Belasting op een Nieuwbouw Woning in Cyprus: De Ultieme Gids

Het kopen van een nieuwbouw woning in het buitenland is voor velen een droom die uitkomt. Cyprus is een populaire bestemming onder Nederlandse investeerders, gepensioneerden en gezinnen die op zoek zijn naar een vast verblijf- of vakantiewoning onder de zon. Eén van de meest essentiële aspecten van zo'n investering is inzicht in de lokale belastingen en heffingen. In deze uitgebreide gids bespreken we werkelijk alles wat u moet weten over de belasting op een nieuwbouw woning in Cyprus. Van de aankoopbelasting en btw tot gemeentelijke heffingen, jaarlijkse onroerendgoedbelasting en fiscale regelingen, hier vindt u een diepgaande toelichting, onderbouwd met praktische voorbeelden en actuele informatie.

Inleiding tot het Cypriotische Belastingstelsel

Een goed begrip van het belastinglandschap is cruciaal wanneer u een woning koopt in Cyprus. Het Cypriotische belastingstelsel kent vergelijkbare belastingen als in Nederland, maar er zijn belangrijke verschillen. Het stelsel is ontworpen om zowel lokale burgers als buitenlandse investeerders aan te trekken. De overheid van Cyprus biedt onder andere gunstige regelingen en relatief lage belastingtarieven voor huiseigenaren. In deze sectie bespreken we het fundament van het Cypriotische belastingstelsel rond vastgoed, met een focus op nieuwbouwwoningen.

• Vennootschapsbelasting: Lage tarieven voor bedrijven en projectontwikkelaars.
• Onroerendgoedbelasting: Recent hervormd, met grotendeels afschaffing sinds 2017.
• Btw-systematiek: Afwijkende regels voor nieuwbouw en bestaande woningen.

De Cypriotische overheid stimuleert investeringen in de vastgoedsector en biedt transparante procedures voor buitenlandse kopers. Dat neemt niet weg dat iedere koper zich inkomsten helder op de hoogte moet stellen van de lokale belastingregels, vooral bij het kopen van een nieuwbouw woning.

Verschillen tussen Nieuwbouw en Bestaande Bouw

Eén van de eerste vragen die kopers stellen heeft betrekking op het verschil tussen belastingen op nieuwbouw en op bestaande woningen. In Cyprus is dit onderscheid omvangrijk en relevant voor uw uiteindelijke investering.

Kenmerken van Nieuwbouwwoningen

• Betreft woningen die voor het eerst verkocht worden, rechtstreeks van een projectontwikkelaar
• De levering is onderworpen aan het btw-regime, geen overdrachtsbelasting bij eerste levering
• Nieuwe energieprestatienormen en faciliteiten

Kenmerken van Bestaande Woningen

• Woningen die eerder bewoond zijn geweest
• Onderhevig aan overdrachtsbelasting, maar btw is meestal niet van toepassing
• Soms lagere aankoopprijs, afhankelijk van locatie en staat van onderhoud

Het grootste verschil zit dus in de belastingheffing: nieuwbouw is onderworpen aan btw, bestaande bouw aan overdrachtsbelasting. Beide situaties kennen hun eigen aandachtspunten, maar in deze gids focussen we op nieuwbouw.

BTW op Nieuwbouw Woningen in Cyprus

De belangrijkste belasting bij het kopen van een nieuwbouwwoning in Cyprus is de Belasting Toegevoegde Waarde (BTW/VAT). Wat zijn de regels, tarieven en eventuele vrijstellingen?

Standaard BTW-tarief

Op de aankoop van een nieuwbouwwoning geldt een standaard btw-tarief van 19% over de aankoopprijs. Dit tarief wordt gerekend over nieuw opgeleverde woningen die nog nooit bewoond zijn geweest en rechtstreeks van de projectontwikkelaar worden gekocht.

Verlaagd BTW-tarief: 5%

De Cypriotische wetgeving kent een aantrekkelijk verlaagd btw-tarief van 5% voor particuliere kopers die een woning aankopen als hun hoofdverblijfplaats op Cyprus. Dit verlaagde tarief is bedoeld om de woningmarkt te stimuleren. Om gebruik te maken van deze regeling gelden de volgende voorwaarden:

• Het betreft de eerste en enige woning van de koper op Cyprus
• De woning wordt ten minste 10 jaar gebruikt als hoofdbewoning
• Het verlaagde tarief geldt voor de eerste 130 m² van de bewoonbare oppervlakte (voor gezinnen met meer dan vijf kinderen wordt deze limiet verhoogd)
• Voor extra vierkante meters geldt het standaardtarief van 19%
• Een aanvraagprocedure bij de belastingdienst van Cyprus is vereist

Hoe verloopt de aanvraag van het 5%-tarief?

1. Vul het aanvraagformulier in bij de cypriotische belastingdienst (Application for reduced VAT rate on the purchase or construction of residence)
2. Dien het formulier in vóór de oplevering van de woning, samen met een verkoopovereenkomst, bewijs van ingezetenschap en eventueel andere benodigde documenten
3. Na goedkeuring ontvangt u een schriftelijke bevestiging waarmee het verlaagde btw-tarief wordt toegepast

Het niet-conform gebruiken van het huis (bv. verkoop binnen 10 jaar of verhuur als vakantiewoning zonder toestemming) leidt tot een terugvordering van het kortingstarief.

Praktisch voorbeeld

Stel, u koopt een nieuwbouw appartement van 140 m² ter waarde van €300.000 als hoofdverblijf. Over de eerste 130 m² betaalt u 5% btw = €19.500. Over de resterende 10 m² betaalt u 19% btw = €5.700. Totaal btw: €25.200. Zonder deze regeling zou u over het hele bedrag €57.000 betalen.

Overdrachtsbelasting bij Nieuwbouw

Bij de aankoop van een bestaande woning betaalt de koper overdrachtsbelasting. Bij een nieuwbouwwoning is dit in de meeste gevallen niet van toepassing als er btw wordt geheven. Dit voorkomt dubbele belastingheffing.

Toch zijn er uitzonderingen:

• Wanneer een projectontwikkelaar onder bijzondere omstandigheden (bv. faillissement) een niet-btw-belaste verkoop aanbiedt, kan overdrachtsbelasting alsnog verschuldigd zijn
• Bij overdracht van nieuwbouw die nooit onder het btw-regime viel

Tariefstructuur Overdrachtsbelasting (vervolledigheidshalve)

De overdrachtsbelasting op Cyprus werkt progressief:

• €0 - €85.000: 3%
• €85.001 - €170.000: 5%
• Boven €170.000: 8%

Let op: Bij gemeenschappelijke aankopen (bijvoorbeeld samen met uw partner) kan de berekeningsgrondslag worden gespreid, wat het tarief drukt.

Jaarlijkse Belastingen en Heffingen op Nieuwbouw in Cyprus

Naast de initiële aankoopbelastingen zijn er jaarlijkse heffingen en belastingen waar elke eigenaar op Cyprus rekening mee moet houden.

1. Gemeentelijke Onroerendgoedbelasting ("Municipal Property Taxes")

Deze gemeentelijke belastingen zijn gebaseerd op de kadastrale waarde van de woning. Sinds de hervorming van 2017 is de nationale onroerendgoedbelasting afgeschaft, maar gemeenten mogen nog wel eigen heffingen opleggen.

• Afval- en vuilnisheffing: Bedraagt meestal tussen de €85 en €350 per jaar, afhankelijk van woninggrootte en locatie.
• Riolering-/waterafvoerbijdrage: Tussen de €40 en €150 per jaar.
• Gemeentelijke belasting: Soms een vast bedrag per woning, soms afhankelijk van de kadastrale waarde (meestal minder dan 0,5%).

2. ‘Immovable Property Tax’ (IPT) – Geschiedenis en situatie vandaag

Tot en met 2016 bestond deze nationale belasting. Inmiddels is deze afgeschaft. Sommige expatriates kennen de term nog uit het verleden, maar u hoeft als eigenaar van een nieuwbouwwoning sinds 2017 geen IPT meer te betalen.

Overige Belastingen en Kosten bij Nieuwbouw

Naast de grote posten zijn er nog tal van kosten, rechten en kleine belastingen die bij een nieuwbouwwoning op Cyprus komen kijken.

1. Zegelrecht ("Stamp Duty")

Bij het opmaken van een koopcontract dient u als koper zogenaamd zegelrecht te betalen. Deze belasting is relatief gering, maar wel verplicht voor registratie van de akte.

• 0,15% over de eerste €170.860 van de koopsom
• 0,20% over het meerdere
• Maximaal zegelrecht: €20.000 per akte

Bijvoorbeeld: Bij een woning van €250.000 betaalt u over de eerste €170.860 0,15% (€256,29) en over €79.140 0,20% (€158,28), samen €414,57.

2. Kosten voor Nutsvoorzieningen

Voor de aansluiting van water, elektriciteit en internet betaalt u aansluitkosten. Vaak dragen ontwikkelaars zorg voor de eerste aansluitingen, maar soms moet de koper deze kosten op zich nemen. Reken gemiddeld op €1.200 tot €2.500 voor alle nutsvoorzieningen samen voor een standaard woning.

3. Gemeenschappelijke bijdragen ("Communal Charges")

Als eigenaar binnen een complex of een woonpark betaalt u een maandelijkse of jaarlijkse bijdrage voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zwembaden, tuinen etc. Dit bedrag varieert afhankelijk van de voorzieningen, maar reken op €500 - €1.500 per jaar.

Verhuur en Belastingheffing op Nieuwbouw Woningen

Veel Nederlanders kopen in Cyprus een nieuwbouwwoning om te verhuren tijdens delen van het jaar. Welke belastingregels gelden er dan?

1. Inkomstenbelasting op huurinkomsten

Huuropbrengsten uit woningen op Cyprus zijn onderworpen aan inkomstenbelasting volgens de progressieve schalen. Vrijstelling geldt alleen als de totale mondiale inkomsten minder dan €19.500 bedragen.

• €0 - €19.500: belastingvrij
• €19.501 - €28.000: 20%
• €28.001 - €36.300: 25%
• €36.301 - €60.000: 30%
• Boven €60.000: 35%

Houd rekening met een 75%-aftrek op de bruto huuropbrengst voor onderhoud, leegstand etc. Over het restant is de genoemde progressieve schaal van toepassing.

2. Lokale belasting op verhuur ("Local tax on rents")

Sommige gemeentes heffen een lokale belasting op huurinkomsten, meestal 3% over de netto huur (na aftrek). Dit draagt u af aan de belastingdienst.

3. Btw en kortetermijnverhuur

Bij kortetermijnverhuur, bijvoorbeeld via platforms zoals Airbnb, kan het zijn dat u btw verschuldigd bent over alle huuromzet, afhankelijk van uw jaarlijkse huurinkomsten en de duur van de verhuur per jaar. Laat u hierover adviseren door een lokale accountant.

Kopen op Naam van een Bedrijf: Fiscale Overwegingen

Het is steeds populairder bij buitenlandse investeerders om een woning in Cyprus op naam van een Cypriotische (of buitenlandse) vennootschap te kopen. Wat betekent dit voor de belastingheffing?

• Vennootschapsbelasting op huuropbrengsten: Het standaardtarief voor bedrijven is 12,5%
• Geen vrijstelling voor eerste woning, het 5%-btw-tarief geldt niet voor rechtspersonen
• Vennootschapskosten, accountantskosten etc. drijven de totale lasten op

Dit kan aantrekkelijk zijn bij grote vastgoedportfolio's, maar is in de praktijk nauwelijks voordelig voor particulieren met één woning.

Fiscale Regelingen en Dubbele Belastingverdragen

Nederland en Cyprus hebben een belastingverdrag dat dubbele belastingheffing over onroerend goed voorkomt. Dit houdt in dat u voor een huis in Cyprus nooit dubbel belasting betaalt over inkomsten respectievelijk bezit. De belasting over lokale huurinkomsten wordt in Cyprus voldaan. In Nederland geeft u dit op in box 3 (buitenlands vermogen).

Woning kopen en blijven wonen in Nederland

• Cyprus heft belasting over het huis en (eventueel) de huurinkomsten.
• U betaalt in Nederland alleen over het vermogen, niet over de buitenlandse huurinkomsten.

Wonen in Cyprus met het "Non-Domiciled" Regime

Cyprus biedt voor nieuwkomers, inclusief gepensioneerden, een non-domiciled regime, waardoor bepaalde buitenlandse inkomsten tot 17 jaar belastingvrij zijn. Dit geldt vooral voor dividend en rente, niet direct voor huurinkomsten uit Cyprus.

Belasting bij Verkoop van Nieuwbouw Woningen (Meerwaardebelasting)

Wanneer u uw nieuwbouwwoning weer wilt verkopen, komt u mogelijk in aanraking met de Capital Gains Tax (CGT), oftewel meerwaardebelasting. Hoe werkt dit systeem?

• CGT-tarief: 20% over het verschil tussen aankoop- en verkoopprijs, na aftrek van kosten en bepaalde vrijstellingen.
• Vrijstelling voor eerste woning: Tot €85.430 per persoon winst bij verkoop van de hoofdverblijfplaats (na minimaal vijf jaar bewoning).
• Kosten zoals makelaarsprovisie, verbeteringswerken en registratiekosten zijn aftrekbaar.

Let op: bij verkoop binnen korte tijd, vooral als belegger, kan de fiscus wantrouwig zijn als u stelselmatig winst maakt. Dit kan leiden tot aanvullende naheffingen of herzieningen.

Procedure en Belastingaangifte: Praktische Stappen

Het Cypriotische systeem is efficiënt en grotendeels te volgen in het Engels. Hoe verloopt het aangifteproces en de betaling van uw belastingen bij een nieuwbouwwoning?

1. Na ondertekening van het koopcontract wordt het document geregistreerd bij het Districts Kadaster (Land Registry Office).
2. Betaling van zegelrecht bij registratie.
3. Voor BTW: aanlevering en goedkeuring van aanvraag verlaagd tarief (indien van toepassing).
4. Na oplevering: registratie op uw naam bij het kadaster (titelakte, "title deed").
5. Jaarlijkse aangifte van onroerend goed bij de lokale gemeente (voor afvalheffing, heffingen, etc.).
6. Indien van toepassing: aangifte van huurinkomsten, via online portaal of bij het lokale belastingkantoor.

Voor wie de Cypriotische taal niet machtig is, zijn er Engelstalige belastingadviseurs en accountants. Vele projectontwikkelaars bieden bovendien begeleiding bij belastingen na aankoop.

Toekomstige Wijzigingen en Ontwikkelingen in de Fiscale Wetgeving

Cyprus is lidstaat van de Europese Unie en moet dus voldoen aan Europese richtlijnen op het gebied van belasting en witwasbestrijding. Er zijn enkele trends die invloed kunnen hebben op de belastingen voor huiseigenaren:

• Verdere afstemming met EU-regels kan leiden tot wijziging van tarieven, met name het btw-tarief voor luxeprojecten en tweede woningen.
• Verhoogde controles op kortetermijnverhuur via platforms wegens druk op woningmarkten.
• Mogelijke invoering van (hernieuwde) landelijke onroerendgoedbelasting bij budgettaire tekorten.

Vooralsnog blijft Cyprus internationaal aantrekkelijk door lage belastingen op onroerend goed.

Veelvoorkomende Fouten bij de Belasting op Nieuwbouw Woningen in Cyprus

Zorgvuldige voorbereiding voorkomt onaangename verrassingen. Hieronder enkele veelgemaakte fouten:

• Het over het hoofd zien van het belang van de aanvraag voor het verlaagde 5%-btw-tarief (te laat indienen mag niet!)
• Vergeten af te dragen aan lokale heffingen/gemeentebelastingen
• Onjuiste verwerking van huurinkomsten bij verhuur, waardoor u boetes kunt krijgen
• Het niet tijdig registreren van het koopcontract en betalen van het zegelrecht
• Veronderstellen dat regels hetzelfde zijn als in Nederland

Praktische Tips en Aanbevelingen voor Kopers

• Win altijd advies in van een lokale, onafhankelijk advocaat en/of accountant bij de aankoop van vastgoed.
• Zorg dat u een duidelijke scheiding maakt tussen privégebruik en verhuur, zeker voor het btw-tarief.
• Houd er rekening mee dat de administratie in Cyprus soms meer tijd vraagt dan in Nederland door aanvullende controles bij buitenlandse kopers.
• Laat u informeren over de laatste wijzigingen in belastingen en heffingen, want jurisprudentie en wetgeving veranderen regelmatig.
• Controleer altijd uw rechten op het perceel: erfpacht, aandeel in gemeenschappelijke gronden, kosten van VvE ('owners association').

Voorbeeldcasus: Complete Kostenoverzicht voor een Nieuwbouw Woning

Stel: U koopt in 2024 een nieuwbouw villa van 145 m² in Limassol als hoofdverblijf, koopsom: €425.000, u vraagt het 5%-btw-tarief aan. Wat zijn de totale eenmalige en jaarlijkse belastingen?

• BTW: 5% over de eerste 130 m2 (€382.500) = €19.125, 19% over resterende 15 m2 (€42.500) = €8.075, totaal btw = €27.200
• Zegelrecht: ca. €650
• Nutsvoorzieningen: ca. €1.500
• Gemeentelijke belastingen/afvalheffing (per jaar): ca. €300
• Gemeenschappelijke kosten (per jaar): ca. €800
• VvE-bijdrage (per jaar): ca. €350 (indien van toepassing)
• Totale eenmalige belastingen en kosten bij aankoop: ca. €29.350
• Totale jaarlijkse belastingen en kosten: ca. €1.450

Conclusie: Het Kopen van een Nieuwbouw Woning in Cyprus en de Belastingconsequenties

De belastingdruk op nieuwbouw woningen in Cyprus is relatief laag, vergeleken met veel andere Europese markten. De aanwezigheid van het verlaagde btw-tarief, het ontbreken van overdrachtsbelasting op nieuwbouw (bij eerste levering), de afschaffing van de nationale onroerendgoedbelasting en het belastingverdrag met Nederland zorgen ervoor dat het aantrekkelijk is om in Cyprus te investeren, met name voor wie er gaat wonen of werken.

Toch is het essentieel om u goed voor te bereiden: raadpleeg altijd een deskundige, wees op tijd met uw aanvragen en zorg voor een correcte, jaarlijkse belastingaangifte. Zo voorkomt u onaangename verrassingen en profiteert u maximaal van de fiscale voordelen die Cyprus biedt.

Veelgestelde Vragen (FAQ) over de Belasting op Nieuwbouw Woningen in Cyprus

1. Kan ik het 5%-btw-tarief toepassen als ik het huis deels verhuur?
   Nee, het huis moet uw hoofdverblijf zijn en mag niet commercieel worden verhuurd. Tussentijdse verhuur kan ertoe leiden dat u het verschil moet bijbetalen.
2. Zijn lokale gemeentelijke belastingen altijd verplicht?
   Ja, elke woning in Cyprus is onderhevig aan gemeentelijke afval- en rioleringsheffingen.
3. Betaal ik als buitenlander meer belasting?
   Nee, het regime is gelijk voor burgers en niet-ingezetenen, mits de woning in Cyprus is gelegen.
4. Wat als ik mijn hoofdverblijf verkoop binnen 10 jaar?
   U dient dan het genoten voordeel van de 5% btw terug te betalen, naar rato van gebruiksduur.
5. Hoe worden kapitaalswinsten bij verkoop belast?
   Standaard 20% over de nettowinst, vrijstelling voor hoofdverblijf tot €85.430 per persoon na minimaal vijf jaar bewoning.
6. Moet ik mijn Cypriotische woning in Nederland opgeven?
   Ja, in box 3 (buitenlands onroerend goed), maar dubbel belasting betalen hoeft nooit.
7. Zijn er voordelen bij aankoop via een Cypriotisch bedrijf?
   Alleen bij grote portfolios, niet bij privégebruik vanwege verlies van het 5%-btw-tarief en extra kosten.

Belangrijke Contacten en Links

• Cyprus Tax Department
• Cyprus Land Registry & Survey Department
• Lokale accountantskantoren (bv. Deloitte Cyprus, PwC Cyprus, EY Cyprus)
• Notariaten en vastgoedadviseurs

Slotwoord

Wij hopen dat deze ultieme gids u helpt bij het doorgronden van alle fiscale aspecten rond het kopen van een nieuwbouw woning in Cyprus. Weloverwogen investeren begint met het kennen van de regels. Cyprus biedt onmiskenbaar kansen voor wie zich goed voorbereidt.

Bent u klaar om uw droomhuis te vinden? Zorg dan dat de belasting u geen nachtmerries bezorgt – laat u goed adviseren, en geniet van uw investering onder de mediterrane zon!