Airbnb in Cyprus: Mag dat nog?

04.06.2025
488 Bekeken

Airbnb in Cyprus: Mag dat nog?

De afgelopen jaren is de populariteit van Airbnb explosief gestegen, zowel in Europa als wereldwijd. Cyprus, een idyllisch vakantie-eiland in de Middellandse Zee dat bekend staat om zijn gastvrije sfeer, prachtige stranden en rijke cultuur, is geen uitzondering. Steeds meer vakantiegangers kiezen ervoor hun verblijf via platforms als Airbnb te boeken in plaats van traditionele hotels. Maar de vraag rijst: mag dat eigenlijk nog, Airbnb in Cyprus? Met veranderende wetgeving, strengere controles en veranderende lokale regelgeving, is het belangrijk om goed geïnformeerd te blijven. In dit uitgebreide artikel duiken we diep in de huidige stand van zaken, relevante wetgeving, praktische overwegingen en de invloed van Airbnb op het eiland Cyprus.

Inleiding: De opkomst van Airbnb in Cyprus

De introductie van Airbnb heeft de wereld van vakantieverhuur drastisch veranderd, en Cyprus heeft hier volop deel van uitgemaakt. Waar voorheen vooral traditionele accommodaties als hotels en resorts het landschap bepaalden, bieden platforms als Airbnb vakantiegangers nu talloze alternatieven, variërend van luxe villa’s tot knusse studio’s en charmante cottages. Dit heeft niet alleen het aanbod vergroot, maar ook geleid tot bredere toegankelijkheid, flexibiliteit en vaak betaalbaardere opties voor reizigers.

Cyprus onderscheidt zich als vakantieland door haar diverse landschap, zonnig klimaat en rijke geschiedenis. Jaarlijks trekken miljoenen toeristen naar de kustplaatsen als Paphos, Limassol, Larnaca en Ayia Napa. Logischerwijs hebben veel lokale inwoners en investeerders het verhuren van hun eigendommen via Airbnb ontdekt als lucratieve bron van inkomsten. Maar hoe past deze ontwikkeling in het wettelijke en sociale kader van het eiland? En vooral: mag het nu wel of niet?

Huidige Wetgeving rond Airbnb op Cyprus

Net als in veel andere Europese landen worstelt Cyprus met het reguleren van de ‘deeleconomie’ en met name het fenomeen van kortetermijnverhuur via platforms als Airbnb. Voor de overheid draait de discussie om belastinginkomsten, competitie met de traditionele hotelbranche, veiligheid en handhaving. In de praktijk betekent dit dat er (nieuwe) wetten en regels gelden die invloed hebben op iedereen die een woning wil verhuren via Airbnb of vergelijkbare platforms.

De Basis: Verplicht Registreren

Sinds januari 2020 is er in Cyprus een specifieke wetgeving van kracht: alle eigenaren die hun woning voor kort termijn willen verhuren via digitale platforms zijn wettelijk verplicht zich te registreren bij de Cyprus Deputy Ministry of Tourism (Deputy Ministry of Tourism, DMT). Deze verplichting geldt voor alle soorten kortetermijnverhuur: appartementen, huizen, villa’s, zelfs enkele kamers. De registratie in het ‘Register of Self-Service Accommodation Establishments’ is een noodzakelijke eerste stap.

Hiermee behoeft iedere eigenaar een uniek registratie nummer te publiceren bij hun advertentie op Airbnb of Booking.com, en dit nummer wordt gecontroleerd door de platformen en de instanties. Het niet voldoen aan deze registratieregels kan leiden tot flinke boetes tot zelfs sluiting van de advertentie.

Vereisten voor Registratie

Om een woning te mogen verhuren via Airbnb in Cyprus moet het pand aan een aantal basisvereisten voldoen:

De eigenaar moet kunnen aantonen dat het onroerend goed wettelijk in orde is (eigendomspapieren, toestemming van Vereniging van Eigenaren indien van toepassing).
Het huis/appartement moet veiligheidsvoorzieningen hebben, zoals rookmelders, brandblussers en duidelijke vluchtplannen.
Het pand moet in goede, bewoonbare staat verkeren, voldoen aan lokale bouw- en brandveiligheidseisen en recent gekeurd zijn.
Verzekering tegen brand en aansprakelijkheid wordt ten zeerste aanbevolen en in sommige gevallen verplicht gesteld.

De aanvraag verloopt via een online platform en wordt na goedkeuring voorzien van een uniek registratienummer. Zonder deze registratie is het wettelijk verboden om het pand via Airbnb of soortgelijke platforms aan te bieden.

Belasting en Financiële Aspecten

Naast de registratieplicht brengt het verhuren van vastgoed via Airbnb op Cyprus ook belastingverplichtingen met zich mee. De eigenaar is verantwoordelijk voor het opgeven van de inkomsten, vaak met een aparte vermelding bij de jaarlijkse belastingaangifte. Dit inkomen wordt beschouwd als ‘inkomen uit verhuur’ en is belastbaar volgens de gebruikelijke lokale schijven. Afhankelijk van de persoonlijke situatie kan de verhuurder onder bepaalde voorwaarden btw-plichtig zijn.

Het niet correct opgeven van Airbnb-inkomsten leidt regelmatig tot boetes of naheffingen; de overheid voert actief controles uit door gegevensuitwisseling met de boekingsplatforms.

Gemeenschappelijk eigendom en VvE-regels

Veel appartementencomplexen op Cyprus vallen onder een Vereniging van Eigenaren (VvE). In toenemende mate beperken VvE’s via hun huishoudelijk reglement de mogelijkheid tot kortetermijnverhuur vanwege overlast, veiligheidszorgen of concurrentie binnen het complex. Potentiële verhuurders moeten altijd nagaan of hun complex kortetermijnverhuur toestaat.

Waarom is Regulering rond Airbnb in Cyprus Belangrijk?

Het instellen van regels omtrent Airbnb en soortgelijke platforms dient meerdere doelen. Lokale autoriteiten wijzen vooral op het belang van:

Voldoende veiligheid en comfort voor de gasten
Bescherming van de traditionele hotelsector tegen oneerlijke concurrentie
Verzamelen van belastinginkomsten om publieke diensten te bekostigen
Beperken van overlast voor omwonenden
Voorkomen van woonruimte-tekorten voor de lokale bevolking

Vooral het tekort aan betaalbare woningen voor Cyprioten is recent een heet hangijzer geworden, nu steeds meer woningen aan de toeristische markt worden onttrokken.

Balans tussen groei en bescherming

Lokale bestuurders proberen een balans te vinden: enerzijds wil men het toerisme niet beperken (belangrijkste economische sector op Cyprus), anderzijds wil men overlast en verstoring van woonwijken inperken. Regulering van Airbnb-medeverhuur is een relatief jonge discipline, waarbij de regels zich snel ontwikkelen en aangescherpt kunnen worden.

Praktische Gids: Zo verhuurt u legaal via Airbnb op Cyprus

Voor iedereen die overweegt via Airbnb te verhuren op Cyprus volgen hieronder de belangrijkste stappen en tips om volledig legaal en efficiënt te werk te gaan:

1. Controleer het eigendom en bestemmingsplan

Controleer allereerst of het vastgoed in eigendom is, of (bij huur) of de verhuurder schriftelijk toestemming geeft. Controleer daarnaast, eventueel via de gemeente, of het bestemmingsplan verhuur toestaat en er geen beperkingen gelden.

2. Vraag toestemming van de Vereniging van Eigenaren

Indien het om een appartement in een gezamenlijk complex gaat, moet u schriftelijke toestemming van de VvE vragen. Steeds meer VvE’s verbieden of beperken kortetermijnverhuur.

3. Verzamel alle benodigde documenten

Zorg voor de juiste eigendomspapieren, verzekeringen, technische keuringen en alle gebruiksvergunningen die vereist zijn voor het type verhuur.

4. Doe een registratie-aanvraag bij het Deputy Ministry of Tourism

Ga naar het online portaal van het DMT, registreer het eigendom, upload de vereiste documenten en wacht de goedkeuring af. Na goedkeuring krijgt u een uniek registratienummer toegekend, dat u verplicht bent te vermelden in al uw advertenties.

5. Zorg voor brandveiligheid

Bezoek het eigendom en voorzie het van rookmelders, brandblussers, een EHBO-kit en instructies voor noodgevallen. Dit is verplicht en kan bij controle leiden tot een boete als er zaken ontbreken.

6. Geef inkomsten op bij de belasting

Registreer uw huuropbrengsten en geef deze correct op via belastingaangifte. Raadpleeg eventueel een lokale belastingadviseur voor de meest actuele regels omtrent btw-plicht of het aftrekken van kosten.

7. Volg de regels van Airbnb en lokale wetten

Houd rekening met maximaal toegestane gastenaantallen, minimale voorzieningen, huisregels en respecteer de privacy en veiligheid van uw buren.

Wat gebeurt er bij niet-naleving?

Het niet naleven van bovengenoemde regels kan ingrijpende gevolgen hebben. De autoriteiten op Cyprus voeren regelmatig controles uit, vaak in samenwerking met de platformen zelf. Bij het ontbreken van registratie of overtreden van de regels kan het volgende gebeuren:

Hoge administratieve boetes (tot duizenden euro’s per overtreding)
Verplichte sluiting van advertenties op Airbnb, Booking.com etc.
In sommige gevallen civielrechtelijke procedures door buren of gemeente
Naheffing van belasting en boetes door de belastingdienst

De overheid heeft in 2023 extra investeringen gedaan in het handhaven van de regels, mede dankzij toenemende klachten van burgers en de hotelbranche.

De invloed van Airbnb op de Cypriotische samenleving

Toerisme en lokale economie

Het toerisme vormt de ruggengraat van de Cypriotische economie, goed voor ruim 20% van het bbp. Door de komst van Airbnb profiteert niet langer alleen de gevestigde hotels, maar ook duizenden particulieren met een huis, appartement of villa. Dit heeft geleid tot een bredere verspreiding van toeristische inkomsten, van kleinschalige ondernemers tot gepensioneerde huiseigenaren. De groeiende populariteit van deze platformen heeft de hospitality-sector ongekend veranderd.

Betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen

Een schaduwzijde is echter de stijgende druk op de woningmarkt. Vooral in steden als Paphos en Limassol is een deel van het bestaande woningaanbod tijdelijk uit het reguliere verhuurcircuit genomen en verhuurd via Airbnb. Dit heeft geleid tot hogere huurprijzen en een tekort aan betaalbare woningen, een situatie die, gezien de recente protesten van lokale jongeren, breed wordt gevoeld.

Het reguleren van Airbnb is onder meer bedoeld om deze negatieve effecten te beperken. De overheid houdt intensief toezicht in oudere wijken, om verdere gentrificatie en verdringing van de lokale bevolking te voorkomen.

Werkgelegenheid en ondernemerschap

Aan de positieve kant stimuleert Airbnb lokaal ondernemerschap. Veel Cyprioten bieden niet alleen een slaapplaats aan, maar verzorgen ervaringen, activiteiten en excursies voor hun gasten. Dit leidt tot versterking van de lokale economie, meer diversiteit en werkgelegenheid binnen de toeristensector.

Toekomstverwachtingen voor Airbnb op Cyprus

Zal de overheid de regels verder aanscherpen of versoepelen? De komende jaren zal de golf van nieuwe regelgeving naar verwachting aanhouden. Europese richtlijnen verplichten lidstaten om online boekingsplatforms te reguleren, onder andere door gegevensuitwisseling en digitalisering van het toezicht.

Een blik op andere Europese landen leert dat de toekomst van Airbnb in Cyprus zal afhangen van een effectieve balans tussen vrije markt en bescherming van lokale belangen. Het is goed mogelijk dat het aantal vergunningen verder wordt gemaximeerd in populaire toeristische zones, of dat er extra eisen aan veiligheid, duurzaamheid of minimale verhuurperiodes worden toegevoegd.

Platformen als Airbnb zelf werken inmiddels nauw samen met lokale autoriteiten om naleving van regels te faciliteren, zoals automatische registratiecontroles en inkomstenrapportages.

Airbnb als gast: Waar moet je op letten in Cyprus?

Niet alleen verhuurders, maar ook gasten hebben baat bij kennis van de regels. De overheid controleert op legaliteit van accommodaties, waardoor het boeken van een niet-geregistreerde accommodatie onverwachte gevolgen kan hebben, zoals annulering op het laatste moment.

Tips voor een zorgeloos verblijf

Controleer of bij de accommodatie een registratienummer staat vermeld in de advertentie.
Lees recensies en controleer de locatie op Google Maps.
Stel vragen aan de host over voorzieningen, veiligheid en verzekering.
Betaal altijd via het platform zelf, nooit via directe (buitenplatform) transacties.
Meld misstanden direct bij Airbnb en/of de lokale autoriteiten.

Case studies: Voorbeelden uit de praktijk

Succesverhaal: Lokale familie verdient bij

De familie Constantinou uit Larnaca besloot hun oude dorpshuis op te knappen en via Airbnb aan te bieden. Na een cursussafer Internet en hospitality konden ze hun huis met succes aanmelden bij het toerisme-register. In het eerste jaar ontvingen ze gasten uit 10 verschillende landen, hetgeen niet alleen voor extra inkomen zorgde, maar ook voor een internationale ervaring voor de familie – een win-win, waarbij alle regels werden nageleefd.

Negatief voorbeeld: Illegale verhuur, hoge boete

In 2023 werd een appartementcomplex in Paphos gecontroleerd op illegale verhuur. Bij drie appartementen ontbrak de verplichte registratie; ook waren er geen brandblussers en vluchtplannen aanwezig. De verhuurders ontvingen een boete van €5.000 en mochten zes maanden geen advertenties plaatsen. Een schrijnend voorbeeld van hoe niet-naleving tot hoge kosten leidt.

FAQ: Veelgestelde vragen over Airbnb in Cyprus

Kan ik mijn appartement in Cyprus via Airbnb verhuren?: Ja, mits u het pand registreert bij het Deputy Ministry of Tourism en voldoet aan alle lokale veiligheids- en eigendomsregels.
Is tijdelijke onderverhuur toegestaan?: Alleen bij toestemming van de hoofdverhuurder en na registratie bij het DMT.
Wat als mijn appartement als ‘illegaal’ wordt aangemerkt?: Uw advertentie wordt verwijderd, u mist inkomsten en riskeert een aanzienlijke boete.
Hoelang duurt een registratieprocedure?: Gemiddeld enkele weken, mits alle vereiste documenten volledig zijn.
Krijg ik hulp via Airbnb bij naleving van lokale wetgeving?: Airbnb informeert verhuurders, maar u bent zelf verantwoordelijk voor registratie en naleving.
Hoe voorkom ik overlastklachten van buren?: Stel duidelijke huisregels op, beperk het aantal gasten, communiceer open met buren en bied altijd een noodnummer aan.

Conclusie: Mag Airbnb nog op Cyprus?

Ja, Airbnb mag nog op Cyprus, maar uitsluitend wanneer aan de wettelijke verplichtingen wordt voldaan. Of u nu wilt verhuren of verblijven in een Airbnb, volledige registratie van het eigendom, strikte naleving van veiligheidsmaatregelen, belastingafdracht en inachtneming van lokale regels zijn onmisbaar. Niet-geregistreerde verhuurpanden worden streng aangepakt, en de overheid intensiveert haar toezicht.

Wie de regels volgt, kan echter genieten van zowel economische voordelen als gastvrijheid. Cyprus blijft hierdoor een aantrekkelijke, diverse bestemming voor toerisme én ondernemerschap. Houd de ontwikkelingen rond regelgeving goed in de gaten: alleen dan blijft Airbnb op Cyprus een kans in plaats van een risico. De focus op registratie, transparantie en lokaal draagvlak is en blijft van groot belang voor een eerlijke en duurzame markt.

Verdere bronnen en contactinformatie

Voor persoonlijk advies raadt men aan contact op te nemen met een lokale vastgoedjurist of belastingadviseur, die de actuele stand van zaken kan schetsen en helpt bij het aanvragen van alle noodzakelijke vergunningen.

Tot slot: Blijf up-to-date!

De regelgeving rond Airbnb wijzigt regelmatig. Check daarom vóór elke verhuurperiode de actuele eisen en omstandigheden. Door bewust, veilig en legaal te verhuren of boeken blijft Airbnb een waardevolle aanvulling op het toeristische aanbod van Cyprus – vandaag én in de toekomst.

Vakantiehuizen & Verhuur,

Deel dit bericht