Let op: de interpretatie van de wet kan wijzigen. Raadpleeg altijd een (fiscale) professional in Dubai.

5. Jaarlijkse Belastingen en Terugkerende Kosten

Onroerendezaakbelasting (Property Tax)

Dubai kent anders dan Nederland géén jaarlijkse onroerendezaakbelasting of grondbelasting. Vastgoedeigenaren hoeven dus niet elk jaar een percentage van de marktwaarde of WOZ-waarde van hun woning af te dragen aan de overheid.

Gemeenschappelijke servicekosten (Service Charges)

De meest voorkomende terugkerende kosten voor een eigenaar van een nieuwbouwwoning in Dubai zijn zogeheten service charges. Dit zijn vaste bedragen per vierkante meter voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen (liften, zwembaden, beveiliging, tuinen, etc.).

• De hoogte varieert per project en ligging, gemiddeld boven de AED 10-25 per m2 per jaar.
• Deze kosten worden besteed aan onderhoud en beveiliging, en verschilt qua kwaliteit, afhankelijk van het project.
• Voor luxeprojecten met veel voorzieningen kunnen service charges hoger uitvallen.

Let op: Dit is geen ‘officiële belasting’, maar wel een verplichting voor eigenaars in vastgoedprojecten.

Voorbeeldberekening service charges

Stel u koopt een appartement van 100 m2 in een modern residencieproject:

• Servicekosten AED 15/m2/jaar x 100 m2 = AED 1.500/jaar (circa € 375/jaar)

6. Verkoop van uw Nieuwbouwwoning: Belasting op Winst en Transfer

Vermogenswinstbelasting

Dubai kent géén belasting op vermogenswinst bij verkoop van residentieel vastgoed. U betaalt dus geen ‘capital gains tax’ zoals bijvoorbeeld in andere landen, ongeacht het bedrag van de meerwaarde.

Herhaaldelijke handel en ‘Speculatiebelasting’

Let op: herhaalde aan- en verkopen met duidelijk speculatief oogmerk kunnen in extreme gevallen als handelsactiviteit worden aangemerkt, waar mogelijk andere regels voor gelden (registratie als bedrijf, bedrijfsbelasting, etc.). In de praktijk komt dit zeer weinig voor bij particuliere kopers.

Registratiefee bij verkoop

Ook bij verkoop geldt opnieuw de DLD fee van 4% (te betalen door de koper van uw woning).

Makelaarskosten

• Makelaars rekenen doorgaans 2%-3% courtage bij verkoop.

7. Belastingen bij Verhuur van uw Nieuwbouw Woning

Inkomstenbelasting op huurinkomsten via Dubai

De VAE kennen geen inkomstenbelasting of aangifteplicht op persoonlijke inkomsten (zoals huur). Huuropbrengsten zijn dan ook belastingvrij in Dubai zelf.

Toeristenbelasting (‘Tourism Dirham’)

Verhuurt u korte termijn (zoals via Airbnb)? Dan betaalt u een toeristenbelasting (Tourism Dirham) per overnachting. Dit geldt alleen voor formele ‘short-stay’ verhuur. Voor langeretermijn-verhuur (>6 maanden) geldt dit niet.

Dubbele belasting voor Nederlandse eigenaren

• Als resident in Nederland moet u uw buitenlandse vastgoed opgeven in Box 3 (‘buitenlandsch onroerend goed’).
• De waarde van het vastgoed (minus hypotheek) telt mee voor het Box 3 vermogen.
• Er bestaat géén dubbelbelastingverdrag tussen de VAE en Nederland inzake vermogensbelasting => belastingheffing in Nederland kan dus optreden.

8. Belastingen bij Overerving / Schenken van Vastgoed in Dubai

Erfbelasting

Dubai kent géén officiële erfbelasting of schenkbelasting op vastgoed. In geval van overlijden volgt de nalatenschap de islamitische sharia, tenzij anders vastgelegd. Erfrecht kan complex zijn, vooral bij buitenlandse eigenaren.

Schenkbelasting

Het schenken van vastgoed aan derden of familieleden in Dubai is in de VAE zelf onbelast, maar Nederlandse schenkbelasting kan onder voorwaarden van toepassing zijn bij Nederlandse ingezetenen.

Overdrachtskosten bij schenken?

Bij schenken vindt een nieuwe registratie plaats (dus opnieuw DLD fee van 4% op de waarde op moment van overdracht).

9. Overige Fiscale en Juridische Overwegingen

Hypotheekrente en aftrekbaarheid

Hypotheekrente op uw woning in Dubai is in Nederland alléén aftrekbaar als het uw hoofdverblijf is (zie site Belastingdienst), en dus niet als het een tweede of beleggerswoning betreft.

Bedrijfsvastgoed

Voor commercieel vastgoed (kantoren, winkels) geldt een BTW van 5% bij aankoop, en mogelijk bedrijfsbelasting bij herhaalde exploten.

Italiaanse, Belgische of Duitse eigenaren

Ieder land kent eigen fiscale regelingen omtrent buitenlands vastgoed: raadpleeg altijd uw nationale belastingdienst of accountant.

10. Het Belastingsysteem van Dubai Vergelijken met Nederland

De verschillen in belastingregimes voor vastgoed zijn aanzienlijk:

11. Praktische Stappen: Hoe Gaat het Kopen van een Nieuwbouwwoning in Dubai in Zijn Werk?

Oriëntatie en keuze project

Zorg ervoor dat u alleen koopt bij A-ontwikkelaars (Emaar, Damac, Nakheel, Sobha, Meraas), die door DLD erkend zijn. Check alle papierwerken en licenties.

Koopproces stap voor stap

1. Intentieverklaring en reservering: Tegen een (kleine) aanbetaling wordt het object voor u gereserveerd.
2. SPA (Sales and Purchase Agreement): Tekenen van koopcontract, betaling 10-20% aanbetaling.
3. Bouwtermijnen: Betalen in meerdere tranches (bijvoorbeeld 20-30-50%) naarmate de bouw vordert (zogenoemde ‘payment plan').
4. Oplevering: Eindinspectie, betaling resterend bedrag en DLD fee (4%).
5. Registratie bij DLD: Overdracht eigendom, u ontvangt uw 'title deed'.

Financiering

Hypotheekfinanciering is voor buitenlanders mogelijk, maar max 50-80% LTV. Banken eisen volledige documenten en kunnen additionele vergoeding vragen.

12. Fiscale Risico’s en Valkuilen bij Investeren in Dubai

• Onvoldoende check op dubbele belasting (Box 3, schenk- en erfbelasting in eigen land).
• Slecht geïnformeerde aankoop van projecten zonder DLD-garantie of vergunning.
• Geen due diligence rondom servicekosten en VvE (Owner’s Association) verplichtingen.
• Miskenning van sharia-regels: Erfrecht kan complexer zijn, leg een lokale, erkende wil vast.
• Boetes en vertragingsrente bij te late betaling van DLD fee, servicekosten of registraties.

13. Internationale Belastingplanning en Structurering

Voor serieuze investeerders loont het om na te denken over structuren:

• Koop op persoonlijke titel: Simpelste optie, snelste afhandeling.
• Koop via een bedrijf in Dubai: Kan fiscaal voordeel bieden, vooral bij groot portefeuille en commercieel vastgoed. In 2023 is wel corporate income tax ingevoerd voor bedrijven met winsten boven AED 375.000.
• Koop via een offshore-entiteit (bv BVI, Jersey): Complex, let op internationale anti-ontwijkingsregels.

Advies: Laat u inlichten door een lokale (en eventueel Nederlandse) fiscalist.

14. Specifieke Regels voor Nieuwbouwwoningen

Nieuwbouw in Dubai kent enkele specifieke aandachtspunten:

• Koop altijd bij DLD-geregistreerde ontwikkelaars.
• Let op termijnbetalingen en betalingsschema’s (‘payment plans’).
• Sla inspecties en snagging niet over bij oplevering.
• Veel projecten bieden gratis eerste jaar service charges, vraag hiernaar mogelijkheden.
• Sommige ontwikkelaars adverteren met 'DLD fee included' acties.

Nieuwbouwprojecten hebben vaak een garantie (defect liability period) van 1-2 jaar voor structurele gebreken.

15. Regelgeving omtrent Eigendomsrecht voor Buitenlanders

• Buitenlanders kunnen alleen kopen in ‘Freehold zones’; niet elk gebied valt hieronder. Informeer hiernaar vóór aankoop.
• Het eigendomsrecht wordt altijd geregistreerd bij het Dubai Land Department.
• Het is mogelijk meerderjarigheidseigendom ('joint ownership') te registreren, ook met partners of familieleden.
• Verschil tussen ‘freehold’ (volledig eigendom) en ‘leasehold’ (erfpacht): koop indien mogelijk voorkeur ‘freehold’.

16. Veelgestelde Vragen over Belastingen op Nieuwbouwwoningen in Dubai

Zijn er verborgen belastingen bij aankoop?

Niet als u koopt van een erkende ontwikkelaar; de enige significante officiële belasting is de DLD fee van 4%.

Zijn servicekosten aftrekbaar?

In Dubai zelf niet, in Nederland ook niet bij tweede woningen.

Valt Dubai vastgoed in Box 3?

Ja, voor Nederlandse residenten.

Moet ik aangifte doen van huuropbrengsten in Nederland?

Ja, het pand moet in Box 3; geen aangifte van huurinkomsten zelf.

Wat gebeurt er bij overlijden?

Deel uw wensen altijd vast in een erkend testament, sharia kan anders leidend zijn.

17. Tips voor Fiscaal Slim Investeren in Nieuwbouwwoningen in Dubai

1. Maak een volledig kostenoverzicht (inclusief DLD fee, makelaarskosten, servicekosten, financiering).
2. Vraag naar DLD fee-inclusieve acties bij nieuwe projecten.
3. Bedenk impact op Nederlandse belasting, ook als u in Dubai geen belasting betaalt.
4. Laat u tijdig adviseren voor overlijden en schenken door notaris of estate planner.
5. Zorg voor goede verhuurovereenkomsten en check korte/lange termijnverhuur regels in specifieke projecten.
6. Bewaar alle betaalbewijzen voor uw belastingaangifte in Nederland.
7. Check of het project ‘freehold’ is en geschikt voor buitenlanders.
8. Spreid uw investeringen waar mogelijk over meerdere projecten, bouwfasen of ontwikkelaars.
9. Maak jaarlijks een update van uw fiscale positie (Box 3-meldingen, waardebepalingen).
10. Overweeg juridische structuur als u een grote portefeuille opbouwt.

18. Actuele Ontwikkelingen en Discussies over Vastgoedbelasting in Dubai

Dubai kent een dynamisch juridisch landschap. In 2023-2024 zijn er enkele nieuwe maatregelen aangekondigd:

• Corporate tax voor bedrijven, niet voor particuliere eigenaars van woningen.
• Nog géén jaarlijkse property tax, maar men volgt wel internationale ontwikkelingen. Het is niet uitgesloten dat op termijn een vorm van vaste belasting wordt ingevoerd (zoals 'council tax' in andere landen).
• Dubai stimuleert investeringen via tijdelijke korting op DLD fees en visum-voordelen (zoals de ‘Golden Visa’ bij aankoop van vastgoed boven AED 2 miljoen).

19. Conclusie: Fiscaal Voordelen, Maar Let op Internationale Plichten

Dubai biedt een zeer aantrekkelijk fiscaal klimaat voor het kopen en bezitten van nieuwbouw vastgoed. De enige écht significante belasting is de eenmalige DLD-registratieheffing van 4%. Zowel jaarlijkse onroerendezaakbelasting als vermogenswinstbelasting ontbreken voor residentieel vastgoed, huurinkomsten zijn onbelast in de VAE. De meeste terugkerende lasten zijn service fees en huisvestingsheffingen, geen ‘belastingen’ in enge zin.

Let wel: afhankelijk van uw residentie en nationaliteit kunnen in eigen land (Nederland, België) taksen op vermogensbezit, huur of schenking/erfbelasting gelden. Een goed advies en periodiek overzicht houden u uit de problemen. Voor de meeste particuliere kopers zijn Dubai nieuwbouwwoningen zowel eenvoudig te beheren als fiscaal voordelig. Maar het devies blijft: blijf goed geïnformeerd en vraag vakadvies waar nodig.

20. Nuttige Bronnen en Contacten

• Dubai Land Department (officiële bron over regelgeving)
• Federal Tax Authority UAE – belastingautoriteit VAE
• Belastingdienst Nederland – uitleg over buitenlands onroerend goed (Box 3 en regels)
• Bekende vastgoedmakelaars: Allsopp & Allsopp, Better Homes, Engel & Völkers Dubai, Emaar Properties
• Advocaten- en notarisbureaus: Al Tamimi & Company, Hadef & Partners, Notary Public Dubai

21. Veelgestelde Vragen (FAQ) Over Belastingen op Nieuwbouwwoningen in Dubai

Zijn er nog verborgen kosten buiten de registratiefee?

Naast de 4% DLD fee en eenmalige makelaarskosten zijn er geen officiële belastingen, maar servicekosten kunnen variëren.

Moet ik mijn Dubai-woning in Nederland opgeven?

Ja, als u in Nederland fiscaal resident bent, valt het in Box 3.

Kan ik met DLD fee onderhandelen?

Soms betaalt de ontwikkelaar (een deel van) de DLD fee tijdens acties, let hierop bij nieuwe projecten.

Hoe zit het met belasting als ik ga emigreren naar Dubai?

Als u vastgoed bezit in Dubai én naar Dubai emigreert, zijn lokale regels leidend. In Nederland worden de meeste belastingclaims stopgezet na officiële emigratie.

Deze uitgebreide gids is tot stand gekomen op basis van actuele regelgeving (peildatum juni 2024). Raadpleeg altijd een gespecialiseerde belastingadviseur of advocaat in zowel Nederland als Dubai bij complexe situaties of grote investeringen.