5 Tips om een Huis in Italië te Kopen in 2025

Italië staat bekend om haar adembenemende landschappen, rijke cultuur, historische steden en heerlijk klimaat. Steeds meer Nederlanders dromen ervan een huis in Italië te kopen, voor bijvoorbeeld vakantie, verhuur of permanente vestiging. De Italiaanse huizenmarkt biedt unieke kansen, maar kent ook haar eigen uitdagingen en regels. In dit uitgebreide artikel delen wij de 5 belangrijkste tips om succesvol een huis in Italië te kopen in 2025. Deze gids geeft inzicht in alle essentiële aspecten, van locatiekeuze en juridische procedures tot financiering, lokale belastingen en de selectie van de juiste professionals.

Inhoudsopgave

1. Waarom een huis kopen in Italië?
2. Tip 1: De juiste locatie kiezen
3. Tip 2: Juridische en administratieve zaken begrijpen
4. Tip 3: Financiering, belastingen en bijkomende kosten
5. Tip 4: Aanstelling van betrouwbare professionals
6. Tip 5: Grondige inspecties en toekomstig onderhoud
7. Bonus: Belangrijke trends en valkuilen in 2025
8. Veelgestelde vragen rond aankopen in Italië
9. Praktijkverhalen van Nederlandse kopers in Italië
10. Samenvatting en conclusie

Waarom een huis kopen in Italië?

Steeds meer mensen kiezen voor een tweede huis of zelfs permanent verblijf in Italië. Maar waarom is Italië zo aantrekkelijk als bestemming voor een huis in het buitenland? Hieronder bespreken we enkele factoren die Italianen en buitenlanders aantrekken tot de Italiaanse huizenmarkt:

• Kunst, cultuur en geschiedenis: Italië is de bakermat van de renaissance en rijk aan musea, historische steden, kerken en UNESCO-erfgoed.
• Natuur en klimaat: Van de glooiende heuvels in Toscane, het Comomeer en de Dolomieten tot de zonnige kusten van Sicilië – Italië biedt een prachtig en gevarieerd landschap met milde winters en warme zomers.
• Culinaire traditie: Italiaanse keuken is wereldberoemd en wie woont in Italië ervaart het dagelijks op een authentieke manier.
• Betaalbare vastgoedprijzen: Vergeleken met Nederland zijn de vastgoedprijzen in veel regio’s van Italië nog gunstig, met veel aanbod, ook voor kleinere budgetten.
• Levenskwaliteit: Italianen genieten van een ontspannen, sociaal leven en een goede balans tussen werk en vrije tijd.
• Toegankelijkheid: Dankzij goede verbindingen, directe vluchten en de Europese Unie is het kopen van vastgoed relatief eenvoudig voor Nederlanders.

De Italiaanse vastgoedmarkt blijft zich ontwikkelen, waardoor er goede mogelijkheden zijn om te investeren, te profiteren van waardestijgingen of simpelweg jarenlang van het goede Italiaanse leven te genieten. Maar een huis kopen in het buitenland brengt ook risico’s met zich mee. Met de volgende tips kunt u de valkuilen voorkomen en de juiste keuzes maken bij uw aankoop in 2025.

Tip 1: De juiste locatie kiezen

1.1. Regio’s en hun unieke eigenschappen

Italië kent vele prachtige regio’s, ieder met een eigen karakter, cultuur, prijsniveau en klimaat. Uw keuze voor een gebied is bepalend voor de prijsontwikkeling, verhuuropbrengsten, type onroerend goed en uw eigen woongenot. Hieronder worden de bekendste regio’s toegelicht:

• Toscane: Bekend om haar glooiende landschap, historische steden als Florence en Siena, en geliefd bij buitenlanders. Prijzen liggen hier hoger dan het landelijk gemiddelde.
• Umbrië: “Het groene hart van Italië”, met betaalbare landelijke huizen, rustige dorpen en veel natuur.
• De Marken: Opkomende regio met heuvelachtige landschappen en mooie stranden. Prijzen zijn relatief laag.
• Lombardije en het Comomeer: Populair gebied voor luxe villa’s en appartementen, met indrukwekkende bergen en meren.
• Sicilië en Sardinië: Voor wie zoekt naar zon, zee, strand en authentieke dorpjes. Het vastgoed is er vaak goedkoper dan op het vasteland.
• Puglia: Charmante regio in het zuiden die de laatste jaren een enorme trekpleister is geworden voor buitenlandse kopers. Hier treft u de beroemde trulli-woningen aan.

1.2. Factoren bij het kiezen van uw locatie

Voor de meest optimale keuze van uw droomhuis, houdt u rekening met de volgende factoren:

1. Bereikbaarheid: Kijk naar de nabijheid van luchthavens en snelwegen. In sommige landelijke gebieden is openbaar vervoer beperkt.
2. Voorzieningen: Let op de afstand tot winkels, supermarkten, (Nederlandstalige) scholen, ziekenhuizen en horeca.
3. Omgeving en uitzicht: Biedt het huis vergezicht en rust? Of ligt het in een levendig dorp? Dit beïnvloedt zowel de waarde als het woongenot.
4. Toekomstige ontwikkeling: Is het gebied in trek? Worden er nieuwe infrastructuurprojecten gepland? Vraag uw makelaar naar lokale ontwikkelingen.
5. Klimatologische omstandigheden: Houdt u van warme zomers of zoekt u juist koelte in de bergen? Klimaat verschilt sterk per regio.

1.3. Stadswoning, dorpshuis of boerderij?

Bepaal goed welk type woning het beste aansluit bij uw wensen:

• Wilt u midden in het historische centrum van een stad wonen met alle voorzieningen dichtbij?
• Kiest u voor rust en ruimte op het platteland?
• Of zoekt u juist een huis aan zee of in de bergen?

Denk aan het dagelijks leven, het noodzakelijke onderhoud en de mogelijkheid om het huis te verhuren. Elk type woning heeft zijn eigen voordelen en uitdagingen.

1.4. Lokale markt en prijsontwikkeling

Informeer naar huidige vraagprijzen, prijsontwikkelingen en het aanbod in de regio. In sommige populaire gebieden stijgen de prijzen sneller dan elders. Makelaars kunnen u informeren over vergelijkbare verkopen (comps) en onderhandelingen.

Tip 2: Juridische en administratieve zaken begrijpen

2.1. Ken het aankoopproces van Italiaans vastgoed

De aankoop van een huis in Italië verloopt anders dan in Nederland. Zorg voor heldere kennis van alle stappen in het proces:

1. Intentieverklaring (Proposta d’Acquisto): U brengt een schriftelijk bod uit via een makelaar. Wordt dit geaccepteerd, dan bent u al verplicht te kopen, tenzij via bepaalde voorwaarden.
2. Voorlopig koopcontract (Compromesso of Contratto Preliminare): Dit contract regelt de belangrijkste afspraken: koopsom, betaling, termijn van overdracht, roerend goed, etc. U betaalt meestal 10-30% van de aankoopprijs aan als borg.
3. Due diligence: De notaris controleert alle juridische aspecten zoals eigendomsakte, hypotheken, bouwvergunningen en regels omtrent het bestemmingplan.
4. Definitieve overdracht (Rogito): De officiële overdracht bij de notaris, waarbij de resterende koopsom wordt betaald en de eigendomsakte op uw naam wordt gesteld.

2.2. Notaris: centrale rol bij de aankoop

De notaris (‘notaio’) in Italië is onafhankelijk en vertegenwoordigt niet automatisch de belangen van koper noch verkoper, maar zorgt ervoor dat de verkoop juridisch correct verloopt. De notaris verifieert de identiteit van partijen, checkt of er geen schulden of hypotheken op het eigendom rusten, en registreert de overdracht bij het kadaster (Catasto).

Het is aan te raden zelf een (Nederlandstalige) advocaat in te schakelen die uw belangen behartigt en de contracten voor u controleert. Zie ook volgende tip over professionals.

2.3. Controle van legaliteit en vergunningen

Controleer of de woning legaal is gebouwd en of alle vergunningen en verbouwingen correct zijn ingeschreven bij het kadaster. Het komt regelmatig voor dat (delen van) woningen “abusivo” (illegaal) zijn gebouwd, zonder vergunning. In het ergste geval kan bij ontdekking sloop worden geëist door de overheid.
Tip: Vraag altijd om een recent uittreksel kadastrale registratie (Visura Catastale) en om inzage in eerdere bouwvergunningen (Concessione Edilizia of Licenza Edilizia).

2.4. Aansprakelijkheid en risico's

In Italië geldt het principe van “koper, wees op uw hoede”: de koper dient zelf na te gaan of het onroerend goed gebreken kent. Verborgen gebreken komen voor rekening van de koper tenzij anders is overeengekomen.

2.5. Energielabel en nutsvoorzieningen

Sinds kort is het energielabel (Attestato di Prestazione Energetica, APE) verplicht bij verkoop. Check of alle nutsvoorzieningen (water, gas, elektra, riolering) op naam van de verkoper staan en worden overgedragen. Achterstallige rekeningen kunnen soms overgaan op de nieuwe eigenaar!

Tip 3: Financiering, belastingen en bijkomende kosten

3.1. Financieringsmogelijkheden

Italië kent een traditioneel andere financieringscultuur dan Nederland. De meeste kopers betalen hun huis contant, zonder financiering (“volledig eigen geld”). Hypotheken (“mutuo ipotecario”) zijn mogelijk maar vaak minder gunstig, zeker voor niet-ingezetenen of buitenlanders:

• Italiaanse hypotheek: Bank financiert maximaal 50-60% van de koopsom, rentepercentages liggen vaak hoger dan bij Nederlandse banken, zeker voor tweede woningen.
• Hypotheek in Nederland: Sommige Nederlandse banken bieden een tweede hypotheek aan ten behoeve van een buitenlands huis, eventueel op de overwaarde van uw eigen woning.
• Familie en eigen middelen: Veel kopers benutten spaargeld of lenen bij familie. Zorg voor duidelijke afspraken over leningen!

3.2. Lokale belastingen bij aankoop

Bij aankoop krijgt u te maken met diverse belastingen en heffingen:

• Overdrachtsbelasting (Imposta di Registro):
  • Voor “prima casa” (eerste woning, hoofdverblijf): meestal 2% van de kadastrale waarde.
  • Voor tweede huis of investering: meestal 9% van de kadastrale waarde.
• Kadastrale en Hypotheekbelasting: Vaak kleine vaste bedragen (ongeveer €50-€200 elk).
• BTW (IVA): Alleen als u koopt van een bouwproject of bedrijf, doorgaans 4% (prima casa), 10% (tweede huis).

3.3. Doorlopende lokale belastingen en kosten

Houd ook rekening met jaarlijkse (lokale) lasten:

• Onroerend goed belasting (IMU): Bij tweede huis verschuldigd, afhankelijk van de grootte en locatie.
• Afvalheffing (TARI): Lokale heffing voor afvalinzameling.
• Gemeentebelasting (TASI): Wordt in sommige gemeenten geheven.
• Water, gas, elektra en onderhoud: Afhankelijk van het type woning.

3.4. Makelaarscourtage en notaris

Makelaars rekenen doorgaans 3% courtage, te verdelen over koper en verkoper, ongeacht wie de makelaar inschakelt. De notaris rekent kosten voor zijn werkzaamheden, veelal afhankelijk van de koopsom; gemiddeld tussen €2.000 en €4.000 per transactie. Laat offertes opstellen vooraf en vergelijk!

3.5. Verborgen en bijkomende kosten

Naast bovengenoemde kosten dient u rekening te houden met:

• Overdrachtsbelasting en notariskosten
• Makelaarskosten
• Advocaat/huisjurist indien gewenst
• Kadastrale administraties en inschrijvingen
• Verbouwing en renovatie (indien van toepassing)
• Installatie of aansluiting van nutsvoorzieningen

Zorg voor een realistisch budget, inclusief een buffer voor onverwachte kosten.

Tip 4: Aanstelling van betrouwbare professionals

4.1. Makelaar: kies een erkende Italiaanse makelaar (agente immobiliare)

Vastgoedmakelaars in Italië moeten zijn geregistreerd bij de Kamer van Koophandel en bezitten een vergunning. Werk altijd met een gecertificeerde makelaar (iscritto al ruolo), bij voorkeur met ervaring in dienstverlening aan buitenlandse kopers. Controleer referenties, diploma’s en lidmaatschappen van brancheverenigingen zoals FIMAA, FIAIP of ANAMA.

4.2. Advocate of jurist

Overweeg een onafhankelijke (Nederlands- of Engelssprekende) advocaat in te schakelen, gespecialiseerd in Italiaans onroerend goed recht. Deze controleert contracten, vergunningen, kadastergegevens, bestemmingsplan, schulden, belastingen en voorkomt juridische verrassingen. Probeer niet te bezuinigen op juridisch advies – dit kan u later veel ellende besparen.

4.3. Taxateur en inspecteur

Laat het huis objectief taxeren en inspecteren op bouwkundige staat (constructie, elektra, vocht, dak, fundering, etc.). Er zijn bouwkundige keurders en ingenieurs die gespecialiseerd zijn in tweede woningen, zelfs op afstand. Dit is extra belangrijk bij karakteristieke oude huizen, boerderijen, en landelijke objecten.

4.4. Notariaat

De notaris wordt door beide partijen gekozen (meestal de partij die de kosten betaalt). Informeer naar het Engelse of Nederlandstalige aanbod, en check de onafhankelijkheid en ervaring van de notaio.

4.5. Accountant of fiscalist

Raadpleeg een fiscalist voor belastingadvies rond aankoop, bezit en verhuur van Italiaans vastgoed. Zeker als u een huis wilt verhuren of als u permanent wenst te verhuizen naar Italië.

4.6. Ervaringen van andere kopers

Vraag referenties van andere buitenlandse kopers in dezelfde regio. Online forums, Facebookgroepen en internationale woonbeurzen zijn een goede bron voor actuele ervaringen en aanbevelingen van betrouwbare professionals.

Tip 5: Grondige inspecties en toekomstig onderhoud

5.1. Bouwkundige keuring en inspectie

Laat vóór de definitieve aankoop een uitgebreide bouwkundige inspectie uitvoeren. Oude huizen, boerderijen en landelijke villa’s hebben vaak achterstallig onderhoud. Typische aandachtspunten:

• Staat van het dak, muren, fundering en vloeren
• Vocht- en schimmelproblemen
• Installatie en conditie van elektra, gas en waterleidingen
• Isolatie en energielabel
• Aanwezigheid van asbest of loodhoudende verf bij oudere panden

Vraag de inspecteur om een schriftelijk rapport inclusief begroting van het noodzakelijke onderhoud.

5.2. Ongoing onderhoud en kosten

Veel landelijke of historische woningen in Italië vergen regelmatig onderhoud. Budgetteer jaarlijkse kosten voor:

• Schilderwerk buiten en binnen
• Tuinonderhoud
• Schoorsteenvegen (open haard, houtkachel)
• Schoonmaak en reparatie aan zwembad (indien aanwezig)
• Vast lasten van nutsvoorzieningen

Regelmatig (preventief) onderhoud voorkomt hoge onverwachte kosten op langere termijn.

5.3. Lokale regelgeving en monumentenstatus

Sommige panden vallen onder monumentenzorg (vincolato). Voor verbouwing, kleuren van de buitenkant, tuinmuren en zelfs ramen kunnen beperkende regels gelden. Check bij de gemeente (Comune) of uw huis beperkingen kent voordat u iets aanpast.

5.4. Lokale bouwers en aannemers

Voor grote renovaties of verbouwingen zijn betrouwbare lokale aannemers essentieel. Vraag om offertes, referenties en controleer registratie bij de Kamer van Koophandel. Let ook op het aanvragen van bouwvergunningen en meld elke verbouwing bij de gemeente!

Bonus: Belangrijke trends en valkuilen in 2025

6.1. Duurzaamheid en groene renovaties

Vanwege strengere Europese regelgeving groeit het belang van energiezuinige woningen. Steeds meer gemeenten en regio’s stimuleren ‘groene’ renovaties met subsidies voor isolatie, zonnepanelen en nieuwe verwarmingssystemen. Informeer naar de mogelijkheden en eisen, en anticipeer op komende ontwikkelingen zoals warmtepompen en energielabels.

6.2. Digitalisering binnen het aankoopproces

Steeds meer documenten zijn beschikbaar via digitale omgevingen, maar houd rekening met het veelal papieren karakter van het Italiaanse notariaat en kadaster. Zorg dat u digitaal voorbereid bent (scans, kopieën, identificatie).

6.3. Veranderingen in fiscale regelgeving voor buitenlanders

In 2025 kunnen nieuwe regels gelden voor belastingheffing op buitenlands onroerend goed (zowel in Italië als voor de Nederlandse Belastingdienst, box 3). Laat u voorlichten over dubbele belastingverdragen, aftrekposten, en mogelijke heffingen bij verhuur.

6.4. Opkomst van “Smart Working” en remote werken

Door de toename van thuiswerken kiezen steeds meer Nederlanders ervoor om (deels) vanuit hun tweede huis te werken. Denk bij uw aankoop aan beschikbaarheid van snel internet (fibra ottica), toegang tot transport en lokale diensten.

6.5. Risico’s van spontane aankopen en “1-euro huizen”

Let op bij het kopen van “symbolische” woningen (bv. de bekende €1 huizen). Vaak zijn aanzienlijke herstelkosten nodig, is de staat slecht, en zitten er strikte voorwaarden aan vast. Laat altijd een professionele beoordeling uitvoeren voordat u besluit te kopen.

Veelgestelde vragen rond aankopen in Italië

7.1. Kan ik als Nederlander zomaar een huis kopen in Italië?

Ja, EU-burgers mogen vrijelijk onroerend goed bezitten in Italië. Wel moet u zich laten inschrijven bij de gemeente na aankoop (voor nutsvoorzieningen, belasting en eigendomsregistratie).

7.2. Moet ik Italiaans spreken om een huis te kopen?

Het is niet strikt noodzakelijk, maar basiskennis van Italiaans helpt enorm bij het lezen van documenten en communiceren met instanties, aannemers en buren. Er zijn makelaars en juristen gespecialiseerd in buitenlandse klanten.

7.3. Wat als ik wil verhuren?

Verhuur kan in populaire regio’s zeer lucratief zijn, maar kent veel regels. U dient zich aan te melden bij de gemeente, mogelijk vergunningen aan te vragen, en belasting te betalen over inkomsten uit verhuur. Informeer hier goed naar.

7.4. Kan ik permanente verblijf krijgen?

Als EU-burger mag u maximaal 90 dagen per keer zonder registratie in Italië verblijven. Voor verblijf langer dan 3 maanden dient u zich in te schrijven bij de gemeente en behoort u tot de residenten.

7.5. Wat gebeurt er als ik overlijd – Italiaanse erfenisregels?

De Italiaanse erfwet werkt anders dan de Nederlandse. Overleg met een specialist om te zorgen dat uw nalatenschap goed wordt geregeld en voorkom conflicten.

7.6. Hoe snel kan ik een huis kopen?

Het aankoopproces duurt gemiddeld 2 tot 4 maanden, afhankelijk van de complexiteit en verificaties. Sneller is mogelijk bij nieuwbouw of standaard appartementen.

Praktijkverhalen van Nederlandse kopers in Italië

Ervaringsverhaal 1: Droomhuis in Umbrië

Jan en Petra uit Breda kochten in 2022 een landhuis in Umbrië. “We waren direct verliefd op de omgeving, maar het aankoopproces bleek erg complex. Dankzij een goede lokale makelaar en een Nederlandse advocaat verliep alles uiteindelijk soepel. De juridische controle bleek cruciaal: er bleken kleine niet-geregistreerde bijgebouwen bij het huis, waarvoor alsnog een vergunning moest worden aangevraagd.”

Ervaringsverhaal 2: Appartement in Rome voor verhuur

Els en Erik investeerden in 2023 in een tweekamerappartement in het centrum van Rome. “We verhuurden aanvankelijk via Airbnb, maar merkten dat de regelgeving snel veranderde. We hebben ons aangemeld bij de gemeente als officiële vakantieverhuurders. Daarnaast bleek vastgoedbelasting hoger dan verwacht, maar de huuropbrengsten zijn stabiel.”

Ervaringsverhaal 3: Kleine villa aan het Gardameer

Familie De Vries uit Haarlem zocht een vakantiewoning voor maximaal zes personen. “De belangrijkste les was om voldoende tijd te nemen: locaties bezoeken, verschillende makelaars spreken en goed onderhandelen. Door bouwkundige inspectie kwamen verborgen gebreken aan het licht, waardoor we uiteindelijk een betere prijs konden onderhandelen.”

Samenvatting en conclusie

Een huis kopen in Italië in 2025 vraagt om goede voorbereiding, realistische verwachtingen, en deskundige begeleiding. Met deze 5 tips - en bonusadvies - voorkomt u de meest gemaakte fouten:

1. Kies uw locatie bewust: Denk aan regio, voorzieningen, bereikbaarheid en toekomstpotentieel.
2. Ken de juridische en administratieve procedures: Zorg dat u begrijpt wat iedere stap inhoudt en welke verplichtingen u aangaat.
3. Regel de financiering, belastingen en bijkomende kosten goed: Houd rekening met alle kostenposten, ook op lange termijn.
4. Schakel betrouwbare professionals in: Kies voor erkende makelaars, juristen en inspecteurs met ervaring in buitenlandse klanten.
5. Doe grondige inspecties en plan voor toekomstig onderhoud: Zo voorkomt u verrassingen en behoudt u uw investering.

Door deze stappen zorgvuldig te nemen en u goed te verdiepen in de Italiaanse regelgeving en cultuur, geniet u jarenlang zorgeloos van uw (tweede) huis in het fraaie Italië. Buon viaggio e in bocca al lupo!