Belasting en regels bij het kopen van een tweede huis in Portugal

Belasting en regels bij het kopen van een tweede huis in Portugal
  • 29.05.2025
  • 225 Bekeken

Belasting en Regels bij het Kopen van een Tweede Huis in Portugal: Een Uitgebreide Gids

Steeds meer Nederlanders kiezen ervoor om een tweede huis in het buitenland te kopen. Portugal is hierbij bijzonder in trek, vanwege het milde klimaat, het gastvrije karakter, aantrekkelijke vastgoedprijzen en niet te vergeten de gunstige fiscale voordelen. Dit artikel belicht alle belangrijke belastingen en regels die komen kijken bij het kopen van een tweede huis in Portugal. We nemen u stap voor stap mee door het proces, van het vinden van een woning tot het voldoen aan fiscale verplichtingen in zowel Portugal als Nederland. Deze gids is volledig, praktijkgericht en specifiek schrijven we vanuit het perspectief van Nederlandse kopers.

Inhoudsopgave

1. Marktoriëntatie en Regels voor Buitenlanders

Portugal is al jaren populair onder buitenlandse huizenkopers. Vooral de regio’s Algarve, Lissabon, Porto en tegenwoordig ook delen van het binnenland trekken buitenlandse investeerders. Belangrijk is dat Portugal géén beperkende regels hanteert voor buitenlanders die vastgoed willen kopen. Zowel als particulier als via een vennootschap kan u vrijwel alle typen vastgoed kopen.

Buitenlandse kopers zijn wel verplicht zich in Portugal te registreren en een belastingnummer (Número de Identificação Fiscal, NIF) aan te vragen. Dit nummer is essentieel voor elke juridische handeling, van het openen van een Portugese bankrekening tot het ondertekenen van de koopakte.

  • Geen restricties voor EU-inwoners op aankoop van vastgoed.
  • Registratie vereiste bij de belastingdienst (Finanças).
  • Verplichte aanvraag NIF.

Waarom Portugal zo aantrekkelijk is

Kort samengevat zijn vooral het klimaat, de relatief lage vastgoedprijzen, de vriendelijke lokale regelgeving en diverse belastingvoordelen de drijfveren voor buitenlandse aankopen. Ook de stabiele economie en goede infrastructuur spelen een rol.

  • Consumentenvriendelijke vastgoedtransacties
  • Lage overdrachtsbelasting vergeleken met veel andere EU-landen
  • Interessante mogelijkheden voor (tijdelijke) verhuur
  • Onderscheidend "Golden Visa"-programma (hoewel vanaf 2023 beperkt)

Welke vastgoedsoorten zijn gangbaar?

  • Appartementen: in steden en badplaatsen populair
  • Vrijstaande huizen/villa’s: vooral in kustregio’s en Algarve
  • Landhuizen (Quinta): op het platteland, met grond
  • Renovatiepanden: voor wie zelf wil verbouwen

2. Het Kopen van een Huis in Portugal: Stap-voor-stap

Het koopproces in Portugal kent een aantal fasen, die elk hun eigen formaliteiten en juridische gevolgen hebben. Hieronder beschrijven we het volledige stappenplan voor het aankopen van een tweede huis als buitenlandse particulier:

  1. Deel I: Zoekfase
    • Selecteer regio en type woning.
    • Neem contact op met lokale makelaars (Imobiliária) of via internationale netwerken.
    • Plan bezichtigingen en oriënteer u op de lokale marktprijzen.
    • Controleer bestemmingsplannen en bouwvergunningen bij gemeenten.
  2. Deel II: Onderhandelingsfase
    • Onderhandelen over de prijs; eventuele intentieverklaring (Carta de Intenções) opstellen.
    • Maak heldere afspraken over meubilering, opleverdatum en eventuele inbegrepen goederen.
  3. Deel III: Juridische controles
    • Controle op eigendomstitel, hypotheken, lasten of erfdienstbaarheden via Conservatória do Registo Predial.
    • Inwinnen van bouwkundige keuring indien gewenst.
    • Controle op openstaande belastingen (IMI, onroerendgoedbelasting) en nutsvoorzieningen.
  4. Deel IV: Voorlopig koopcontract (Contrato de Promessa de Compra e Venda)
    • Vaak na betaling van een aanbetaling (meestal 10%).
    • Wordt opgesteld door een advocaat of notaris.
    • Duidelijke vermelding van opzegging- en ontbindende voorwaarden.
  5. Deel V: Definitieve overdracht (Escritura Pública)
    • Afwikkeling bij notaris met koopovereenkomst en betaling van slotbedrag.
    • Registratie bij kadaster (Registo Predial) en belastingdienst.
    • Overdracht van nutsvoorzieningen op uw naam.

3. De Betrokken Partijen bij Aankoop

Een tweede huis kopen in Portugal is zonder goede advisering risicovol. U krijgt te maken met meerdere partijen. Hieronder volgt een overzicht:

  • Makelaar (Agente Imobiliário): helpt u woningen te zoeken, onderhandelt, controleert papieren en begeleidt bezichtigingen.
  • Notaris (Notário): officiële, onmisbare schakel bij overdracht van eigendom. Controleert identiteit en juridische status van het object.
  • Advocaat (Advogado): vaak gespecialiseerd in vastgoedkwesties. Kan u optimaal bijstaan in het contractenrecht en due diligence-onderzoeken.
  • Accountant (Contabilista): ondersteunt met belastingaangifte en optimale structuur (privé/aandelen/vennootschap).
  • Overheidsinstanties: zoals Conservatória do Registo Predial (kadaster), Finanças (belastingdienst), gemeente voor vergunningen.
  • Bouwkundig specialist: voert bouwkundige keuring uit voor (vaak oudere) woningen.

Wij raden aan minimaal een onafhankelijke advocaat en accountant in de arm te nemen, bij voorkeur tweetalig (Portugees-Engels/Nederlands).

4. Belastingen en Kosten bij Aankoop

De aankoop van een tweede huis in Portugal gaat gepaard met diverse kosten. Behalve de koopsom zelf zijn onderstaande kosten en belastingen van toepassing:

Belangrijkste belastingen bij aankoop

  • IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis): Portugese overdrachtsbelasting. Het percentage is variabel, afhankelijk van de waarde en bestemming van de woning (hoofdverblijf of tweede woning/investering). Voor tweede woningen geldt een schijvensysteem van ca. 1% tot 8%.
  • Stempelbelasting (Imposto de Selo): Deze bedraagt standaard 0,8% van de aankoopprijs.

Enkele praktische rekenvoorbeelden:

  • Woning van € 350.000 (tweede huis):
    • IMT: tussen € 11.000 en € 15.000 (afhankelijk van exacte tarieven per 2024)
    • Stempelbelasting: € 2.800
    • Totaal bijkomende belastingen: ca. € 14.000 tot € 18.000
  • Woning van € 700.000 (tweede huis):
    • IMT: tot ruim € 40.000 mogelijk
    • Stempelbelasting: € 5.600
    • Totaal bijkomende belastingen: ca. € 45.000

Let op: voor woningen met een waarde boven de € 1 miljoen gelden hogere IMT-tarieven. Hypotheeklasten zijn residueel, belastingtechnisch gezien.

Notariskosten en overige diensten

  • Notariskosten: meestal tussen € 500 en € 2.000
  • Advocaat en begeleidingskosten: € 1.500 tot € 3.500
  • Registratie- en kadasterkosten: tussen € 250 en € 1.000
  • Bouwkundige keuring: vanaf circa € 500
  • Makelaarstarief: meestal voor rekening van de verkoper

Het totaal aan bijkomende kosten ligt gemiddeld tussen de 7% en 9% van de koopsom, exclusief eventuele financieringskosten (rente, bankafhandeling).

5. Wettelijke Regels bij Aanschaf en Eigendom

Portugal kent een transparant kadastermodel. Een koper wordt pas volwaardig eigenaar als het eigendom officieel is geregistreerd in het landelijke vastgoedregister en de fiscale autoriteiten hiervan op de hoogte zijn gesteld. Hier volgen de belangrijkste wettelijke aandachtspunten:

Verplichte documenten en registraties

  • Titulo de propriedade: eigendomsbewijs van de verkoper
  • Caderneta predial: Kadasteruittreksel met alle parameters van het onroerend goed
  • Licença de utilização: Gebruiksvergunning voor bewoning (zeker van belang bij woningen na 1951)
  • Certificado energético: Energieprestatiecertificaat – verplicht bij verkoop en verhuur
  • NIF-nummer: Verplicht voor alle juridische en fiscale handelingen

Juridisch verschil: hoofdverblijf of tweede huis

Kopers moeten al vroeg in het proces aangeven of het onroerend goed zal dienen als hoofdverblijf (residente woning) of als tweede huis (niet-resident/niet-hoofdverblijf). Voor EU-inwoners is het kopen van een tweede huis doorgaans eenvoudiger aangezien u uw hoofdverblijf in Nederland kunt aanhouden.

  • Hoofdverblijf: U schrijft zich in bij het gemeenteregister (Câmara Municipal), wat gevolgen heeft voor gemeentelijke belastingtarieven en tariefgroepen IMT.
  • Tweede huis: U blijft officieel in Nederland resident. U betaalt de IMT volgens het niet-hoofdverblijfstarief (iets hoger sinds 2022).

Verzekeringsplicht

Bij eigendomsverkrijging is een opstalverzekering (seguro do imóvel) officieel niet verplicht, maar wel ten zeerste aanbevolen. Portugese banken verplichten deze wel bij hypotheekverstrekking.

Milieu- en bouweisen

Nieuwere woningen moeten voldoen aan strenge energieprestatie-eisen. Bij oudere panden is eventueel een renovatietraject noodzakelijk om bijvoorbeeld sanitaire en elektrische veiligheid te garanderen.

6. Belastingverplichtingen in Portugal

Zodra u Grieks onroerend goed bezit, krijgt u jaarlijks te maken met enkele belastingverplichtingen in Portugal zelf. De belangrijkste zijn:

Jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting (IMI)

  • IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) wordt jaarlijks geheven door de gemeente.
  • Het percentage varieert van 0,3% tot 0,45% van de "valor patrimonial tributária" (fiscale waarde van het onroerend goed).
  • De VPT (valor patrimonial tributária) is vaak lager dan de werkelijke marktwaarde.
  • Betaling via het Portugese belastingportaal of bancaire overschrijving.

Extra belasting voor waardevol vastgoed (AIMI)

  • AIMI (Adicional ao IMI): geldt als de totale (fiscale) waarde van uw vastgoedbezit in Portugal de € 600.000 overschrijdt (of € 1,2 miljoen bij fiscaal partnerschap).
  • Tarief: progressief van 0,7% tot 1,5% voor hogere schijven.

Inkomstenbelasting bij verhuur

Verhuurt u uw Portugese vastgoed? Dan dient u deze inkomsten aan te geven bij de Portugese belastingdienst (Finanças). Voor niet-ingezetenen is het standaardtarief 28% over het netto ontvangen bedrag (huur minus goedgekeurde kosten en afschrijvingen). Speciale regels gelden indien u kiest voor verhuur via officiële licentie (Alojamento Local).

Overige belastingen

  • Kapitaalwinstbelasting (Mais-valias): Bij verkoop betaalt u als niet-resident een meerwaardebelasting van 28% over het gerealiseerde voordeel (verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs, minus een aantal toegestane kosten en inflatie-indexering).

7. Belasting in Nederland bij een Tweede Huis in Portugal

Ook in Nederland krijgt u te maken met fiscale gevolgen van uw Portugese tweede huis. Hieronder lichten we toe wat u per belastingbox moet weten en waar u rekening mee moet houden.

Box 3: Sparen en beleggen

  • Uw tweede woning in Portugal valt in box 3 (overige bezittingen).
  • U geeft de waarde van het vastgoed (marktwaarde in verhuurde/ongehuurde staat per 1 januari) aan als bezitting.
  • Eventuele hypotheekschuld (ook buitenlandse hypotheek) mag u aftrekken.
  • Let op: Portugese belasting (IMI, etc.) mag níet in mindering gebracht worden.
  • Per 2024 rekent de fiscus met een variabel rendement (forfaitair), afhankelijk van de verdeling sparen/beleggen en totale waarde.

Dubbeltelling vermijden: het belastingverdrag Nederland-Portugal

Het belastingverdrag tussen Nederland en Portugal voorkomt dubbele belasting. Voor inkomsten en vermogenswinsten uit uw woning in Portugal geldt in principe het heffingsrecht voor Portugal. In Nederland gebruikt u meestal de “vrijstellingsmethode” voor het Portugese huis, wat inhoudt dat u het huis wel opgeeft in box 3, maar uiteindelijk geen Nederlandse belasting betaalt over het (Portugese) vastgoed indien u al in Portugal belasting afdraagt.

Belasting bij verhuur uit Portugal: voorkoming dubbele heffing

  • Portugal heft belasting op huurinkomsten.
  • Nederland kijkt alleen naar box 3, dus extra belasting in Nederland alleen uit hoofde van het fictieve rendement.
  • Indien Nederland toch zou heffen (door het ontbreken van huurinkomstenbelasting), dan geldt voorkoming dubbele belasting.

8. Hypotheekmogelijkheden voor Buitenlandse Kopers

Het financieren van een tweede huis in Portugal biedt meerdere opties. U kunt kiezen uit een Portugese hypotheek, een Nederlandse overwaarde-hypotheek of eigen middelen. Hier zijn de belangrijkste aandachtspunten:

Hypotheek afsluiten in Portugal

  • Portugese banken verstrekken hypotheken aan niet-ingezetenen, doorgaans tot 60-70% van de geschatte marktwaarde.
  • Hypotheekrente (2024): gemiddeld 4-6%, afhankelijk van loondienst, hoofdsom en looptijd.
  • Let op extra kosten: afsluitprovisie, notariskosten, taxatiekosten en levensverzekering vaak verplicht.
  • Verplicht opstalverzekering.
  • Dossiervorming: bewijs van inkomen, arbeidscontract, kredietrapport (eventueel uit Nederland).

Hypotheek in Nederland op basis van overwaarde

Heeft u overwaarde op uw hoofdwoning in Nederland? Dan kunt u deze vaak benutten voor financiering van een tweede huis in Portugal. Hypotheekrenten zijn in Nederland vaak lager en de procedure is bekend. Let wel, deze financiering valt niet onder de hypotheekrenteaftrek.

  • Overwaarde hypotheek/opeethypotheek via uw huisbank.
  • Advies bij Nederlandse hypotheekadviseur voor structurele lasten en fiscale gevolgen.

Eigen middelen

  • Volledige koop uit eigen vermogen is toegestaan en voorkomt maandlasten/afsluitkosten.
  • Voordeel: snelle transactie, sterkere onderhandelingspositie.

9. Verhuur van uw Portugese Tweede Huis en Belasting

Veel Nederlanders kiezen ervoor hun Portugese tweede woning (deels) te verhuren. Dit biedt een aantrekkelijk rendement, zeker in toeristische regio’s. Let echter op belasting en regelgeving:

Verhuurlicentie verplicht: Alojamento Local (AL)

  • Toeristische verhuur is alleen toegestaan met een zogenoemde “Alojamento Local”-licentie.
  • Aanvraag bij lokale gemeente, meestal binnen 15 tot 60 dagen afgerond.
  • Eisen: brandbeveiliging, nooduitgangen, voldoende verzekeringen en registratie bij belastingdienst.
  • Controle op naleving via gemeentelijke inspecties en mogelijk boetes bij overtredingen.

Belastingverplichtingen bij verhuur

  • Portugal: Belast al uw verhuurinkomsten met 28% (niet-ingezetenen), na aftrek van goedgekeurde kosten zoals onderhoud, verzekeringen, makelaarsprovisie, gemeentelijke belastingen en afschrijvingen.
  • Nederland: U blijft het huis opgeven in box 3. De reële huurinkomsten zijn in Nederland niet direct belast (maar vallen mee in het totale rendement), tenzij sprake is van professionele exploitatie.

Btw-plicht en toerisme

  • Korte termijn verhuur (hotelkarakter) is in principe btw-plichtig (IVA 6%). Permanente verhuur (lange termijn > 1 jaar) is vrijgesteld.
  • Inschrijving als klein ondernemer mogelijk (<€ 10.000 omzet vrijgesteld in 2024).

Voorbeeldberekening huuropbrengst en belasting

Verhuurt u een appartement in de Algarve met een netto huuropbrengst van € 15.000 per jaar, dan betaalt u in Portugal 28% over het nettobedrag na aftrek van kosten. Stel uw erkende kosten bedragen € 3.000, dan blijft er € 12.000 over en bedraagt de belasting € 3.360 per jaar.

10. Duurzaamheidseisen en Energiecertificaten

Portugal heeft in de afgelopen jaren sterk ingezet op duurzaamheid en energiezuinig bouwen. Nieuwe woningen en gerenoveerde huizen moeten voorzien zijn van een Certificado Energético.

Wat is het Certificado Energético?

  • Verplicht bij elke verkoop of verhuurtransactie.
  • Wordt afgegeven door een erkende energie-auditor.
  • Beoordeelt de woning op schaal A+ (zeer zuinig) t/m F (minst zuinig).
  • Beschrijft mogelijkheden voor verduurzaming.

Duurzaamheidsmaatregelen bij aankoop

  • Zonnepanelen en warmtepompen zijn populair en krijgen subsidie in sommige gemeenten.
  • Hoogwaardige isolatie en dubbele beglazing zijn standaard bij nieuwbouw.
  • Let bij aankoop op aanwezigheid van energievriendelijke oplossingen (boilers, airco’s, domotica).

Renovatieplicht oude panden

  • Bij ingrijpende verbouwingen dient u mogelijk de energielabels en isolatie te verbeteren (lokale regelgeving).
  • Subsidies kunnen verkrijgbaar zijn bij renovatie in erfgoedzones.

11. Erfrecht en Nalatenschap van een Tweede Huis in Portugal

Een tweede huis in Portugal raakt per definitie uw nalatenschap. Het internationaal erfrecht regelt via de Europese Erfrechtverordening (Verordening 650/2012) welk recht van toepassing is op uw buitenlandse goederen.

Keuze van het toepasselijk recht

  • U kunt bepalen dat het Nederlandse recht of het Portugese recht geldt voor de vererving van uw Portugese woning (via testamentaire verklaring).
  • Indien u niets regelt, geldt standaard het recht van het land van uw gewone verblijfplaats op het moment van overlijden.

Portugese erfbelasting (Imposto do Selo)

  • Portugal heft geen erfbelasting tussen ouders, kinderen en partners.
  • Derden (niet-familie, aangetrouwden) betalen 10% over de waarde van het geërfde huis.

Praktische gevolgen voor Nederlandse erfgenamen

Erfgenamen dienen binnen korte tijd (veelal 90 dagen) de erfopvolging te registreren bij de Portugese administratie. Nederlandse erfgenamen dienen een verklaring van erfrecht bij de notaris over te leggen en het huis tijdig op eigen naam te registreren. Zowel Portugese als Nederlandse erfbelasting kan van toepassing zijn (voor zover niet-vrijgesteld).

Testamenten en internationale advisering

  • Een apart Portugees testament vergemakkelijkt het proces.
  • Raadpleeg altijd een Nederlandstalige notaris met kennis van zowel Nederlands als Portugees recht.

12. Veelgestelde Vragen

Kan ik als Nederlander zomaar een huis kopen in Portugal?
Ja, zonder restrictie. Wel vereist: NIF-nummer, registratie, en voldoen aan lokale belastingen.
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal ik bij aankoop?
IMT ligt tussen 1% en 8%, plus 0,8% stempelbelasting. Tarieven zijn progressief.
Valt mijn Portugese huis onder box 3 in Nederland?
Ja. U geeft de waarde op, minus eventuele (buitenlandse) financiering.
Moet ik lokale belasting betalen als ik er niet permanent woon?
Ja. U betaalt jaarlijks IMI en mogelijk AIMI bij hoge waarde.
Heb ik een vergunning nodig om te verhuren?
Ja, dat heet Alojamento Local. Zonder deze vergunning is vakantieverhuur niet toegestaan.
Hoe regel ik erfopvolging bij overlijden?
Registreer tijdig bij de Portugese autoriteiten en leg vast welk recht u wilt laten gelden.
Kan ik een hypotheek afsluiten met mijn Nederlandse inkomen?
Dat is in Portugal mogelijk, tot ongeveer 60-70% van de marktwaarde.
Is samenwerken met een Portugese advocaat noodzakelijk?
Zeer aanbevolen i.v.m. controles en de veelheid aan lokale regels.
Passen de belastingregels zich aan naar locatie?
Sommige belastingen (IMI) zijn gemeentelijk, andere (IMT, AIMI) landelijk gereguleerd.
Wat als ik mijn woning verkoop met winst?
Als niet-ingezetene betaalt u 28% over de gerealiseerde meerwaarde, na toegestane aftrekposten.

13. Conclusie

Het kopen van een tweede huis in Portugal is interessant en kan fiscaal zeer gunstig zijn, zeker gecombineerd met een goed doordachte verhuurstrategie of langetermijnplanning. U krijgt te maken met een breed scala aan lokale én internationale belastingregels, waarbinnen zorgvuldig handelen essentieel is. Door samenwerking met betrouwbare makelaars, advocaten en fiscalisten, voorkomt u verrassingen en optimaliseert u uw rendement.

Houd altijd rekening met de jaarlijkse (lokale) belastingen, administratieve plichten, vergunningseisen bij verhuur en de gevolgen voor uw persoonlijke en familiaire situatie. Laat u vooraf goed adviseren over wetgeving, belastingen en erfrecht in beide landen om onaangename verrassingen te voorkomen.

Met deze complete gids beschikt u over alle essentiële informatie en handvatten om succesvol en zorgeloos een tweede woning in Portugal te verwerven.

Disclaimer: Dit artikel biedt algemene informatie. Raadpleeg altijd een gespecialiseerde adviseur voor uw persoonlijke situatie.

Deel dit bericht