Fiscale Verplichtingen bij Verhuur van Spaans Vastgoed als Niet-Resident

De vastgoedmarkt in Spanje is bijzonder populair onder buitenlanders, die menigmaal kiezen voor een (tweede) woning aan de zonnige costa’s of in charmante steden als Barcelona, Madrid of Sevilla. Voor velen blijft het niet bij het eigen gebruik van het Spaanse onroerend goed; de woning wordt vaak (deels) verhuurd aan derden. Dit brengt specifieke fiscale verplichtingen met zich mee, zeker wanneer u als niet-resident – dus niet fiscaal woonachtig in Spanje – vastgoed verhuurt. In dit artikel nemen we u stap voor stap mee door alles wat u moet weten over de Spaanse fiscus, belastingen en de bijbehorende rechten en plichten als eigenaar-verhuurder vanuit het buitenland.

Inhoudsopgave

1. Definitie van niet-resident in Spanje
2. Typische vormen van vastgoedverhuur
3. Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten
4. Aangifteplicht & fiscale identificatie in Spanje
5. Kosten en aftrekposten bij verhuur als niet-resident
6. Praktijk: aandachtspunten bij verhuur
7. BTW en toeristenbelasting bij Spaanse verhuur
8. Lokale belastingen & gemeentelijke lasten
9. Dubbele belasting en belastingverdragen Spanje-Nederland/België
10. Sancties, boetes en gevolgen van nalatigheid
11. Tips voor een fiscaal correct en veilig verhuurproces

Definitie van niet-resident in Spanje

Om de juiste fiscale behandeling te bepalen, is het belangrijk te begrijpen wie als niet-resident wordt beschouwd volgens de Spaanse belastingdienst (Agencia Tributaria). U bent niet-resident wanneer u:

• Gedurende het kalenderjaar minder dan 183 dagen fysiek in Spanje verblijft, én
• Niet het centrum van uw economische belangen in Spanje heeft gevestigd, én
• Uw gezinsleven (centro de intereses vitales) zich niet hoofdzakelijk in Spanje afspeelt.

Niet-residenten zijn beperkt belastingplichtig voor Spaanse inkomsten en bezit, zoals huurinkomsten en (incidenteel) meerwaarden bij verkoop van Spaans vastgoed. De fiscale residentie wordt automatisch toegekend aan wie wél meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft of diens economische belangen aldaar heeft.

Typische vormen van vastgoedverhuur door niet-residenten

De aard van verhuur bepaalt grotendeels uw fiscale verplichtingen. Een onderscheid wordt gemaakt tussen:

• Korte termijn verhuur (alquiler vacacional): Het tijdelijk verhuren van vastgoed aan toeristen, vaak via platforms als Airbnb, Booking.com of direct aan vakantiegasten. Dergelijke verhuur kan onderworpen zijn aan specifieke gemeentelijke regels en vergunningen.
• Lange termijn verhuur (arrendamiento de larga temporada): Bijvoorbeeld verhuur aan een gezin voor bewoning als hoofdadres, doorgaans voor zes maanden of langer.

Voor beide verhuurtypen gelden deels overlappende en deels verschillende fiscale plichten, afhankelijk van locatie, duur en bijkomende diensten die worden geleverd.

Spaanse inkomstenbelasting voor niet-residenten

Niet-residenten met inkomsten uit Spaans vastgoed vallen onder de Spaanse Inkomstenbelasting voor niet-inwoners (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR).

Aangifteplicht: de basis

Elke niet-resident met verhuurinkomsten in Spanje is verplicht periodiek aangifte te doen van deze inkomsten. De aangifte verloopt via het model 210, (modelo 210).

Belastingtarieven (2024)

• Voor ingezetenen van de EU, IJsland en Noorwegen: 19% over het netto verhuurresultaat (na aftrek van bepaalde kosten).
• Voor niet-EU-onderdanen: 24% over het bruto verhuurinkomen (zonder aftrek van kosten).

Belangrijk: Britse burgers (na Brexit) worden sinds 2021 in deze context als 'niet-EU-onderdanen' behandeld en vallen onder het 24%-tarief zonder recht op kosten- en afschrijvingsaftrek.

Frequentie en termijn van aangifte

Onderverhuur van Spaans vastgoed door niet-residenten vereist per kwartaal aangifte en, indien van toepassing, afdracht van belasting. Er gelden de volgende deadlines:

• Eerste kwartaal: aangifte vóór 20 april
• Tweede kwartaal: aangifte vóór 20 juli
• Derde kwartaal: aangifte vóór 20 oktober
• Vierde kwartaal: aangifte vóór 20 januari (van het volgende jaar)

Wanneer er verschillende eigenaars zijn (bijvoorbeeld twee partners), dient ieder een eigen aangifte in te dienen.

Geen verhuur, toch aangifteplicht!

Ook wanneer u uw Spaanse woning niet verhuurt, impliceert uw bezit een zogenoemde ‘fictieve huurwaarde’. U moet jaarlijks alsnog een minimaal vastgesteld inkomen (op basis van de kadastrale waarde) aangeven als Imputación de rentas inmobiliarias via het model 210.

Aangifteplicht & fiscale identificatie in Spanje

NIE-nummer verplicht

Iedereen die onroerend goed bezit in Spanje, heeft een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) nodig. Dit is een uniek identificatienummer voor buitenlanders. Zowel bij aankoop, verkoop, als income declaration is dit document onmisbaar.

Digitale aangifte

De meeste aangiftes gebeuren tegenwoordig online via de portal van de Agencia Tributaria. Een Spaanse digitale identiteitskaart (certificado digital) is hiervoor doorgaans vereist, maar u kunt ook een gemachtigd adviseur of gestor inschakelen.

Aangifte via model 210

Het aangifteformulier modelo 210 bevat gedetailleerde informatie over uzelf, uw woning, huurperiode, ontvangen huuropbrengsten en kosten.

1. U selecteert het juiste type inkomen (verhuur of fictieve huurwaarde).
2. Vult de gevraagde gegevens in: adres, kadastrale waarde, huurtermijn, inkomsten en kosten (indien van toepassing).
3. Dient digitaal in en betaalt rechtstreeks via het spaarsysteem of via een Spaanse bankrekening.

Bewijsvoering en administratie

De belastingdienst kan om bewijsstukken (huurcontract, facturen, betalingsbewijs) vragen. Bewaar alles minimaal 5 jaar.

Kosten en aftrekposten bij verhuur als niet-resident

Voor niet-residenten uit de EU, IJsland en Noorwegen geldt dat zij hun daadwerkelijk gemaakte kosten kunnen aftrekken van de te belasten huurinkomsten. Dit vermindert het belastbare inkomen aanzienlijk.

Aftrekbare kosten volgens de Spaanse belastingdienst

• Gemeentelijke belastingen: IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), afvalstoffenheffing.
• Hypotheekrente (niet de aflossing!).
• Beheerkosten, zoals provisie makelaar, administratiekosten, honorarium gestor, kosten opstelling huurcontracten.
• Onderhouds- en reparatiekosten (voor zover daadwerkelijk aantoonbaar en direct gerelateerd aan het verhuren).
• VvE-bijdragen (Gastos de Comunidad).
• Brand-, opstal- en inboedelverzekeringen.
• Water, gas, elektriciteit en andere nutsvoorzieningen (voor zover niet door huurder betaald).
• Afschrijvingen: jaarlijks mag max. 3% van de kadastrale waarde als afschrijving opgenomen worden.

Niet-aftrekbare kosten

• Privégebruik-gerelateerde uitgaven, te hoge reiskosten, of kosten die niet met verhuur te maken hebben.
• Kosten gemaakt vóór de verhuur (zoals aankoop- of overdrachtsbelasting).
• Rente over huurachterstanden, boetes en overige niet direct zakelijke uitgaven.

Voorbeeldberekening

Stel: U verkrijgt per kwartaal €4.000 aan huuropbrengsten. Uw aftrekbare kosten voor dat kwartaal bedragen €1.250. Uw belastbare verhuuropbrengst is dan €2.750. Indien u EU-burger bent, betaalt u 19% inkomstenbelasting over €2.750 = €522,50. Een niet-EU burger betaalt 24% over het volledige bedrag (€960).

Praktijk: aandachtspunten bij verhuur

Legale verhuur en toeristische verhuurvergunningen

Niet elk Spaans pand mag zomaar toeristisch verhuurd worden. Er zijn strenge regels en veelal is een toeristische verhuurvergunning (Licencia Turística of Vivienda de Uso Turístico) vereist. Zonder deze vergunning is verhuur als vakantiewoning illegaal en riskeert u hoge boetes tot wel €60.000.

Verifieer eveneens de VvE-reglementen van uw appartement; sommige complexen staan geen (korte termijn) verhuur aan toeristen toe.

Verzekering en aansprakelijkheid

Het is aan te raden om als verhuurder een extra aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten, gezien u wettelijk verantwoordelijk blijft voor schade toegebracht aan huurders of derden, tenzij is aangetoond dat de huurder foutief gehandeld heeft.

Huurcontracten en borg

Er dient altijd een schriftelijk huurcontract te worden opgesteld, bij voorkeur tweetalig (Spaans en uw eigen taal), om discussies te voorkomen. Volgens de nationale en regionale wetgeving over korte termijn verhuur moet vaak ook een borgsom worden gestort.

BTW en toeristenbelasting bij Spaanse verhuur

BTW (IVA) bij korte termijn verhuur

De Spaanse omzetbelasting (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA) is niet van toepassing op de ‘kale’ verhuur van woonruimte, behalve wanneer u verhuurt in combinatie met hotelmatige diensten (ontvangst/receptie, dagelijks schoonmaken, ontbijt, e.d.) – dan geldt het gereduceerde tarief van 10% over de totale huurprijs.

Toeristenbelasting

Enkele autonome regio’s, waaronder Catalonië (Barcelona), de Balearen (Mallorca, Ibiza) en sommige gebieden in Valencia, heffen een aparte toeristenbelasting per overnachting (impuesto turístico). Deze belasting varieert van ca. €0,50 tot €4,00 per persoon per nacht, afhankelijk van type woning en regio. De verhuurder is verplicht aangifte te doen en af te dragen aan de regionale belastingdienst.

Lokale belastingen & gemeentelijke lasten

IBI (onroerendgoedbelasting)

Als eigenaar van Spaans vastgoed betaalt u jaarlijks de IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Dit is een gemeentelijke belasting gebaseerd op de kadastrale waarde van uw woning en wordt automatisch geïnd door de gemeente.

Andere gemeentelijke heffingen

• Afvalstoffenbelasting (tasa de recogida de residuos).
• Bij flats: VvE-bijdragen (onderhoud/poetshulp/alarminstallatie).
• Rioolrecht, straatverlichting, etc.

Deze belastingen zijn geen directe inkomstenbelastingen, maar vertegenwoordigen wel jaarlijkse lasten die drukkend kunnen zijn op het rendement van uw vastgoed.

Dubbele belasting en belastingverdragen Spanje-Nederland/België

Dubbele belasting: het kernprobleem

Indien u in Nederland of België woont en huurgelden ontvangt uit Spaans onroerend goed, is het van belang goed na te gaan waar deze inkomsten worden belast. Gelukkig voorkomen belastingverdragen doorgaans dubbele belasting.

Verdrag Spanje-Nederland

Het belastingverdrag tussen Spanje en Nederland bepaalt dat inkomsten uit onroerende goederen te Spanje, belast mogen worden in Spanje. Nederland houdt rekening met de reeds in Spanje betaalde belasting, en neemt de Spaanse woning op in box 3. U kunt meestal gebruik maken van de zogenoemde ‘vrijstelling ter voorkoming van dubbele belasting’.

Verdrag Spanje-België

Volgens het belastingverdrag tussen Spanje en België worden inkomsten uit in Spanje gelegen onroerende goederen in Spanje belast. In België worden deze inkomsten eveneens aangegeven, waarbij een verrekening plaatsvindt op basis van het progressievoorbehoud.

Sancties, boetes en gevolgen van nalatigheid

Niet-naleving en risico’s

De Spaanse fiscus controleert, mede dankzij internationale fiscale informatiesystemen, actief op het bezit én de niet-aangegeven verhuur van vastgoed. Onderdeklaratie of volledig niet declareren kan leiden tot zware boetes en heffingen, variërend van 50% tot 150% van het achterstallige belastingbedrag.

Daarnaast kan het bezit van een illegale vakantiewoning ook tot civielrechtelijke procedures van buren, de VvE of de gemeente leiden. Banken kunnen huurbetalingen blokkeren bij het vermoeden van witwaspraktijken.

Regelgeving handhaving

Sinds de digitalisering van huurplatformen wisselt de Spaanse fiscus gegevens uit met websites als Airbnb, Booking en lokale makelaars. Illegale verhuurders lopen een steeds groter risico op ontdekking en beboeting. Ook het niet hebben of overtreden van lokale verhuurvergunningen kan leiden tot administratie & bestuurlijke sancties.

Tips voor een fiscaal correct en veilig verhuurproces

• Krijg juridische en fiscale begeleiding: Schakel een gespecialiseerde Spaanse belastingadviseur of gestor in, zeker bij eerste verhuur.
• Controleer en voldoe aan lokale vergunningregels: Regels variëren enorm per gemeente (denk aan Alicante, Marbella, Barcelona, etc.).
• Regel uw model 210 aangiftes stipt en volledig: Wees volledig, voorkom sancties achteraf.
• Verzamel en bewaar alle bonnetjes, contracten en facturen: Deze kunnen bij een controle doorslaggevend zijn.
• Verzeker u tegen verhuurrisico’s: Sluit een adequate verzekeringspolis af.
• Check uw fiscale status jaarlijks: Veranderingen in persoonlijke of financiële situatie kunnen uw (niet-)residentiepositie beïnvloeden.
• Houd rekening met lokale bankregels: Spaans bankrekeningnummer is vaak vereist voor belastingbetalingen.
• Informeer uw eigen belastingautoriteiten juist: Geef buitenlandse panden correct op in Nederland/België.

Veelgestelde vragen (FAQ)

Wat als ik langer dan 183 dagen in Spanje verblijf?

Dan geldt u als fiscaal resident en verandert uw fiscale verplichting aanzienlijk. U geeft wereldwijd inkomen op in Spanje. De fiscale druk en belastingtarieven zijn doorgaans progressief en vaak lager dan in Nederland of België, maar uw aangiftemoment en -formulieren veranderen.

Geldt het 19% tarief voor alle EU/EER burgers?

Ja, het gunstige tarief geldt zowel voor EU-landen als IJsland en Noorwegen (en niet meer voor Britse ingezetenen sinds de Brexit).

Worden controleurs ingeschakeld?

Ja, vooral in toeristische gebieden controleren gemeenten en de belastingdienst actief, bijvoorbeeld aan de hand van ‘mystery guests’ of online data van verhuurplatforms.

Kan ik verliezen uit verhuur verrekenen?

Neen, verliezen (bv. door leegstand of kostenoverschrijding) kunnen bij niet-residenten niet met andere (Spaanse of buitenlandse) inkomsten worden verrekend.

Moeten wij als partners gezamenlijk aangeven?

Elke eigenaar dient afzonderlijk zijn/haar deel van inkomsten/kosten aan te geven via een apart model 210 per persoon.

Case Study: Praktijkvoorbeeld van een Nederlandse niet-resident verhuurder

Jan en Marieke, woonachtig in Haarlem, kochten in 2021 een appartement in Málaga. Het pand wordt 8 maanden per jaar via Airbnb verhuurd, de rest van het jaar gebruiken ze het zelf. Dankzij advies van een lokale gestor regelen zij hun model 210 aangiftes keurig per kwartaal. Ondanks de nodige administratielast genieten zij van een gemiddeld netto rendement van ruim 5% na aftrek van kosten en belasting. Een aangevraagde verhuurvergunning en registratie bij de toeristenbelasting geven hen zekerheid en rust. Regelmatige updates houden hen alert op fiscale veranderingen, en hun Spaanse NIE’s zijn up-to-date. Hun ervaring illustreert het grote belang van proactief handelen en deskundige begeleiding.

Finaal advies en conclusie

Een woning in Spanje verhuren als niet-resident brengt fiscale verplichtingen mee die per regio, regime en persoonlijke situatie variëren. Correct aangifte doen, kosten slim aftrekken, lokale heffingen naleven en proactief informatie inwinnen voorkomen hoge boetes en beschermen uw rendement. Wie zich inleest, een deskundige inschakelt en open kaart speelt met belastingdiensten – zowel in Spanje als thuisland – ontdekt al snel dat Spaans vastgoed niet alleen plezier, maar ook voordelen oplevert.

Kortom: laat u adviseren, wees volledig en actueel, en geniet zorgeloos van uw Spaanse vastgoed!