Wonen onder de zon: Alles wat je moet weten over een huis kopen in Griekenland

Griekenland, het land van eindeloze kustlijnen, pittoreske eilanden en een rijke historie, trekt steeds meer Nederlanders die dromen van een huis onder de zon. Of het nu gaat om een tweede woning voor vakanties, een investeringsobject of het realiseren van een permanente verhuizing, het kopen van een huis in Griekenland biedt talloze voordelen. Maar voordat je een handtekening zet onder het koopcontract, is het essentieel om goed voorbereid aan deze bijzondere reis te beginnen.

In dit uitgebreide artikel ontdek je álles wat je moet weten over het kopen van een huis in Griekenland. Van juridische en financiële aspecten, tot lokale gewoonten, praktische tips en inspirerende voorbeelden: deze gids leidt je stap voor stap door het hele proces. Pak een kop koffie, leun achterover, en laat je informeren over hoe jij jouw Griekse droom werkelijkheid kunt maken!

Waarom kiezen voor een huis in Griekenland?

Het betoverende karakter van het land

Griekenland bestaat uit meer dan 6.000 eilanden, waarvan er zo’n 227 bewoond zijn. Het land staat bekend om zijn vriendelijke inwoners, mediterrane klimaat, schilderachtige dorpen, azuurblauwe zeeën en indrukwekkende berglandschappen. Dit maakt het niet alleen tot een populaire vakantiebestemming, maar ook tot een aantrekkelijke plek voor woningzoekenden uit heel Europa, waaronder steeds meer Nederlanders.

Aantrekkelijk investeringsklimaat

De Griekse huizenmarkt trekt niet alleen particuliere kopers, maar ook investeerders. Na jaren van economische crises is het herstel ingezet. De huizenprijzen zijn bij het schrijven van dit artikel (2024) nog steeds lager dan het Europese gemiddelde, waardoor er aantrekkelijke kansen zijn voor langetermijninvesteringen. Bovendien biedt Griekenland een investeringsvriendelijk klimaat met diverse incentives voor buitenlandse kopers.

Hoog leefcomfort en levenskwaliteit

Het leven in Griekenland is ontspannen en draait om familie, lekker eten, natuur en het buitenleven. De kosten van levensonderhoud liggen lager dan in veel andere Europese landen, terwijl het klimaat – met milde winters en warme zomers – zorgt voor een prettig leefritme. De cultuur, historische monumenten en gastvrijheid van de lokale bevolking maken Griekenland tot een unieke bestemming om te wonen.

De populairste regio’s en eilanden om een huis te kopen

Voordat je op huizenjacht gaat, is het belangrijk na te denken over de locatie. Griekenland kent grote regionale verschillen, ieder met een eigen sfeer, prijsniveau en voorzieningen. Hieronder bespreken we de meest geliefde plekken onder buitenlandse kopers:

• Athene en omgeving: De levendige hoofdstad biedt een ideale mix van stedelijk leven, stranden en cultuur. De buitenwijken als Glyfada en Voula zijn in trek bij expats en gezinnen.
• Kreta: Het grootste en een van de meest diverse eilanden van Griekenland, bekend om z’n zandstranden, bergdorpen en lokale keuken. Ideaal voor levensgenieters en natuurliefhebbers.
• Rhodos: Populair onder vakantiegangers, maar dankzij goede voorzieningen en een aangenaam klimaat ook geliefd voor langdurig verblijf.
• Corfu: Dit groene eiland trekt vooral Noord-Europeanen door zijn Venetiaanse architectuur, natuur en vriendelijke sfeer.
• Peloponnesos: Het schiereiland ten zuiden van het vasteland biedt rust, historie en authentiek Grieks leven.
• De Cycladen: Eilanden als Mykonos, Santorini en Paros zijn beroemd om hun witgekalkte huisjes, blauwe koepeltjes en luxe voorzieningen.

Voorbereidingen: waar begin je?

Oriëntatie en marktanalyse

Het succes van jouw Griekse huizenavontuur begint bij een grondige oriëntatie. Stel jezelf vooraf de volgende vragen:

• Wil je permanent verhuizen, of zoek je een (tweede) vakantiewoning?
• Welk type woning zoek je – appartement, villa, traditioneel huisje?
• Wat is je budget?
• Heb je een voorkeur voor een toeristische of juist rustige locatie?
• Wil je dichtbij zee, stad of natuur wonen?

Het is slim om de lokale markt te verkennen via internationale en Griekse makelaarswebsites, expatforums en door ter plaatse rond te kijken. Houd rekening met regionale prijsverschillen, de bereikbaarheid (openbaar vervoer, luchthavens) en de nabijheid van voorzieningen als winkels en ziekenhuizen.

Budgettering en financiering

Stel een realistisch budget op en houd rekening met bijkomende kosten:

• Aankoopprijs van de woning
• Notariskosten (ca. 1-2% van de aankoopprijs)
• Overdrachtsbelasting (ca. 3-24%, afhankelijk van verschillende factoren)
• Makelaarstarief (meestal 2-3% van de aankoopprijs)
• Kosten voor juridische ondersteuning
• Kosten voor inschrijving in het kadaster
• Regelmatig onderhoud, nutsvoorzieningen, gemeentebelastingen
• Eventuele renovatie- of verbouwingskosten

Kijk ook naar de mogelijkheden voor financiering. Hypotheken worden meestal eenvoudiger verstrekt aan ingezetenen, maar sommige Griekse banken bieden ook financiering aan buitenlanders. Je kunt tevens overwegen om een hypotheek in Nederland af te sluiten, mits toegestaan.

Het koopproces stap voor stap

Het proces van een huis kopen in Griekenland verloopt in grote lijnen als volgt:

1. Selectie van de woning: Kies een woning op basis van je wensen en behoeften.
2. Bod uitbrengen: Vaak is onderhandeling gebruikelijk; een bod onder de vraagprijs wordt verwacht.
3. Advocaat inschakelen: Een Griekse advocaat controleert de eigendomspapieren, verstrekkingen en eventuele schulden.
4. Aanvraag fiscaal nummer (AFM): Iedere koper heeft een Grieks belastingnummer nodig (Αριθμός Φορολογικού Μητρώου).
5. Voorlopig koopcontract: Hierin worden de afspraken vastgelegd; soms is een aanbetaling vereist (meestal 10%).
6. Notariële overdracht: De notaris legt de overdracht officieel vast, waarna de inschrijving in het kadaster volgt.
7. Betaling van bijkomende kosten en belastingen: Na afronding worden de resterende kosten verrekend.
8. Overdracht sleutels: Gefeliciteerd! Je bent nu eigenaar van je Griekse huis.

Juridische en administratieve aspecten

De rol van de advocaat

Het inschakelen van een onafhankelijke advocaat is in Griekenland geen wettelijke verplichting meer, maar wordt ten zeerste aangeraden. De advocaat voert een grondig eigendoms- en hypotheekonderzoek uit en controleert onder andere:

• Of de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is
• Of er hypotheken of beslagen op het pand rusten
• Of de woning legaal is gebouwd en geen illegale aanbouwen heeft
• Of alle benodigde vergunningen aanwezig zijn
• De juistheid van de kadastrale gegevens en plattegronden

Een advocaat voorkomt verrassingen achteraf, zoals claims van derden of bouwkundige gebreken.

Het notariaat

De notaris speelt een centrale rol bij de overdracht. Hij/zij stelt de akte op, voert een laatste controle uit, en registreert de woning officieel op naam van de koper. De kosten (ca. 1-2% van de aankoopsom) zijn meestal voor rekening van de koper.

Fiscale verplichtingen

Als eigenaar van Grieks vastgoed ben je verplicht jaarlijks onroerendgoedbelasting (ENFIA) te betalen. De hoogte hiervan hangt af van de waarde, ligging en het type woning. Ook moet je vaak aangifte doen van je Griekse bezit in Nederland.

Vergunningen en bestemmingsplannen

Zeker als je grond koopt om te bouwen, is het essentieel vooraf te controleren welke bouwmogelijkheden het bestemmingsplan toelaat. Bouwen in natuurgebied of in de buurt van de kust kent strenge regels. Voor verbouwingen aan bestaande woningen zijn vaak aanvullende vergunningen vereist.

Financieringsmogelijkheden en hypotheken

Eigen middelen of buitenlandse lening

De meeste buitenlandse kopers van een huis in Griekenland financieren de aankoop met eigen spaargeld of een hypotheek in het land van herkomst. Vaak is dit eenvoudiger, aangezien Griekse banken niet altijd lenen aan niet-ingezetenen of strenge eisen stellen.

Hypotheek bij Griekse banken

Wil je toch bij een Griekse bank lenen, dan moet je rekening houden met de volgende zaken:

• Vaak maximaal 50-70% van de woningwaarde
• Inkomen moet aantoonbaar zijn, bewijs van werk of pensioen vereist
• Rentepercentages zijn doorgaans variabel en liggen hoger dan in Nederland
• Leenvoorwaarden verschillen per bank, adviseer altijd met een lokale hypotheekadviseur

Belastingen en jaarlijkse verplichtingen

Onroerendezaakbelasting (ENFIA)

Als eigenaar van Grieks vastgoed ben je jaarlijks ENFIA verschuldigd. De belastingaanslag wordt gebaseerd op de objective value (“taxatieboekwaarde”) van de woning. Betaal tijdig om boetes en rente te voorkomen. Ook gelden er aanvullende heffingen als je een tweede huis bezit.

Andere belastingen

Naast ENFIA kunnen er andere lokale heffingen zijn, bijvoorbeeld voor afvalverwerking, riool, of waterschapslasten. Deze worden geregeld via de jaarlijkse gemeenterekening.

Aangifte in Nederland

Bezit je een huis in Griekenland, dan moet je dit opgeven bij de Nederlandse belastingdienst als ‘buitenlands onroerend goed’. Dit heeft gevolgen voor je inkomstenbelasting en eventueel je vermogenstoets (box 3).

BTW-regels bij nieuwbouw

Koop je een nieuwbouwwoning, dan kan in bepaalde gevallen Griekse BTW (24%) van toepassing zijn op de aankoop. Bij bestaande woningen geldt doorgaans de overdrachtsbelasting.

Praktische zaken: van nutsvoorzieningen tot verzekeringen

Aansluiten van nutsvoorzieningen

Na de eigendomsoverdracht moet je water, elektriciteit en eventueel gas op jouw naam laten zetten. Houd er rekening mee dat sommige dorpen enkel zonne-energie of een centrale watervoorziening hebben. Vraag de vorige eigenaar om alle rekeningen van nutsbedrijven te delen, zodat je weet wat de vaste lasten zijn.

Internet en telefonie

Hoewel het vaste netwerk in veel regio’s goed ontwikkeld is, kennen sommige (eiland)gebieden nog beperkte bandbreedte. Controleer de mogelijkheden bij lokale providers. Draadloos of via satelliet zijn op afgelegen plekken vaak alternatieven.

Verzekeringen

Het afsluiten van een opstal- en inboedelverzekering is aan te raden, zeker als je de woning verhuurt of onregelmatig aanwezig bent. Let op dat natuurverschijnselen zoals aardbevingen en bosbranden niet altijd zijn inbegrepen.

Wonen in Griekenland: integratie in de Griekse samenleving

De taalbarrière overwinnen

Hoewel veel Grieken Engels spreken, is het leren van (basis) Grieks enorm waardevol voor integratie en het onderhouden van goede relaties met buren en autoriteiten. Veel gemeenten bieden (gratis) taalcursussen aan voor expats.

Lokale gebruiken en etiquette

De Griekse cultuur is doordrenkt van tradities en sociale omgangsvormen. Belangrijke waarden zijn gastvrijheid, respect voor ouderen en liefde voor familie. Zakelijke afspraken verlopen informeel, en koffie drinken met buren is deel van het dagelijks leven.

Diensten, gezondheidszorg en voorzieningen

Griekenland heeft een goed ontwikkeld openbaar gezondheidszorgsysteem, toegankelijk voor alle inwoners. In populaire expat-regio’s vind je particuliere klinieken, internationale scholen en winkels met internationale producten.

Verhuren van je Griekse woning

De groeiende huurmarkt

Steeds meer kopers kiezen ervoor hun woonhuis of vakantiewoning (deels) te verhuren aan toeristen. De Griekse “short-term rental” markt, ondersteund door platformen zoals Airbnb en Booking.com, is aantrekkelijk dankzij het grote aantal bezoekers dat jaarlijks naar Griekenland trekt.

Vergunningen en registratie

Wil je je woning verhuren, dan moet je voldoen aan specifieke regels:

• Registratie bij de Griekse Belastingdienst en toekenning van een MITE-nummer
• Vergunning voor korte termijn verhuur (vaak vereist bij appartementen)
• Aangifte verhuurinkomsten en afdracht van inkomstenbelasting in Griekenland
• Voldoen aan veiligheidseisen (brandmelders, EHBO-kit, etc.)

Belastingaspecten van verhuur

De verhuurinkomsten moeten in Griekenland worden aangegeven en belast, afhankelijk van de hoogte. Ook moet je in het Nederlandse belastingaangifte doen, waarbij vaak dubbelbelasting kan worden voorkomen via verdragen.

Renovatie- en bouwmogelijkheden

Verbouwing en restauratie van bestaande panden

Het restaureren van oude huizen en traditionele panden is populair in Griekenland, zeker op de eilanden. Belangrijk is om rekening te houden met:

• Vereisten voor bouwvergunningen, zeker bij monumentale panden
• Regelgeving omtrent archeologie (opgravingen, historische vondsten)
• Gebruik van lokale materialen en ambachtelijke bouwstijlen

Het bouwen van een nieuw huis

Koop je grond om zelf een huis te bouwen, onderzoek dan altijd de toegestane bouwvolumes (vaak beperkt door lokale bestemmingsplannen) en hoogte. Werk samen met een gecertificeerde architect en aannemer en vraag alle vergunningen tijdig aan.

Duurzaam bouwen in Griekenland

Door het zonnige klimaat zijn zonnepanelen een logische investering. Daarnaast zijn natuurlijke koeling, isolatie en het hergebruik van water praktische opties om milieubewust te wonen.

Het leven als expat of pensionado in Griekenland

Een nieuw sociaal netwerk opbouwen

Griekenland kent een levendige internationale gemeenschap, zeker rondom Athene, op Kreta, Corfu en de grotere eilanden. Via sportclubs, expatverenigingen en lokale activiteiten bouw je snel een sociaal leven op.

Pensioen en zorgvoorzieningen

Ouderen uit Nederland kiezen steeds vaker voor Griekenland vanwege het klimaat en lagere kosten. Bij een permanente verhuizing is inschrijving bij de gemeente verplicht. Europese verdragen maken het mogelijk om AOW en pensioenen ook in Griekenland te ontvangen.

Levensonderhoud en kosten

Hoewel levensmiddelen op populaire eilanden soms duur kunnen zijn, liggen de prijzen voor huisvesting, diensten en uitgaan gemiddeld lager dan in Nederland. Let op seizoensinvloeden: in de zomer kunnen nutsvoorzieningen en transport duurder uitvallen.

Veelvoorkomende valkuilen en tips

Valkuilen bij aankoop

Ondanks de vele voordelen, zijn er risico’s verbonden aan kopen in het buitenland. Veelvoorkomende valkuilen zijn:

• Kopen zonder gedegen eigendoms- of kadasteronderzoek
• Vertrouwen op ‘mondelinge’ afspraken zonder schriftelijke contracten
• Verwarring rondom perceelgrenzen en toegangswegen
• Onderschatting van renovatiekosten of noodzakelijke vergunningen
• Onvoldoende rekening houden met lokale sociale gebruiken

De beste bescherming? Schakel altijd een professionele advocaat en een erkende makelaar in, en laat je goed informeren vóór je tekent.

Tips voor een geslaagde aankoop

1. Maak meerdere oriëntatiereizen voordat je beslist waar je wilt wonen.
2. Onderzoek de voorzieningen, infrastructuur en bereikbaarheid van de regio.
3. Leer (basis) Grieks – het opent vele deuren!
4. Laat je niet verleiden tot impulsieve aankopen: neem de tijd om te vergelijken.
5. Vraag altijd om recente plattegronden, vergunningen en eigendomsbewijzen.
6. Ga na of het huis legaal gebouwd is en geen illegale aanbouwen of nieuwe schaduwhypotheken kent.
7. Zorg voor een buffer in je budget voor onverwachte uitgaven.
8. Check of je recht hebt op dubbele belastingvrijstelling (Nederland - Griekenland).
9. Controleer eventuele restricties op vakantieverhuur in de regio.
10. Bouw een netwerk van lokale contacten op, voor hulp met praktische zaken en integratie.

Inspirerende voorbeelden: Nederlandse huizenkopers in Griekenland

Om je een beeld te geven van de praktijk, vind je hieronder enkele verhalen van Nederlanders die hun droom volgden:

Villa op Kreta: Mitsos en Annelies

Mitsos groeide op op Kreta, Annelies is Nederlandse. Samen kochten ze een oude stenen villa in de heuvels nabij Chania, die ze lieten restaureren door lokale vakmannen. Na een intensieve verbouwing genieten ze nu bijna het hele jaar van olijfbomen, eigen wijn en een prachtig uitzicht op zee.

Appartement in Athene: Hans en Marion

Hans en Marion kochten een modern appartement in de wijk Koukaki in Athene, dicht bij het centrum én het openbaar vervoer. Het stel geniet van de dynamiek van de stad, de culturele evenementen en het gemakkelijke leven. Via hun lokale netwerk vonden ze snel nieuwe vrienden.

Traditioneel huis op Lesbos: Sander

Sander droomde van ‘back to basics’. Hij kocht een wit huisje met blauwe luiken in een rustig dorpje op Lesbos. Met zelf geplante moestuin en eigen lezingen in de lokale taverna leeft hij zijn droom van eenvoud en verbondenheid met de natuur.

Veelgestelde vragen over het kopen van een huis in Griekenland

Kan ik als Nederlander überhaupt eigenaar worden van Grieks vastgoed?

Ja, EU-burgers hebben dezelfde rechten als Griekse burgers. Enkel in strategisch gevoelige grensgebieden kan toestemming vereist zijn.

Hoe lang duurt het aankoopproces gemiddeld?

Reken op 2-6 maanden, afhankelijk van beschikbaarheid van documenten, afhandelen van vergunningen en financiering.

Hoe weet ik of een woning legaal is gebouwd?

Je advocaat controleert alle vergunningen. Eis altijd bewijs van legaliteit (βεβαίωση νομιμότητας/βεβαίωση μη αυθαιρέτων κατασκευών).

Kan ik mijn Nederlandse hypotheek gebruiken?

Soms wel, vooral voor tweede woningen. Raadpleeg je Nederlandse bank en een financieel adviseur voor de precieze mogelijkheden.

Wat is een AFM-nummer?

Dit is het 'Αριθμός Φορολογικού Μητρώου', het fiscale registratienummer voor iedere koper in Griekenland. Onmisbaar bij notaris, bank en belastingdienst.

Mag ik mijn huis zomaar verhuren?

Niet overal; controleer lokaal de regels en vraag tijdig de juiste vergunningen aan, vooral in toeristische gebieden.

Wat als ik later weer wil verkopen?

De markt voor bestaande huizen is actief, vooral op gewilde locaties. Houd rekening met makelaarskosten en winstbelasting.

De toekomst van wonen in Griekenland: trends en ontwikkelingen

Digital nomads en remote werken

Door de opkomst van werken op afstand kiezen steeds meer digital nomads voor Griekenland als basis. Het klimaat, de infrastructuur en het relatief lage prijsniveau maken het land aantrekkelijk voor deze groep. Diverse regio’s spelen hierop in met co-working spaces en speciaal expatvriendelijk beleid.

Duurzaamheid en energietransitie

De Griekse overheid investeert steeds meer in zonne-energie, windenergie en energie-efficiënte woningen. Ook zijn er subsidieprogramma’s voor groene renovatie en het installeren van zonnepanelen. Dit is een pluspunt voor duurzame kopers en investeerders.

Regio’s in opkomst

Naast de bekende eilanden, winnen minder bekende regio’s aan populariteit onder buitenlandse kopers. Denk aan de Peloponnesos, centraal Kreta, het oosten van Rhodos of Noord-Griekenland (Chalkidiki, Thessaloniki).

Toenemende internationale gemeenschap

Elk jaar vestigen zich meer buitenlanders in Griekenland, wat leidt tot een groeiende vraag naar internationale scholen, medische zorg en diensten in andere talen. Ook in kleine dorpen en op eilanden ontstaat zo een rijk, intercultureel leefklimaat.

Handige adressen en bronnen voor (toekomstige) kopers

• SNEO: https://snee.gr/ (Nederlandse Vereniging in Griekenland)
• Juristen en vastgoedadvocaten: lokale Griekse balies en expatnetwerken
• Onroerend goed sites: Spitogatos, XE, Rightmove, Kyero
• Gemeentelijke diensten: voor belasting, inschrijvingen en lokale regelgeving
• Facebookgroepen en fora: “Nederlanders in Griekenland”, “Expats in Crete”, “Living in Greece”
• Notarissen: via de Griekse nationale notarissenvereniging

Conclusie: goed voorbereid naar je eigen huis onder de Griekse zon

Een huis kopen in Griekenland is voor velen een droom die werkelijkheid kan worden. Het land biedt prachtige natuur, een warm klimaat, een ontspannen leven en gunstige investeringskansen. Tegelijkertijd vergt het aandacht voor juridische details, kennis van de lokale markt en realistische verwachtingen ten aanzien van kosten, regelgeving en integratie.

Met deze uitgebreide gids ben je voorbereid op elke stap van het proces. Goed voorbereid en met professionele begeleiding kun jij binnenkort genieten van je eigen plek onder de Griekse zon – of dat nu op een wit eiland, in een bruisende stad of te midden van olijfbomen op het vasteland is. Maak je droom waar!

Bonus: Checklijst “Huis kopen in Griekenland”

• Zorg voor een helder wensenlijstje: locatie, type huis, budget
• Doe grondig onderzoek naar de regio en voorzieningen
• Vraag offertes en advies bij meerdere makelaars en juristen
• Laat alle documenten, vergunningen en eigendomsbewijzen controleren
• Bepaal hoe je de aankoop financiert – eigen middelen of (buitenlandse) hypotheek
• Bereid je voor op lokale gewoonten en (taal)barrières
• Controleer belastingen, jaarlijkse lasten en verzekeringsmogelijkheden
• Kijk naar mogelijkheden voor verhuur of verkoop in de toekomst
• Bouw een lokaal netwerk op voor praktische hulp en gezelligheid
• Geniet van het Griekse leven en wees flexibel in je verwachtingen!