Hoe koop je als buitenlander veilig een woning in Portugal?

29.05.2025
162 Bekeken

Hoe koop je als buitenlander veilig een woning in Portugal?

Portugal wordt steeds populairder bij buitenlandse kopers vanwege het fijne klimaat, aantrekkelijke vastgoedprijzen en de gastvrije bevolking. Maar hoe koop je nu als buitenlander veilig een woning in Portugal? Deze gids behandelt elk aspect dat je moet weten om het proces soepel, transparant en zonder onaangename verrassingen te laten verlopen.

Inleiding: Waarom Portugal aantrekkelijk is voor buitenlandse kopers

Veel buitenlanders trekken naar Portugal vanwege het aangename mediterrane klimaat, de prachtige kustlijnen, het vriendelijke belastingklimaat en de hoge levenskwaliteit. Of je nu op zoek bent naar een vakantiewoning, een blijvend verblijf of een investering, Portugal biedt aantrekkelijke opties voor ieder type koper. Dankzij wetgeving die buitenlandse investeringen aanmoedigt, worden ook niet-Portugezen goed gefaciliteerd bij het kopen van vastgoed.

Stap 1: Voorbereiding en oriëntatie

Voordat je op zoek gaat naar jouw droomwoning in Portugal, is het belangrijk om je behoeften in kaart te brengen. Stel vragen als:

Wil ik een vakantiehuis, permanente woning of investering?
Welk type woning zoek ik (appartement, villa, landhuis)?
In welke regio wil ik wonen (Algarve, Lissabon, Porto, etc.)?
Wat is mijn budget?
Heb ik financiering nodig?

Deze voorbereiding helpt bij een gerichte zoektocht en voorkomt teleurstellingen later in het proces.

Regio’s en hun aantrekkingskracht

Portugal is gevarieerd en elke regio heeft zijn eigen karakter:

Algarve: Beroemd om zijn stranden en golfresorts, aantrekkelijk voor gepensioneerden en vakantiegangers.
Lissabon: De bruisende hoofdstad, populair bij expats en jonge professionals.
Porto: Bekend om cultuur, authentiek stadsleven en de beroemde portwijn.
Centraal-Portugal en Alentejo: Rustiger, met betaalbaarder vastgoed, mooie natuur en historische dorpjes.

Stap 2: Het vinden van een betrouwbare makelaar en adviseurs

Het inschakelen van een betrouwbare, erkende makelaar (agente imobiliário) is essentieel, vooral voor buitenlanders.

Controleer het AMI-nummer van de makelaar (een officiële registratie bij INCI het Instituut voor de Bouw en het Vastgoed Portugal).
Lees recensies en vraag naar ervaringen van andere buitenlanders met de betreffende makelaar.
Zorg ervoor dat de makelaar ervaring heeft met buitenlandse transacties en Engelstalige advisering.
Overweeg een aankoopmakelaar die uitsluitend jouw belangen behartigt in plaats van die van de verkoper.

Juridische ondersteuning inschakelen

Het is aan te raden vooraf een onafhankelijke, Engelssprekende advocaat in te schakelen voor juridische begeleiding, documentcontrole en due diligence.

Advocaten zijn essentieel voor het controleren van eigendomsdocumenten, vergunningen, schulden of lasten op het pand, en het contractuele proces.

Stap 3: Het Portugese belastingnummer (NIF) aanvragen

Een noodzakelijke stap voor niet-Portugese kopers is het aanvragen van een fiscale identificatienummer (número de identificação fiscal ofwel NIF).

Waarom heb je een NIF nodig?

Voor het kopen van onroerend goed
Voor het openen van een bankrekening
Voor het aangaan van contracten voor nutsvoorzieningen

Hoe vraag je een NIF aan als buitenlander?

Bij een belastingkantoor (Serviço de Finanças)
Met paspoort en bewijs van adres in je thuisland
Eventueel via een gemachtigde (bijvoorbeeld je advocaat of makelaar)

Stap 4: Financiële planning, financiering en valutarisico

Bereken het totale budget, inclusief aankoopkosten, belastingen, notariskosten en eventuele renovatie- of verbouwkosten. Houd rekening met:

Aankoopbelasting (IMT)
Stempelbelasting (Imposto do Selo)
Notaris- en kadasterkosten
Makelaarshonorarium (vaak betaald door de verkoper)
Advocaatkosten
Periodieke belastingen (IMI) - jaarlijkse gemeentelijke belasting

Financiering regelen in Portugal

Ook als buitenlander kun je voor financiering aankloppen bij Portugese banken. Veel banken bieden (ook niet-ingezetenen) hypotheken aan, doorgaans tot 70% van de woningwaarde.

Benodigdheden:

Inkomen- en vermogensverklaring
Bewijs van dienstverband of pensioen
Aankoopcontract van het vastgoed
Portugees belastingnummer (NIF)

Valutarisico's beperken

Koop je woning in euro, maar heb je een inkomen in een andere valuta? Vraag je bank of financieel adviseur naar het afdekken (hedgen) van valutarisico om plotseling hogere kosten te voorkomen.

Stap 5: Een woning zoeken en een bod uitbrengen

Tijdens de zoektocht naar je perfecte woning adviseren wij:

Maak gebruik van erkende internationale huizensites, lokale makelaars en netwerkcontacten.
Bezoek altijd persoonlijk de geselecteerde woningen.
Onderzoek de directe omgeving, voorzieningen en het bestemmingsplan (plano diretor municipal).

Bod uitbrengen

Nadat je jouw woning hebt gevonden, breng je een schriftelijk bod (proposta) uit. Houd ruimte voor onderhandeling. Je makelaar en advocaat kunnen je adviseren over een realistisch openingsbod.

Stap 6: Due diligence en het voorlopige koopcontract (Contrato de Promessa de Compra e Venda)

Voordat je officieel vastlegt, doet je advocaat uitgebreid onderzoek (due diligence):

Is de verkoper de rechtmatige eigenaar?
Zitten er hypotheken, beslagleggingen of schulden op het pand?
Voldoet het pand aan alle bouwvergunningen en bestemmingsplannen?
Klopt de geregistreerde vierkante meters en ligging?

Het voorlopige koopcontract

Na de due diligence onderteken je vaak een voorlopig koopcontract (Contrato de Promessa de Compra e Venda). Daarbij betaal je gebruikelijk een aanbetaling van 10 tot 30% van de koopprijs. Dit contract is juridisch bindend en legt:

De verkoopprijs en betalingsvoorwaarden vast
Deadlines voor overdracht
Mogelijke ontbindende voorwaarden (bijv. financiering of bouwkundige staat)
Boetes bij het niet-nakomen van afspraken

Na ondertekening kan de verkoper de woning niet meer aan een derde verkopen zonder een hoge boete te riskeren.

Stap 7: De overdracht - het definitieve koopcontract (Escritura Pública)

Op de dag van de sleuteloverdracht ga je met de verkoper naar de notaris (cartório notarial) voor het officiële koopcontract (Escritura Pública de Compra e Venda).

De notaris controleert alle documenten en de identiteit van beide partijen.
Je betaalt het restant van de koopsom en de overdrachtsbelastingen.
Na ondertekenen word je de officiële eigenaar.

Registeren van de eigendom

Na ondertekening zorgt de notaris voor inschrijving van jouw naam als eigenaar in het kadaster (Conservatória do Registo Predial). Zonder registratie ben je formeel geen juridisch eigenaar!

Stap 8: Belastingen en bijkomende kosten

Bij aankoop van vastgoed in Portugal krijg je te maken met diverse belastingen en kosten:

IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis): overdrachtsbelasting, afhankelijk van waarde, locatie, eerste of tweede woning.
Imposto do Selo: stempelbelasting (0,8% van koopsom)
Notaris- en registratiekosten: meestal tussen €1.000 en €2.000, afhankelijk van de koopsom.
JAARLIJKSE belasting (IMI): onroerendgoedbelasting; afhankelijk van de gemeente en waarde van het huis.

Kostenindicatie (voorbeeld)

Bij een woning van €350.000 in de Algarve (als hoofdverblijf):

IMT: circa €8.000 - €10.000
Imposto do Selo: €2.800
Advocaat/notaris: €2.000
IMI: enkele honderden euro’s per jaar

Stap 9: Nutsvoorzieningen, verzekeringen en onderhoud

Na de formele overdracht regel je contracten voor nutsvoorzieningen (água, luz, gás), internet, en laat je het vastgoed verzekeren. In Portugal is de opstalverzekering wettelijk verplicht indien je hypothecair financiert.

Check contracten op naam van de vorige eigenaar (overzetten of opnieuw aanvragen).
Vraag verschillende offertes aan voor verzekeringen (woning, opstal, inboedel, aansprakelijkheid).
Indien het een appartement betreft: controleer wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van gemeenschappelijke delen.

Stap 10: Residentie, verhuur en fiscale gevolgen

Als eigenaar van een huis in Portugal ben je niet direct inwoners of fiscaal resident, maar kun je wel verblijfsmogelijkheden verkrijgen:

Buitenlanders uit de EU/EER

EU-burgers mogen vrij in Portugal wonen en werken. Wel moet formeel verblijf (>90 dagen) worden geregistreerd bij de gemeente.

Golden Visa en D7 visum

Golden Visa: Voor investeringen van €500.000 of meer in onroerend goed kun je een verblijfsvergunning aanvragen. Let op: er zijn recente veranderingen die dit beperken tot specifieke regio’s/niet-woningen.
D7 Visum: Voor personen met voldoende passief inkomen (pensioen, verhuur) is dit een aantrekkelijke route naar residentie.

Woning verhuren (AL-vergunning)

Wil je je woning (deels) verhuren? Voor kortdurende verhuur aan toeristen is een Alojamento Local-vergunning verplicht. Let op de fiscale en juridische verplichtingen, zoals het betalen van inkomstenbelasting en het inschrijven als verhuurder bij de belastingdienst.

Stap 11: Fiscale verplichtingen en belastingoptimalisatie

De aankoop en het bezit van een woning in Portugal hebben gevolgen voor je belastingpositie in Portugal én mogelijk je eigen land, afhankelijk van fiscale residentie en verdragen.

Inkomstenbelasting op huurinkomsten

Breng je je woning op de verhuurmarkt, dan ben je over de huuropbrengsten belasting verschuldigd in Portugal. Tarieven variëren (meestal een vast tarief van 28% voor niet-inwoners).

Onroerendgoedbelasting (IMI)

Jaarlijkse gemeentelijke belasting, het tarief ligt tussen 0,3% en 0,8% van de belastingwaarde (valor patrimonial), afhankelijk van de gemeente.

Vermogensbelasting (AIMI)

Voor bezit van vastgoed met een belastingwaarde boven de €600.000 per eigenaar, geldt een aanvullende jaarlijkse vermogensbelasting (Adicional ao IMI of AIMI).

Belastingverdragen en dubbele belasting

Nederland en Portugal hebben een verdragen om dubbele belasting te voorkomen. Raadpleeg een fiscaal adviseur voor optimale structurering en aangifteverplichtingen.

Stap 12: Veelvoorkomende valkuilen en hoe veilig te kopen

Er zijn enkele veelvoorkomende valkuilen voor buitenlandse kopers. Hier volgen praktische tips om veilig een woning te kopen:

Koop nooit zonder due diligence: Laat altijd onderzoek doen naar eigendom, lasten en vergunningen.
Teken geen documenten die je niet volledig begrijpt: Laat altijd vertalen of toelichten door je advocaat.
Betaal geen aanbetaling zonder voorlopig contract: Een formeel contract beschermt beide partijen.
Wees alert bij buitenkansjes of druk van de verkoper: Fraude komt voor, wees kritisch.
Controleer bouwwerkzaamheden en verbouwingen achteraf: Vraag vergunningen op, illegale bijgebouwen worden soms gesloopt.
Bereken alle bijkomende kosten en belastingen: Budgetteer ruim voor onvoorziene uitgaven.

Stap 13: Verzekeringen en risicobeheer

Naast wettelijke opstalverzekering is het verstandig extra dekking te overwegen.

Brand- en stormschade
Waterschade
Aansprakelijkheid voor derden
Inboedelverzekering
Rechtsbijstand of eigenaarbescherming

Vergelijk premies bij verschillende verzekeraars en let op uitsluitingen in de polis.

Stap 14: Praktische tips voor het wonen in Portugal

Leer basis Portugees, zeker buiten de grote steden wordt niet altijd Engels gesproken.
Sluit je aan bij lokale (expat)gemeenschappen voor praktische hulp en sociale contacten.
Denk aan aanpassing van je rijbewijs als je langere tijd blijft.
Controleer (vooral op het platteland) de staat van water, riolering en internet.
Let op seizoensdrukte aan de kust; overwinteren buiten het hoogseizoen biedt rust en lagere kosten.

Stap 15: Juridische documenten en registratie

Bij aankoop krijg je te maken met uiteenlopende Portugese documenten:

Certidão do Registo Predial: Bewijs van eigendomsregistratie
Caderneta Predial: Fiscaal document met info over het pand
Licença de Utilização: Gebruiksvergunning (essentieel voor woningen na 1951)
Ficha Técnica de Habitação: Technisch gegevensblad met bouwinfo
Certificado Energético: Verplicht energielabel

Laat je advocaat alle documentatie controleren om contractbreuk en juridische geschillen te voorkomen.

Stap 16: Woningbeheer en huurbeheer op afstand

Koop je als tweede verblijfsadres of voor verhuur? Overweeg een (lokale) beheerder voor tuin, zwembad, schoonmaak en check-in bij huur. Vraag naar referenties en stem duidelijke afspraken af over gemaakte kosten en aansprakelijkheid.

Stap 17: Belang van een duurzame investering

Vastgoed kopen in Portugal blijft op lange termijn aantrekkelijk, dankzij stabiele waardestijging, groeiend toerisme en demografische trends. Let bij aankoop op ligging, bouwjaar, energiezuinigheid, staat van het huis en potentiële opbrengsten in de verhuurmarkt.

Let op signalen van oververhitting in bepaalde regio’s en bekijk alternatieven in opkomende gebieden voor waardevermeerdering.

Stap 18: Meest gestelde vragen door buitenlandse kopers

Kan ik als niet-Portugese burger eigenaar worden van Portugees vastgoed?
Ja, er zijn geen beperkingen voor buitenlanders, EU en niet-EU-burgers kunnen vrij kopen.
Waar moet ik extra op letten bij oudere panden?
Vraag altijd naar bouwtechnische rapporten en controleer op vocht, isolatie, elektra en vergunningen.
Wat als ik later wil verkopen?
Als niet-resident komt er mogelijk vermogenswinstbelasting bij verkoop, raadpleeg een specialist.
Is erfpacht gangbaar in Portugal?
Nee, vrijwel alle eigendom is volledig eigendom (propriedade plena), tenzij anders vermeld.

Stap 19: Alternatieven: kopen via een vennootschap of samen met anderen

Investeerders kiezen soms voor aankoop via een vennootschap (vaak voor fiscale planning of overdracht aan erfgenamen) of gezamenlijk met vrienden/familie. Laat je uitvoerig adviseren over voor- en nadelen omtrent belastingen, aansprakelijkheid en regelgeving.

Stap 20: Conclusie: Veilig kopen in Portugal als buitenlander

Een woning kopen in Portugal als buitenlander is goed te doen, mits je je zorgvuldig voorbereidt en omringt met betrouwbare professionals. Samenvattend zijn de belangrijkste stappen:

Breng woonwensen en budget in kaart.
Zoek een erkend, ervaren makelaar en een onafhankelijke advocaat.
Verzamel en controleer alle benodigde (juridische) documenten.
Laat due diligence uitvoeren, voorkom verrassingen.
Houd rekening met alle belastingen en kosten.
Regel de overdracht bij de notaris, registreer je eigendom.
Stel je huis veilig met de juiste verzekeringen.
Informeer naar verblijfs- en fiscale structuren voor een zorgeloos eerste én langdurig verblijf.

Of je nu jouw Portugese droomwoning koopt als vakantiehuis, investering of emigratie-bestemming: met de juiste voorbereiding en professionele begeleiding is veilig kopen in Portugal zeer goed mogelijk.

Verder lezen en aanbevolen websites

Veel succes en boa sorte bij het verwezenlijken van jouw droom onder de Portugese zon!

Deel dit bericht