Vastgoedprijzen in Griekenland in 2025: waar krijg je nog waar voor je geld?

29.05.2025
763 Bekeken

Vastgoedprijzen in Griekenland in 2025: Waar Krijg Je Nog Waar voor Je Geld?

De Griekse vastgoedmarkt staat de laatste jaren volop in de belangstelling. Niet alleen Grieken zelf, maar ook buitenlandse investeerders en particulieren tonen steeds meer interesse in Griekse woningen, vakantiehuizen en commercieel vastgoed. Maar hoe zullen de prijzen zich ontwikkelen in 2025? Waar vind je nog daadwerkelijk waar voor je geld in Griekenland? In dit uitgebreide artikel bieden we een diepgaande analyse van de vastgoedprijzen in Griekenland in 2025 en geven we per regio en type vastgoed inzicht in de meest interessante mogelijkheden.

Inleiding: De Griekse Vastgoedmarkt in Vogelvlucht

Griekenland heeft een roerige periode achter de rug op het gebied van vastgoed. Na de economische crisis van 2008 kende het land jaren van prijsdalingen. De laatste jaren werd echter een kentering zichtbaar, mede dankzij aantrekkende toerisme, economische stabilisatie en diverse hervormingen. In 2025 bevinden we ons volgens deskundigen op een belangrijk kantelpunt: de Griekse vastgoedprijzen stabiliseren, maar de verschillen tussen regio’s zijn groot. Deze analyse gaat verder dan gemiddelden: we duiken per regio en segment de diepte in.

Ontwikkelingen die de Vastgoedprijzen in 2025 Beïnvloeden

Voordat we inzoomen op specifieke prijzen en locaties, is het belangrijk om de onderliggende krachten te begrijpen die de prijzen in 2025 sturen:

Economische groei: Griekenland herstelt zich jaar na jaar, o.a. door investeringen en een gestage groei van het BBP.
Internationale vraag: Steeds meer Europese investeerders, met name uit Duitsland, Frankrijk en Nederland, kopen vastgoed in Griekenland.
Toenemend toerisme: Griekenland blijft een van Europa’s populairste toeristische bestemmingen, wat de vraag naar (vakantie)woningen stimuleert.
Gouden Visa-programma: Buitenlanders die investeren in Grieks vastgoed kunnen in aanmerking komen voor een verblijfsvergunning, wat de internationale vraag aanwakkert.
Regionale ongelijkheid: De prijsontwikkeling verschilt sterk tussen steden, eilanden en het platteland.

Gemiddelde Prijsontwikkeling in Griekenland (2020-2025)

De financiële crisis had een langdurig nadelig effect op de vastgoedprijzen. Sinds 2018 is er echter sprake van een prijsherstel. Volgens data van de Bank of Greece zijn de vastgoedprijzen in het eerste kwartaal van 2025 ongeveer 45% hoger dan op het dieptepunt tien jaar eerder. De landelijke gemiddelde prijs voor appartementen in steden ligt in 2025 op circa €2.300 per m², maar regionale verschillen zijn enorm.

Athene centrum: Gemiddeld €2.800 per m²
Thessaloniki: Gemiddeld €2.050 per m²
Kreta: Gemiddeld €1.800 per m²
Peloponnesos: €1.300-€1.600 per m²
Kleine eilanden: Grote variatie, vaak tussen de €1.500 en €3.500 per m² afhankelijk van toeristische populariteit

Maar wat zeggen deze gemiddelden nu echt als het aankomt op “waar voor je geld”? Laten we per regio dieper inzoomen.

Athene: Stad in Transformatie met Sterke Prijsstijgingen

Waarom investeren in Athene?

Athene is het economische en culturele hart van Griekenland. Mede dankzij de opkomst van Airbnb en de boost in toerisme zijn delen van het stadscentrum volledig getransformeerd. Koffiebarretjes, hippe winkels en gerenoveerde appartementen domineren het straatbeeld in wijken als Koukaki, Exarchia en Mets.

Waar liggen de kansen in Athene in 2025?

Opkomende wijken: Wijken als Kipseli, Pagrati en Peristeri bieden nog relatief betaalbare prijzen. Hier liggen de prijzen rond de €1.750-€2.200 per m², aanzienlijk lager dan het centrum maar met veel groeipotentieel door urbanisatie en renovatieprojecten.
Investeringsappartementen: Kleine appartementen (40-60 m²) in voormalige arbeiderswijken zijn populair onder beleggers vanwege een goede verhuurbaarheid aan jonge mensen en expats.
Verhuuropbrengsten: Het bruto aanvangsrendement in Athene varieert sterk, maar ligt voor een gunstig aangekocht appartement tussen de 4,5% en 7%, vooral als gericht wordt op de verhuur aan toeristen en expats.

Let wel op: de overheid voert steeds strengere eisen in rondom short stay verhuur (zoals via Airbnb), dus goed onderzoek en lokaal advies zijn cruciaal.

Thessaloniki: Op Komst als 'Het Nieuwe Athene'

Thessaloniki, bekend als de tweede stad van Griekenland, zat lang in de schaduw van Athene. Maar in 2025 komt daar verandering in: studenten, digitale nomaden en buitenlandse investeerders herontdekken deze levendige havenstad. Met een grote studentenpopulatie en veel culturele dynamiek groeit niet alleen de economie, maar ook de huizenprijzen.

Prijzen: Appartementen kosten gemiddeld €2.000 per m², met een duidelijke stijgende lijn. Opkomende wijken als Kalamaria en Ano Poli bieden kansen voor mensen met een beperkter budget.
Sterke verhuurmarkt: Gezien het hoge aandeel studenten en toeristen zijn kleine appartementen eenvoudig te verhuren. Het rendement is vergelijkbaar met Athene, maar de instapprijs ligt lager.

Voor de lange termijn lijken vooral goed verbonden, centraal gelegen appartementen in Thessaloniki een slimme keuze voor wie waarde zoekt.

De Griekse Eilanden: Mykonos, Santorini en de Ongekende Parel Kythira

De Griekse eilanden staan symbool voor het mediterrane leven. Maar hoe zit het daar qua vastgoedprijzen?

Bekende hotspots: Mykonos en Santorini

Prijzen: Hoge prijzen, vaak €6.000-€10.000 per m² voor luxevastgoed vanwege de internationale elite die er koopt of investeert.
Opbrengst: Hoge verhuuropbrengsten door een exclusief toeristisch publiek, maar de aankoopdrempel ligt erg hoog.
Let op: Beperkt aanbod en strenge regelgeving omtrent nieuwbouw en verhuur.

Kansen op minder bekende eilanden: Kythira, Naxos, Syros en Tinos

Kythira: Een eiland vol historie en natuur met nog aantrekkelijke prijzen: rond de €1.600-€2.200 per m².
Naxos: Een groter eiland met veel vastgoed onder €2.800 per m²; aantrekkelijk voor gezinnen en mensen die willen integreren in het lokale leven. Ook steeds populairder onder alternatieve toeristen.
Syros: Culturele hoofdstad van de Cycladen, prijzen variëren van €1.900 tot €2.800 per m², afhankelijk van ligging en renovatiebehoefte.
Tinos: Rust, natuur en kunst, prijzen variëren van €2.200 tot €3.500 per m².

Op deze eilanden koop je voor kleinere bedragen een traditioneel huisje of een mooi gelegen appartement met zeer goede verhuurmogelijkheden in de zomermaanden.

Kreta: Groot eiland, Grote Verscheidenheid aan Mogelijkheden

Kreta is het grootste en meest diverse eiland. De vastgoedmarkt is hier zeer breed, van goedkope huizen op het platteland tot luxe villa’s aan de noordkust.

Chania en Heraklion: Toplocaties waar prijzen naar €2.500 per m² klimmen, maar rondom kleinere dorpen kun je nog steeds huizen vinden voor €1.200-€1.800 per m².
Populair onder Nederlanders: Mede door het goede klimaat, de bereikbaarheid en de gemoedelijke sfeer.
Divers verhuuraanbod: Zowel short-term holiday rentals als langdurige verhuur.

Voor wie prijsbewust koopt, zijn dorpen landinwaarts interessant: voor tussen €90.000 en €120.000 koop je hier fraaie woningen met (gedeeltelijk) zeezicht en tuinen.

Peloponnesos: Betaalbaar, Authentiek en Rustig

De Peloponnesos wordt vaak onderschat maar is in opkomst, mede dankzij de nieuwe snelwegen en betere treinverbindingen met Athene.

Messenia en Mani: Prachtige regio’s met ongerepte stranden en olijfgaarden. Prijzen zijn aantrekkelijk, tussen de €1.200-€1.600 per m² voor huizen nabij de kust.
Kalamata: Snel groeiende regio met veel voorzieningen en een internationale luchthaven.
Interessant voor naturisten en rustzoekers: Langdurige verhuur aan buitenlanders die de drukte van Athene willen vermijden.

Hier is nog veel ruimte voor ontwikkeling: traditionele huizen kunnen vrij goedkoop verworven worden om vervolgens gerenoveerd en verhuurd te worden.

Het Griekse Vastgoedlandschap op het Platteland

Buiten de steden en de populaire kustgebieden is het aanbod groot en de prijs relatief laag. Met name in het noorden en westen van Griekenland zijn dorpshuizen en agrarische percelen te koop voor minder dan €900 per m². Vaak zit hier, naast de romantiek, echter ook een renovatieplicht aan vast.

Landelijke dorpen: Ideaal voor mensen die letterlijk buiten willen wonen of overwegen een ecologisch project te starten.
Voorwaarden: Houd rekening met infrastructuur (water, elektriciteit, internet) en het vinden van betrouwbare aannemers.

Waar Vind Je Nog Waar voor Je Geld in 2025?

Waar krijg je in 2025 nog veel huis voor je geld in Griekenland? Kort samengevat zijn de onderstaande regio’s en segmenten het interessantst voor kopers met een scherp oog voor prijs-kwaliteit:

(Opkomende) Wijken van Athene: Buiten het directe centrum zijn nog betaalbare appartementen te vinden met groeipotentieel.
Thessaloniki: Sterke vraag, nog relatief lagere prijzen.
Minder bekende eilanden als Kythira en Naxos: Aantrekkelijk geprijsd vastgoed met verhuurpotentieel.
Platteland van Kreta en Peloponnesos: Betaalbare huizen, vooral interessant voor eigen gebruik of langetermijnverhuur.
Platteland en dorpen in Noord- en West-Griekenland: Zeer lage prijzen, interessante mogelijkheden voor wie zelf wil renoveren of een agrarisch project zoekt.

De Invloed van het Gouden Visa-programma

Het Gouden Visa-programma, waarmee niet-EU-investeerders in aanmerking komen voor een verblijfsvergunning vanaf een vastgoedinvestering van minimaal €500.000 (in 2024 opgetrokken vanuit €250.000 voor de meeste regio’s), blijft een aanjager van de vraag in (en rondom) grote steden en populaire eilanden. Dit zorgt lokaal voor hogere prijzen, met name in Athene centrum, Mykonos en Santorini. In minder bekende regio’s is de grens vaak nog €250.000, wat buitenlandse kopers aantrekt op zoek naar instapdeals.

Let echter op: vanaf medio 2025 worden de regels complexer – lokale regelgeving, minimumprijzen en extra belastingen veranderen snel. Goed advies van een lokaal erkend makelaarskantoor of advocaat is essentieel.

Nieuwe Bouw versus Traditioneel Vastgoed

Nieuwbouwprojecten

Vooral aantrekkelijk in Athene en Thessaloniki, waar veel oude appartementen niet voldoen aan moderne eisen (energiezuinigheid, isolatie, lift).
Nieuwbouwappartementen zijn gemiddeld 20-35% duurder dan bestaande bouw, maar bieden meer comfort en lagere onderhoudskosten.
Buiten de steden is het nieuwbouwaanbod meestal beperkt en relatief duur in vergelijking met traditionele huizen.

Traditioneel Griekse woningen

Vaak monumentale panden, charmante dorpjes en karakteristieke architectuur aan zee of in de bergen.
Lagere aanschafprijs maar veelal hogere renovatiekosten.
Grotere kans op waardeontwikkeling op de lange termijn.

Voor beleggingsdoeleinden loont het afwegen van directe huurinkomsten versus waardeontwikkeling. Voor eigen gebruik of semi-permanente bewoning kiezen veel mensen voor comfort en nieuwbouw, tenzij men bereid is zelf te renoveren.

Belasting, Overdrachtsbelasting en Kosten bij de Aankoop

Een overzicht van de kosten en belastingen bij aankoop van Griekse onroerend goed is essentieel voor een goede vergelijking:

Overdrachtsbelasting: 3% over de koopsom (voor bestaande bouw); bij nieuwbouw is er 24% btw van toepassing, al geldt deze niet overal meer in 2025.
Notaris- en registratiekosten: 1,5–2% van de koopsom.
Makelaar: 1–2% voor de koper, te betalen bij onderhandse transacties.
Jaarlijkse belasting: Afhankelijk van de waarde van de woning: ENFIA (onroerend goed belasting), gemiddeld 0,1–0,5% van de waarde.

Let er verder op dat nutsvoorzieningen, servicekosten en verzekeringen vaak lager zijn dan in Noord-Europa, maar dat eigenaarschap op afstand soms extra beheerskosten met zich meebrengt.

Toekomstverwachtingen: Hoe Zullen de Prijzen Zich Ontwikkelen na 2025?

Prognoses van economische instituten en makelaars laten zien dat de prijzen in Griekenland na jaren van stijging enigszins zullen stabiliseren. Verdere prijsstijgingen in toeristische hotspots zijn nog mogelijk, maar minder spectaculair dan in de afgelopen jaren. Factoren die deze trend beïnvloeden:

Nationalisatie van verhuur via platforms zoals Airbnb: Striktere regelgeving kan de verhuurbaarheid beïnvloeden, vooral in stadscentra.
Internationale instroom van kapitaal: Indien het goudenvasa-programma hervormd wordt, kan dit buitenlandse investeringen temperen.
Economische conjunctuur: Krimpt het toerisme onverwacht, dan kan dit een rem zetten op verder prijsstijgingen.
Het aanbod: Lokale bouwprojecten, subsidies voor renovatie, en digitalisering zorgen voor meer aanbod en betere kwaliteit, wat de prijsopdrijving kan afremmen.

In de minder bekende regio’s en op het platteland blijft er voldoende ruimte voor prijsstijgingen als alternatieve woon- en vakantiebestemmingen in zwang raken.

Stap-voor-stap Gids voor Aankoop in Griekenland in 2025

Geïnteresseerd geraakt? Zo verloopt het aankooptraject:

Bepaal je budget: Neem naast aankoopprijs ook belasting en bijkomende kosten in je berekening mee.
Oriënteer je op regio en type vastgoed: Bepaal of je wilt verhuren, permanent bewonen of renoveren.
Bezoek lokale makelaars en bekijk panden: Een lokale expert is onmisbaar vanwege taal- en rechtsverschillen.
Juridisch en fiscaal onderzoek: Laat een lokale advocaat onderzoek doen naar schone eigendomstitel, belastingen en vergunningen.
Bod uitbrengen en koopcontract tekenen: Griekse koopprocessen verschillen van de Nederlandse.
Overdrachtsbelasting en afsluiting bij notaris: De overdracht vindt notarieel plaats.
Registratie en beheer: Zorg voor tijdige registratie en, indien nodig, een lokale huisbeheerder.

Zorgvuldig handelen voorkomt onaangename verrassingen en zorgt voor optimaal rendement en plezier van je investering.

Voorbeelden en Realistische Investeringsoorzaken

Voorbeeld 1: Stadsappartement in opkomende wijk Athene

Een appartement van 50m² in Peristeri, recent gerenoveerd, kost rond de €110.000. De verhuuropbrengst bij jaarverhuur schommelt rond de €7.000 à €8.000 bruto per jaar, wat een aanvangsrendement geeft van bijna 7%. Plus: goede kans op waardestijging.

Voorbeeld 2: Authentiek huis op Kreta

In een traditioneel dorp nabij Chania koop je een karakteristiek huis van 100m² voor ± €140.000. Renovatiekosten circa €30.000, maar het object kan daarna €12.000 per jaar opbrengen bij seizoenverhuur.

Voorbeeld 3: Klein vakantiehuis op Kythira

Voor €80.000 koop je een huisje van 65m² met zeezicht, basisrenovatie. Toeristische verhuur in de zomer kan, afhankelijk van locatie, tussen de €5.000 en €8.000 netto opleveren.

Risico’s En Valkuilen: Waar Moet Je Op Letten?

Onduidelijke eigendomstitels: Vooral op het platteland of bij oude dorpshuizen komt het voor dat titels niet up-to-date zijn.
Renovatiekosten onderschatten: Het Griekse bouwproces kan traag en duurder zijn dan verwacht, zeker zonder lokale begeleiding.
Regelgeving verhuur: In Athene en elders kan gemeente plots streng optreden tegen short-term verhuur; controleer lokale wetten.
Infrastructurele tekortkomingen: Internet, water en elektriciteit zijn niet altijd gegarandeerd in afgelegen gebieden.
Schommelingen toeristische markt: Verhuurinkomsten kunnen per jaar sterk wisselen.

Goed advies, bij voorkeur van onafhankelijke en tweetalige makelaars en advocaten, is belangrijker dan ooit.

Griekenland versus Andere Populaire Zuid-Europese Landen

Hoe verhouden de vastgoedprijzen in Griekenland zich tot Spanje, Italië en Portugal?

Spanje: Zeker in populaire gebieden (Costa del Sol, Balearen) liggen prijzen voor strandvastgoed vaak 30-50% hoger.
Portugal: De Algarve is zeer in trek, maar prijzen zijn snel opgelopen tot een niveau vergelijkbaar met Griekse hotspots. Kleinere steden bieden nog kansen.
Italië: Toscane en Amalfi zijn duur, maar Zuid-Italië en Sicilië bieden vergelijkbare prijzen als plattelandsregio’s in Griekenland.

Conclusie: wie prijsbewust en voor de lange termijn investeert, vindt in Griekenland nog altijd meer waar voor zijn geld dan in Spanje of Portugal, mits je de juiste plek kiest.

Tips en Adviezen voor Succesvol Investeren in Grieks Vastgoed in 2025

Werk met een betrouwbare lokale makelaar en advocaat.
Koop op opkomende plekken en vermijd oververhitte hotspots (tenzij je een zeer ruim budget hebt).
Denk aan langetermijnwaarde en niet enkel aan seizoenshuur.
Controleer toekomstige infrastructuurplannen en geplande subsidies voor duurzame renovatie.
Ga na of de jaarlijkse lasten in verhouding staan tot het verwacht rendement.
Verdiep je in de lokale cultuur en taal om makkelijker te integreren en sneller te kunnen schakelen met instanties.
Plan periodiek onderhoud in, zeker bij traditionele gebouwen.
Let op de toekomstige mogelijkheden rondom digital nomads en remote workers – deze groep groeit in Griekenland.
Diversifieer indien mogelijk: combineer stad en platteland of verschillende verhuurmarkten.

De Belangrijkste Conclusies

In 2025 is Griekenland nog altijd een van de interessantste vastgoedmarkten van Europa. Gemiddeld zijn de prijzen lager dan in andere Zuid-Europese landen, maar de schaarste en de populariteit van bepaalde gebieden kunnen lokaal voor hoge prijzen zorgen. De slimme koper kijkt verder dan gemiddeldes en investeert in opkomende stadswijken, minder bekende eilanden of rustieke dorpen met groeipotentieel. Er zijn volop kansen, vooral bij combinatie van eigen gebruik en verhuur.

Zolang je goed onderzoek doet, juridisch alles correct regelt en een beetje avontuurlijk ingesteld bent, krijg je anno 2025 in Griekenland nog volop waar voor je geld. Of je nu droomt van een stadsappartement in Athene, een traditioneel huisje op Kreta, een investering vlakbij zee op Kythira of een bestaand dorpshuis voor eigen renovatie: het is allemaal binnen bereik.

Veelgestelde Vragen (FAQ) over Grieks Vastgoed in 2025

Kan een buitenlandse particulier gemakkelijk een huis kopen in Griekenland?: Ja, als EU-burger bijna altijd. Buitenlanders van buiten de EU moeten soms extra stappen zetten, maar het Gouden Visa-programma biedt mogelijkheden. Zorg altijd voor juridisch derdenonderzoek.
Is financiering via een Griekse bank mogelijk?: Dat kan, maar voor niet-residenten gelden vaak strenge voorwaarden. De meeste kopers betalen (grotendeels) met eigen middelen.
Zijn er subsidies voor renovatie of verduurzaming?: Ja, zowel Europese als Griekse programma’s stimuleren duurzame renovatie, vooral in steden. Informeer lokaal naar actuele regelingen.
Hoe zit het met het verhuren aan toeristen?: Dat verschilt per gemeente. In populaire gebieden gelden beperkingen en vergunningen. Informeer goed vooraf en houd rekening met mogelijke nieuwe regelgeving vanaf 2025.
Wat zijn de risico’s?: Onverwachte renovatiekosten, verborgen juridische problemen bij oude woningen, en fluctuaties in de verhuurmarkt zijn de grootste risico’s. Deskundige begeleiding beperkt deze.

Bronnen en Verder Lezen

Kortom: De Griekse vastgoedmarkt in 2025 biedt volop kansen voor wie zich verdiept in de markt en flexibel inspeelt op de regionale verschillen. Laat je goed adviseren, wees kritisch bij de keuze van locatie en type pand, en geniet van al het moois dat een huis in Griekenland te bieden heeft.

Deel dit bericht