Top 5 fiscale voordelen van een tweede woning in Frankrijk

29.05.2025
278 Bekeken

Top 5 fiscale voordelen van een tweede woning in Frankrijk

Frankrijk blijft al decennialang een van de favoriete bestemmingen voor Nederlanders, Belgen en andere Europese investeerders die dromen van een tweede woning in een idyllisch landschap. Of het nu de charme van het platteland, de zonovergoten kust of de besneeuwde bergtoppen zijn, Frankrijk heeft veel te bieden. Maar naast al dat moois zijn er ook aantrekkelijke fiscale voordelen verbonden aan het bezitten van een tweede woning in Frankrijk. In dit uitgebreide artikel ontdek je de top 5 fiscale voordelen van een tweede woning in Frankrijk, compleet met diepgaande uitleg, praktische tips en relevante voorbeelden voor (potentiële) huiseigenaren.

Inleiding: Investeren in Frans vastgoed

Een tweede woning in Frankrijk staat voor velen synoniem aan een betere levenskwaliteit, investeringszekerheid en authentiek genot van het Franse leven. Maar investeren in Frans vastgoed is niet alleen weggelegd voor de rijken der aarde; door aantrekkelijke fiscale voordelen, relatief stabiele vastgoedprijzen en gunstige regelgeving is het voor een bredere groep haalbaar en lonend geworden. Frankrijk heeft een solide wetgevend kader dat buitenlandse investeerders beschermt en stimuleert. Belangrijk is wel dat kopers zich vooraf goed laten informeren over de fiscale consequenties én voordelen die bij een aankoop komen kijken.

Overzicht van de top 5 fiscale voordelen

Voordelige vermogensbelasting (Impôt sur la fortune immobilière - IFI)
Aftrekbare kosten bij verhuur (fiscale optimalisatie huurinkomsten)
Fiscale vrijstellingen bij doorverkoop (meeneembaarheid en plus-value)
Lagere erfbelasting en gunstige successieregels
Profiteren van Franse en internationale belastingverdragen

Hieronder gaan we dieper in op elk van deze voordelen, inclusief concrete voorbeelden, wetsteksten waar nodig, en praktische tips.

1. Voordelige vermogensbelasting: Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

De overgang van ISF naar IFI

De vermogensbelasting in Frankrijk is in 2018 rigoureus aangepast. De toenmalige "Impôt de Solidarité sur la Fortune" (ISF) is vervangen door de "Impôt sur la Fortune Immobilière" (IFI), die zich alleen richt op onroerend goed. Daarmee zijn beleggingen in aandelen en andere activa buiten schot gebleven, terwijl onroerend goed nog wel belast wordt.

Hoe werkt de IFI?

De IFI wordt geheven op de waarde van het onroerend goed in Frankrijk – inclusief tweede woningen – als die tezamen een drempelwaarde van €1.300.000 per huishouden overstijgen. Tot dat bedrag geldt een vrijstelling.

Drempel: IFI betaalt men pas bij een fiscale waarde boven de €1.300.000.
Staffel: De tarieven zijn progressief en bedragen tussen 0,5% en 1,5% van het belastbare deel boven de drempel.
Berekening: Voorbeeld: een vakantievilla van €1.500.000, na aftrek van schulden en kosten, betaalt alleen over het meerdere boven €1.300.000 IFI.

Vrijstellingen en aftrekposten binnen IFI

Er zijn belangrijke vrijstellingen en aftrekposten die de fiscale druk aanzienlijk kunnen verminderen:

Woningen die verhuurd zijn op basis van een huurovereenkomst (meestal voor ten minste 3 jaar) tellen niet altijd volledig mee in de IFI-grondslag. Het type huurder en het contract zijn wel van invloed.
Schulden en hypotheken die direct verband houden met het gekochte vastgoed zijn aftrekbaar van de belastbare waarde.
In bepaalde gevallen kan de hoofdwoning extra worden vrijgesteld (relevant bij emigratie of langdurig verblijf).

Internationaal aspect (dubbele belasting)

De IFI betreft enkel het Frans vastgoed, ook als je niet in Frankrijk fiscaal resident bent. Dankzij het Nederlands-Frans belastingverdrag voorkom je dubbele belasting. Verder mag de in Frankrijk betaalde IFI vaak worden afgetrokken van je buitenlandse belastingaangifte, mits het onderlinge verdrag dat toestaat.

Praktische tips

Koop samen met partner of familie om onder de drempel te blijven of om vastgoed te verdelen.
Inventariseer kosten en te verrekenen schulden zorgvuldig bij het bepalen van de grondslag.
Vraag vooraf fiscaal advies bij complexe situaties zoals gespreide aankopen, verhuur of gezamenlijke eigendom.

2. Aftrekbare kosten bij verhuur: fiscale optimalisatie van huurinkomsten

Franse belasting op huurinkomsten

Een tweede woning in Frankrijk wordt vaak (deels) verhuurd – bijvoorbeeld als een gîte, chambre d’hôtes of luxevilla. Over deze huurinkomsten ben je inkomstenbelasting verschuldigd in Frankrijk, aangezien het vastgoed daar staat. Nederland en België staan deze Franse inning toe, wat dubbele belasting voorkomt.

Twee belastingregimes voor verhuurinkomsten

Er zijn in Frankrijk twee hoofdregimes voor de belasting op inkomsten uit verhuur van een tweede woning:

Micro-foncier: Geschikt bij totale huurinkomsten tot €15.000/jaar.
Régime réel: Geschikt bij hogere inkomsten of hoge kosten.

Micro-foncier: forfaitaire aftrek

Bij het micro-foncier-systeem wordt een forfaitaire kostenpost van 30% toegepast. Dit betekent dat men automatisch 30% van de huurinkomsten niet hoeft aan te geven; de resterende 70% wordt belast. Je hoeft geen bonnetjes of facturen van kosten te bewaren, het is eenvoudig en voordelig voor wie weinig kosten heeft.

Régime réel: werkelijke kosten aftrekbaar

Voor wie veel kosten maakt (onderhoud, renovaties, aflossingen, beheerkosten) is het régime réel aantrekkelijk. Hier mogen daadwerkelijk gemaakte uitgaven worden opgevoerd. Fiscus accepteert o.a.:

Rente op hypotheken en leningen
Onderhouds- en renovatiekosten
Verzekeringen, gemeentelijke belastingen
Beheers-/makelaarskosten
Kosten voor huishoudelijke hulp en tuinonderhoud

Met het régime réel kunnen de belastbare huurinkomsten soms tot nul worden teruggebracht, waarmee effectief belasting wordt bespaard. Bovendien kan een eventueel tekort worden doorgeschoven naar volgende belastingjaren.

Specifieke regimes: meublé en locatief

Bij meublé-verhuur ("Location meublée non professionnelle" of LMNP) gelden zelfs hogere forfaitaire aftrekpercentages (50% of meer), zolang aan de voorwaarden wordt voldaan.
"Location meublée professionnelle" (LMP) biedt zelfs extra fiscale voordelen, maar vereist hogere inkomsten en registratie als professioneel verhuurder.

Voorbeelden

Stel, je verhuurt een gîte voor €14.000 per jaar en hebt €4.000 aan kosten. Met micro-foncier geef je €9.800 aan (70%); met régime réel kan dit minder zijn vanwege forse kosten. Bij een meublé-verhuur geniet je tot 50% forfaitaire aftrek, wat het zeer aantrekkelijk maakt.

Praktische tips

Vergelijk jaarlijks of micro-foncier of régime réel gunstiger is.
Bewaar alle bonnetjes en facturen voor het régime réel.
Bij meublé-verhuur, check de exacte voorwaarden en zorg voor een correcte aangifte.

3. Fiscale vrijstellingen bij verkoop (meerwaarden)

Plus-value tax: winst bij verkoop

Wie zijn tweede huis in Frankrijk met winst verkoopt, krijgt te maken met de zogeheten plus-value belasting. Deze belasting geldt voor niet-residenten en residenten, en ziet toe op de waarde-stijging van het onroerend goed tijdens de bezitstijd.

Berekening van de fiscale meerwaarde

De basis is relatief eenvoudig:

Verkoopprijs minus aankoopprijs (gecorrigeerd voor inflatie en verbouwingskosten).
Daarbovenop mogen makelaarskosten, notariskosten en bepaalde verbeteringen forfaitair of via facturen worden afgetrokken.

Stapsgewijze vrijstellingen

Het aantrekkelijke van de Franse wetgeving is dat ze de plus-value belasting elk jaar beetje bij beetje verlaagt naarmate het bezit langer is. Er zijn twee lasten: sociale lasten en inkomstenbelasting. De vrijstellingen zien er als volgt uit:

Na 22 jaar eigendom: volledige vrijstelling van inkomstenbelasting (19%).
Na 30 jaar eigendom: volledige vrijstelling van sociale heffingen (17,2%).

Samen kan de totale belastingdruk op plus-value initiëel oplopen tot 36,2%, maar door deze gunstige regels wordt die over de jaren sterk gereduceerd.

Bevordering investeringen en mobiliteit

Door fiscale vrijstellingen aan langer bezit te koppelen, stimuleert de Franse fiscus investeerders en verhuurder-ontwikkelaars om in recreatief vastgoed te blijven investeren. Er zijn aanvullende, tijdelijke aftrekposten geweest voor bepaalde regio’s of ingewikkelde situaties, bijvoorbeeld bij stadsvernieuwing.

Voorbeelden en optimalisatie

Voorbeeld: stel je koopt een huis voor €200.000 in 2000 en verkoopt het in 2025 voor €350.000. Na 25 jaar is de inkomstenbelasting op de meerwaarde inmiddels tot nul verminderd, en een groot deel van de sociale lasten eveneens.

Praktische tips bij verkoop

Bewaar alle facturen van verbeteringen en grote renovaties – deze zijn volledig aftrekbaar!
Verkoop plannen na 22 of 30 jaar bespaart enorm op de belasting.
Vraag altijd professioneel advies voor complexe situaties (verhuur, nalatenschap, echtscheiding).

4. Lagere erfbelasting en gunstige successieregels

Erfbelasting in Frankrijk voor niet-residenten

De Franse successiewetgeving geldt voor al het vastgoed dat in Frankrijk ligt, ook als de eigenaar niet in Frankrijk woont. Relevant is dat de nalatenschap in Frankrijk in de meeste gevallen fiscaal veel gunstiger is geregeld dan veel mensen denken.

Kruisende vrijstellingen en tariefstructuur

Vrijstelling erfbelasting bij overdracht tussen partners: €100.000 per ouder per kind (dus bij twee ouders: €200.000 per kind).
Tarieven zijn progressief, maar lopen meestal tot september circa 20% op bedragen net boven de vrijstelling. Bepaalde verwanten en kinderen genieten een lager tarief.

Optimale planning bij leven

Frankrijk stimuleert versterkte schenkingen bij het leven ("donation-partage") en heeft een gunstige vrijstellingsstructuur. Elke 15 jaar is een belastingvrije schenking tot €100.000 per kind mogelijk; bij meerdere kinderen of via de partner wordt dit effect versterkt.

Europese Erfrechtverordening

Door deze EU-regeling kunnen Nederlanders en Belgen met vastgoed in Frankrijk kiezen voor hun ‘thuisrecht’, wat planning mogelijk maakt. Tegelijkertijd geldt de Franse erfbelasting altijd voor Frans vastgoed. Door slim te plannen, voorkomt men dubbele erfbelasting of onaangename verrassingen bij overlijden.

Voorbeeld en praktische tips

Voorbeeld: een tweede huis ter waarde van €300.000 kan tussen ouders en twee kinderen in verschillende schijven worden overgedragen, vaak met beperkte of geen erfbelasting indien goed gepland.

Laat je regelmatig adviseren door een notaris en fiscalist, vooral als de gezinssituatie wijzigt.
Gebruik de schenkingmogelijkheden optimaal (om de 15 jaar belastingvrij schenken).

5. Profiteren van Franse en internationale belastingverdragen

Dubbele belasting voorkomen

Frankrijk heeft diverse belastingverdragen gesloten met omringende landen (o.a. Nederland, België, Duitsland). Deze verdragen voorkomen dubbele belastingheffing op Franse inkomsten, zoals huurinkomsten en de plus-value bij verkoop.

Hoe werken deze verdragen concreet?

De verdragen bepalen wie over welk inkomen of vermogen mag heffen, meestal het land waarin het vastgoed staat. Het thuisland rekent dan niet opnieuw belasting; soms wordt het inkomen in het thuisland opgenomen in de progressie, maar niet daadwerkelijk belast.

Nederlanders: Geven hun Franse huurinkomsten en plus-value op, maar krijgen een zogeheten ‘aftrek ter voorkoming van dubbele belasting’.
Belgen: Zijn onderworpen aan het Belgische wereldinkomen, maar mogen Franse belasting volledig verrekenen; meestal wordt een fictief inkomen aan Belgische heffing onttrokken (vrijstelling met progressievoorbehoud).

Sociale lasten en verdragen

Sinds enkele jaren hoeven EU-ingezetenen die niet in de Franse sociale zekerheid verzekerd zijn, niet langer het volledige Franse sociale lastenpercentage te betalen op hun plus-value bij verkoop (jurisprudentie “De Ruyter”, bevestigd door het Europese Hof). Dit kan de lasten bij verkoop met ruim 7 à 8 procent verlagen, wat een aanzienlijk voordeel is!

Voorbeeld toepassing verdrag

Een Nederlander met een tweede huis in Frankrijk geeft Franse inkomsten en vermogenswaarden op in Nederland, maar betaalt slechts de Franse belastingen (mits deze daadwerkelijk zijn betaald). Dit voorkomt effectieve dubbele heffing en biedt stabiliteit en zekerheid voor investeerders.

Praktische tips

Raadpleeg een expert die beide belastingstelsels kent.
Controleer vóór aankoop altijd wat de gevolgen in je thuisland zijn.
Zorg voor gedegen bewijs van betaalde Franse belasting om dubbele heffing te voorkomen.

Overige fiscale aandachtspunten/franse belastingheffing

Lokale Franse belastingen: taxe foncière en taxe d’habitation

Naast de landelijke belastingen zijn er in elke gemeente lokale heffingen op vastgoed:

De taxe foncière wordt door de eigenaar betaald.
De taxe d’habitation wordt betaald door de bewoner, ook als dit de eigenaar is (dus bij tweede woningen geldt deze nog gewoon, ondanks recente landelijke hervormingen voor hoofdwoningen).

Beide belastingen zijn afhankelijk van de grootte, ligging en aard van het vastgoed. De fiscale waarde (valeur locative cadastrale) is bepalend.

Renovatie & verduurzaming: fiscale stimulansen

Frankrijk biedt een scala aan fiscale regelingen voor verduurzaming en renovatie van (vakantie)woningen, zelfs voor niet-residenten. Denk aan het Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) en regionale subsidies. Wie investeert in isolatie, zonnepanelen of hoogrendementsketels, kan een deel van de kosten fiscaal terugkrijgen.

Beleggingsstrategie: SCI en andere structuren

Het oprichten van een Société Civile Immobilière (SCI) is populair bij het kopen van een tweede huis met meerdere personen of families. Hierdoor versimpelt men de erfopvolging, verdeling en fiscale optimalisatie – zeker bij grote investeringen of generatiesamenwerking.

Veelgevonden vragen & misvattingen over fiscale voordelen

Zijn Fransen strenger voor buitenlanders met een tweede huis?

Nee, fiscaal gezien worden niet-residenten vrijwel gelijk behandeld aan inwoners, afgezien van enkele specifieke aftrekposten. Het proces voor aangifte is wel formeler en vereist discipline, maar er is geen nadelig beleid tegen buitenlanders.

Betaal ik dubbel belasting als Nederlander of Belg?

Dankzij belastingverdragen is dubbele belasting zeldzaam. Het is essentieel om de Franse aangiftes correct te doen én aan te geven in het thuisland, maar verrekening is standaard voorzien. Advies inwinnen blijft cruciaal.

Kan ik kosten voor verhuur volledig aftrekken?

Ja, mits je kiest voor het régime réel en kosten kunt bewijzen. Anders geniet je van aantrekkelijke forfaitaire aftrekken onder het micro-foncier of 'meublé'-regime.

Wat als ik het huis erf van mijn ouders of doorgeef aan mijn kinderen?

Plan dit tijdig met een notariskantoor dat multidisciplinair werkt. De Franse vrijstellingen en tariefstructuur zijn vaak gunstiger dan men denkt, zeker wanneer men gebruikmaakt van schenkingen bij leven.

Conclusie: een tweede woning in Frankrijk is fiscaal aantrekkelijk

Frankrijk is niet enkel een prachtig land om te wonen of vakantie te houden; het is ook verrassend voordelig op fiscaal gebied voor buitenlandse eigenaar-bewoners en investeerders. Of je nu kiest voor verhuur, doorverkoop, schenken of een combinatie hiervan, de wetgeving biedt kansen om slim en legitiem voordeel te halen uit je Franse bezit. Let wel: elke situatie is unieker dan men denkt, en het is aan te raden om vooraf fiscaal, notarieel en juridisch advies in te winnen, liefst bij specialisten met kennis van zowel het Franse als het internationale (Nederlandse/Belgische) recht.

Wil je meer weten over investeren in een tweede woning in Frankrijk, praktijkvoorbeelden of fiscale optimalisatie? Schakel dan altijd een gespecialiseerde fiscalist of notaris in die de grensoverschrijdende materie beheerst. Zo geniet je zorgeloos van je droomhuis in la douce France, mét maximaal fiscaal plezier.

Aanvullende veelgestelde vragen

Wat kost een goede fiscalist of notaris? De kosten lopen uiteen van een paar honderd tot enkele duizenden euro’s – afhankelijk van adviesomvang. Dit verdient zich doorgaans ruim terug vanwege de besparingen en zekerheid.
Kan ik mijn Franse leningen opvoeren als aftrekpost? Zeker, als je aantoont dat ze verbonden zijn aan het Franse vastgoed (denk aan Franse hypotheekbanken of internationale leningen).
Hoe voorkom ik fiscale valkuilen? Informeer je vooraf, zoek betrouwbare adviseurs en houd je administratie keurig bij.
Is SCI ook interessant voor kleine beleggers? Voor investeringen met familie of bij complexe gezinssituaties is een SCI interessant; houd wel rekening met oprichtings- en administratieve kosten.
Kan ik het huis schenken aan mijn (klein)kinderen? Ja, via schenkingen bij leven, die in beginsel elke 15 jaar zijn vrijgesteld tot forse bedragen per kind en kleinkind.

Slim investeren in Frankrijk: samenvattend overzicht van fiscale voordelen

Vermogensbelasting (IFI) is alleen van toepassing boven €1,3 miljoen én kent tal van aftrekposten.
Kosten bij verhuur zijn ruimhartig aftrekbaar; diverse fiscale regimes om inkomsten te optimaliseren.
Winstbelasting bij verkoop vermindert naarmate de bezitstermijn langer wordt; volledig vrij vanaf 22/30 jaar.
Franse schenk- en erfbelasting is vaak beperkt dankzij forse vrijstellingen en jaarlijkse schenkingsmogelijkheden.
Dubbele belasting wordt voorkomen door solide internationale verdragen; sociale lasten zijn voor EU-ingezetenen sterk gereduceerd.

Een tweede woning in Frankrijk is dus niet alleen een bron van levensvreugde, maar ook een solide en fiscaal aantrekkelijke investering. Mits goed voorbereid en geadviseerd, levert het je jarenlang zorgeloos plezier én financieel voordeel.

Bronnen en handige links

Disclaimer

Dit artikel is met uiterste zorg samengesteld op grond van de geldende wet- en regelgeving per juni 2024. Wetgeving, tarieven en procedures kunnen in de toekomst wijzigen. Raadpleeg altijd een deskundige voor het opstellen van een gedetailleerd, persoonlijk advies.

Deel dit bericht