Belangrijk om te weten als u een huis in Frankrijk koopt

Belangrijk om te weten als u een huis in Frankrijk koopt
  • 21.05.2025
  • 423 Bekeken

Belangrijk om te weten als u een huis in Frankrijk koopt

Frankrijk staat al decennialang bovenaan de lijst van favoriete emigratie- en vakantiebestemmingen van Nederlanders en andere Europeanen. Veel mensen dromen ervan om ooit een huis te kopen in Frankrijk; anderen hebben deze droom al waargemaakt. Of het nu gaat om een charmante boerderij in de Dordogne, een appartement aan de Côte d’Azur of een villa in de Provence, er zijn essentiële zaken waar u rekening mee moet houden voordat u de Franse huizenmarkt betreedt. In dit diepgaande artikel bespreken we elk aspect dat u moet kennen bij het kopen van een huis in Frankrijk: van juridische procedures tot financiering, belastingzaken, onderhoud en leven in Frankrijk.

1. De Franse huizenmarkt begrijpen

Voordat u serieus begint te zoeken naar een huis in Frankrijk, is het belangrijk inzicht te krijgen in de lokale huizenmarkt. De Franse vastgoedmarkt verschilt op diverse punten van de Nederlandse markt.

Kennismaking met de Franse markt

Frankrijk kent een grote regionale diversiteit en de vastgoedprijzen variëren aanzienlijk per streek. In populaire regio’s als Parijs, Monaco, Côte d’Azur en de Alpen liggen de prijzen vaak beduidend hoger dan in het landelijke binnenland. Het is raadzaam om goed onderzoek te doen naar de gewenste regio's en de gemiddelde prijzen daar. De notaris (notaire) speelt een centrale rol bij vastgoedtransacties en fungeert als juridisch controleur en tussenpersoon.

  • Gemiddelde prijzen per regio kunnen sterk verschillen
  • Lokaal marktonderzoek is cruciaal
  • De rol van makelaars en notarissen is belangrijker dan in Nederland
  • Bod direct via een makelaar of eigenaar is gebruikelijk

2. Uw wensen en eisen op een rij zetten

Voordat u aankopen overweegt, is het wijs om uw wensen en eisen op papier te zetten. Denk niet alleen aan het type woning, maar ook aan ligging, bereikbaarheid, voorzieningen en toekomstbestendigheid.

Locatie, locatie, locatie

Locatie bepaalt voor een groot deel het plezier en de waarde van uw Franse huis. Let op nabijheid van winkels, medische voorzieningen, scholen (indien van toepassing), bereikbaarheid per auto of openbaar vervoer, klimaat en veiligheid. Overweeg ook de band met Nederlandse of Belgische gemeenschappen, als u dat prettig vindt.

Soort woning kiezen

  • Bestaand huis: Vaak authentieke Franse sfeer, maar mogelijk hoge verbouwings- of onderhoudskosten.
  • Nieuwbouw: Veelal comfortabeler en energiezuiniger, maar minder karakteristiek.
  • Appartement: Ideaal voor wie geen omkijken wil naar tuinonderhoud.
  • Vrijstaande villa of boerderij (mas, ferme): Meer vrijheid en ruimte, vaak op het platteland.

3. De zoektocht: zelf zoeken of via een makelaar?

Er zijn verschillende manieren om een huis in Frankrijk te zoeken: zelf, via lokale makelaars (agences immobilières), of via internationale aankoopmakelaars.

Zelf zoeken

Particulieren bieden vaak zelf hun huis aan via Franse platforms als Leboncoin, SeLoger, of Pap.fr. Zelf zoeken kan geld besparen op makelaarskosten, maar vereist goed Frans en kennis van het aankoopproces.

Makelaar inschakelen

Makelaarstarieven in Frankrijk liggen doorgaans tussen 3% en 8% van de verkoopprijs. Ze zijn meestal voor rekening van de verkoper, maar kunnen ook deels voor de koper zijn. Een makelaar kan u veel werk uit handen nemen, het papierwerk begeleiden, en detecteert soms zaken die u zou missen.

Aankoopmakelaar of zoekservice

Steeds meer Nederlanders schakelen een aankoopmakelaar in, die uw belangen behartigt en het volledige aankoopproces begeleidt. Dit kan vooral handig zijn als u weinig ervaring heeft met de Franse taal of vastgoedmarkt.

4. Juridische aspecten en het koopproces

In Frankrijk verloopt het koopproces anders dan in Nederland. De notaris heeft een centrale en controlefunctie, en er zijn meerdere documenten en stappen in het aankooptraject.

Stap 1: Bod uitbrengen (offre d’achat)

Wanneer u besluit een bod te doen, kunt u schriftelijk of mondeling bieden via de makelaar of direct aan de verkoper. Een bod is in Frankrijk bindender dan in Nederland – het is een toezegging om onder voorwaarden te kopen.

Stap 2: Voorlopig koopcontract (compromis de vente)

Na een akkoord wordt het voorlopige koopcontract opgemaakt: compromis de vente. Hierin staat alles over prijs, omschrijving van het huis, roerende zaken, eventuele ontbindende voorwaarden (conditions suspensives, zoals financiering of vergunningen), en de datum van overdracht.

  • Na ondertekening heeft de koper een wettelijke bedenktermijn van 10 dagen.
  • Er geldt vaak een aanbetaling van 5 à 10% van de koopsom; deze aanbetaling wordt beheerd door de notaris.

Stap 3: Het onderzoek door de notaris

De notaris controleert onder meer:

  • Rechten van derden (zoals erfdienstbaarheden en hypotheken)
  • Bestemmingsplan en bouwvergunningen
  • Of het huis bouwkundig conform regelgeving is
  • De kadastrale situatie
Zodra dit onderzoek is afgerond, volgt het definitieve koopcontract.

Stap 4: Akte van levering (acte de vente)

Ongeveer drie maanden na de compromis de vente wordt de definitieve eigendomsoverdracht ondertekend bij de notaris, waarbij zowel de koper als verkoper (of gemachtigden) aanwezig moeten zijn. Na ondertekening is het huis officieel van u.

5. Kosten en belastingen bij aankoop

Reken bij de aankoop van een huis in Frankrijk op meer kosten dan alleen de koopsom. Franse notariskosten en belastingen kunnen optellen tot circa 7–10% van de verkoopprijs, afhankelijk van de leeftijd van het huis.

Notariskosten en overdrachtsbelasting

  1. Notariskosten (frais de notaire): Gemiddeld 7–8% van de aankoopprijs bij bestaande bouw, 2–3% bij nieuwbouw.
  2. Belasting op aankoop van onroerend goed (droit de mutation): Meestal inbegrepen in de frais de notaire.
  3. Makelaarskosten: Vaker rekening van de verkoper, soms te delen.
  4. Financieringskosten: Kosten voor hypotheekadviseur, taxaties, etc.

Jaarlijkse belastingen en vaste lasten

  • Onroerendezaakbelasting (taxe foncière): Afhankelijk van de gemeente en grootte van het huis.
  • Gemeentelijke belasting (taxe d’habitation): Veelal alleen voor permanente bewoning.
  • Verzekeringen: Gebouwen-, inboedel- en aansprakelijkheidsverzekering zijn verplicht.
  • Aansluiting nutsvoorzieningen en gemeentelijke heffingen: Zoals afval, waterzuivering etc.

6. Financiering van uw Franse huis

Het financieren van een huis in Frankrijk vereist een andere aanpak dan in Nederland. Hypotheken kunnen worden verstrekt door Franse of Nederlandse banken, maar niet elke bank doet dit voor buitenlands vastgoed.

Eigen middelen of hypotheek?

Veel kopers betalen (deels) uit eigen middelen, maar een hypotheek is zeker mogelijk. Franse banken zijn meestal bereid tot circa 70–80% van de marktwaarde te financieren, mits het dossier solide is en het inkomen voldoende.

Hypotheekmogelijkheden

  1. Franse hypotheek: Regelmatig lagere rentes dan Nederlandse kredietverstrekkers, maar vragen vaak veel documentatie, waaronder inkomensbewijzen en Franse levensverzekeringspolissen (assurance vie).
  2. Nederlandse hypotheek: Kan enkel als een bestaande hypotheek voldoende ruimte biedt om een extra opname te doen via een tweede hypotheek. Nederlandse banken financieren zelden rechtstreeks onroerend goed in het buitenland.

Andere financieringsopties

  • Overwaarde Nederlandse woning aanwenden
  • Persoonlijke lening (vaak onaantrekkelijk vanwege hoge rente)
  • Familiehypotheek (zakelijk afspreken om problemen te vermijden)

7. Fiscale aspecten en dubbele belastingen

Wie in Nederland woont maar een tweede huis in Frankrijk bezit, heeft te maken met belastingregels in beide landen. Frankrijk en Nederland hebben een belastingverdrag, maar er zijn complexe regels rondom bezit, verhuur en verkoop van een Franse woning.

Belastingen in Frankrijk

  • Lokale belastingen: Zie het eerdere hoofdstuk (taxe foncière en taxe d’habitation).
  • Inkomstenbelasting op huurinkomsten: Als u uw huis (deels) verhuurt in Frankrijk is daarover belasting verschuldigd.
  • Vermogensbelasting (Impôt sur la fortune immobilière): Op onroerend goed met een waarde boven 1,3 miljoen euro.

Belastingen in Nederland

  • Box 3 (vermogen in het buitenland): Uw Franse huis telt mee in uw Nederlandse belastingaangifte, maar u mag in Box 3 de Franse WOZ-waarde aangeven en een deel van de belastingen in Frankrijk aftrekken.

Dubbele belasting voorkomen

Het belastingverdrag Nederland-Frankrijk voorkomt dubbele heffing, maar experts raadplegen blijft aan te bevelen vanwege veranderende fiscale regels.

Belasting bij verkoop (vermogenswinst)

Bij verkoop kan vermogenswinstbelasting (plus-value) verschuldigd zijn. Er zijn vrijstellingen en afbouwregelingen naarmate u het huis langer in bezit heeft.

8. Technische, bouwkundige en milieu-aspecten

De bouwkundige staat van Franse huizen kan sterk variëren, vooral bij oudere woningen. Keuring en onderzoek zijn sterk aangeraden.

Bouwkundig onderzoek

Een bouwkundige keuring (diagnostic technique) is niet verplicht, maar beschermt u tegen verborgen gebreken. De verkoper moet wettelijke ‘diagnostics’ laten uitvoeren door een gecertificeerd expert:

  • Asbest (amiante)
  • Houtaantasters (termieten, schimmels)
  • Lood (plomb)
  • Elektrische installaties
  • Gasanlagen
  • Energieprestaties (DPE, vergelijkbaar met het Nederlandse energielabel)
  • Risico’s natuur- en milieurampen (zoals overstromingen, aardverschuivingen)
  • Aerobiologische risico's (radon, schimmel)

Regels bij verbouwen

Wilt u verbouwen of uitbouwen dan heeft u vaak een vergunning (permis de construire) of een meldingsplicht (déclaration préalable). Regels kunnen per gemeente verschillen.

Milieu en septic tanks

Buiten de bebouwde kom is er niet altijd aansluiting op het riool. Inspecteer de fosse septique (septictank) voor afvoer van afvalwater. Oude systemen moeten mogelijk worden vervangen. Voldoet het systeem niet aan de normen, dan kunt u als koper verplicht zijn op eigen kosten aan te passen.

9. Leven, wonen en integreren in Frankrijk

De aankoop van een huis in Frankrijk betekent meer dan vastgoed: het is een stap naar een andere cultuur, bureaucratie en leefstijl.

De Franse cultuur en gewoonten

Fransen waarderen het wanneer u moeite doet hun taal te spreken en kennismaakt met de lokale cultuur. Respect voor (dorps)tradities, het groeten van buren, en deelnemen aan lokale festiviteiten bevorderen een soepele integratie.

Bureaucratie en formulieren

Frankrijk staat bekend om haar formele procedures en papierwerk. Voor alles is doorgaans een formulier en een stempel nodig. Verwacht langere doorlooptijden voor aanvragen en houd rekening met de Franse vakantieperiodes waarin veel stilstaat.

Gezondheidszorg

Als u permanent in Frankrijk woont, dient u zich aan te sluiten bij de Franse ziektekostenverzekering (assurance maladie/sécurité sociale). Voor vakantiehuizen volstaat vaak een Nederlandse verzekering, mits niet permanent bewoond.

10. Onderhoud, service en verhuur

Wie een huis in Frankrijk koopt als tweede woning, moet nadenken over beheer, onderhoud en eventueel verhuur.

Onderhoudsplanning

Oude huizen vragen vaak (veel) onderhoud. Zorg voor een netwerk van lokale vakmensen; informeer bij buren en dorpsgenoten naar aanbevelingen. Overweeg waar nodig een professionele beheerder (concierge, gardien) in te schakelen.

Verhuur van uw Franse huis

Veel eigenaren dekken (een deel van) de vaste kosten door te verhuren aan vakantiegangers. Houd dan rekening met:

  • Vergunningen en registratieplicht (in toeristische regio’s streng gecontroleerd)
  • Belasting op verhuuropbrengst in Frankrijk en mogelijk in Nederland
  • Service/onderhoud tussen de gasten door
  • Beheer op afstand, of iemand ter plaatse die gasten ontvangt
  • Verzekeringen

11. Successie en nalatenschap: het regelen van uw erfenis

Frankrijk kent een strikt erfrecht (le droit de réserve), wat inhoudt dat kinderen een wettelijk erfdeel hebben, ongeacht uw testamentaire wensen. Het Franse erfrecht heeft altijd voorrang op het Nederlandse erfrecht voor onroerend goed in Frankrijk. Sinds 2015 kunt u echter in uw testament (voor bepaalde situaties) het Nederlands erfrecht van toepassing verklaren, maar de mogelijkheden en beperkingen hiervan zijn complex.

Overdrachtsbelasting bij erven

  • Erfbelasting (droits de succession) is progressief en kan in sommige gevallen fors oplopen.
  • Er gelden vrijstellingen en tarieven die verschillen naar gelang de relatie.
  • Raadpleeg voor de zekerheid een notaris of fiscalist met expertise in Nederlands-Franse situaties.

12. Praktische tips voor een succesvolle aankoop

  1. Neem de tijd: Overhaast geen beslissingen, bezoek de regio en woningen meerdere keren verspreid over het jaar.
  2. Controleer alle documentatie: Vraag naar eigendomsbewijzen, plattegronden, kadastrale gegevens, en diagnostische rapporten.
  3. Bezoek het huis regelmatig: Tijdens verschillende seizoenen om de zonligging, isolatie en eventuele gebreken in kaart te brengen.
  4. Spreek met buren: Zij kennen de geschiedenis van het huis, lokale gewoontes en kunnen waardevolle tips geven.
  5. Sluit verzekeringen af: Nog voor de overdracht is het verplicht een opstalverzekering te hebben.
  6. Laat u juridisch bijstaan: Door een Nederlandssprekende notaris of jurist, zeker als u de taal niet machtig bent.
  7. Zorg voor een buffer: Voor onvoorziene kosten aan het huis, zoals lekkages, stormschade of fiscale naheffingen.
  8. Ken de plaatselijke regelgeving: Bijvoorbeeld m.b.t. natuurgebied, agrarisch land of beschermd dorpsgezicht.

13. Veelvoorkomende valkuilen bij woningkoop in Frankrijk

Ondanks de charme van het Franse leven zijn er valkuilen waar menig koper in trapt. Voorkom teleurstellingen door alert te zijn op onderstaande punten.

  • Huizen met verborgen gebreken: slechte funderingen, vochtproblemen, asbest, etc.
  • Onduidelijke eigendomssituaties: het ontbreken van correcte registraties of gedeeld eigendom zonder goede afspraken.
  • Erfdienstbaarheden: ongunstige afspraken, bijvoorbeeld toegangswegen of medegebruik van grond door derden.
  • Vergunningen: ontbrekende bouw- of verbouwvergunningen, illegale uitbreidingen.
  • Lokale regelgeving: plannen voor windmolens, snelwegen of andere projecten in de buurt die de waarde drukken.
  • Financiering niet rond krijgen: voorkom door vóór het tekenen van de compromis de vente een financieringsvoorbehoud in te laten bouwen.
  • Te snel kopen onder druk van de verkoper of makelaar: neem altijd bedenktijd.

14. Integratie, taal en contacten: geniet van het Franse leven!

Een huis kopen in Frankrijk is het begin van een nieuw avontuur. De mate van plezier hangt mede af van uw bereidheid om u aan te passen aan lokale gebruiken, de taal te leren en contacten op te doen.

Taal leren loont

Zelfs een basisniveau Frans opent deuren. Franse buren waarderen het enorm als u hun taal spreekt. Er zijn in Frankrijk legio mogelijkheden om bijscholing te volgen, variërend van private lessen tot taalcursussen van de universiteit van de derde leeftijd.

Lokale netwerken opbouwen

Het deelnemen aan dorpsverenigingen, gemeentelijke bijeenkomsten, sportclubs of markten helpt u sneller te integreren. Vriendelijkheid, geduld en interesse in lokale tradities worden beloond met vriendschappen en hulp wanneer dat nodig is.

Omarm het Franse ritme

Neem de tijd. Alles in Frankrijk gaat vaak trager dan in Nederland. Dit geldt voor bouwprojecten, gemeentelijke diensten, winkels en zelfs voor de lunch. Leer te genieten van deze langzamere, meer gemoedelijke manier van leven.

15. Uw Franse huis als investering

Niet alleen plezier, maar ook rendement kan een reden zijn om een huis in Frankrijk te kopen. Met name woningen in toeristische regio’s zijn aantrekkelijk als verhuurobject of belegging.

Waardeontwikkeling

  • De Franse huizenmarkt is relatief stabiel met een minder sterke stijging/ daling van prijzen vergeleken met Nederland.
  • Sommige gebieden kennen nog steeds prijsstijgingen, met name in de Provence, Côte d’Azur en Parijs.
  • Factoren als bereikbaarheid, lokale economie, klimaat en voorzieningen bepalen de waardeontwikkeling op lange termijn.

Risico’s beheersen

Diversifieer uw investeringen, schakel lokale experts in bij aankoop en stel een langetermijnplan op. Beschouw het huis primair als een bron van plezier, en niet als een puur financiële investering.

16. Checklists en handige adressen

Checklist: Zo koopt u een huis in Frankrijk

  1. Bepaal uw wensen en budget
  2. Onderzoek regio’s en huizenmarkt
  3. Start zoektocht online en/ of met makelaar
  4. Bezichtig meerdere woningen, liefst in verschillende seizoenen
  5. Laat een bouwkundige keuring uitvoeren
  6. Doe een schriftelijk bod met voorwaarden
  7. Onderteken compromis de vente (met eventuele ontbindende voorwaarden)
  8. Regel de financiering
  9. Controleer alle wettelijke diagnostische rapporten
  10. Laat de notaris kadastrale en juridische controle uitvoeren
  11. Teken de acte de vente bij de notaris
  12. Verzeker het huis en sluit nutsvoorzieningen af
  13. Denk aan fiscale en erfrechtelijke aspecten
  14. Geniet van uw nieuwe huis, integreer in het dorp of stad

Noodzakelijke documenten en instanties

17. Veelgestelde vragen (FAQ) over een huis kopen in Frankrijk

Kan ik als niet-resident een huis in Frankrijk kopen?
Ja, iedereen mag in principe een huis kopen in Frankrijk, ongeacht nationaliteit. Wel moet u voldoen aan juridische en financiële eisen.
Hoeveel kost het kopen van een huis in Frankrijk aan bijkomende kosten?
Reken op circa 7 tot 10% bovenop de aankoopprijs, afhankelijk van de situatie en locatie.
Is een bouwkundige keuring verplicht?
Niet verplicht, maar zeer aan te raden, zeker bij oudere huizen.
Hoe zit het met erfbelasting als ik overlijd?
De Franse erfbelasting kan fors zijn. Het Franse erfrecht is leidend voor onroerend goed in Frankrijk.
Moet ik belasting betalen als ik het huis verhuur?
Ja, over huurinkomsten moet u belasting betalen in Frankrijk, en mogelijk aangeven in Nederland.

18. Conclusie: goed voorbereid een huis kopen in Frankrijk

Het kopen van een huis in Frankrijk is een prachtige stap, maar geen eenvoudige. De verschillen met Nederlandse procedures, fiscale gevolgen en onderhoudslasten vergen grondige voorbereiding. Laat u daarom goed informeren, neem de tijd, en schakel waar nodig deskundige hulp in. Zo voorkomt u teleurstellingen en kunt u optimaal genieten van uw eigen plekje onder de Franse zon!

19. Bronnen en verdere verdieping

  • Boeken: “Een huis in Frankrijk, stappenplan voor kopers” door diverse auteurs
  • Verenigingen: Nederlandstalige verenigingen in Frankrijk voor support en contacten
  • Websites: www.frankrijk.nl, www.justlanded.com

Begin vandaag met dromen én plannen maken voor uw tweede huis of nieuwe thuis in Frankrijk!

Deel dit bericht