen. Uw makelaar overlegt, en de verkoper kiest niet alleen op prijs, maar ook op de geboden voorwaarden (snelle oplevering, geen financieringsvoorbehoud, enzovoort).
Juridische aspecten en eigendomsrechten
In de Verenigde Staten zijn de juridische procedures rond onroerend goed strikt geregeld, maar kunnen ze per staat verschillen. Het kennen van de basisprincipes is essentieel.
1. Eigendomsvormen (‘Ownership’ of ‘Title’)
Meestal koopt u een woning in de VS ‘in fee simple’ (volledig eigendom). Er bestaan echter ook andere vormen, zoals ‘leasehold’ (erfpacht) of gemeenschappelijke vormen zoals ‘condominium’ en ‘co-op’.
- Fee simple: Volledig eigendom van zowel gebouw als grond.
- Leasehold: Recht om het pand te gebruiken voor een afgesproken termijn, meestal tientallen jaren, waarbij de grond eigendom blijft van een derde partij.
- Condominium: Volledig eigendom van het appartement, maar gemeenschappelijke delen deelt u met andere eigenaren.
- Cooperative (co-op): U koopt aandelen in een bedrijf dat het gebouw bezit (vaak in steden zoals New York).
2. Overdracht (‘Deed’ en ‘Title insurance’)
Bij de overdracht ondertekent u de zogeheten ‘deed’; tevens ontvangt u doorgaans een ‘title insurance policy’. Title insurance beschermt tegen onverwachte aanspraken op het eigendom als gevolg van fouten, vervalsing of onontdekte schulden op het huis.
3. Verschillende wetten per staat
Elke Amerikaanse staat hanteert zijn eigen vastgoedwetgeving. Schakel daarom altijd een lokale makelaar en eventueel een advocaat in om problemen en verrassingen te voorkomen.
De rol van makelaars en hun commissies
In Nederland bezoekt u vaak meerdere makelaars en koopt u via de makelaar van de verkoper. In de meeste Amerikaanse staten heeft zowel de koper als verkoper een eigen makelaar:
- Listing agent: Vertegenwoordigt de verkoper.
- Buyer’s agent: Vertegenwoordigt de koper, onderhandelt over het bod en begeleidt u gedurende het proces.
Makelaars ontvangen hun commissie doorgaans bij de closing, meestal tussen de 5 en 6% van de verkoopprijs, te verdelen tussen beide makelaars. Deze kosten zijn doorgaans voor de verkoper. Als koper betaalt u vrijwel nooit rechtstreeks aan de makelaar.
Voordelen van een eigen makelaar
- Beter inzicht in lokale marktontwikkelingen.
- Begeleiding bij biedingen en onderhandelingen.
- Ondersteuning bij juridische en administratieve aspecten.
- Toegang tot meerdere huizensites (MLS-systemen).
Soorten onroerend goed in de VS
Anders dan in sommige landen, is het onroerend goed in Amerika zeer divers. Afhankelijk van uw wensen en budget kunt u kiezen uit verschillende types woningen en investeringsopties.
- Single family home: De meest voorkomende, vrijstaande eengezinswoning.
- Condominiums (condo): Appartementen in een groter gebouw, met gedeelde voorzieningen.
- Townhouses: Geschakelde woningen.
- Multi-family: Gebouw met meerdere huurappartementen, interessant voor investeerders.
- Commercial property: Winkels, kantoren of andere niet-woningen.
Locatie en type woning
Uw doel bepaalt ook vaak het woningtype. Wilt u permanente bewoning in een rustige suburb, een appartement in hartje New York of een gunstig gelegen woning voor AirBnB-verhuur in Orlando?
Voorbeeld: Condo in Florida
Condo’s in Florida zijn populair bij Nederlandse beleggers vanwege het geringe onderhoud en de mogelijkheid om het pand te verhuren als zij niet zelf aanwezig zijn. Let wel, condo’s vallen onder een ‘Home Owners Association’ (HOA) met maandelijkse kosten en regels.
Woningzoektocht: Waar te beginnen?
Uw zoektocht naar uw ideale huis in de VS begint meestal online, maar het persoonlijke netwerk en lokale expertise blijven onmisbaar.
1. Online platforms en huizensites
- Zillow.com: Grootste huizenplatform met veel informatie en foto’s.
- Realtor.com: Officiële site van de Amerikaanse makelaarsvereniging.
- Redfin.com: Modern platform met realtime geüpdatet aanbod.
- Trulia.com: Informatie over buurten en misdaadcijfers.
2. Lokale makelaars
Een lokale makelaar (‘realtor’) begeleidt u van begin tot eind. Vraag aanbevelingen of zoek via NAR.realtor.
3. Bezichtigen op afstand
Veel makelaars bieden tegenwoordig virtuele bezichtigingen via videochat of 3D-tours. Handig als u zich in Nederland of België bevindt.
4. Locatiekeuze
Kies met zorg een plaats, buurt en wijk. Let op factoren als:
- Veiligheid en criminaliteit
- Bereikbaarheid (ook openbaar vervoer)
- Scholen en voorzieningen
- Toekomstige ontwikkelingen in de omgeving
- Belastingdruk in de staat en gemeente
Financieringsmogelijkheden voor buitenlandse kopers
De mogelijkheden om als buitenlander een hypotheek te krijgen, zijn beperkter en vaak duurder dan voor Amerikanen. Toch zijn er diverse opties.
1. Kopen met eigen vermogen (cash)
De meest eenvoudige manier is contant betalen. Dit versnelt het proces, voorkomt risico’s door hypotheekafwijzing en maakt het bod aantrekkelijker voor verkopers.
2. Financiering via een Amerikaanse bank
Diverse Amerikaanse banken bieden hypotheken aan buitenlanders aan, maar rekenen vaak hogere rentes en vragen een hogere aanbetaling (meestal minimaal 30% à 40%). U moet meestal uitgebreide financiële documentatie overleggen en soms een Amerikaanse ‘credit score’ hebben opgebouwd.
3. Financiering via internationale banken
Sommige internationale banken met vestigingen in de VS (zoals HSBC, Citibank) bieden specifieke producten voor buitenlandse huizenkopers.
4. Hypotheek in Nederland of België
Een derde optie is het verhogen van de hypotheek op uw woning in Nederland/België en het vrijgekomen kapitaal gebruiken voor aankoop in de VS. Let wel: uw woning in de VS geldt dan niet als onderpand.
5. Private investeerders
Er zijn ook private financiers of gespecialiseerde organisaties die ‘foreign national loans’ aanbieden. Tarieven en voorwaarden zijn in het algemeen minder gunstig.
6. Belangrijke documenten voor financiering
- Bewezen inkomen over meerdere jaren (jaarrapporten, belastingaangiftes)
- Buitenlandse rekeninginformatie
- Paspoort en eventueel Amerikaans visum
- Extra waarborgen en hoge aanbetaling vereist
Het bod en koopcontract: Het Amerikaanse ‘offer’
Een bod (‘offer’) uitbrengen in de VS verloopt anders dan in bijvoorbeeld Nederland. Het is een formeel document, opgesteld door uw makelaar, waarin u prijs, opleveringsdatum, overwegingen en speciale voorwaarden aangeeft.
1. Onvoorwaardelijk versus voorwaardelijk bod
- Financieringsvoorbehoud: Veel kopers nemen een voorbehoud op financiering op in het bod. Zonder voorbehoud is uw bod aantrekkelijker, maar risicovoller.
- Inspectievoorbehoud: Een standaardvoorwaarde in bijna elk Amerikaans bod. Geeft u de kans het huis grondig te laten inspecteren en eventueel kosteloos te ontbinden bij grote gebreken.
2. Escrow en handgeld (‘earnest money’)
Als koper stort u doorgaans een klein percentage van het bod (tussen de 1% en 3%) bij de ‘escrow company’ als ‘earnest money’. Dit bewijst uw serieuze intentie. Bij succesvolle afronding wordt dit bedrag opgeteld bij uw koopprijs. Trekt u zich zonder geldige reden terug, verliest u deze storting.
3. Onderhandelen
Uw makelaar overlegt met de verkopersmakelaar over prijs, opleveringsdatum en voorwaarden. Na onderhandelingen accepteert de verkoper het bod, of uiterlijk wordt er een tegenbod gedaan. De acceptatie is pas bindend na ondertekening door beide partijen.
Inspecties en due diligence
Inspecties zijn essentieel bij elke huisaankoop in de VS. Ze geven inzicht in de werkelijke staat van de woning en bieden bescherming tegen onverwachte problemen na overdracht.
1. Home inspection
Dit is een uitgebreide technische keuring van het huis: van fundering, dak en leidingen tot elektra, airco en schimmel. De kosten hiervan variëren doorgaans tussen $300 en $600, afhankelijk van de woninggrootte.
2. Aanvullende inspecties
- Termite inspection: Controle op termieten (zeker in warme staten als Florida en Texas verplicht of sterk aanbevolen).
- Radon inspection: Meting van radongas (met name in bepaalde gebieden van toepassing).
- Lead-based paint inspection: Verplicht bij huizen ouder dan 1978 vanwege gezondheidsrisico’s.
- Sewer line inspection: Noodzakelijk bij oudere woningen om de staat van de riolering te checken.
3. Ontbinding op basis van inspectie
Vinden inspecteurs ernstige gebreken, dan kunt u vaak het contract zonder boete ontbinden (‘inspection contingency’), of opnieuw onderhandelen over de prijs of kosten van reparaties.
Afsluiting en overdracht (‘Closing’)
Het proces tot aan de officiële overdracht (‘closing’) duurt doorgaans 30 tot 60 dagen vanaf het akkoord op het bod.
1. Escrow-processen
Het geld wordt beheerd door een onafhankelijke ‘escrow agent’ of ‘title company’, die zorgt dat alle documenten en betalingen klaarstaan voor sluiting.
2. Title search en title insurance
De title company controleert of het huis vrij van schulden, beslagen of andere beperkingen is en verstrekt een title insurance-policy voor uw bescherming.
3. ‘Settlement statement’ en closingkosten
U ontvangt een gedetailleerde afrekening (‘closing disclosure’ of ‘settlement statement’) met alle kosten, belastingen en fees. Reken op 2-5% van de aankoopprijs voor closingkosten.
4. Overdracht per volmacht
Als u niet zelf naar de VS kunt reizen, kunt u een volmacht (‘power of attorney’) geven aan uw advocaat of makelaar om de closing namens u af te handelen.
5. Sleuteloverdracht
Na afronding ontvangt u de sleutels. Uw naam wordt geregistreerd als nieuwe eigenaar bij het lokale ‘County Recorder’s Office’.
Belastingen en terugkerende kosten
Een huis kopen in de Verenigde Staten betekent ook rekening houden met terugkerende belastingen en verplichte lasten. Deze zijn vaak aanzienlijk hoger dan in Nederland of België.
1. Onroerendgoedbelasting (Property tax)
Ieder jaar betaalt u ‘property tax’ aan de staat en lokale overheid, gebaseerd op de getaxeerde waarde van uw woning. De percentages verschillen per staat en county—van minder dan 1% tot ruim 2,5% van de waarde per jaar.
- Voorbeeldberekening: Koopt u een woning in Texas van $400.000, dan kan de jaarlijkse property tax oplopen tot $8.000 à $10.000.
2. Home Owner Association (HOA) fees
Bezit u een woning met gemeenschappelijke voorzieningen (condo, townhouse, gated community), betaalt u maandelijkse HOA-bijdragen voor onderhoud, schoonmaak, beveiliging, zwembad etc.
3. Inkomstenbelasting bij verhuur
Houdt u de woning aan als investering en verhuurt u deze, dan bent u in de VS inkomstenbelasting verschuldigd over de huuropbrengsten. Er zijn diverse aftrekposten mogelijk (onderhoud, afschrijvingen, belastingen).
4. Overdrachtsbelasting (Transfer tax)
Bij aankoop bent u soms lokale transfer taxes verschuldigd. Dit kan per locatie verschillen.
5. Belastingverdragen en dubbele belasting
Nederland en België hebben belastingverdragen met de VS om dubbele belasting te voorkomen. Laat u altijd adviseren door een internationaal fiscalist.
Verzekeringen en bijkomende verplichtingen
In de VS bestaan er diverse verplichte en aanbevolen verzekeringen voor huizenbezitters.
1. Woonhuisverzekering (Homeowner’s Insurance)
Verplicht bij een hypotheek, en sterk aanbevolen bij aankoop zonder financiering. Dekt schade door brand, diefstal, storm, aansprakelijkheid, etc.
2. Extra verzekeringen in risicogebieden
- Orkaan-/overstromingsverzekering: In Florida en de Golfstaten vaak verplicht.
- Aardbevingsverzekering: In Californië sterk aanbevolen.
- Overstroming: Check de FEMA-kaart of uw huis in een zogenaamd ‘flood zone’ ligt.
3. Verkoop- en verhuurverplichtingen
- Veiligheid: Eisen aan rookmelders, CO-melders, sloten.
- Regelgeving: Vereisten kunnen variëren per staat/county/gemeente.
Verhuur, vakantieverhuur en lokale regelgeving
Steeds meer huiseigenaren in de VS kiezen voor (korte termijn)verhuur via platforms als Airbnb en VRBO. De regelgeving hierover is echter streng en wisselt per stad en staat.
1. Lokale vergunningen
Vaak is een (dure) vergunning nodig voor ‘short term rentals’. In bepaalde steden, zoals New York en San Francisco, gelden zelfs harde verboden op korte termijn verhuur (< 30 dagen) zonder aanwezige eigenaar.
2. Home Owners Association (HOA)
Sommige HOA’s verbieden korte termijn verhuur, of stellen zware eisen aan de verhuurperiode.
3. Belasting voor toeristische verhuur
Bij verhuur aan toeristen bent u veelal ‘transient occupancy’ en ‘lodging tax’ verschuldigd, bovenop reguliere inkomstenbelasting.
4. Voorbeeld: Verhuur in Orlando, Florida
- De omgeving Orlando (Disney Area) is geliefd voor korte termijn vakantiewoningen.
- Vergunning verplicht, compliance met brandveiligheidseisen.
- Zonder vergunning zware boetes mogelijk.
Praktisch leven in uw Amerikaanse woning
De praktische kanten van wonen (of vaak verblijven) in de VS verschillen fors van West-Europa. Denk onder meer aan nutsvoorzieningen, onderhoud, tuinwerk en lokale voorschriften.
1. Nutsvoorzieningen
U moet zelf voorzieningen als water, gas, elektriciteit, danwel internet of kabeltelevisie afsluiten. De tarieven en aanbieders verschillen per stad en wijk.
2. Onderhoud
Huizen in de VS zijn relatief kwetsbaar door klimaat (stormen, warmte, ongedierte) en veelal gebouwd met hout. Reken op regelmatig schilderen, airco-onderhoud en tuinwerk.
3. Lokale voorschriften en boetes
- In veel steden gelden strikte regels voor erfafscheidingen, gazons, autostalling, enzovoort.
- Handhaving door de HOA of stadsdiensten kan streng zijn: boetes voor niet-gemaaid gras zijn geen uitzondering.
Veelgemaakte valkuilen en waardevolle tips
Bij het kopen van een huis in de VS maken buitenlandse kopers vooral deze fouten:
- Slechte voorbereiding: Niet in detail verdiepen in lokale markt, belastingen en regelgeving.
- Verkeerde adviseurs: Geen ervaren lokale makelaar of advocaat inschakelen.
- Geen inspectie: Niet alle noodzakelijke inspecties laten uitvoeren.
- Overstappen zonder financiering: Een bod doen zonder zeker te zijn van financiering kan ernstige gevolgen hebben.
- Buitensporige renovatiekosten onderschatten: Bouwstijlen en klimaateisen zijn vaak anders dan in Europa.
- Verhuurregels onderschatten: Problemen met HOA of lokale overheid over verhuur.
- Geen goede boekhouding: Fiscale gevolgen en aangiftes in twee landen onderschatten.
Tips voor een succesvolle aankoop
- Schakel altijd lokale experts in.
- Vraag meerdere offertes en inspecties aan.
- Plan voor toekomstig onderhoud en kosten.
- Dek uw risico’s af met verzekeringen en juridische waarborgen.
Conclusie
Een huis kopen in de Verenigde Staten is een spannende stap die kan leiden tot prachtige (financiële en persoonlijke) resultaten, maar vergt uitgebreide voorbereiding, grondige kennis van het proces, en voldoende financiële armslag. Van de eerste oriëntatie tot het sluiten van de deal en het onderhoud achteraf: ieder stadium vereist de nodige aandacht en correcte begeleiding.
Wees u bewust van de verschillen met de Europese markt, de rol van makelaars, de juridische structuur, lokale regelgeving, belastingen en verzekeringen. Neem ruim de tijd om geschikte adviseurs te vinden—dit voorkomt veel zorgen achteraf. Wilt u het huis verhuren, verdiep u dan extra grondig in de regelgeving per staat en per gemeente.
Met het juiste team en een grondige voorbereiding wordt het kopen van uw Amerikaanse droomhuis een avontuur om te koesteren. Veel succes!