Hoe koop je als buitenlander veilig een woning in Griekenland?

Griekenland trekt al decennialang buitenlanders die dromen van een tweede woning of een investering in het Middellandse Zeegebied. Met zijn prachtige stranden, rijke cultuur, heerlijke keuken en mild klimaat is het geen verrassing dat steeds meer mensen een woning willen kopen in Griekenland. Maar hoe koop je als buitenlander veilig een woning in Griekenland? Dit is een uitgebreide, praktische en diepgaande gids die elke stap en elke valkuil voor kopers in kaart brengt.

Waarom een woning kopen in Griekenland?

Griekenland staat vooral bekend om haar gastvrijheid, cultuur en landschappen. Maar waarom zou je nu specifiek kiezen voor Griekenland om een (vakantie)woning te kopen? Hieronder de belangrijkste redenen:

• Lage vastgoedprijzen: Vergeleken met andere Zuid-Europese landen zijn de prijzen in Griekenland vaak (veel) lager.
• Hoog verhuurpotentieel: Dankzij het toerisme is het in veel gebieden lucratief om een woning te verhuren aan toeristen.
• Levenskwaliteit: Mediterraan klimaat, gezonde voeding, ontspannen levensstijl en prachtige omgevingen.
• Belastingvoordelen en Golden Visa: Griekenland biedt een Golden Visa-programma voor investeerders, waardoor langdurig verblijf en reizen binnen de Schengenzone mogelijk is.

Toch is het niet zonder uitdagingen. Er zijn valkuilen, onzekerheden en juridische haken en ogen. Daarom is veilig kopen essentieel.

Mag een buitenlander een woning kopen in Griekenland?

In de meeste gevallen is er voor EU-burgers geen beperking om vastgoed in Griekenland aan te schaffen. Zij worden grotendeels gelijkgesteld aan Griekse staatsburgers op het vlak van eigendomsrecht. Voor niet-EU-burgers, zoals Britten, Amerikanen of Canadezen gelden er specifieke regels, vooral in gebieden dicht bij nationale grenzen (zoals bepaalde eilanden en grensregio’s). Hier is vaak een toestemming vereist van het Ministerie van Defensie.

Verschillen tussen EU en niet-EU burgers

De belangrijkste verschillen zijn:

• EU-burgers: Vrijheid om onroerend goed te kopen binnen het hele grondgebied.
• Niet-EU burgers: Mogen meestal ook kopen, maar dienen soms een extra vergunningsprocedure te doorlopen of te voldoen aan speciale eisen bij aankoop in "beperkte zones".

Het is cruciaal vooraf helderheid te krijgen over je persoonlijke situatie en status.

Golden Visa Griekenland: wat is het en voor wie?

Het Golden Visa-programma is een aantrekkelijke regeling voor niet-EU-burgers die minimaal €250.000 investeren in Grieks vastgoed. De voordelen:

• Langdurige verblijfsvergunning voor de koper en hun familieleden
• Vrij reizen binnen alle Schengenlanden
• De vastgoedbelegging blijft eigendom van de koper, zelfs bij vertrek uit Griekenland

Dit programma trekt vooral investeerders uit China, het Midden-Oosten, Rusland, Amerika en Groot-Brittannië aan.

De Griekse vastgoedmarkt: Trends en aandachtspunten

Na jaren van economische recessie krabbelt de Griekse vastgoedmarkt weer op. Populaire locaties zijn onder meer Athene, Thessaloniki, de Cycladen (Mykonos, Santorini), Kreta, Corfu, Rhodos en Peloponnesos. Let op de volgende trends:

• Toename buitenlandse kopers (vooral in toeristische regio’s)
• Stijgende prijzen in de grote steden en op populaire eilanden
• Verhuurwetgeving en regulering van korte termijn verhuur (zoals via Airbnb) krijgt steeds meer aandacht van de overheid
• Herstel van vertrouwen in de markt sinds 2018

Stappenplan: Een huis kopen in Griekenland als buitenlander

Hieronder volgt een overzichtelijk en diepgaand stappenplan voor aankoop van een woning, van oriëntatie tot juridische afronding.

1. Oriëntatie en vaststellen van uw wensen

Wat zijn uw belangrijkste criteria? Is het een vakantiewoning, een permanente verhuurinvestering of een huis voor eigen bewoning? Factoren om te overwegen:

• Locatie: stad, dorp, eiland of platteland?
• Type woning: appartement, villa, oude boerderij, penthouse
• Budget, inclusief bijkomende kosten en belastingen
• Verhuurpotentieel en regels omtrent kortetermijnverhuur
• Bereikbaarheid vanuit Nederland of België

Doe onderzoek via lokale makelaars, online platforms (zoals Zoopla, Kyero, Spitogatos), en bezoek persoonlijk de gekozen regio’s zo mogelijk.

2. Inschakelen van een lokale, betrouwbare makelaar en jurist

In Griekenland is de vastgoedmarkt minder gereguleerd dan in Nederland of België. Kiezen van een goede makelaar en (Nederlands/Engels sprekende) notaris en advocaat is essentieel. Let hierbij op:

• Ervaring met buitenlanders
• Goede lokale reputatie en referenties
• Transparante communicatie en kostenstructuur
• Registratie bij een brancheorganisatie (zoals de Hellenic Association of Realtors)

Er is geen wettelijke plicht tot inzet van een makelaar, maar het is wel sterk aangeraden om een onafhankelijke advocaat in de hand te nemen die uw belangen behartigt.

3. Het vinden van het juiste object

Bezichtig diverse panden en doe grondig onderzoek naar de staat ervan. Laat bij twijfel een onafhankelijke bouwkundige inspectie uitvoeren. Let op:

• Bouwjaar en staat van onderhoud
• Bouwvergunningen: Controleer of alles legaal is gebouwd (belangrijk, vanwege vele illegale aanbouwen of uitbreidingen in het verleden)
• Erfdienstbaarheden of restricties op het gebruik van het perceel
• Ligging ten opzichte van stranden, voorzieningen, luchthavens

Laat de advocaat een eerste screening doen naar juridische status en eigenaarschap van het pand.

4. Onderhandelen en voorlopige overeenkomst (Preliminary Agreement)

Na gevonden te hebben wat u zoekt, begint het onderhandelingsproces. Prijzen zijn in Griekenland vaak onderhandelbaar. Nadat u overeenstemming bereikt, volgt een voorlopige koopovereenkomst (Pre-Contract). Hierin staat onder meer:

• De overeengekomen prijs
• Betalingsregeling
• Voorwaarden waaronder de koop doorgaat (zoals het verkrijgen van de benodigde papieren of toestemmingen)
• Datum van overdracht

Vaak betaalt u nu een aanbetaling van circa 10%. Laat deze transactie altijd via uw advocaat lopen én op een derdenrekening, niet op de privérekening van een makelaar of verkoper.

5. Het fiscale nummer (AFM): aanvraag en belang

Iedere koper (ook buitenlanders) moet bij aankoop een Grieks belastingnummer – Αριθμός Φορολογικού Μητρώου (AFM) – aanvragen. Dit kan via de plaatselijke belastingdienst (Eforia) met paspoort en soms extra documenten. Uw advocaat regelt dit doorgaans vlot voor u. Dit AFM-nummer is vereist voor alle officiële transacties, het openen van een Griekse bankrekening en inschrijving bij de notaris.

6. Juridisch onderzoek en controle van eigendom (due diligence)

Dit is de belangrijkste stap om veilig te kopen. Uw advocaat verricht onder andere:

1. Controle in het Grieks kadaster (Ktimatologio) of het eigendom geregistreerd staat zoals opgegeven
2. Verifiëren dat de verkoper daadwerkelijk de eigenaar is en geen derden rechten kunnen claimen
3. Nazicht van eventuele hypotheken, beslagen of schulden op het pand
4. Legaliteit van het gebouw: alle benodigde bouwvergunningen, goedkeuringen, bestemmingsplannen (bebouwde of onbebouwde grond is strikt gereguleerd), overeenstemming met de actuele situatie
5. Zorg dat alle onroerendezaakbelastingen (ENFIA) en gemeentebelastingen zijn voldaan tot de dag van overdracht

Na akkoord volgt een formele verklaring van juridisch schoon eigendom.

7. De koopakte (Final Purchase Agreement) bij de notaris

De uiteindelijke koopakte wordt opgesteld en ondertekend bij een Griekse notaris in aanwezigheid van beide partijen (of hun gemachtigde advocaat). Belangrijke elementen:

• Volledige identificatie van koper en verkoper
• Alle relevante gegevens van het vastgoed
• Bemiddelingskosten, belastingen en afdrachten
• Verklaringen van schuldvrij eigendom
• Betaalovereenkomst en afspraken overdrachtsdatum

De notaris registreert de overdracht officieel in het kadaster. Daarna bent u volledig eigenaar.

Belastingen en bijkomende aankoopkosten

1. Overdrachtsbelasting (Transfer Tax)

Voor de meeste bestaande woningen geldt een overdrachtsbelasting van 3.09% over de door de belastingdienst vastgestelde waarde (objective value) of de werkelijke verkoopprijs, afhankelijk van welke hoger is.

2. Notaris- en advocatenkosten

De kosten voor de notaris zijn ongeveer 1-2% van de aankoopprijs. Advocaten rekenen vaak een vast of procentueel tarief, meestal tussen 1% en 2% (onderhandelbaar).

3. Makelaarskosten

Meestal betaald door de koper, gemiddeld 2% van de verkoopprijs (plus BTW).

4. Kadastrale kosten

De registratie in het kadaster (Ktimatologio) kost meestal 0,5%-1%. Dit moet ter plekke worden voldaan.

5. Jaarlijkse onroerendezaakbelasting (ENFIA)

Na aankoop betaalt u jaarlijks ENFIA. De hoogte varieert op basis van waarde, locatie, grootte, bouwjaar en soort pand. Meestal niet extreem hoog (soms enkele honderden euro’s per jaar).

6. Extra aandachtspunten

• Btw (24%): geldt enkel voor nieuwe woningen die voor het eerst verkocht worden door een ontwikkelaar na 2006.
• Bankkosten voor geldoverschrijvingen
• Vertalingen van officiële documenten indien nodig

Financiering: Hypotheek en bankzaken in Griekenland

Voor buitenlanders is het moeilijker om een hypotheek te krijgen bij een Griekse bank dan bij een Nederlandse of Belgische bank. Banken zijn terughoudend, zeker bij niet-ingezetenen zonder vast Grieks inkomen. Alternatieven:

• Eigen middelen/inbreng verhogen
• Lenen bij een bank in eigen land, bijvoorbeeld door hypotheek op eigen woning te verhogen
• Kortlopende persoonlijke leningen

Openen van een Griekse bankrekening

Verplicht voor aankoop—onder andere vanwege het volgen van de geldstromen (money trail). U heeft nodig:

• Uw AFM-nummer
• Identiteitsbewijs en bewijs van adres
• Inkomensbewijzen
• Eventueel toelichting op herkomst van de aankoopgelden (voor anti-witwas controle)

Vraag de bank daarnaast om na aankoop een Attest van betalingsherkomst (Pink Slip), nodig voor toekomstige verkoop.

Specifieke risico’s, valkuilen en hoe deze te vermijden

Hoewel het kopen van Griekse vastgoed aantrekkelijk is, zijn er forse risico’s:

1. Illegale bouw (afthairetes domisis)

Veel woningen en uitbreidingen zijn in het verleden zonder vergunning gebouwd. Dit kan na aankoop leiden tot hoge boetes of zelfs sloop. Laat altijd een bouwkundige en juridische controle uitvoeren en check of alle gebouwen legaal zijn.

2. Onduidelijk eigendom of erfgenamenproblematiek

Griekenland kent soms complexe eigendomssituaties. Het gebeurt dat erfgenamen niet officieel geregistreerd zijn of het kadaster overloopt van de fouten. Uw advocaat moet eigendom en eigendomsrechten tot 20-30 jaar in het verleden controleren.

3. Hypotheken en schulden op het pand

Zorg dat ALLE lasten en schulden volledig zijn afgelost voor overdracht. Laat de advocaat dit schriftelijk bevestigen.

4. Onbetrouwbare makelaars of schimmige transacties

Werk alleen met geregistreerde, betrouwbare makelaars en vermijd transacties in contant geld. Zet elk deel van het proces en de betalingen zwart-op-wit.

5. Onvoldoende bouwkundige keuring

Laat vooral bij oudere woningen een grondige bouwtechnische inspectie uitvoeren. Dit voorkomt onaangename verrassingen.

Permanent wonen in Griekenland: vergunningen en formaliteiten

EU-burgers mogen zonder visum/vergunning in Griekenland wonen. Wel moet u zich binnen 3 maanden inschrijven bij het lokale politiebureau en ontvangt u een Certificate of Registration (βεβαίωση εγγραφής), vergelijkbaar met een verblijfsdocument.

Voor niet-EU-burgers:

• Golden Visa aanvragen (minimale investering €250.000)
• Verblijfsvergunning aanvragen via reguliere wegen als gepensioneerde of zelfstandige

Belangrijke aandachtspunten bij permanent verblijf

• Aangifte doen bij gemeente en belastingdienst
• Aanschaffen van een Griekse ziektekostenverzekering, tenzij u EU-gecoordineerde zorg heeft
• Inschrijving in nationale gezondheidszorg (EFKA)

Vakantieverhuur of lange termijn verhuur: wat zijn de regels?

Griekenland reguleert steeds strenger de kortetermijnverhuur via platforms als Airbnb, Booking, etc. Sinds 2018 gelden o.a. de volgende regels:

• Registratie bij het Griekse belastingdienst-portaal (AADE) en verkrijgen van een Property Registration Number (AMA number)
• Maximaal aantal dagen per jaar kan worden opgelegd, afhankelijk van de regio
• Betaalde inkomsten moeten worden aangegeven (en daarover wordt belasting geheven, doorgaans enkele tientallen procenten afhankelijk van schaal)
• Veiligheids- en gezondheidsvoorschriften moeten worden nageleefd

Voor langdurige verhuur gelden klassieke huurregels, in de meeste gevallen te vergelijken met die in Nederland/België, maar het is aan te raden een lokale jurist in de arm te nemen zodat de overeenkomst waterdicht is.

Welke documenten heeft u nodig bij de aankoop?

Voor een succesvolle en veilige transactie dient u aan te leveren:

• Geldig paspoort of ander identiteitsbewijs
• AFM (het Griekse belastingnummer)
• Bewijs van inkomen en adres (voor bankzaken)
• Legalisatie of vertaling van documenten, indien vereist
• Volmacht (indien u een advocaat namens u laat tekenen)
• Betaalbewijzen

De verkoper moet alle eigendomspapieren, vergunningen, kadastrale documenten en belastingaangiften overhandigen.

Ervaringen van andere buitenlandse kopers: Praktijkvoorbeelden

Voorbeeld 1: De droomvilla op Kreta

Jan en Marion uit Utrecht zochten jarenlang naar een ('authentiek') huis onder de zon. In hun zoektocht liepen ze aan tegen 'spook-villa's' (voor de helft legaal, voor de helft vergund), hoge makelaarskosten en onduidelijke overdrachtsprocessen. Door inschakeling van een lokale advocaat konden zij uiteindelijk een villa kopen die voldeed aan alle wettelijke eisen—al duurde het traject ruim een jaar langer dan verwacht.

Voorbeeld 2: Appartement in Athene als verhuurinvestering

Frans, een Belgische investeerder, kocht een appartement in het centrum van Athene. Zorgvuldig onderzoek naar de fiscale regels rond kortetermijnverhuur bleek essentieel. Mede dankzij de stijgende populariteit van toeristische verhuur bedroeg zijn rendement ruim 8% per jaar, maar hij ondervond strengere regelgeving van de gemeente, waardoor de periode van verhuur tegenwoordig beperkt is.

Voorbeeld 3: Golden Visa aanvraag

Een Amerikaans echtpaar besloot tot aankoop van meerdere studio’s in Thessaloniki. Dankzij goede voorbereiding en begeleiding door een gespecialiseerd kantoor ontvingen ze binnen 7 maanden na de investering hun Golden Visa voor zichzelf en hun kinderen.

Handige tips voor veilige aankoop

1. Bezoek het gebied en meerdere panden alvorens over te gaan tot aankoop.
2. Schakel altijd een onafhankelijke advocaat in met ervaring in buitenlands eigendom.
3. Betaal aanbetalingen alleen via gecertificeerde derden (bank, notaris, advocaat).
4. Laat altijd alle vergunningen en eigendomsbewijzen grondig onderzoeken.
5. Zorg dat u voldoende kennis neemt van het Griekse belastingsysteem, vooral bij beoogde verhuur zonder boetes te riskeren.

Aankoopproces en tijdslijn

Afhankelijk van het type onroerend goed en de regio, duurt het aankoopproces in Griekenland gemiddeld tussen de 2 tot 4 maanden. Hieronder een globale tijdslijn:

• Oriëntatie en selectie: 2-4 weken, afhankelijk van reistijd en aanbod
• Onderhandelingen: 1 week
• Juridisch onderzoek en due diligence: 2-4 weken
• Overdrachtsfase en ondertekening akte: 2-3 weken
• Registratie kadaster: 1-2 weken

Ondertekening kan ter plaatse, via volmacht of op afstand (met alle benodigde legalisaties). Neem altijd geen risico's en besteed voldoende tijd aan de voorbereiding.

Waar vind je het juiste aanbod?

Er zijn veel online platforms waar het aanbod (met foto's, prijzen en omschrijvingen) te vinden is, zoals:

• Spitogatos.gr
• Kyero
• Rightmove Overseas
• Zoopla
• Lokale makelaarswebsites

Let op: het aanbod is niet altijd up-to-date. Controleer altijd via een lokale contactpersoon of het pand daadwerkelijk nog beschikbaar is.

Veelgestelde vragen over kopen in Griekenland

Is kopen op afstand mogelijk?

Ja, dat kan via een notariële volmacht aan een advocaat. Vooral handig bij taalbarrières of reizen in coronatijden.

Wat als het eigendom niet goed geregistreerd staat?

Dan is het beter af te zien van de koop. Voorkom problemen en eisen het officiële kadasteruittreksel (Pragmatiko Elegxo).

Welke kosten komen er ná de koop nog bij?

Jaarlijkse onroerendezaakbelasting (ENFIA), lokale gemeentebelastingen, nutsvoorzieningen en mogelijke VvE-bijdragen, afhankelijk van het type woning.

Kan ik als buitenlander een hypotheek krijgen in Griekenland?

Dit is lastig, vooral zonder Grieks fiscaal domicilie of vast inkomen uit Griekenland. Meestal brengen buitenlandse kopers eigen kapitaal of lenen in hun thuisland.

Is Griekenland veilig als investeringsland?

De markt is gestabiliseerd en er zijn relatief lage prijzen, veel potentieel en stijgende vraag naar vakantieverhuur. Let wel: het is een lange termijn investering en de markt is gevoeliger voor economische schommelingen.

Conclusie: Zo koopt u veilig een woning in Griekenland

Een huis kopen in Griekenland is voor veel buitenlanders een droom die werkelijkheid wordt. Met de juiste voorbereiding, juridische begeleiding en voldoende waakzaamheid is het zeker mogelijk om op een veilige én succesvolle manier een woning kopen in Griekenland.

De sleutelwoorden: onderzoek vooraf, professionele ondersteuning, geen haastwerk, en wees kritisch op legaal eigendom en bouwvergunningen. Volg het stappenplan, schakel een advocaat in en documenteer alles zorgvuldig. Zo voorkomt u onaangename verrassingen en kunt u met een gerust hart genieten van uw eigen stek onder de Griekse zon.

---

Overzicht checklist ‘Veilig kopen in Griekenland’

• Laat uw wensen en doelen helder opstellen
• Bezoek de regio’s en bezichtig meerdere panden
• Schakel altijd een onafhankelijke advocaat in
• Doe grondig onderzoek naar eigendom, vergunningen en kadaster
• Betaal aanbetalingen uitsluitend via betrouwbare derden
• Zorg voor uw Griekse belastingnummer (AFM)
• Controleer alle bijkomende kosten, belastingen en jaarlijkse lasten
• Vraag tijdig aanvullende vergunningen indien u niet-EU burger bent
• Controleer regels en belastingen voor verhuur of Golden Visa
• Neem geen risico's met illegale (bij)gebouwen of onduidelijke eigendomsverhoudingen

Kopen in Griekenland? Met deze gids voorkomt u valkuilen, en staat niets uw Grieks woonavontuur in de weg!