Belastingen bij aankoop van een woning in Spanje in 2025: Een Uitgebreide Gids

De aankoop van een woning in Spanje is een spannende, maar complexe onderneming. Naast de droom van een tweede huis aan de Costa del Sol of een permanente verhuizing naar een zonnige regio, krijgen kopers ook te maken met allerlei belastingen, heffingen en kosten. In 2025 wordt het belastinglandschap opnieuw beïnvloed door politieke, economische en wetgevende aanpassingen, zowel lokaal als nationaal. In dit artikel vind je een diepgaande en up-to-date gids omtrent alle relevante belastingen bij de aankoop van een woonhuis in Spanje in 2025. We gaan in op de nieuwste wetgeving, regionale verschillen, uitzonderingen, praktische tips en belangrijke aandachtspunten voor buitenlandse kopers.

1. Inleiding: De Spaanse woningmarkt en fiscale context

De Spaanse woningmarkt is al decennialang populair bij buitenlandse kopers, waaronder veel Belgen en Nederlanders. Door het uitgebreide en gevarieerde aanbod, het aangename klimaat en de levensstijl blijven woningen in Spanje in trek. Maar elke aankoop brengt fiscale verplichtingen met zich mee, variërend van de aankoopbelasting tot registratiekosten.

Dit artikel behandelt onder meer:

• De verschillende soorten belastingen bij nieuwbouw en bestaande bouw
• Regionale verschillen (bv. Andalusië, Catalonië, Valencia)
• Fiscale gevolgen voor residenten en niet-residenten
• Relevante veranderingen en trends voor 2025
• Stappenplan en praktische aandachtspunten

2. Nieuwbouw versus bestaande bouw: Welke belastingen zijn van toepassing?

2.1. Nieuwbouwwoning: BTW en zegelrecht

De eerste belangrijke categorie betreft nieuwbouwwoningen. Onder Spaans recht geldt een woning als ‘nieuw’ als deze direct van de projectontwikkelaar wordt gekocht en niet eerder bewoond is. In 2025 gelden de volgende belastingen:

• BTW (IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido): Het standaardtarief voor woningen is 10% over de koopprijs (niet over het kadasterwaarde). Voor sociale huurwoningen kan het tarief lager liggen (4%).
• Zegelrecht (AJD - Actos Jurídicos Documentados): Dit is een extra belasting op juridische handelingen, zoals de registratie van de aankoopakte. Het tarief varieert per regio van 1% tot 1,5% van de koopprijs.

2.2. Bestaande bouw: Overdrachtsbelasting (ITP)

Bij bestaande woningen (dus niet nieuw en reeds eerder bewoond) geldt een andere belasting:

• Overdrachtsbelasting (ITP - Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales): Dit percentage is regionaal bepaald en varieert in 2025 doorgaans van 6% tot 11% van de overeengekomen prijs of de fiscale waarde van de woning (als die hoger is).

Een voorbeeld: Wie in Andalusië een bestaande woning koopt, betaalt in 2025 doorgaans 7% aan ITP, terwijl in Catalonië het tarief 10% kan bedragen. Sommige autonome regio’s hanteren afwijkende regels en tarieven; het is dus essentieel om dit per regio na te gaan.

3. Regionale variatie in belastingen en subsidies

Spanje kent 17 autonome regio’s, die veel fiscale autonomie hebben. Dit zorgt voor aanzienlijke verschillen, niet alleen in tarieven maar ook in vrijstellingen en aanvullende belastingen.

3.1. Populaire regio’s onder buitenlandse kopers

• Andalusië: Eén van de populairste regio’s aan de zuidkust. In 2025 geldt een vlak tarief van 7% ITP voor bestaande bouw, plus 1,2% AJD voor nieuwbouw.
• Valencia: De regio kent een ITP van 10% en een AJD-voet van 1,5%.
• Catalonië: In Barcelona en omgeving geldt doorgaans 10% ITP, maar dit kan hoger worden naarmate de prijs stijgt of bij aanschaf als investering.
• Madrid: Heeft doorgaans lagere tarieven: 6% ITP en 0,75% AJD.
• Baleaarse eilanden: Hier geldt een progressieve ITP van 8% tot 11% afhankelijk van de prijs; AJD fluctueert rond de 1,2%.

3.2. Fiscale stimulansen en vrijstellingen

Enkele regio’s bieden kortingen of vrijstellingen, bijvoorbeeld voor:

• Jongeren tot 35 jaar
• Gezinnen met een laag inkomen
• Aankoop van beschermde woningen (sociale woningbouw)

Dit kan de aankoop aanzienlijk goedkoper maken. Het is aan te raden dit vroeg bij de lokale notaris of belastingadviseur te checken.

4. Notariskosten, registratiekosten en overige aankoopsituaties

4.1. Notariskosten

De notaris speelt een cruciale rol bij het opstellen en passeren van de koopakte (‘escritura pública de compraventa’). Notariskosten zijn bij wet gemaximeerd en worden doorgaans gedeeld door koper en verkoper, met het grootste deel voor de koper. Reken op 0,5 - 1% van de aankoopprijs.

4.2. Kadaster- en registratiekosten

Na het passeren bij de notaris moet de eigendomsoverdracht worden ingeschreven in het Spaans kadaster (‘Registro de la Propiedad’). Deze kosten liggen veelal tussen 0,3% en 0,7% van de koopprijs, afhankelijk van regio en woningtype.

4.3. Kosten van juristen en makelaars

• Abogado (advocaat): In Spanje is het zeer gebruikelijk om een onafhankelijke advocaat in te schakelen, om juridische due diligence te garanderen. Kosten: ca. 1 tot 2% van de aankoopprijs.
• Makelaar (agente inmobiliario): Courtage (makelaarskosten) zijn doorgaans in de vraagprijs verwerkt (door de verkoper betaald), maar vraag dit altijd expliciet na.

5. Overige belastingen gerelateerd aan woningaankoop

5.1. Gemeentelijke Meerwaardebelasting (Plusvalía Municipal)

Deze belasting wordt geheven door de gemeente over de waardestijging van de grond sinds het laatste eigendomsoverdracht. In feite betaalt de verkoper deze belasting, tenzij anders overeengekomen in het koopcontract.

• De berekening gebeurt op basis van de kadastrale grondwaarde en het aantal jaren dat de grond in bezit was.
• Sinds een uitspraak van het Spaanse Hooggerechtshof zijn gemeenten verplicht om deze belasting alleen te rekenen als er daadwerkelijk winst is behaald.

5.2. Hypotheekbelasting

Sluit je een hypotheek af in Spanje, dan zijn daar ook belastingen aan verbonden. De belangrijkste is de AJD, die in de praktijk vanaf 2019 wettelijk voor rekening van de bank komt, maar enkele administratieve kosten kunnen wel bij de koper liggen.

6. Inkomstenbelasting en vermogensbelasting na aankoop

6.1. Onroerendgoedbelasting (IBI)

Na aankoop ben je elk jaar lokale onroerendgoedbelasting (‘Impuesto sobre Bienes Inmuebles’ - IBI) verschuldigd. Deze belasting wordt geheven door de gemeente en is gebaseerd op de kadastrale waarde van het onroerend goed. Tarieven lopen uiteen van 0,4% tot 1,3%.

6.2. Basura en andere gemeentelijke heffingen

De gemeentelijke afvalstoffenheffing (‘Basura’) bedraagt vaak een paar honderd euro per jaar, afhankelijk van gemeente en woningtype. Ook kunnen er bijdragen zijn voor de VvE (‘comunidad de propietarios’) die weer apart in rekening worden gebracht.

6.3. Inkomstenbelasting voor niet-residenten (IRNR)

Niet-residente eigenaren moeten jaarlijks een forfaitaire inkomstenbelasting (IRNR - Impuesto sobre la Renta de No Residentes) betalen over het theoretische huurwaarderesultaat, ook als de woning niet daadwerkelijk verhuurd wordt:

• Het rendement wordt officieel bepaald op 1,1% van de kadastrale waarde (of 2% zonder recente herziening).
• Het belastingtarief bedraagt 24% voor niet-ingezeten niet-EU/EER ingezetenen, 19% voor EU/EER ingezetenen (zoals Nederlandse of Belgische kopers).

6.4. Vermogensbelasting (Impuesto sobre el Patrimonio)

Spanje heft nog steeds een vermogensbelasting. Inwoners en niet-inwoners met Spaans vastgoed kunnen hierover belasting verschuldigd zijn, afhankelijk van de waarde van hun bezittingen in Spanje. Er gelden vrijstellingen, maar in sommige regio’s (zoals Andalusië) is deze belasting voor de meeste particulieren feitelijk afgeschaft sinds 2023 (voorbehoud: beleid kan in 2025 wijzigen).

7. Belastingen bij verhuur van de Spaanse woning: regels in 2025

7.1. Registratieverplichting als vakantiewoning

Verhuur je je woning (al dan niet als vakantiewoning), dan ben je verplicht deze te registreren bij de regionale overheden. Elke regio hanteert eigen regels en vergunningseisen. Controleer deze altijd vóór aanschaf als je verhuur overweegt.

7.2. Belastingen op verhuuropbrengst

• Niet-residenten: Moeten 19% belasting betalen over de nettowinst (opbrengst minus aftrekbare kosten) indien ze EU-ingezetene zijn. Niet-EU ingezetenen betalen 24% en hebben minder aftrekposten.
• Residenten: Dienen hun wereldwijde inkomen in Spanje op te geven en progressief te belasten.

Let op: Spanje deelt belastinggegevens standaard met Nederland en België op basis van Europese fiscale samenwerking.

8. Aankoopstructuren: Prive of via een vennootschap?

8.1. Particuliere aankoop

Veruit de meeste buitenlandse particulieren kopen in privénaam. Dit heeft als voordeel eenvoud bij gebruik en belastingaangifte. Nadelen zijn beperkt, maar bij hoge vermogens of bij erfopvolging kan een andere structuur aantrekkelijk zijn.

8.2. Aankoop via een vennootschap

Voor vastgoedbeleggingen boven circa €1 miljoen kiezen sommige kopers voor aankoop via een Spaanse of buitenlandse (vaak Luxemburgse of Nederlandse) vennootschap. Mogelijke voordelen zijn fiscaal optimalisatie, bescherming tegen erfbelasting, en beperkte aansprakelijkheid. Nadelen zijn de jaarlijkse beheerkosten, hogere complexiteit en soms hogere belastingen bij gebruik of verkoop. In 2025 zijn de voordelen van buitenlandse vennootschappen sterk teruggedrongen door mediaanpassingen in wet- en regelgeving.

9. Erfbelasting en successie bij Spaanse woningen

9.1. Successiewetgeving

Lang niet elke koper realiseert zich dat in Spanje bij overlijden successierechten verschuldigd zijn, los van de Nederlandse of Belgische erfbelasting. Dit is een veelvoorkomende valkuil. Wel is sedert 2017 nationale en regionale wetgeving veel gelijkgetrokken voor niet-residenten, waardoor deze dezelfde tarieven en vrijstellingen krijgen als bewoners van de betreffende regio.

9.2. Regionaal beleid en vrijstellingen

Sommige regio’s (zoals Andalusië en Madrid) hanteren in 2025 een nagenoeg volledige vrijstelling voor kinderen en partners. In andere regio’s kunnen tarieven oplopen tot 34% bij verre familie of onbekenden. Verkrijg je als kind, partner of ouder een Spaanse woning, check dan via een ervaren Spaanse belastingadviseur hoe de erfbelasting in jouw specifieke geval uitpakt.

10. Praktisch stappenplan aankoopproces en fiscale aandachtspunten

1. Voorbereiding: Laat je eigen financiële en fiscale situatie screenen. Vraag een Spaans fiscaal nummer aan (NIE).
2. Juridisch onderzoek: Schakel een lokale advocaat in voor due diligence op eigendom, lasten en vergunningen.
3. Boek ‘arras’-contract: Reserveer de woning met een aanbetaling (meestal 10%).
4. Controleer belastingen: Check de exacte regionale tarieven en vraag naar mogelijke kortingen of vrijstellingen.
5. Hypotheek? Beoordeel tijdig financieringsmogelijkheden, ook qua belastingen op hypotheken.
6. Passeren van de akte: Bij de notaris wordt de koopakte ondertekend. Alle belastingen (BTW/AJD of ITP) dienen doorgaans binnen 30 dagen na ondertekening voldaan te zijn.
7. Inschrijving Kadaster: De woning wordt officieel op jouw naam ingeschreven.
8. Lokale aangiften: Meld het eigendom aan bij de gemeente voor IBI, basura en andere lokale heffingen.
9. Inkomstenbelasting en vermogensbelasting: Zorg voor tijdige en correcte aangifte, ook als niet-resident.
10. Boekhouding bij verhuur: Houd zorgvuldige administratie bij van inkomsten, kosten en betaal jaarlijks belasting over de huuropbrengsten.

11. Belangrijke wijzigingen en trends voor 2025

De Spaanse fiscaliteit is constant in beweging. Voor 2025 gelden enkele concrete trends waaraan je als koper of vastgoedinvesteerder extra aandacht moet besteden.

• Strengere anti-witwascontroles: Notarissen en banken passen uitgebreide controles toe, vooral bij buitenlandse kopers.
• Aanscherping van vermogensstructuren: Spaanse belastingautoriteiten treden harder op tegen buitenlandse vennootschapsstructuren die alleen voor fiscaal voordeel zijn opgezet.
• Regionale verschillen blijven groot: Fiscale concurrentie tussen regio’s leidt tot blijvende tariefschommelingen en nieuwe kortingen in bepaalde regio’s.
• Duidelijkere registratie- en vergunningseisen voor verhuur: De regels rond vakantieverhuur zijn in veel regio’s in 2023–2024 verder aangescherpt.
• Digitale aangifte en transparantie: De Spaanse overheid faciliteert steeds meer online belastingaangiften en controleert automatisch Europese vastgoeddata.

12. Veelgemaakte fouten en belangrijke aandachtspunten

12.1. Onvoldoende voorbereiding op bijkomende kosten

Veel kopers houden uitsluitend rekening met de aankoopprijs, zonder de bijkomende belastingen en kosten realistisch in te calculeren. Reken altijd met een opslag van 10–15% op de koopsom voor alle bijkomende lasten en belastingen.

12.2. Onjuistheid over eigen fiscale status

De fiscale positie in Spanje kan aanzienlijk afwijken van die in Nederland of België. Raadpleeg altijd een lokale fiscalist om dubbele of onnodige belastingen te voorkomen.

12.3. Overtreding van verhuur- en registratieplichten

Spaanse regio’s treden in 2025 nóg strenger op tegen illegale vakantieverhuur. Boetes kunnen oplopen tot tienduizenden euro’s.

13. Handige tools en contactpunten voor belastingadvies

Zorgvuldig voorafgaande informatie is cruciaal bij een Spaanse woningaankoop. Maak gebruik van de volgende tools en contactpunten:

• Lokale notaris: voor objectieve begeleiding en officiële procedures
• Spaanse belastingadviseur (‘asesor fiscal’): voor up-to-date kennis over (regionale) heffingen
• Regionale belastingwebsites, zoals degene van Junta de Andalucía of Generalitat Valenciana
• Europese belastingverdragen: opvraagbaar via de Nederlandse Belastingdienst of FOD Financiën België
• Consulaat van Nederland/België in Spanje voor algemene juridische hulp

14. Casestudies en praktijkvoorbeelden

14.1. Voorbeeld 1: Aankoop bestaande woning in Andalusië door Belgisch koppel

Aankoopsom: €350.000 euro.
ITP (7%): €24.500.
Notaris en registratiekosten (1,2%): €4.200.
Advocaat en aanvullende lasten: €3.500.
Totaal: €32.200 aan bijkomende kosten (9,2% bovenop de koopsom).

14.2. Voorbeeld 2: Nieuwbouwappartement in Valencia voor Nederlands gezin

Koopprijs: €500.000.
BTW (10%): €50.000.
AJD (1,5%): €7.500.
Registratie en notaris (0,7%): €3.500.
Juridische kosten: €5.000.
Totaal: €66.000 (13,2% bovenop de koopsom).

14.3. Voorbeeld 3: Investeringspandeel via Spaanse vennootschap op de Balearen

Bij aankoop via een vennootschap gelden andere regels, vooral bij de latere verkoop of erfopvolging. Door strengere monitoring van ‘substance’ en economische aanwezigheid zijn fictieve structuren minder fiscaal aantrekkelijk. Reken op jaarlijkse aangifteverplichtingen en professionele administratie.

15. Fiscale planning en advies: het belang van deskundige begeleiding

Kortom: de fiscale aspecten bij de aankoop van een Spaanse woning in 2025 vereisen grondige voorbereiding en actuele kennis. Of je nu koopt voor eigen bewoning, als vakantiehuis of als investering, laat je begeleiden door deskundigen die de regionale verschillen, veranderende wetten en internationale verdragen kennen.

• Zorg voor fiscale due diligence vóór de aankoop.
• Laat nooit belastingen of subsidies liggen door onwetendheid.
• Plan vooruit, zeker bij verhuur of erfopvolging.
• Combineer vastgoedadvies met fiscale en juridische begeleiding.

16. Conclusie: Weeg zorgvuldig af en vermijd onaangename verrassingen

Een huis kopen in Spanje is niet enkel een droom, het is ook een zakelijke beslissing met serieuze fiscale gevolgen. In 2025 blijven de belastingen bij aankoop complex, dynamisch en sterk afhankelijk van regio en persoonlijke situatie. Wie zich goed laat informeren en alle fiscale vinkjes afwerkt, geniet optimaal van een zorgeloze toekomst onder de Spaanse zon.

Of je nu particulier koopt, verhuurder wilt worden of een investering overweegt: ken alle belastingen bij aankoop van een woning in Spanje in 2025. Win tijdig deskundig advies in en houd rekening met bijkomende kosten, jaarlijkse lasten en toekomstige erfenisplanning. Slechts zo maak je de droom van een (tweede) thuis in Spanje financieel gezond en duurzaam.