Een woning kopen op de Canarische Eilanden: wat je moet weten in 2025

De Canarische Eilanden vormen al decennialang een populaire bestemming voor mensen die dromen van een tweede huis, investeren in vastgoed of permanent willen emigreren naar een plek met een mild klimaat en schitterende natuur. De aantrekkingskracht van eilanden als Tenerife, Gran Canaria, Lanzarote en Fuerteventura blijft groot, vooral nu wonen en werken op afstand steeds normaler wordt. In dit uitgebreide artikel verdiepen we ons in de essentiële aspecten van het kopen van een woning op de Canarische Eilanden in 2025.

De aantrekkingskracht van de Canarische Eilanden

Waarom kiezen zo veel mensen ervoor een woning op deze archipel te kopen? De Canarische Eilanden bieden veel unieke voordelen:

• Klimaat: Het hele jaar door aangenaam weer met nauwelijks extreme temperaturen.
• Natuurlijke schoonheid: Variërend van indrukwekkende vulkaanlandschappen tot gouden zandstranden en weelderige bossen.
• Goede bereikbaarheid: Meerdere directe vluchten vanuit diverse Europese steden.
• Veiligheid: De eilanden zijn veilig en kennen een ontspannen levensstijl.
• Voorzieningen: Uitstekende infrastructuur, gezondheidszorg en onderwijs.

In 2025 zijn deze voordelen nog altijd de belangrijkste redenen waarom buitenlanders in vastgoed op de eilanden investeren.

Het woningaanbod op de Canarische Eilanden in 2025

Het aanbod aan woningen is ruim en gevarieerd, van moderne appartementen aan zee tot authentieke finca’s in de bergen. De vastgoedmarkt op de Canarische Eilanden kent regionale verschillen:

• Tenerife: Het grootste eiland, veelzijdig aanbod en populair onder zowel gezinnen als gepensioneerden.
• Gran Canaria: Bruist van leven, veel te doen, goede mogelijkheden voor investeerders.
• Lanzarote en Fuerteventura: Bekend om hun rust, natuur en het relaxte sfeer.
• La Palma, La Gomera en El Hierro: Intiemere eilanden met een authentiek karakter.

In 2025 is er een stijgende vraag naar duurzame, energiezuinige woningen en huizen met kantoorruimte of geschikte faciliteiten voor remote werken. Er zijn nieuwbouwprojecten, gerenoveerde woningen en traditionele huizen beschikbaar – elk met hun eigen voor- en nadelen.

De vastgoedprijzen op de Canarische Eilanden

De huizenprijzen op de Canarische Eilanden blijven aantrekkelijk vergeleken met veel andere Europese regio’s. De situatie rond 2025 wordt grotendeels bepaald door de volgende factoren:

• Vraag en aanbod: De interesse van internationale kopers blijft groeien. Vooral op toplocaties stijgen de prijzen.
• Grote verschillen tussen eilanden: Op Tenerife en Gran Canaria zijn de prijzen over het algemeen hoger dan op bijvoorbeeld La Palma of El Hierro.
• Invloed van pandemieën: De naschokken van COVID-19 zijn grotendeels verdwenen, maar er is een structurele toename van de vraag naar woningen voor remote werkers.

Gemiddelde woningprijzen per eiland in 2025

• Tenerife: Tussen €2.200 en €3.700 per m², met uitschieters tot boven de €5.000 per m² voor luxueuze kustwoningen.
• Gran Canaria: Vergelijkbare prijzen, maar iets lager op het binnenland en kleinere dorpen.
• Lanzarote en Fuerteventura: Gemiddeld €2.000 tot €3.300 per m².
• La Palma, La Gomera: Doorgaans tussen €1.200 en €2.500 per m².

Let op: prijzen kunnen per locatie, type huis en afwerking sterk variëren. Houd daarnaast rekening met extra kosten zoals overdrachtsbelasting, notaris, makelaarsprovisie en legalisatie van verbouwingen.

De juridische aspecten van een woning kopen in Spanje

Wie een huis koopt op de Canarische Eilanden, koopt officieel Spaans onroerend goed. De aankoopprocedure is in wezen gelijk aan die op het vasteland, maar er zijn enkele regionale regels en aandachtspunten. Hier volgt een overzicht van het juridische traject en waar je op moet letten:

De aankoopprocedure stap voor stap

1. NIE-nummer aanvragen: Een Número de Identificación de Extranjero is noodzakelijk voor elke buitenlandse koper. Dit identiteitsnummer gebruik je voor elke officiële handeling en belasting.
2. Bod uitbrengen: In Spanje worden biedingen vaal mondeling uitgebracht, waarna onderhandelingen met de verkoper volgen.
3. Privé koopcontract tekenen (contrato de arras): Na een akkoord wordt vaak een aanbetaling gedaan (meestal 10%), waarna de woning tijdelijk van de markt gaat.
4. Financiering regelen: Bankzaken, hypotheek en overboekingen worden voorbereid. Spaans recht vereist dat fondsen transparant en legaal zijn.
5. Notariële overdracht (escritura de compraventa): De akte wordt ondertekend bij de notaris, waarna het huis op jouw naam wordt geregistreerd bij het eigendomsregister (Registro de la Propiedad).

De rol van makelaar en advocaat

Anders dan in Nederland of België is de makelaar in Spanje doorgaans alleen de vertegenwoordiger van de verkoper. Het is daarom sterk aan te raden altijd een onafhankelijke advocaat (gestor of abogado) in de arm te nemen die jouw belangen behartigt. Deze controleert juridische documenten, checkt of er schulden op de woning rusten en regelt belangrijke zaken als de correcte afhandeling van de koop.

Belangrijke documenten en controles

• Titelbewijs (escritura of nota simple): Bewijs dat de verkoper de rechtmatige eigenaar is.
• Catastro: De kadastrale gegevens moeten overeenkomen met de werkelijkheid.
• Vergunningen: Controleer of alle verbouwingen en uitbreidingen legaal zijn uitgevoerd.
• Openstaande schulden: Belastingen, nutsvoorzieningen en gemeenschapskosten mogen niet onbetaald zijn.

Veelvoorkomende valkuilen zijn onwettige aanbouwen, achterstallige betalingen of erfkwesties. Een grondige juridische check is essentieel.

Hypotheken en financiering op de Canarische Eilanden

Het financieren van een woning in Spanje verloopt anders dan in Nederland of België. Spaanse banken verstrekken doorgaans hypotheken tot 70% van de aankoopprijs voor niet-residenten. Dit betekent dat je rekening moet houden met een eigen inbreng van 30% plus bijkomende kosten.

Verschillende hypotheekmogelijkheden

• Spaanse hypotheek: De meest gangbare optie. Vereist veel documentatie, zoals inkomensbewijzen, belastingaangiften en overzicht van schulden.
• Hypotheek in eigen land: Soms mogelijk, bijvoorbeeld als overwaarde op je huidige woning, maar de meeste banken financieren geen Spaans vastgoed vanuit het buitenland.
• Cash-koper: Steeds meer kopers betalen volledig uit eigen middelen, met snellere transacties tot gevolg.

Kosten en voorwaarden in 2025

Rentepercentages zijn sinds 2023 licht gestegen, maar nog steeds historisch laag vergeleken met vroeger. Verwacht in 2025 hypotheken met rentes vanaf ca. 3% voor residenten en 3,5–4% voor niet-residenten. Bijkomende kosten bestaan onder andere uit:

• Notariskosten (ca. 0,5–1,2%)
• Overdrachtsbelasting (6,5% op bestaande bouw, 8–10% op nieuwbouw)
• Makelaarscourtage (doorgaans betaald door verkoper, maar soms indirect door koper)
• Registratiekosten

Om verrassingen te voorkomen, laat een advocaat vooraf een kostenbegroting opstellen.

Kopen als buitenlander: regelgeving en aandachtspunten

Spanje kent geen specifieke beperkingen voor buitenlanders die vastgoed kopen op de Canarische Eilanden. Toch zijn er enkele bijzonderheden en aandachtspunten:

• NIE-nummer: Essentieel voor aankoop, nutsvoorzieningen en belastingen.
• Residency: Met een woning krijg je niet automatisch verblijfsrecht. Voor langdurig verblijf (>90 dagen) zijn extra stappen nodig (zoals een residencia aanvragen).
• Gouden Visum: Investeringen vanaf €500.000 kunnen recht geven op een verblijfsvergunning (Golden Visa).
• Fiscale residentie: Indien je meer dan 183 dagen per jaar in Spanje verblijft, word je belastingplichtig in Spanje.

Belasting op je nieuwe woning

Je betaalt jaarlijks onroerend goed belasting (IBI) en mogelijk de niet-ingezeten inkomstenbelasting (IRNR) als je niet permanent op de Canarische Eilanden woont. Ook belasting op eventuele huurinkomsten hoort daarbij.

Duurzaam wonen en bouwen: trends in 2025

De Canarische Eilanden stimuleren de bouw van duurzame woningen en het gebruik van lokale materialen en zonne-energie. Door de opkomst van Europese normen op het gebied van energieprestatie en isolatie worden nieuwbouwwoningen in 2025 steeds energiezuiniger. Traditionele huizen zijn vaak niet goed geïsoleerd, maar kunnen met subsidies worden verduurzaamd.

• Zonnepanelen: Zeker op zonnige eilanden zijn zonnepanelen rendabel en worden subsidies verstrekt.
• Warmtepomp: Steeds vaker gebruikt voor efficiënt verwarmen en koelen.
• Wateropvang: Regensystemen en cisternen zijn cruciaal, vooral op droge eilanden.

Systemen voor afvalreductie, isolatie van muren en daken en energiezuinige apparatuur worden door kopers gewaardeerd.

Wonen op de Canarische Eilanden: cultuur en levenstijl

De cultuur op de Canarische Eilanden is een mix van Spaans, Latijns-Amerikaans en Afrikaanse invloeden, aangevuld met Canarische tradities. Bewoners, de Canarios, staan bekend als vriendelijk en relaxt. Wel zijn er verschillen tussen de grotere eilanden (met meer voorzieningen en expatgemeenschappen) en de kleinere, authentieke eilanden waar het leven langzamer gaat.

Het dagelijks leven is gericht op buiten zijn: veel eten op terrassen, wandelen door prachtige natuur, en festivals beleven. De fiesta is een belangrijk onderdeel van de cultuur - van carnaval tot lokale oogstfeesten.

Taalbarrières en integratie

• Spaans: De voertaal is Spaans. Engels wordt in toeristische gebieden gesproken, maar beheersing van de basis Spaans is een groot voordeel.
• Integratie: Actief deelnemen aan het lokale leven vergemakkelijkt de integratie.

Er zijn Nederlandse en Belgische verenigingen actief, evenals veel internationale gemeenschappen.

Investeren in vastgoed op de Canarische Eilanden

De Canarische Eilanden bieden diverse investeringskansen in 2025:

• Korte termijn verhuur: Dankzij het toerisme is vakantieverhuur populair, maar let op vergunningseisen.
• Lange termijn verhuur: Stabiele inkomsten en groeiende vraag naar huurwoningen.
• Herontwikkelingsprojecten: Oude huizen opknappen en verhuren of doorverkopen.

Vakantieverhuur en vergunningen

Sinds enkele jaren is er strikte regelgeving rondom vakantieverhuur (vivienda vacacional). In sommige regio’s geldt een stop op nieuwe vergunningen, of zijn er beperkingen rond verhuur in appartementencomplexen. Een vastgoedadviseur of advocaat kan informeren naar de geldende regels per eiland en gemeente.

Let daarnaast op schommelingen in de vraag naar vakantieaccommodaties buiten het hoogseizoen. Inzetten op kwaliteit, duurzaamheid en unieke lokale ervaringen brengt betere resultaten dan standaard massatoerisme.

De belangrijkste valkuilen bij aankoop: waar moet je voor uitkijken?

Een woning kopen op de Canarische Eilanden is aantrekkelijk, maar er zijn ook risico’s. Veelvoorkomende valkuilen:

• Illegale aanbouw: Controleer altijd of uitbreidingen legaal zijn, anders loop je kans op hoge boetes of zelfs afbraakverplichting.
• Onbetaalde belastingen of kosten: Als koper erf je schulden op het huis, zoals openstaande gemeenschapsbijdragen.
• Onrealistisch hoge verwachtingen van huurinkomsten: De markt is seizoensgevoelig, houd rekening met leegstand.
• Verlaten van due diligence: Sla nooit de controle op eigendomsbewijzen, vergunningen en schulden over.
• Taalbarrière: Breng een advocaat in die Spaans én jouw taal spreekt voor correcte vertaling van contracten.

Tips ter voorkoming van problemen

• Werk met een onafhankelijke advocaat en ingenieur (arquitecto técnico) voor juridische en bouwkundige inspecties.
• Vraag altijd een nota simple op bij het eigendomsregister.
• Kijk verder dan de 'showroom': let op structuur, afwerking, vocht en ligging.
• Regel je belastingzaken direct bij aankoop om naheffingen te voorkomen.

Praktische zaken na de aankoop

Na de juridische overdracht begint het praktische traject: je nieuwe woning op naam zetten bij het kadaster, aansluitingen regelen voor elektriciteit, water, internet en het eventueel inschrijven bij de gemeente voor fiscale doeleinden. Verzekeringen en alarmsystemen zijn vaak aan te raden, net als het regelen van lokaal contact voor onderhoud als je niet permanent op het eiland woont.

Ook administratief is veel nodig: van afvalheffing tot gemeenschapsbijdragen. Laat je ondersteunen door een lokale gestor of je advocaat voor een soepele afhandeling.

Woning kopen op de Canarische Eilanden als pensioenbestemming

De eilanden zijn bijzonder populair bij gepensioneerden uit Noord-Europa, die het milde klimaat, betaalbare kosten van levensonderhoud en uitstekende gezondheidszorg waarderen. Spaanse zorgverzekeringen accepteren Europese verzekerden, en er zijn veel Engelstalige of Nederlandstalige artsen.

Houd bij aankoop rekening met extra voorzieningen: een woning zonder trappen, medisch centrum in de buurt, goede toegang tot openbaar vervoer en winkels, etc. Voor mensen met mobiliteitsbeperking is het aanbod steeds beter, mede dankzij Spaans beleid gericht op senioren.

• Overweeg zorgassistentie aan huis of een appartement met services voor senioren.
• Kijk naar langdurige zorgverzekeringen die ook repatriëring dekken, mocht dat nodig zijn.

Het aanbod van nieuwbouwprojecten en renovaties

Nieuwbouw op de Canarische Eilanden is aantrekkelijk voor wie comfort en energiezuinigheid zoekt. Let echter op verschillen in kwaliteit en afbouw. Veel projecten bieden moderne appartementen met uitzicht op zee, zwembad en voorzieningen op het terrein.

Voor renovatieprojecten geldt dat authenticiteit gecombineerd kan worden met hedendaags comfort. Dit vraagt echter om uitstekende begeleiding door lokale professionals die de Spaanse markt en regels door en door kennen.

• Vraag na of het bouwbedrijf garantie op constructie en afwerking biedt.
• Zorg dat alle vergunningen in orde zijn, vooral bij herbouw van monumentale panden.

De financiering van verbouwing en energiezuinige upgrades

In 2025 bestaan er steeds meer subsidies voor energiebesparing, zoals zonne-energie, isolatie en waterhergebruik. Banken bieden groene hypotheken, soms met voordeligere voorwaarden bij duurzame investeringen. Een energielabel A of hoger is bij verkoop een pluspunt die zeker op de Canarische Eilanden waarde toevoegt.

• Denk aan subsidies van regionale en Europese fondsen (zoals het Next Generation EU-programma).
• Laat je goed informeren over fiscale aftrekposten voor renovatie en verduurzaming.

Steeds meer kopers kiezen voor turn-key oplossingen, waarbij de verbouwing volledig wordt uitgevoerd voor oplevering van de koopakte.

Verzekeringen en bescherming van je investering

Het verzekeren van je woning is in Spanje niet verplicht, maar sterk aan te raden. Naast opstal- en inboedelverzekeringen zijn er opties voor aansprakelijkheidsverzekering en rechtsbijstand. Vooral voor woningen aan de kust is een aanvullende dekking voor waterschade of stormschade verstandig.

• Opstalverzekering (seguro de hogar): De standaardverzekering tegen schade.
• Verhuurverzekering: Dekking tegen huurachterstanden of schade door tijdelijke huurders.
• Alarm- en bewakingsdienst: Optie voor secundaire woningen of villa’s op afgelegen locaties.

Check of het verzekerde bedrag overeenkomt met de werkelijke waarde, zodat over- of onderverzekering wordt vermeden.

Vastgoedbeheer op afstand: praktische oplossingen

Wie zijn huis niet permanent bewoont, kan kiezen voor vastgoedbeheer op afstand. Dat omvat alles van sleuteldienst en schoonmaak tot huurbeheer en technische ondersteuning. Diverse aanbieders, inclusief Nederlandstalige dienstverleners, verzorgen alles rondom verhuur, verhuurlicentie en onderhoud.

• Full-service beheer: Compleet pakket inclusief marketing, check-in/out, schoonmaak en coördinatie van reparaties.
• Technisch beheer: Regelmatige controle op lekkages, elektriciteit en beveiliging.
• Verhuuradvies: Advies over prijzen, seizoenverhuur, aantrekkelijke presentatie op internationale platforms (zoals Airbnb en Booking.com).

Dit geeft rust, ontzorgt en verhoogt de rendementen van je investering.

Belastingen en heffingen: een overzicht anno 2025

Een belangrijk deel van het aankooptraject is inzicht krijgen in de fiscale verplichtingen. In 2025 zijn deze als volgt:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): De gemeentelijke onroerendgoedbelasting, te vergelijken met de Nederlandse OZB. De hoogte varieert per gemeente en kadasterwaarde.
• IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes): Belasting voor niet-residenten, gerekend over de kadastrale waarde of eventuele huurinkomsten.
• Basura: Afvalstoffenheffing, verschilt per gemeente.
• Persoonlijke inkomstenbelasting (IRPF): Alleen voor wie meer dan 183 dagen per jaar in Spanje woont.
• Vermogensbelasting: Vanaf een bepaald vermogen geldt een extra belasting.

Laat je goed adviseren door een internationaal belastingadviseur, zeker als je inkomsten uit meerdere landen hebt.

Toekomstverwachtingen: hoe ontwikkelt de vastgoedmarkt zich?

De vastgoedmarkt op de Canarische Eilanden blijft in 2025 aantrekkelijk door enkele structurele trends:

• Toenemende vraag: Vooral onder Europeanen, remote werkers en gepensioneerden.
• Duurzame woningen: Steeds meer kopers willen energiezuinig en toekomstbestendig wonen.
• Professionalisering van vakantieverhuur: Strengere regelgeving en groeiende kwaliteitsverschillen tussen amateurverhuurders en professionele aanbieders.

De prijzen stijgen gematigd door een transparanter aanbod, goede informatievoorziening en toenemende inperking van wildgroei in vakantieverhuur. De verwachting is dat goed gelegen, energiezuinige woningen hun waarde het best behouden.

Checklist: een huis kopen op de Canarische Eilanden in 2025

1. Inventariseer wensen en budget.
2. Kies het eiland/gebied en maak een shortlist van objecten.
3. Neem een onafhankelijke advocaat en eventueel een onafhankelijke architecto técnico in de arm.
4. Regel een NIE-nummer
5. Onderzoek hypotheken en financiering.
6. Laat alle juridische documenten controleren (eigendomstitel, schulden, vergunningen).
7. Breng een bod uit en sluit een contrato de arras af.
8. Rond de financiering af en plan de notariële overdracht.
9. Laat de woning inschrijven op jouw naam bij het Register.
10. Regel aansluitingen, verzekeringen en belastingzaken.

Wie deze stappen zorgvuldig volgt, verkleint de kans op problemen en optimaliseert het plezier van het wonen op de Canarische Eilanden.

Veelgestelde vragen bij het kopen van een woning op de Canarische Eilanden

Kan ik als niet-ingezetene een huis kopen?

Ja, iedere buitenlander kan vrij een huis kopen op de Canarische Eilanden. Wel is een NIE-nummer verplicht.

Heb ik recht op verblijf als ik een woning koop?

Nee, woningbezit geeft niet automatisch verblijfsrecht. Wel zijn er aparte regelingen zoals het Gouden Visum.

Hoe lang duurt een aankooptraject gemiddeld?

Tussen ondertekenen van het koopcontract en het passeren van de akte kan 6 tot 12 weken liggen, afhankelijk van financiering en documentatie.

Welke belastingen betaal ik als woningbezitter?

IBI (onroerend goed), IRNR (voor niet-residenten), afvalstoffenheffing en mogelijk vermogensbelasting.

Kan ik mijn huis direct verhuren aan toeristen?

Alleen als je over de juiste vergunning beschikt. Informeer vooraf goed naar de actuele regelgeving.

De voordelen van wonen op de Canarische Eilanden

• Subtropisch klimaat, de eeuwige lente.
• Goede medische voorzieningen, internationaal onderwijs.
• Veiligheid en lage criminaliteit.
• Uitgebreide voorzieningen, van golfbanen tot winkelcentra.
• Veel internationale connecties, direct vanaf de luchthavens.
• Mogelijkheden om te ondernemen of te remote werken.
• Sterke expatgemeenschappen.

Deze pluspunten maken de Canarische Eilanden tot een ideale plek voor zowel permanente bewoners als tweede huiseigenaren.

Slotbeschouwing: een woning kopen op de Canarische Eilanden, goed voorbereid naar 2025

Wie in 2025 een huis wil kopen op de Canarische Eilanden, profiteert van een welvarende, toegankelijke en veilige vastgoedmarkt, maar moet rekening houden met specifieke juridische, fiscale en praktische uitdagingen. Een goede voorbereiding, professionele begeleiding en kennis van lokale regelgeving zijn essentieel. Dankzij de combinatie van een heerlijk klimaat, stabiele economie en aantrekkelijk vastgoedaanbod blijft de archipel een topbestemming voor investeerders, pensionado’s en levensgenieters.

Laat je adviseren door specialisten en neem de tijd om alle stappen zorgvuldig te nemen voor een zorgeloze en succesvolle aankoop. Mocht je de stap zetten, dan wacht een heerlijk nieuw leven onder de zon van de Canarische Eilanden.