Fiscale gevolgen van een huis kopen in Spanje: Alles wat je moet weten

Steeds meer Nederlanders kiezen er voor om een woning te kopen in het zonnige Spanje. Voor sommigen is het een droomhuis voor de vakanties, anderen willen zich permanent vestigen of investeren in Spaans vastgoed. Wat je motivatie ook is, als koper krijg je te maken met talloze fiscale regels en verplichtingen. In dit uitgebreide artikel nemen we je mee door alle fiscale gevolgen van een huis kopen in Spanje: van de aankoopbelasting en jaarlijkse kosten tot de aangifte in Nederland en het Spaanse fiscale landschap. Of je nu een vakantiewoning, beleggingspand of vaste verblijfplaats koopt, wij geven je een volledig overzicht van alles wat erbij komt kijken.

Inhoudsopgave

1. Waarom kiezen voor een huis kopen in Spanje?
2. Belangrijke fiscale begrippen bij aankoop van Spaans vastgoed
3. Het aankoopproces en directe belastingen
4. Jaarlijkse fiscale verplichtingen in Spanje
5. Spaanse belastingresidentie: gevolgen en keuzes
6. Hypotheek in Spanje: de fiscale invloed
7. Verhuur van je Spaanse woning en inkomstenbelasting
8. Overdrachtsbelasting, schenk- en erfbelasting
9. Fiscale verdragen tussen Spanje en Nederland
10. Praktische tips en fiscale strategieën voor kopers
11. Veelgemaakte fouten en fiscale valkuilen
12. Conclusie

1. Waarom kiezen voor een huis kopen in Spanje?

Spanje is al jaren razend populair onder buitenlandse huizenkopers, en dan met name onder Nederlanders. De cultuur, het klimaat en de relatief lage prijzen zijn veelgenoemde redenen. Maar naast het zonnige weer en het mediterrane leven zijn er ook fiscale motieven die een rol kunnen spelen. De Spaanse vastgoedmarkt kende de afgelopen jaren een solide waardestijging, terwijl vastgoed in Nederland steeds moeilijker bereikbaar werd. Daarnaast zijn sommige belastingen lager in Spanje dan in Nederland, afhankelijk van de persoonlijke situatie. Investeren in een Spaans huis kan dus aantrekkelijk zijn, mits je goed voorbereid bent op alle fiscale regels waaraan je moet voldoen.

Motieven voor aankoop

• Zorgeloos overwinteren of permanent wonen
• Vakantiewoning en eigen gebruik
• Beleggingsobject voor verhuur
• Strategische spreiding van privévermogen

Regionale verschillen

Belangrijk om te weten is dat fiscale regels vaak provinciaal en regionaal verschillen binnen Spanje. Zo kent Andalusië andere tariefstructuren en regels dan bijvoorbeeld Catalonië of de regio Valencia. In deze gids gaan wij uit van landelijk geldende regels, maar wijzen we waar relevant ook op regionale bijzonderheden.

2. Belangrijke fiscale begrippen bij aankoop van Spaans vastgoed

Wie fiscaal succesvol Spaans vastgoed wil kopen, moet eerst bekend zijn met enkele essentiële begrippen en instanties. Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste fiscale termen in Spanje:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): De Spaanse inkomstenbelasting.
• Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): De jaarlijkse onroerendzaakbelasting (OZB) in Spanje.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Overdrachtsbelasting bij bestaande woningen.
• Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA): De Spaanse btw, betaald bij nieuwbouwwoningen.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía): Plaatselijke winstbelasting op grond bij verkoop.
• Notario/Escritura Pública: De notaris en de officiële overdrachtsakte.
• Catastro: Het Spaanse kadaster.

Met deze begrippen ben je voorbereid op de details die later aan bod komen in het artikel.

3. Het aankoopproces en directe belastingen

Het kopen van een huis in Spanje verloopt fundamenteel anders dan in Nederland. Waar hier de notariële acte het middelpunt van het proces is, speelt in Spanje de notaris een beperkter rol. Toch brengt het Spaanse aankoopproces diverse belastingen en heffingen met zich mee.

Aankoopbelasting: ITP of IVA

Het type woning bepaalt welke belasting verschuldigd is:

• Bestaande woningen: Hier betaal je ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales). Deze overdrachtsbelasting varieert, maar bedraagt meestal tussen de 6% en 10% van de aankoopprijs, afhankelijk van de autonome regio.
• Nieuwbouwwoningen: In plaats van ITP betaal je IVA (btw), doorgaans 10% over de verkoopprijs. Daarnaast geldt een extra zegelrecht (Actos Jurídicos Documentados, AJD) van rond de 1,5%.

Voorbeeldberekening ITP/IVA

Stel, je koopt een bestaand appartement in Malaga voor €250.000,-. In Andalusië is het ITP-tarief momenteel 7%, dus je betaalt €17.500,- aan overdrachtsbelasting.

Notariskosten en inschrijving

Naast de aankoopbelasting maak je kosten voor de notaris, registratie en akte-inschrijvingen bij het kadaster (Registro de la Propiedad). Reken op circa 1% à 2% van de aankoopprijs.

Advocaat en makelaar

Het inschakelen van een onafhankelijke advocaat is in Spanje aan te raden en meestal gebruikelijk. De vergoeding ligt vaak rond de 1% van het aankoopbedrag (met minimumtarieven toegepast). De makelaarscourtage is doorgaans voor rekening van de verkoper.

4. Jaarlijkse fiscale verplichtingen in Spanje

Bezit van een huis in Spanje brengt meerdere fiscale plichten met zich mee, ongeacht of je er permanent woont of niet. Ongeacht je status, zijn er diverse lokale en nationale belastingen waar je als eigenaar rekening mee moet houden.

IBI: Onroerendzaakbelasting

Elk jaar betaal je Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) aan de gemeente waar je huis staat. Dit is te vergelijken met de Nederlandse OZB. De hoogte is afhankelijk van de waarde van het onroerend goed volgens het kadaster (valor catastral) en het percentage dat door de gemeente wordt vastgesteld. Gemiddeld ligt dit tussen de 0,3% en 1,1% van de kadastrale waarde.

Basura: Afvalstoffenheffing

Veel gemeenten in Spanje brengen een aparte afvalstoffenheffing (basura) in rekening, variërend tussen de €50 en €200 per jaar afhankelijk van de gemeente en woninggrootte.

Non-residentenbelasting (IRNR)

Ben je geen fiscaal inwoner van Spanje, dan betaal je Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR) oftewel “non-residentenbelasting”. Zelfs als de woning alleen voor eigen gebruik is! Voor niet-verhuurde woningen geldt dat je geacht wordt een bepaald inkomen uit het huis te halen, gebaseerd op het forfaitaire percentage (meestal 1,1% of 2% van de kadastrale waarde). Over dat fictieve inkomen betaal je een vast tarief van momenteel 24% (voor EU-ingezetenen) of 19% (voor EU/EER ingezetenen sinds 2021).

Rekenvoorbeeld non-residentenbelasting

Stel: de kadastrale waarde van je woning is €100.000,-. Het forfaitaire percentage is 1,1%, hetgeen uitkomt op €1.100,- per jaar. De inkomstenbelasting bedraagt dan 19% van €1.100,- = €209,- per jaar.

Overige lokale heffingen

• Rioolheffing
• Gemeentelijke servicekosten

5. Spaanse belastingresidentie: gevolgen en keuzes

De fiscale gevolgen van een huis kopen in Spanje hangen sterk af van je residentiestatus. Dat wil zeggen: waar ben je officieel belastingplichtig?

Resident of non-resident?

• Resident: Wie meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft of wie zijn economische hoofdleven in Spanje heeft, geldt als residente fiscal. Je bent dan belastingplichtig voor je wereldinkomen in Spanje (aangifte IRPF, ‘Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas’).
• Non-resident: Wie minder dan 183 dagen per jaar in Spanje is en economisch hoofdzakelijk elders actief is, blijft in eigen land belastingplichtig voor het wereldinkomen, en in Spanje alleen voor inkomen uit Spaans vastgoed (zie IRNR hierboven).

Gevolgen residentie

Word je resident van Spanje, gaan de fiscale regels dramatisch veranderen. Je Nederlandse box 1/2/3-indeling vervalt. Je dient je uitkeringen, pensioen, AOW, spaargeld en vermogen aan te geven bij de Spaanse fiscus.

Let goed op: wie formeel verhuist, moet uitschrijven bij de Nederlandse gemeente, Box 3-opgave sluiten en zich aanmelden bij de Spaanse autoriteiten.

Spaanse belastingaangifte

• Residenten doen jaarlijks aangifte IRPF.
• Non-residenten doen jaarlijks aangifte IRNR (alleen voor woningbezit of spaans inkomen).

Dubbele belasting

Dankzij het belastingverdrag Nederland-Spanje is dubbele belasting in principe beperkt, maar afstemming en goede voorbereiding zijn noodzakelijk. In sommige gevallen moeten belastingteruggaven of verrekeningen separaat worden aangevraagd.

6. Hypotheek in Spanje: de fiscale invloed

Velen kopen hun woning in Spanje deels met een lokale hypotheek. Dat brengt niet enkel bancaire, maar ook fiscale consequenties met zich mee.

Hypotheekrenteaftrek

De hypotheekrente is niet aftrekbaar in Nederland als je woning een tweede huis of vakantiewoning betreft. Toch is hypotheekrente onder voorwaarden wel aftrekbaar voor Spaanse residenten als het om de habitual vivienda (primair hoofdverblijf) gaat, voor aankopen van vóór 2013. Voor nieuwere woningen zijn deze mogelijkheden sterk beperkt.

Belastingaangifte en schuldpositie

• Als non-resident kun je (een deel van) betaalde hypotheekrente in Spanje aftrekken van het fictieve inkomstenbelastebare bedrag (IRNR) indien de woning (deels) wordt verhuurd en de rente is verbonden aan verhuurdoeleinden.
• De resterende schuld vermeld je in je Nederlandse aangifte in box 3 als bezitting in het buitenland, wat je box 3-heffing enigszins verlaagt.

Hypotheekneming: spaans versus Nederlands

Spaans banken stellen vaak strengere eisen aan buitenlanders bij hypotheekverlening. Meestal vereisen ze minimaal 30% eigen geld en is de rentestand hoger dan in Nederland. Hypotheekregistratie in Spanje vraagt om complexe documenten en notariële bekrachtiging – wat leidt tot extra juridische kosten.

7. Verhuur van je Spaanse woning en inkomstenbelasting

Steeds meer Nederlandse eigenaren kiezen ervoor hun Spaanse woning (deels) te verhuren. Dit kan aanzienlijk inkomsten opleveren, maar het brengt ook extra aangifteverplichtingen en fiscale plichten met zich mee.

Kortdurende verhuur: vakantieverhuur

Wie zijn Spaanse woning voor korte perioden verhuurt aan toeristen, moet zich houden aan strenge regels. Vaak zijn een speciale verhuurlicentie en inschrijving bij de lokale gemeente verplicht. Regio’s als Andalusië, Catalonië en de Balearen zijn hier zeer streng op.

Fiscale behandeling van huurinkomsten

• Niet-resident eigenaren zijn verplicht hun bruto huurinkomsten in Spanje aan te geven.
• Over huurinkomsten uit Spaans vastgoed betaal je als niet-resident 19% inkomstenbelasting, ná aftrek van toegestane kosten (onderhoud, beheer, rente, belastingen, etc.), mits je in de EU/EER woont.
• Voor niet-EU-bewoners is aftrek van kosten meestal niet toegestaan.

Voorbeeldberekening verhuur

Je verhuurt je appartement voor €10.000 per jaar. Je had €2.000 onderhoudskosten. Belastinggrondslag: €8.000. Belasting: 19% x €8.000 = €1.520.

Aangifteverplichtingen per kwartaal

Spanje kent strikte aangifteregels: je moet elk kwartaal de belasting over gerealiseerde huurinkomsten aangeven (modelo 210 bij de Agencia Tributaria). Vergeet dit niet – hoge boetes kunnen volgen.

Verhuur aan derden vanuit Nederland

In Nederland moet je bij box 3 de waarde van je woning opgeven, ongeacht verhuurstatus. Huurinkomsten zijn daar niet belast, wel eventuele waardestijging. In Spanje zijn huurinkomsten wél direct belast, waarbij het belastingverdrag dubbele heffing voorkomt.

8. Overdrachtsbelasting, schenk- en erfbelasting

Naast de ‘gewone’ koopbelastingen kun je als eigenaar te maken krijgen met op Spaanse erf- en schenkbelasting (respectievelijk ‘Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones’).

Schenken en erven van Spaans onroerend goed

• Wordt een huis in Spanje geschonken, dan moeten, afhankelijk van de verwantschapsgraad, zowel schenker als ontvanger Spanje belasting hierover afdragen.
• Bij overlijden geldt de Spaanse erfbelasting over de waarde van het onroerend goed, ongeacht de nationaliteit/woonplaats van de overledene. De erfbelasting wordt geheven door de regio waar het huis staat, waardoor tarieven en vrijstellingen sterk verschillen.

Erfbelastingtarieven en vrijstellingen

De tarieven lopen sterk uiteen (van 0% tot ruim 34%). In Andalusië zijn de afgelopen jaren grote vrijstellingen gekomen voor kinderen en partners. In andere regio’s kan de last fors zijn, zeker bij niet-verwante verkrijgers. Aandachtspunt: Erfgenamen moeten actief aangifte doen binnen 6 maanden na overlijden!

Dubbele heffingen voorkomen

Omdat Nederland en Spanje beide erf- en schenkbelasting kennen, is er risico op dubbele heffing. Het belastingverdrag voorziet gedeeltelijk in verrekening, maar goed advies voorkomt narigheid voor de erfgenamen. In praktijk is het raadzaam tijdig juridisch en fiscaal te plannen (zoals via een Spaans testament).

9. Fiscale verdragen tussen Spanje en Nederland

Het Belastingverdrag Nederland – Spanje regelt wie welk inkomen of vermogen mag belasten en hoe dubbele belasting wordt voorkomen. In grote lijnen geldt:

• De opbrengst van Spaans onroerend goed (huur, fictief inkomen, waardestijging) wordt in Spanje belast.
• Nederland mag slechts een ‘progressievoorbehoud’ toepassen: de waarde telt mee voor het vaststellen van het percentage in box 3.
• Voor vermogen in box 3 mag Nederland vrijstelling geven voor buitenlands vastgoed waarvoor daar belasting wordt geheven.
• Dubbele heffing op bijvoorbeeld erfbelasting wordt via het verdrag (deels) voorkomen, maar verrekening en tijdige aangifte zijn essentieel.

Praktisch voorbeeld

Iemand bezit een huis in Málaga, ter waarde van €300.000. De fictieve inkomsten worden in Spanje belast. In Nederland wordt de waarde in box 3 opgegeven, maar er geldt een vrijstelling in verband met buitenlandse belasting. Hierdoor wordt (normaal gesproken) dubbeltelling voorkomen.

10. Praktische tips en fiscale strategieën voor kopers

Het optimaal benutten van fiscale regels kan veel geld besparen en onaangename verrassingen voorkomen. Hieronder tien tips die elke buitenlandse koper in Spanje in het achterhoofd moet houden:

1. Laat je goed voorlichten door een gespecialiseerde fiscalist of advocaat. Fiscale regelgeving wijzigt geregeld; alleen actuele kennis voorkomt fouten.
2. Denk vooraf na over je residentiestatus en de lange termijn: wil je er wonen (residente) of investeer je slechts?
3. Bereken de totale kosten van aankoop, inclusief alle belastingen, kadaster- en notarisrecht, advocaatkosten, en lokale heffingen.
4. Controleer regelmatig of je aan de lokale fiscale verplichtingen voldoet – vooral als je huis verhuurt!
5. Overweeg een Spaans testament om de erfbelasting en -afwikkeling soepel te laten verlopen.
6. Houd goede administratie bij van alle uitgaven, inkomsten en betalingen.
7. Denk aan tijdige aangifte in zowel Spanje als Nederland.
8. Wees alert op wijzigingen in regionale regelgeving, vooral bij verhuur/trouw/erfkwesties.
9. Vergelijk hypotheken (Spaans/Nederlandse financiering) en vraag info over fiscale aftrekbaarheid en implicaties.
10. Gebruik lokale professionals (advocaten, fiscalisten) met ervaring in internationale dossiers.

11. Veelgemaakte fouten en fiscale valkuilen

Het fiscale landschap in Spanje is niet vrij van bureaucratie en valkuilen. Nederlandse kopers maken vaak deze fouten:

• Geen IRNR-aangifte doen: Vooral wie het huis niet verhuurt, vergeet vaak de non-residentenbelasting (fictief inkomen). Hoge boetes kunnen volgen.
• Onjuiste opgave in Nederland: De waarde moet in box 3, met aftrek van eventuele Spaanse schulden. Soms wordt dit vergeten.
• Vergeten IBI of basura te betalen: Gemeenten sturen rekeningen niet altijd actief na, maar beboeten het niet betalen fors.
• Illegale verhuur of ontbreken verhuurvergunning: Vooral in toeristische gebieden werkt de gemeente actief aan handhaving, met hoge boetes tot gevolg.
• Onbekendheid met lokale procedures: Spanje kent geen notarisplicht bij koopcontracten zoals in Nederland. Fiscale checks voorafgaand aan eigendomsoverdracht zijn essentieel.
• Administratieve vertragingen: Zonder correct NIE-nummer en juiste gegevens kunnen geen belastingaangiften worden afgedaan. Vraag het nummer vroegtijdig aan!
• Onvoldoende controle erf- en schenkbelasting: Vaak zijn er regionale vrijstellingen, maar deze moeten goed aangevraagd worden.
• Te weinig rekening houden met koersverschillen en fiscale waarderingen: Waarderingen van onroerend goed kunnen in Spanje afwijken van de werkelijke marktwaarde, belangrijk voor belastingen en erfenissen.

12. Conclusie

Vastgoed kopen in Spanje is een lonende stap, maar zonder goede fiscale voorbereiding kan het een dure vergissing worden. De fiscale gevolgen raken aankoop, gebruik, verhuur, bezit en overdracht diepgaand. Belangrijk is bewust te zijn van de diverse belastingsoorten: ITP, IVA, AJD, IBI, IRNR, erf- en schenkbelasting. Let op regionale verschillen en de rol van residentie.

Laat je tijdig adviseren, anticipeer op dubbele aangifteverplichtingen, en wees alert op valkuilen bij verhuur en doorgeven aan erfgenamen. Met deze praktische gids ben je uitstekend voorbereid – voor zorgeloos Spaans woon- of investeringsplezier.

Overweeg je de stap, neem dan contact op met een ervaren advocaat/fiscalist en zet alle afspraken duidelijk op papier. Zo haal je het maximale uit je Spaanse vastgoed, zonder fiscale addertjes onder het gras.