Kosten bij het Kopen van een Woning in Frankrijk Uitgelegd

Het kopen van een huis in Frankrijk spreekt bij velen tot de verbeelding. Het Franse platteland, gastronomie, het klimaat, en cultuur trekken jaarlijks tal van buitenlandse woningzoekers. Maar voordat u de stap neemt om eigenaar te worden van een idyllische Franse woning, is het essentieel om goed op de hoogte te zijn van alle mogelijke kosten en financiële verplichtingen. Het aankoopproces in Frankrijk kent, vergeleken met bijvoorbeeld Nederland, specifieke aspecten wat betreft belastingen, notariskosten, makelaarscourtage en andere bijkomende kosten. Dit uitgebreide artikel biedt u een diepgaand inzicht in de verschillende kostenposten waarop u moet letten bij de aankoop van een woning in Frankrijk, aangevuld met handige tips, praktische voorbeelden en relevante wet- en regelgeving.

Inzicht in het Franse Koopproces

Voordat we inzoomen op de verschillende kosten, is het goed om het proces van het kopen van een huis in Frankrijk te begrijpen. Hieronder wordt het koopproces kort uiteengezet, zodat u de verschillende kosten in de juiste context kunt plaatsen.

1. Oriëntatiefase

Tijdens de oriëntatiefase zoekt u, via makelaars of platforms, naar een geschikte woning. In deze fase zijn er doorgaans nog geen kosten, behalve reis- en verblijfskosten als u fysiek gaat bezichtigen.

2. Onderhandelingen en Bod

Wanneer u een huis op het oog hebt, onderhandelt u over de prijs met de verkopende partij. In Frankrijk is de onderhandelingsruimte meestal groter dan in Nederland.

3. Voorlopig Koopcontract: Compromis de Vente

Als u het eens bent over de aankoop, wordt de compromis de vente (voorlopige koopovereenkomst) opgesteld. U betaalt op dit moment meestal een aanbetaling van 5% tot 10% van de koopsom.

4. Notariële Afhandeling

De notaris (notaire) regelt de juridische afhandeling, voert onderzoek uit en bereidt de eigendomsoverdracht voor. Binnen circa 2 tot 4 maanden vindt de definitieve overdracht plaats.

De Verschillende Kostenposten bij de Aankoop van een Huis

Het Franse aankoopproces kent meerdere kosten die kopers niet over het hoofd mogen zien. In de navolgende secties worden de kostenposten stap voor stap toegelicht.

Notariskosten en registratiebelastingen

In Frankrijk worden bijna alle juridische aspecten van de aankoop geregeld via een notaris. De kosten die u hiervoor betaalt zijn niet alleen het honorarium van de notaris, maar omvatten ook registratiebelasting.

• Notarishonorarium: Dit bedraagt gemiddeld 0,8% van de koopsom.
• Registratierechten/transactiekosten (droits de mutation): Dit is de grootste post en bedraagt, afhankelijk van het departement, 5,09% tot 5,81% van de aankoopprijs bij bestaande bouw.
• Overige administratiekosten: Denk aan inschrijvingskosten, kadastrale onderzoekskosten en administratieve heffingen, veelal tussen €500 en €1.500.

Voor een bestaande woning wordt het totaal van notariskosten en belastingen doorgaans op 7% à 8% van de koopprijs geraamd. Voor nieuwbouw of woningen jonger dan vijf jaar geldt meestal een lager tarief, namelijk rond de 2% tot 3% plus btw (TVA) van 20%.

Makelaarstarief (Frais d’Agence)

De rol van makelaars in Frankrijk (agents immobiliers) verschilt van land tot land. Hun commissie kan aanzienlijk zijn en wordt geregeld door wetgeving.

• Gemiddelde hoogte: 4% tot 10% van de aankoopsom, afhankelijk van locatie en prijsklasse.
• Wie betaalt?: Vaak is de koper verantwoordelijk, tenzij expliciet anders vermeld (FAI: Frais d'Agence Inclus = courtage is inbegrepen in de prijs).

Let altijd goed op of de vraagprijs inclusief of exclusief makelaarskosten is; dit voorkomt verrassingen bij de notaris.

Aanbetalingen (Dépôt de Garantie)

Wanneer het compromis de vente wordt getekend, dient u meestal een waarborg (aanbetaling) te voldoen, veelal variërend van 5% tot 10% van de overeengekomen koopsom. Dit bedrag wordt veilig door de notaris of makelaar beheerd tot de definitieve overdracht.

Kosten Voor en Tijdens het Koopproces

Vertalingen en juridische ondersteuning

Mocht u de Franse taal onvoldoende beheersen, dan is het verstandig professionele begeleiding in te schakelen om misverstanden te voorkomen. Denk hierbij aan:

• Vertaalde koopcontracten: Vooral voor de compromis de vente en akte van overdracht (acte de vente).
• Salaris van een juridische adviseur of advocaat: Tarieven variëren, maar reken op €100 tot €300 per uur.

Bouwkundige keuringen en verplichte rapportages

In Frankrijk zijn diverse diagnostics immobiliers verplicht bij verkoop. Kosten voor deze rapporten komen meestal voor rekening van de verkoper, maar het is verstandig als koper een aanvullende bouwtechnische keuring te laten uitvoeren om verrassingen te voorkomen.

• Bouwkundig inspectierapport: Circa €300 tot €700 afhankelijk van de grootte van het object.
• Verplichte rapporten: Denk aan asbest, lood, elektriciteit, energielabel, septic tank, aanwezigheid van termieten etc.

Financieringskosten

Indien u een hypotheek in Frankrijk afsluit, krijgt u te maken met extra kosten, zoals:

• Hypotheekadviseur: Vergoeding voor bemiddeling of advies omtrent de hypotheek.
• Bankkosten/hyptiheekkosten: Banken brengen afsluitkosten in rekening, doorgaans 0,5% tot 1% van het leenbedrag.
• Notariskosten hypotheekakte: Voor het vastleggen van de hypotheek in het kadaster (inscription hypothécaire).

Houd eveneens rekening met verplichte levens- of overlijdensrisicoverzekeringen als vereiste bij hypotheken in Frankrijk.

Belastingen en Terugkerende Kosten na Aankoop

Onroerendgoedbelasting (Taxe Foncière)

De Franse overheid heft jaarlijks een onroerendgoedbelasting. De hoogte hangt af van oppervlakte, locatie en voorzieningen van het onroerend goed.

• Gemiddeld bedrag: Variabel, maar vaak tussen €400 en €2.000 per jaar voor een doorsneewoning.
• Wie betaalt?: De eigenaar van het huis op 1 januari van het jaar.

Bewonersbelasting (Taxe d’Habitation)

Deze belasting was tot voor kort van toepassing op iedere bewoner (huurder of eigenaar), primair voor hoofdverblijven. Voor de meeste huishoudens is deze solidariteitsbelasting sinds 2023 afgeschaft voor de hoofdwoning; eigenaren van tweede woningen betalen vaak wel nog deze belasting.

Inkomstenbelasting uit verhuur

Indien u uw Franse woning al dan niet gedeeltelijk verhuurt, dient u rekening te houden met inkomstenbelasting (via régime micro-foncier, régime réel etc.) en jaarlijkse aangiftes.

Aansluit- en servicekosten

Naast reguliere gemeentelijke belastingen dient u rekening te houden met:

• Water, elektriciteit en gas: Opstart- of overschrijvingskosten voor nutsvoorzieningen.
• Afvalstoffenheffing (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères): Mogelijk verwerkt in de Taxe Foncière, soms apart gefactureerd.
• Syndic-kosten bij appartementen: Betaling aan de VvE (copropriété).

Voorbeeldberekening Totale Kosten bij Fransaans Huis

Hieronder vindt u een praktijkvoorbeeld van de totale kosten bij aankoop van een bestaande woning van €300.000 in Zuid-Frankrijk:

• Aankoopprijs: €300.000
• Notaris en registratie belasting (7,5%): €22.500
• Makelaarstarief (5%): €15.000
• Bouwkundige keuring: €500
• Hypotheekaktekosten (1%): €3.000
• Jaarlijkse belastingen (taxe foncière e.d.): €1.000 (indicatie)

De totale eenmalige aankoopkosten bedragen €41.000, oftewel circa 13,7% bovenop de aankoopprijs, exclusief financieringsrente en aanvullende juridische advieskosten.

Specifieke Kosten bij Nieuwbouw en Veilingen

Kosten bij nieuwbouw (Vente en l’État Futur d’Achèvement - VEFA)

• BTW (TVA): 20% op de aankoopsom, inbegrepen in de prijs. Notariskosten liggen rond 2% tot 3% i.p.v. 7% tot 8%.
• Aansluitingen en oplevering: Reken extra voor de aansluiting op het elektriciteitsnet, water, gaskoppeling, riolering, oftewel de raccordements.

Let op de garanties bij nieuwbouw, zoals de garantie décennale (tienjarige garantie op structurele gebreken) en opleveringsvoorwaarden.

Kopen via een veiling (Vente aux Enchères)

Bij aankoop via een veiling (bijv. via de rechtbank), betaalt u naast bovengenoemde belastingen ook veilingkosten, zogenaamde frais de poursuite. Dit kan oplopen tot 10% van het aankoopbedrag.

Kosten bij het Gebruik van een SCI-constructie

Een veelvoorkomende manier om een Frans huis samen te kopen is via een Société Civile Immobilière (SCI), een Franse vennootschap speciaal voor het beheren van vastgoed.

• Oprichtingskosten: Notariskosten van €1.000 tot €2.000 voor het opstellen van statuten en inschrijving.
• Jaarlijkse beheerskosten: Voor het opstellen van de jaarrekening, belastingaangifte en administratie moet u rekenen op enkele honderden euro’s per jaar.
• Diversen: Let op bijkomende kosten zoals vertaalkosten, specifiek advies en bankkosten voor de SCI-rekening.

Een SCI is handig voor gezamenlijk eigendom (partner, familie) en estate planning, maar brengt dus wel extra kosten en administratie met zich mee.

Valutarisico's en Overboekingskosten

Als Nederlandse koper betaalt u vaak in euro’s, maar het kan verstandig zijn uw betaling via een gespecialiseerde internationale overboekingsdienst te regelen. Banken rekenen doorgaans een marge op de middenkoers plus transactiekosten, die op kunnen lopen afhankelijk van het bedrag. Overweeg een internationale valutadienst voor betere rates.

Kosten bij Overlijden of Vererven van Frans Onroerend Goed

Erfbelasting (Droits de Succession)

Frankrijk hanteert een ander systeem voor erfbelasting dan Nederland. Drempelbedragen en tarieven zijn afhankelijk van de relatie tussen nalatenschap en erfgenaam. Kinderen en partners krijgen een vrijstelling; daarna progressieve tarieven tot 45%.

• Overdrachtskosten: Naast erfbelasting betaalt u inschrijvingskosten en notariskosten voor overschrijving van het eigendom.
• Internationaal erfrecht: Houd rekening met het Europese erfrecht en laat u adviseren door een deskundige voor dubbele belastingen.

Successieplanning

Een goede estate planning kan fors besparen op toekomstige belastingen en discussies binnen de familie voorkomen. Denk aan het inzetten van een SCI of het maken van een Frans testament.

Kosten van Verbouwingen en Renovaties

Verbouwingsplannen? Houd dan rekening met aanvraag- en vergunningkosten (permis de construire of déclaration préalable), architectenhonoraria (vaak 8%-12% van het bouwbedrag), maar ook het Franse 10-jarige garantiefonds voor aannemers.

• Btw op renovaties bedraagt: Vaak 10% voor renovatie (lager dan de gebruikelijke 20%), mits het huis ouder dan 2 jaar is.
• Onvoorziene kosten: Altijd 10% tot 15% extra budget aanhouden voor onverwachte uitgaven bij oudere huizen.

Verzekeringen en Onderhoudskosten

Frankrijk kent eigen verplichtingen omtrent verzekeringen:

• Opstalverzekering (assurance habitation): vaak verplicht voor hypotheekverstrekkers, jaarlijks €200 tot €700 afhankelijk van omvang en waarde.
• Aansprakelijkheidsverzekering: vaak inbegrepen in de opstalverzekering, soms apart vereist.
• Eigen bijdrage VvE: bij appartementen (voor liftonderhoud, schoonmaak, daken etc.). Kosten kunnen variëren van een paar honderd tot duizenden euro's per jaar, afhankelijk van de faciliteiten.
• Regulier onderhoud en tuinonderhoud: Werkzaamheden aan daken, goten, verwarming en tuinen.

Kosten van Tijdelijk Verblijf of Tweede Huis

Voor niet-ingezetenen gelden soms andere regels voor bijvoorbeeld taxe d'habitation, fiscaliteit en verzekeringen. Overleg tijdig met belastingadviseurs, zowel in Nederland als Frankrijk, om dubbele heffingen te voorkomen.

• Lokaal vuilnis en gemeentelijke lasten: Soms hogere tarieven voor niet- hoofdverblijfhouders.
• Beveiliging, alarm en sleuteldienst: Extra kosten voor eigenaren die niet permanent ter plaatse zijn.

Tips om Kosten te Minimaliseren

• Check altijd de rol en beloning van de makelaar: koop “direct van de eigenaar” (entre particuliers) om courtage te vermijden.
• Koop, indien mogelijk, zonder hypotheek om dubbele kosten te vermijden.
• Zorg zelf voor financiering in Nederland als Franse banken restrictief zijn voor buitenlanders.
• Wees alert op de daadwerkelijke grootte van het perceel en de bebruiksoppervlakte (surface habitable), Franse meetmethodes verschillen van de Nederlandse.
• Plan van tevoren uw estate planning en laat uw testament updaten door een gespecialiseerde Franse notaris.
• Zorg voor voldoende buffer voor onvoorziene kosten en onderhoud.

Veelgemaakte Fouten en Hoe deze te Voorkomen

• Vergeten bijkomende kosten: Kopers richten zich vaak enkel op de koopprijs, maar verzuimen reservering voor overdrachtskosten, makelaarscourtage en belastingen.
• Overhaaste beslissingen zonder bouwkundige keuring: Neem altijd een onafhankelijke inspecteur mee, zeker bij oudere huizen.
• Onvoldoende taalbegrip: Laat contracten altijd goed vertalen en controleer alle details.
• Hypotheekvoorwaarden onderschatten: Franse banken zijn strikt, met vaak hogere eisen aan eigen inbreng en verplichte verzekeringen.
• Vertekend beeld van jaarlijkse lasten: Check goed welke lokale belastingen en heffingen jaarlijks terugkeren.
• Geen aandacht voor erf- en successierecht: Overleg tijdig met een specialist.

Speciale Aandachtspunten voor Nederlanders

Voor Nederlanders gelden soms aanvullende aandachtspunten bij het kopen van Frans vastgoed:

• Kwesties met dubbele belasting, Nederlandse fiscale woonplaats en aangifteplicht bij de Belastingdienst (aangifte box 3).
• Inzicht in internationale hypotheekmogelijkheden; Nederlandse hypotheek is soms handiger dan een Franse lening.
• Erkenning Franse erfwetteksten versus Nederlandse.
• Gebruik van fiscaal voordelige constructies, zoals SCI of Franse trusts (beperkt toegestaan).
• Aandacht voor huur- en verhuurregels bij investering.

Toekomstige Wetgeving en Kostenontwikkelingen

Frankrijk voert regelmatig wijzigingen door in belastingtarieven, fiscale stimulansen voor energiezuinige woningen en lokale lasten. Het is raadzaam altijd actuele informatie te raadplegen, zeker bij grotere investeringen. Sinds 2023 is bijvoorbeeld de taxe d'habitation steeds minder breed van toepassing. Ook zijn er subsidies voor duurzaam verbouwen.

Conclusie: Voorbereiding is het Halve Werk

Een huis kopen in Frankrijk is voor velen een droom die dichterbij komt met de juiste voorbereiding. Door goed inzicht te hebben in alle eenmalige en terugkerende kosten, voorkomt u nare financiële verrassingen. Laat u altijd professioneel adviseren en neem voldoende tijd voor due diligence. Frankrijk kent een transparant, maar strikt gereguleerd aankoopproces met een centrale rol voor de notaris. Uw totale aankoopbudget zal fors hoger liggen dan alleen de vraagprijs; reken voor een bestaande woning met alle belastingen, makelaarskosten en bijkomende lasten op zo'n 10% tot 15% extra bovenop de overeengekomen prijs. Voor nieuwbouw of via een SCI kunnen de percentages anders liggen.

Vergeet niet: iedere aankoop is uniek en vereist maatwerkadvies. Succes bij uw Franse woondroom!