Huis kopen in Griekenland: Alle Regels Uitgelegd (Gids 2025)

Inhoudsopgave

1. Inleiding: Waarom een huis kopen in Griekenland?

2. De Griekse vastgoedmarkt in 2025

3. Juridische en administratieve vereisten

   • 3.1 Rol van de notaris (Symvoliographos)

   • 3.2 De advocaat en juridische controle

   • 3.3 Het nationale kadaster (Ktimatologio)

   • 3.4 Bos- en archeologische beperkingen

4. Belastingen en fiscale verplichtingen

   • 4.1 Overdrachtsbelasting vs. btw op nieuwbouw

   • 4.2 Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (ENFIA)

   • 4.3 Vermogenswinstbelasting

   • 4.4 Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen

5. Financiële aspecten en hypotheekmogelijkheden

   • 5.1 Hypotheken voor buitenlandse kopers

   • 5.2 Vereiste documentatie en rentevoeten

   • 5.3 Kosten koper: overzicht van bijkomende kosten

6. Voorwaarden voor niet-ingezetenen en EU vs. niet-EU burgers

7. Het koopproces stap voor stap

   • 7.1 Reservering en voorlopig koopcontract

   • 7.2 Juridisch onderzoek en due diligence

   • 7.3 Definitief contract en registratie

8. Risico’s en valkuilen bij het kopen van een huis in Griekenland

   • 8.1 Illegale bouw

   • 8.2 Bestemmingsplannen en kustbescherming

   • 8.3 Onvolledige kadastrale gegevens

9. Verplichtingen na aankoop: belastingregistratie, nutsvoorzieningen en meer

10. Praktische tips en checklist voor kopers

11. Professionele hulp: waarom een lokale advocaat en makelaar essentieel zijn

12. Conclusie: Zorgeloos eigenaar worden in Griekenland

1. Inleiding: Waarom een huis kopen in Griekenland?

Griekenland is een van de aantrekkelijkste bestemmingen in Europa voor vastgoedkopers. Het biedt natuurlijke schoonheid, betaalbare woningen, een ontspannen mediterrane levensstijl en een gastvrije cultuur. Of je nu op zoek bent naar een vakantiehuis op een eiland of een permanente verhuizing overweegt, de Griekse vastgoedmarkt biedt volop mogelijkheden. Wel is het belangrijk het juridische kader goed te begrijpen om fouten te vermijden.

2. De Griekse vastgoedmarkt in 2025

In 2025 stijgen de vastgoedprijzen in Griekenland gestaag, met name in Athene, Thessaloniki, Kreta en de Cycladen. De internationale belangstelling blijft toenemen, mede dankzij het Golden Visa-programma en de groeiende toeristensector. Regionale verschillen in bestemmingsplannen en investeringsregels zijn belangrijk om mee te nemen in de aankoopbeslissing.

3. Juridische en administratieve vereisten

3.1 Rol van de notaris (Symvoliographos)

Een notaris is wettelijk verplicht bij elke vastgoedtransactie in Griekenland. Hij of zij stelt de koopakte op, controleert eigendom en documenten en zorgt dat alle belastingen zijn voldaan vóór registratie.

3.2 De advocaat en juridische controle

Voor buitenlandse kopers is een advocaat essentieel. Deze controleert:

• Eigendomstitel en legitimiteit

• Legaliteit van bouw en vergunningen

• Openstaande schulden of hypotheken

• Bestemmingsplannen en bouwbeperkingen

3.3 Het nationale kadaster (Ktimatologio)

Griekenland is bezig met de implementatie van een nationaal kadaster. Controleer of het eigendom correct en volledig is geregistreerd; fouten kunnen het aankoopproces vertragen.

3.4 Bos- en archeologische beperkingen

Grond in landelijke of eilandgebieden kan onder natuurbescherming of archeologische regelgeving vallen, wat renovatie of nieuwbouw kan beperken. Laat dit juridisch verifiëren.

4. Belastingen en fiscale verplichtingen

4.1 Overdrachtsbelasting vs. btw op nieuwbouw

• Bestaande woningen: 3% overdrachtsbelasting

• Nieuwbouw (vergunning na 2006): 24% btw

4.2 Jaarlijkse onroerendgoedbelasting (ENFIA)

Elke eigenaar betaalt jaarlijkse ENFIA-belasting, gebaseerd op locatie, grootte, gebruik en waardezone. Meestal €1–€9 per m² per jaar.

4.3 Vermogenswinstbelasting

Bij doorverkoop kan 15% vermogenswinstbelasting gelden, maar deze is de laatste jaren regelmatig opgeschort. Controleer de actuele wetgeving.

4.4 Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen

Bij verhuur gelden de volgende tarieven:

• 15% over inkomsten tot €12.000

• 35% over €12.001–€35.000

• 45% boven €35.000

5. Financiële aspecten en hypotheekmogelijkheden

5.1 Hypotheken voor buitenlandse kopers

Griekse banken verstrekken beperkt hypotheken aan niet-ingezetenen. Eigen inbreng ligt meestal tussen 30%–40%. Eurozone-ingezetenen krijgen vaak gunstigere voorwaarden.

5.2 Vereiste documentatie en rentevoeten

Benodigdheden:

• Paspoort en Grieks belastingnummer (AFM)

• Inkomens- en werkbewijzen

• Bankafschriften of kredietgeschiedenis Rentepercentages in 2025 variëren tussen 3,5% en 5%.

5.3 Kosten koper: overzicht van bijkomende kosten

• Notariskosten: 1%–2%

• Advocaat: ±1% van de koopprijs

• Registratiekosten: 0,5%

• Belastingen en mogelijk btw Totale bijkomende kosten bedragen meestal 8%–11% van de aankoopprijs.

6. Voorwaarden voor niet-ingezetenen en EU vs. niet-EU burgers

EU-burgers ondervinden weinig beperkingen. Niet-EU-burgers moeten bij aankoop in grens- of eilandgebieden vaak toestemming vragen aan het Ministerie van Defensie. Het Golden Visa-programma verleent verblijfsrecht bij investeringen vanaf €250.000.

7. Het koopproces stap voor stap

7.1 Reservering en voorlopig koopcontract

Er wordt vaak een reserveringsbedrag (€2.000–€10.000) gevraagd. Dit legt basisvoorwaarden vast en geeft de koper tijd voor controle. Het is niet wettelijk bindend.

7.2 Juridisch onderzoek en due diligence

De advocaat controleert eigendomspapieren, schulden, kadastergegevens. Na goedkeuring volgt meestal een aanbetaling van 10%.

7.3 Definitief contract en registratie

De notaris stelt de akte op, belastingen worden voldaan en het eigendom wordt geregistreerd in het kadaster. Daarna is de koper officieel eigenaar.

8. Risico’s en valkuilen bij het kopen van een huis in Griekenland

8.1 Illegale bouw

Veel panden zijn zonder juiste vergunning gebouwd. Laat alle vergunningen controleren.

8.2 Bestemmingsplannen en kustbescherming

Strenge regels gelden in kustgebieden en op landbouwgrond. Illegale bouw kan leiden tot boetes of sloop.

8.3 Onvolledige kadastrale gegevens

In nieuw opgenomen gebieden kunnen fouten in de kadastrale registratie leiden tot juridische problemen. Controleer altijd perceelgrenzen en registratie.

9. Verplichtingen na aankoop: belastingregistratie, nutsvoorzieningen en meer

• Vraag een Grieks belastingnummer (AFM) aan

• Registreer het eigendom

• Open een Griekse bankrekening (optioneel)

• Dien jaarlijks belastingaangifte in

• Regel overzetting van nutsvoorzieningen

10. Praktische tips en checklist voor kopers

• Werk met tweetalige professionals

• Controleer alle vergunningen

• Betaal nooit grote bedragen contant

• Leg alles schriftelijk vast

• Reken op 10%–12% extra kosten bovenop de koopsom

11. Professionele hulp: waarom een lokale advocaat en makelaar essentieel zijn

Een lokale advocaat is onmisbaar vanwege de complexe Griekse regelgeving. Makelaars helpen bij prijsonderhandeling, selectie en administratieve ondersteuning.

12. Conclusie: Zorgeloos eigenaar worden in Griekenland

Griekenland biedt prachtige vastgoedkansen, maar vereist juridische duidelijkheid. Met gedegen voorbereiding, professionele begeleiding en kennis van de regels koop je zonder zorgen een huis in Griekenland.