Overdrachtsbelasting in Spanje: wat zijn de kosten?

Bij het kopen van een woning in Spanje krijgt u te maken met diverse belastingen en kosten. Een van de belangrijkste hiervan is de overdrachtsbelasting, ook wel bekend als Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Deze belasting is van toepassing wanneer u een bestaande woning (dus geen nieuwbouwwoning) koopt. In dit artikel gaan we uitgebreid in op wat overdrachtsbelasting in Spanje precies inhoudt, hoe deze berekend wordt, welke regionale verschillen er zijn en met welke bijkomende kosten u als koper rekening moet houden.

Wat is overdrachtsbelasting in Spanje?

Overdrachtsbelasting is een belasting die wordt geheven bij de overdracht van het eigendom van bestaande (niet-nieuwbouw) onroerende goederen. Dit geldt niet alleen voor woningen, maar ook voor bijvoorbeeld garages, winkelpanden en kantoren. De koper is de partij die deze belasting dient te betalen, en de opbrengst komt toe aan de autonome regio waar het onroerend goed zich bevindt.

Het doel van deze belasting is het heffen van inkomsten bij de overdracht van bestaande eigendommen en het reguleren van de vastgoedmarkt. De tarieven zijn afhankelijk van de waarde van het onroerend goed en verschillen per regio in Spanje, wat het belangrijk maakt goed op de hoogte te zijn van de lokale regelgeving.

Verschil tussen overdrachtsbelasting en btw

Een belangrijk onderscheid is dat u alleen overdrachtsbelasting betaalt bij aankoop van bestaande bouwwerken. Gaat het om een nieuwbouwwoning, dan betaalt u geen overdrachtsbelasting, maar btw (IVA) en stempelkosten (Actos Jurídicos Documentados, AJD). De tarieven tussen deze heffingen verschillen significant. Dit onderscheid heeft grote gevolgen voor uw totale kosten bij aankoop van een woning in Spanje.

• Bestaande woning: U betaalt overdrachtsbelasting (ITP)
• Nieuwbouwwoning: U betaalt btw (IVA) en stempelkosten (AJD)

Hoe wordt overdrachtsbelasting berekend?

Bij de berekening van de overdrachtsbelasting wordt uitgegaan van de gekochte waarde van het onroerend goed, dan wel de fiscale waarde indien deze hoger uitvalt. Dit is meestal de aankoopprijs die op de notariële akte vermeld staat. De belasting wordt in procenten berekend en u betaalt deze eenmalig, bij de aankoop, voordat u als officiële eigenaar wordt geregistreerd in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

Het tarief voor overdrachtsbelasting varieert tussen de 6% en 11% van de koopsom, afhankelijk van de autonome regio. In veel regio’s is het tarief progressief: naarmate de aankoopprijs hoger ligt, betaalt u een hoger percentage over elk volgend schijfdeel. Sommige regio’s hanteren ook uitzonderingen of verlaagde tarieven voor specifieke categorieën kopers, zoals jonge mensen, grote gezinnen of gehandicapten. Het is dus zaak altijd goed na te gaan welk tarief op uw situatie van toepassing is.

Regionale verschillen in overdrachtsbelasting

Spanje is opgedeeld in 17 autonome regio’s, die elk hun eigen beleid voeren ten aanzien van overdrachtsbelasting. In de populairste regio’s onder buitenlandse kopers, zoals Andalusië, Catalonië, Valencia en de Balearen, kunnen de tarieven sterk variëren.

Regio	Standaardtarief ITP	Opmerkingen
Andalusië	7% (standaard)	Eerste woning of woningen tot 150.000 euro vaak verlaagd tarief
Catalonië	10%	Progressief: tot 1 miljoen 10%, daarboven 11%
Valencia	10%	Verlaagde tarieven mogelijk voor jongere kopers, grote gezinnen
Madrid	6%	Laagste tarieven van Spanje
Balearen	8%-11%	Progressief: afhankelijk van aankoopbedrag
Canarische Eilanden	6,5%	Uniek tarief voor de eilanden

Het loont de moeite om per regio goed na te gaan welke tarieven van kracht zijn, en rekening te houden met eventuele uitzonderingen die voor u als koper zouden kunnen gelden.

Voorbeelden van kosten per regio

Stel, u wilt een woning kopen in Spanje voor €250.000. Onderstaand een rekenvoorbeeld van de overdrachtsbelasting in verschillende regio’s:

• Andalusië: 7% van €250.000 = €17.500
• Catalonië: 10% van €250.000 = €25.000
• Madrid: 6% van €250.000 = €15.000
• Balearen: €250.000 valt in het 9% tarief = €22.500
• Valencia: 10% van €250.000 = €25.000

De bovenstaande voorbeelden zijn exclusief andere bijkomende aankoopkosten. Ze laten zien dat uw locatiekeuze grote invloed kan hebben op de totale aanschafkosten van een Spaanse woning.

Overdrachtsbelasting bij aankoop van nieuwbouw

Zoals eerder vermeld, geldt de overdrachtsbelasting niet voor de aankoop van nieuwbouwwoningen. In dat geval betaalt u in plaats daarvan:

1. Btw (IVA): Dit is momenteel 10% over de aankoopprijs van woningen (21% voor bedrijfsruimtes).
2. Stempelkosten (AJD): Deze bedragen 0,5% tot 1,5% van de aankoopprijs, afhankelijk van de regio.

De totale fiscale last bij nieuwbouw is dus vaak vergelijkbaar met of zelfs iets hoger dan bij bestaande woningen, afhankelijk van de regio.

Wanneer moet de overdrachtsbelasting betaald worden?

De betaling van de overdrachtsbelasting dient normaliter binnen 30 dagen na ondertekening van de notariële koopakte (Escritura Pública de Compraventa) te gebeuren. U betaalt deze doorgaans op het bevoegde belastingkantoor van de regio, of veelal digitaal, waarna u een betalingsbewijs ontvangt dat noodzakelijk is voor inschrijving in het eigendomsregister. Zonder dit bewijs kan de notaris het pand niet officieel op uw naam registreren.

Uitzonderingen en verlaagde tarieven

Sommige groepen kopers komen in aanmerking voor verlaagde tarieven overdrachtsbelasting. Dit is afhankelijk van de regio, maar veel voorkomende uitzonderingen zijn:

• Jongeren (onder de 35 jaar)
• Starters (eerste koop bij hoofdverblijf)
• Grote gezinnen (familias numerosas)
• Gehandicapten
• Aankoop onder sociale huurvoorwaarden

Deze groepen betalen in sommige regio’s bijvoorbeeld slechts 3-5% overdrachtsbelasting. De voorwaarden en eisen verschillen per regio; het is dus noodzakelijk om tijdig te informeren op basis van uw situatie.

Extra aankoopkosten naast overdrachtsbelasting

Bovenop de overdrachtsbelasting zijn er diverse andere aankoopkosten waarmee u rekening moet houden bij de aankoop van een woning in Spanje. De totale bijkomende kosten bij een aankoop lopen vaak op tot 10-14% van de aankoopwaarde. Hieronder vindt u de belangrijkste posten op een rij:

• Notariskosten: Voor het opstellen van de akte (escritura). Meestal tussen de €600 en €1.200, afhankelijk van de waarde van de woning.
• Inschrijvingskosten kadaster: Voor opname in het eigendomsregister (€400 – €800).
• Advocaat- of gestor-kosten: Voor juridische bijstand en afhandeling (gebruikelijk 1% van de aankoopprijs, vaak met een minimum van €1.000).
• Taxatiekosten: Vaak verplicht bij financiering via de bank (€300 – €500).
• Bankschrijfkosten: Bij betaling via bankcheque of internationale overboeking (€0 – €500).

Een voorbeeldberekening bij een woning van €250.000:

• Overdrachtsbelasting (bij 7%) = €17.500
• Notariskosten = €1.000
• Kadaster = €500
• Advocaat = €2.500
• Taxatie = €400
• Bankschrijfkosten = €300
• Totaal bijkomende kosten: €22.200

Let op: bedragen zijn indicatief en kunnen regionaal en naar gelang de situatie verschillen.

Boetes en gevolgen bij te laat betalen van de overdrachtsbelasting

Het is uitermate belangrijk de overdrachtsbelasting op tijd te voldoen. Bij te laat betalen riskeert u boetes, rente en vertraging bij de inschrijving van het pand op uw naam. De Spaanse belastingdienst kan ook rente in rekening brengen over het te laat betaalde bedrag. Bovendien kan het niet op naam registreren van een woning juridische problemen opleveren, onder meer bij verkoop, erfenis of verkrijgen van een hypotheek.

Tips voor het besparen op overdrachtsbelasting en aankoopkosten

Hoewel de tarieven van de overdrachtsbelasting wettelijk zijn vastgesteld, zijn er toch enkele manieren waarop u kosten kunt besparen:

1. Kies, indien mogelijk, voor aankoop in een regio met lagere tarieven.
2. Maak gebruik van kortingen als u tot een doelgroep behoort (jongeren, grote gezinnen).
3. Onderhandel over overige aankoopkosten zoals advocaat- of makelaarskosten.
4. Check of de aankoopwaarde overeenkomt met de fiscale waarde; wordt er lager gekocht dan deze waarde, kan de belastingdienst het verschil naheffen.

Laat u altijd adviseren door een onafhankelijke Spaanse juridisch adviseur (abogado) om onaangename verrassingen te voorkomen.

Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting in Spanje

Wie moet overdrachtsbelasting betalen?

Antwoord: De koper van het onroerend goed is de partij die de overdrachtsbelasting betaalt. De verkoper hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen, maar kan wel andere belastingen verschuldigd zijn, zoals vermogenswinstbelasting (Plusvalía Municipal).

Moet ik altijd de overeengekomen prijs als basis nemen?

Antwoord: Meestal is dat wel het geval. De belastingdienst kan echter uitgaan van de fiscale (kadastrale) waarde indien deze hoger is dan de overeengekomen prijs. In dat geval wordt de belasting geheven over de hoogste van beide waarden.

Kan ik als buitenlander een woning kopen in Spanje?

Antwoord: Ja, iedereen mag in Spanje een huis kopen. Houd er rekening mee dat een NIE-nummer (identificatienummer voor buitenlanders) verplicht is en dat u een Spaanse bankrekening nodig heeft om de overdrachtsbelasting te betalen.

Wat gebeurt er als ik een huis deels van een familielid koop?

Antwoord: Ook in het geval van gedeeltelijke overdracht of schenking tussen familieleden is in veel gevallen overdrachtsbelasting verschuldigd. De hoogte hiervan is afhankelijk van de regio en de mate van verwantschap.

De rol van de notaris bij overdrachtsbelasting

De notaris (Notario) speelt een centrale rol bij de koop van onroerend goed in Spanje. De notaris stelt de akte op en zorgt ervoor dat de overdracht juridisch correct verloopt. Na ondertekening van de akte wordt doorgaans direct de betaling van overdrachtsbelasting voorbereid; het betalingsbewijs is noodzakelijk voor de inschrijving van het pand op naam van de nieuwe eigenaar. Het is dan ook verstandig te zorgen dat u vooraf voldoende middelen beschikbaar heeft om de belasting (en bijkomende kosten) tijdig te voldoen.

Belangrijke aandachtspunten bij aankoop in Spanje

Spanje hanteert op vastgoedgebied een andere juridische en fiscale structuur dan Nederland of België. Hieronder enkele belangrijke aandachtspunten:

• Kadaster versus eigendomsregister: Kadastrale gegevens komen niet altijd overeen met de juridische eigendomsregistratie. Controle door een advocaat is essentieel.
• Kosten koper: In Spanje zijn de bijkomende kosten meestal volledig voor rekening van de koper, in tegenstelling tot sommige andere landen.
• Valutarisico's: Houd rekening met eventuele schommelingen in wisselkoersen als u betaalt vanuit het buitenland.
• Erfbelasting: Na aankoop krijgt u ook te maken met jaarlijkse belastingen en (bij overlijden) erf- en schenkbelasting.

Een goede voorbereiding en deskundige begeleiding zijn onmisbaar bij een succesvolle aankoop in Spanje.

Stappenplan woning kopen in Spanje (en exacte rol overdrachtsbelasting)

Hieronder een overzichtelijk stappenplan voor het kopen van een bestaande woning in Spanje, met speciale aandacht voor overdrachtsbelasting:

1. Bepaal het budget; houd rekening met de koopsom én bijkomende kosten (overdrachtsbelasting, notaris, advocaat, etc.).
2. Zoek en vind een woning; vaak via makelaar of online platforms.
3. Bod uitbrengen en koopcontract tekenen; eventueel voorlopige overeenkomst (arras).
4. Aanvraag NIE-nummer en openen Spaanse bankrekening.
5. Controle juridische en fiscale status van het huis (met adviseur/advocaat).
6. Ondertekening bij de notaris van de definitieve koopakte (escritura de compraventa);
7. Betaling van de koopsom aan de verkoper.
8. Betaling overdrachtsbelasting binnen 30 dagen na akte;
9. Voorleggen van betalingsbewijs en inschrijven in het eigendomsregister.
10. Regelen van nutsvoorzieningen op uw naam en verzekering afsluiten.

Belang van een onafhankelijke advocaat

Het Spaanse vastgoedrecht wijkt op diverse punten af van het Nederlandse of Belgische recht. Hoewel de notaris een toezichthoudende rol heeft, is nooit verplicht om een eigen advocaat in te schakelen, maar wel ten zeerste aan te raden. Een lokale, onafhankelijke adviseur kan u behoeden voor valkuilen, dubbele kosten, fiscale claims en andere teleurstellingen. Veel goede advocaten bieden begeleiding in het Nederlands of Engels.

• Controle op openstaande schulden en embargos.
• Verificatie van eigenaarschap en kadaster.
• Assistentie bij het voldoen van de overdrachtsbelasting via de juiste kanalen.
• Onderhandeling met de verkoper of diens adviseur.

Regionale aankooptips: Andalusië, Catalonië, Valencia en Balearen

We gaan hier dieper in op de belangrijkste aankoopregio’s voor buitenlandse kopers.

Andalusië

Andalusië heeft het tarief vereenvoudigd: slechts één vast tarief (7%) voor alle bestaande woningen. Voorheen was de belasting progressief van 8% tot 10%, maar in 2021 is deze verlaagd om de vastgoedmarkt te stimuleren. Er bestaan verlaagde tarieven voor jonge mensen, grote gezinnen en mensen met een beperking, mits aan voorwaarden wordt voldaan.

Catalonië

Catalonië hanteert het hoogste standaardtarief (10%, boven 1 miljoen zelfs 11%). Voorwaardelijke kortingen zijn van toepassing op grote gezinnen (familias numerosas) en mensen onder een bepaald inkomen. Kopers dienen goed te controleren of zij voor het verlaagde tarief in aanmerking komen en dit vooraf correct aanvragen.

Valencia

In deze regio bedraagt het standaardtarief 10%, met mogelijkheden tot verlaging naar 8% of zelfs 6% voor bepaalde doelgroepen. Starters, gehandicapten of grote gezinnen met een lager gezinsinkomen komen vaak in aanmerking. De administratie is hier erg strikt en het is belangrijk aan te tonen dat u aan de eisen voldoet.

Balearen (Mallorca, Ibiza, Menorca, Formentera)

Op de Balearen werkt men met progressieve tarieven van 8% tot 11%, afhankelijk van het aankoopbedrag:

• Tot €400.000: 8%
• Tussen €400.001 – €600.000: 9%
• Tussen €600.001 – €1.000.000: 10%
• Boven €1.000.000: 11%

Bovendien zijn de kosten van levensonderhoud en onroerende zaakbelasting hier doorgaans hoger dan in het binnenland.

Andere belastingen na aankoop (vastgoedbelasting, inkomstenbelasting niet-ingezetenen)

Na aankoop van uw Spaanse woning krijgt u jaarlijks te maken met diverse belastingen:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): Onroerendgoedbelasting, jaarlijks verschuldigd door de eigenaar, afhankelijk van de kadastrale waarde en lokale tarieven.
• Inkomstenbelasting niet-ingezetenen (IRNR): Als u uw woning niet verhuurt, betaalt u een vast percentage over de fiscale waarde; bij verhuur betaalt u belasting over de huurinkomsten.
• Gemeentelijke heffingen: Voor afval, riool en eventuele verenigingen van eigenaren (comunidad de propietarios).

Het is verstandig tijdig rekening te houden met deze terugkerende lasten bij het bepalen van uw vastgoedbudget.

Praktische aandachtspunten bij valutatransacties en betaling van belastingen

Kopers uit Nederland of België krijgen te maken met internationale betalingstransacties. Wisselkoersschommelingen kunnen de uiteindelijke kosten verhogen. Overweeg daarom het gebruik van gespecialiseerde valutabedrijven bij grotere bedragen, of maak duidelijke afspraken met uw bank over tarieven en tijdvakken.

De betaling van overdrachtsbelasting verloopt meestal middels een bankcheque, overboeking of direct bij het regionale belastingkantoor (of online platform). Uw adviseur of advocaat kan deze stappen begeleiden.

Aanvullende kosten bij aankoop via hypotheek

Indien u (een deel van) uw Spaanse woning financiert met een hypotheek, houd dan rekening met extra kosten voor:

• Taxatiekosten: Dit is verplicht bij de bank.
• Hypotheekakte (Notaris en registratie): Notaris- en kadasterkosten voor inschrijving van hypotheekrechten.
• Levensverzekering: Sommige banken eisen een verzekering als voorwaarde.
• Hypotheekadvies: Raadpleeg een gespecialiseerde hypotheekadviseur voor kopers met een niet-Spaans inkomen.

Deze kosten komen bovenop de reguliere aankoopkosten.

Checklist: goed voorbereid op koop en betalingen

• Vraag uw persoonlijke NIE-nummer tijdig aan.
• Open een Spaanse bankrekening voor betaling van koopsom en belastingen.
• Stel een realistische begroting op, inclusief alle extra kosten.
• Schakel een onafhankelijke advocaat in.
• Ga in uw regio na welke overdrachtsbelasting en extra kosten van toepassing zijn.
• Zorg tijdig voor voldoende liquiditeit rond het passeermoment.
• Plan de betaling van overdrachtsbelasting ruim binnen de termijn van 30 dagen na de acte.
• Vraag altijd om schriftelijke bewijzen van gevorderde betalingen en ontvangen betalingen.

Toekomstige ontwikkelingen en mogelijke hervormingen

De Spaanse vastgoedmarkt is continu in beweging. Er zijn regelmatig discussies in de Spaanse politiek over het vereenvoudigen of harmoniseren van regionale belastingtarieven. Tot op heden hebben autonome regio’s zelf het recht tarieven aan te passen. Sommige regio’s hebben recent verlagingen doorgevoerd (zoals Andalusië), terwijl andere de tarieven juist verhoogd hebben.

Toekomstige hervormingen kunnen bijzonder relevant zijn voor wie op het punt staat een woning aan te kopen. Houdt het nieuws en regionale besluiten daarom altijd in de gaten of informeer bij uw adviseur naar de actuele stand van zaken.

Conclusie: waar moet u vooral op letten?

Overdrachtsbelasting is een wezenlijk onderdeel van de te maken kosten bij aankoop van een bestaand onroerend goed in Spanje. De hoogte ervan hangt sterk af van de locatie, de waarde en uw persoonlijke situatie. Naast deze belasting krijgt u te maken met notaris-, registratie- en mogelijke juridische kosten. De totale bijkomende kosten liggen meestal tussen de 10 en 14% van de koopsom. Laat u goed informeren, plan ruim op tijd al uw betalingen en vraag zo nodig deskundige begeleiding in.

Met de juiste voorbereiding en begeleiding verrijkt u zichzelf niet alleen met een nieuw huis, maar voorkomt u ook financiële en juridische tegenvallers. Een huis kopen in Spanje blijft een prachtige stap, vooral als u goed op de hoogte bent van alle kosten en verplichtingen – met overdrachtsbelasting als een van de belangrijkste posten.

Handige links en bronnen

• Spaanse Belastingdienst (Agencia Tributaria)
• Eigendomsregister Spanje (Registradores de España)
• Ministerie van Justitie: Registro de la Propiedad
• Europees Consilium – regelgeving vastgoed Europa
• Nederlandstalige informatie over wonen in Spanje
• Nederlandstalig juridisch advies in Spanje

Veelgestelde vragen over overdrachtsbelasting Spanje

Kan ik overdrachtsbelasting meefinancieren?

Spaanse banken financieren bij een tweede woning doorgaans maximaal 60-70% van de aankoopprijs en overwaardeertaxatie. Bijkomende kosten, waaronder overdrachtsbelasting, moet de koper in de meeste gevallen zelf met eigen middelen voldoen.

Wat als ik een huis goedkoper koop dan de fiscale waarde?

Kopers betalen altijd over de hoogste van de twee waarden. Is de fiscale waarde hoger dan de koopsom, kan de belastingdienst alsnog de overdrachtsbelasting over het hogere bedrag opeisen.

Is de overdrachtsbelasting aftrekbaar bij verhuur?

In de Spaanse aangifte inkomstenbelasting kunt u de overdrachtsbelasting in bepaalde gevallen afschrijven van de inkomsten uit verhuur. Dit geldt echter niet voor niet-residenten die incidenteel verhuren.

Zijn er jaarlijkse belastingen naast overdrachtsbelasting?

Ja, onder andere IBI (vaste lasten) en IRNR (inkomstenbelasting niet-ingezetenen).

Wat gebeurt er als een huis door meerdere personen wordt gekocht?

Ieder wordt pro rata naar eigendomspercentage belast.

Samenvatting en slotopmerking

De overdrachtsbelasting in Spanje is een van de meest bepalende factoren voor de totale kosten bij de aankoop van een woning of ander onroerend goed. Door grote regionale verschillen en talrijke bijzondere regelingen is het essentieel dat u zich goed informeert vóór aankoop. Laat u altijd adviseren door een lokale expert, zodat u profiteert van eventuele kortingen en niet voor onverwachte kosten komt te staan. Zo weet u zeker dat uw aankoop veilig en juridisch correct verloopt en kunt u optimaal genieten van uw nieuwe bezit onder de Spaanse zon.