Belastingvoordelen en Kosten bij het Kopen van een Huis op de Canarische Eilanden

Het kopen van een huis op de Canarische Eilanden spreekt veel mensen aan: het zonnige klimaat, de prachtige landschappen en de aantrekkelijke levensstijl trekken jaarlijkse duizenden mensen aan die een tweede verblijf, een investeringspand of zelfs een permanente woning zoeken. Naast de aangename levensomstandigheden zijn de fiscale aspecten en kostenstructuren rondom vastgoed op de Canarische Eilanden een essentieel onderwerp waar kopers zich goed in moeten verdiepen. Op deze pagina bieden we een diepgaande analyse van de belastingvoordelen en alle kostenpunten bij de aankoop van vastgoed op de Canarische Eilanden, speciaal toegespitst op Nederlanders en Vlamingen die de sprong willen wagen.

1. Waarom de Canarische Eilanden Aantrekkelijk zijn voor Vastgoedkopers

De Canarische Eilanden, een autonome regio van Spanje gelegen bij de westkust van Afrika, vormen een unieke vastgoedmarkt. Ze bieden talloze voordelen, niet alleen op fysiek vlak, maar ook op het gebied van belastingen en kosten. Enkele kenmerken maken de eilanden buitengewoon aantrekkelijk:

• Het subtropische klimaat: Meer dan 300 zonnige dagen per jaar.
• Goed ontwikkelde infrastructuur: Vlotte verbindingen met Europa, moderne ziekenhuizen en scholen.
• Stabiele economie: Hoewel afhankelijk van toerisme, is de vastgoedsector stabiel.
• Bijzondere fiscale status: De Canarische Eilanden vallen binnen Spanje, maar hebben een speciaal fiscaal regime.

Vooral het laatste punt heeft grote invloed op de belastingvoordelen en de werkelijk te betalen kosten bij het kopen van een huis.

2. De Specifieke Fiscale Status: Regio met Eigen Regels

De Canarische Eilanden zijn onderdeel van de Europese Unie, maar hebben een aparte fiscale status (Región Ultraperiférica). Dit betekent dat bepaalde belastingen en tarieven afwijken van het Spaanse vasteland, wat kansen kan bieden voor wie kennis van zaken heeft.

• Zij vallen buiten het standaard EU btw-stelsel.
• In plaats van IVA (Spaanse btw) geldt er op de Canarische Eilanden de lagere Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
• Voor ondernemingen en particulieren gelden soms extra aftrekposten of vrijstellingen.
• De overdrachtsbelasting en andere aankoopkosten verschillen soms van het Spaanse vasteland.

Deze punten zijn cruciaal bij het opstellen van het kostenplaatje rund de aankoop van een woning.

3. Overzicht van de Belangrijkste Kosten bij de Aankoop van Vastgoed

Wie overgaat tot het kopen van een huis op de Canarische Eilanden, dient rekening te houden met een reeks kosten, die globaal kunnen worden onderverdeeld in de volgende categorieën:

1. Aanschafprijs woning
2. Overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)
3. BTW/IGIC (voor nieuwbouw; tweedehands valt buiten beide belastingen)
4. Notariskosten
5. Inschrijvingskosten eigendomsregister
6. Kadastrale kosten
7. Honorarium makelaar
8. Financierings- en hypotheekgerelateerde kosten
9. Verzekeringen en aanvullende eenmalige lasten

In de daaropvolgende paragrafen worden deze onderdelen stuk voor stuk in detail besproken, waarbij steeds de fiscale implicaties en de specifieke regeling van de Canarische Eilanden aan bod komen.

4. Belasting op de Aankoop: IGIC en Overdrachtsbelasting

4.1 IGIC in plaats van IVA

De Canarische Eilanden kennen geen IVA (btw), maar een eigen vorm van belasting op goederen en diensten: de IGIC (Impuesto General Indirecto Canario). De standaardtarief IGIC is 7%, wat lager is dan de 10% IVA die op het Spaanse vasteland bij nieuwbouw wordt gehanteerd.

• Nieuwbouwwoningen op de Canarische Eilanden zijn belast met 7% IGIC.
• Derde partijen kunnen mogelijk in aanmerking komen voor verlaagde tarieven, afhankelijk van de situatie.
• Voor tweedehands woningen geldt geen IGIC, maar een overdrachtsbelasting (ITP).

4.2 Overdrachtsbelasting (ITP) bij Tweedehands Woningen

Koopt u een bestaande woning (dus geen nieuwbouw) van een particulier of rechtspersoon die niet als promotor optreedt, dan geldt een overdrachtsbelasting (“ITP”). Op de Canarische Eilanden ligt deze over het algemeen rond de 6,5% van de aankoopprijs.

• ITP is niet aftrekbaar voor particulieren.
• De belasting wordt betaald bij het ondertekenen van de notariële koopakte.
• Let op met de officiële en werkelijke koopprijs; de belasting wordt geheven over de hoogste van de betaalde prijs en de officiële taxatie door de overheid.

4.3 Rekenkundige Voorbeelden

Stel, u koopt een nieuwbouwwoning van €350.000:

• IGIC: €350.000 * 7% = €24.500

Koopt u een tweedehands appartement van €250.000:

• ITP: €250.000 * 6,5% = €16.250

Deze bedragen komen bovenop de aankoopsom.

5. Notariële en Registratiekosten

Bij aankoop van een huis op de Canarische Eilanden zijn notariskosten en kosten voor inschrijving in het eigendomsregister verplicht. Deze kosten verschillen per regio, notariskantoor en type eigendom, maar gemiddeld kan men rekenen op:

• Notariskosten: €800 – €1.500
• Inschrijvingskosten eigendomsregister: €400 – €1.000

Sommige gemeenten en eilanden hanteren een prijslijst, alternatieven kunnen kleine variaties vertonen, afhankelijk van de complexiteit van de akte.

6. Makelaarskosten en Honoraria

De meeste vastgoedtransacties op de Canarische Eilanden verlopen via makelaars. Hun dienstverlening wordt doorgaans beloond met een commissie, die betaald wordt door de verkopende partij. Voor kopers kan het echter lonend zijn een aankoopmakelaar in de arm te nemen, maar de kosten daarvoor zijn zelden verplicht.

• Makelaar van de verkoper: 3% tot 6% van de verkoopprijs, meestal betaald door de verkoper.
• Eigen aankoopmakelaar: Onderhandelbaar, meestal 1% tot 2% van de aankoopprijs.

Voor buitenlandse kopers is goed advies essentieel vanwege taalbarrières en juridische complexiteit.

7. Hypotheek- en Financieringskosten

De financiering van vastgoed (hypotheek) brengt specifieke kosten met zich mee:

• Eénmalige bankkosten (openingskosten): gemiddeld tussen de 0,5% en 1,5% van de lening.
• Kosten voor de hypotheekakte bij de notaris en registratie: tussen de €600 en €1.500.
• Eventuele taxatiekosten voor de woning: tussen de €300 en €1.000.
• Bijkomende verzekeringen (opstal, brand, levensverzekering): uiteenlopend naargelang de eisen van de bank.

Sinds 2019 zijn veel van de kosten van het hypotheekproces verplicht door de bank te worden betaald, wat gunstig is voor de consument.

8. Jaarlijkse Belastingen en Doorlopende Kosten

Na de aankoop zijn er jaarlijkse terugkerende kosten waar men rekening mee moet houden.

8.1 Onroerendgoedbelasting: IBI – “Impuesto sobre Bienes Inmuebles”

Deze gemeentebelasting wordt geheven over de kadastrale waarde (“valor catastral”) en varieert per gemeente.

• Gemiddeld ligt deze belasting tussen €200 en €1.000 per jaar, afhankelijk van de locatie en de grootte van het pand.
• De valor catastral ligt meestal lager dan de marktwaarde.

8.2 Afval- en Gemeentelijke Heffingen

Hierbij gaat het om afvalinzameling, riool, straatverlichting, etc. Deze kosten variëren sterk, maar liggen meestal tussen €120 en €350 per jaar.

8.3 Vereniging van Eigenaars (VvE) Kosten

Wanneer u een appartement koopt dat deel uitmaakt van een complex, bent u doorgaans verplicht bij te dragen aan de gemeenschappelijke uitgaven.

• Servicekosten kunnen variëren van €40 tot meer dan €200 per maand, afhankelijk van het aangeboden serviceniveau (zwembad, tuinen, bewaking, etc.).

8.4 Inkomstenbelasting voor Niet-Residenten

Voor buitenlanders die hun woning niet permanent bewonen, is er een “Impuesto sobre la Renta de no Residentes”. Ook als het pand niet wordt verhuurd, wordt een fictief huurinkomen belast.

• Het huidige tarief bedraagt 19% voor EU/EER-residenten op het netto-inkomen uit verhuur, na aftrek van werkelijke uitgaven.
• Bij geen verhuur rekent men met een forfaitair percentage op de kadastrale waarde.

9. Belastingvoordelen voor Eigenaars op de Canarische Eilanden

De Canarische Eilanden onderscheiden zich positief ten opzichte van het Spaanse vasteland en andere populaire Europese vastgoedmarkten door hun voordelige fiscale klimaat. Enkele opmerkelijke voordelen:

9.1 Lagere Belastingdruk via IGIC

Doordat het algemeen belastingtarief IGIC (7%) substantieel lager ligt dan de Spaanse IVA (10% op woningen, zelfs hoger op andere goederen), kan men bij nieuwbouw aanzienlijk besparen.

9.2 Aftrekposten voor Verhuurders

Bij verhuur van vastgoed mag u als EU-ingezetene kosten als onderhoud, belastingen, verzekering en rente van de inkomsten aftrekken alvorens het nettobedrag wordt belast met 19%. Daarmee bent u in veel gevallen gunstiger uit dan in Nederland of België.

9.3 Milieubelastingen en Innovatie-stimulansen

De Canarische overheid stimuleert het verduurzamen van vastgoed met lokale subsidies en fiscale voordelen, zoals directe aftrek van investeringen in zonnepanelen en energiebesparing bij renovaties.

9.4 Geen Vermogensbelasting tot Hoge Drempels

Er geldt een vrijstelling voor de vermogensbelasting op de eigen woning tot €700.000 (en tot €1.000.000 voor partners), waardoor de meeste particuliere huiseigenaren geen vermogensbelasting betalen.

10. Kosten bij Verkoop van een Huis op de Canarische Eilanden

Niet alleen bij aankoop, ook bij verkoop van vastgoed is het van belang de kosten en belastingen te begrijpen:

• Plusvalia municipal: Gemeentelijke winstbelasting op de waardestijging van de grond.
• Meerwaardebelasting (Capital Gains Tax): Over het verschil tussen de verkoopprijs en de verwervingsprijs, momenteel 19% voor inwoners van de EU/EER.
• Makelaarskosten: Doorgaans tussen 4% en 6% van de verkoopwaarde.
• Eventuele kosten voor certificaten van energieprestatie, schuldenvrij-attesten, etc.

Daarnaast gelden soms vrijstellingen of bijzondere regelingen, bijvoorbeeld wanneer de woning als hoofdverblijf diende en de verkoper ouder is dan 65.

11. Andere Juridische en Administratieve Aspecten

Bij de aankoop van vastgoed op de Canarische Eilanden komen ook bepaalde niet-financiële verplichtingen en waarschuwingen kijken:

• NIE-nummer: Spaanse identificatienummer voor buitenlanders; verplicht voor aankoop.
• Bankrekening in Spanje: Meestal vereist voor transacties en automatische incasso’s.
• Controle lastenregister: Essentieel om zeker te zijn dat het pand schuldenvrij is.
• Certificaat van energieprestatie: Wettelijk verplicht bij verkoop/huur, mee te leveren door verkoper.
• Certificado de no deudas: Bewijs dat er geen betalingsachterstand is bij de VvE.
• Legalisatie van bouwkundige wijzigingen: U dient zeker te zijn dat alle uitbreidingen en verbouwingen zijn ingeschreven.

Voor buitenlanders is het aan te raden een juridisch adviseur (abogado gestor) in te schakelen om mogelijke valkuilen te vermijden.

12. Vergelijking met het Spaanse Vasteland en Andere Regio’s

De kostenstructuur en belastingvoordelen op de Canarische Eilanden wijken af van het Spaanse vasteland, maar hoe verhouden deze zich tot andere populaire bestemmingen?

• Lagere fiscale druk door IGIC in plaats van IVA, en geen vermogensbelasting voor de meeste particulieren.
• Lagere overdrachtsbelasting: In veel Spaanse regio’s is ITP 8-10%, op de Canarische Eilanden 6,5%.
• Stabiele vastgoedmarkt door groeiend toerisme en beperkte gronden op eilanden.
• Betaalbaarder gemiddeld prijspunt dan de Balearen of Costa del Sol.

Deze verschillen maken de Canarische Eilanden niet alleen aantrekkelijk vanuit klimatologisch oogpunt, maar zeker ook fiscaal en economisch.

13. Cases en Praktijkvoorbeelden

Om de impact van de bovengenoemde kosten en fiscale voordelen te illustreren, volgen hier enkele praktijkvoorbeelden:

13.1 Case 1: Tweede Verblijf Nieuwbouw aan de Zuidkust van Tenerife

• Aankoopprijs: €400.000
• IGIC (7%): €28.000
• Notaris + registratie: €2.000
• Makelaar: betaald door verkoper
• Bank- en hypotheekgerelateerde kosten: €2.000
• Totaal extra kosten: ca. €32.000 (8%)

Dezelfde aankoop op het Spaanse vasteland zou ca. 10% IVA inhouden, oftewel €40.000.

13.2 Case 2: Aankoop Bestaand Appartement voor Permanente Vestiging

• Koopprijs: €200.000
• ITP (6,5%): €13.000
• Notaris + registratie: €1.500
• VvE (jaarlijks): €1.200
• IBI (jaarlijks): €400
• Totale aankoopkosten: ca. €14.500 (excl. jaarlijkse lasten)

14. Veelgemaakte Fouten en Hoe Die te Vermijden

Kopers op de Canarische Eilanden onderschatten soms de werkelijke kosten of vergeten belangrijke fiscale verplichtingen. Veelvoorkomende valkuilen zijn:

1. Niet tijdig aanvragen van een NIE-nummer: Dit kan aankoop ernstig vertragen.
2. Onvoldoende due diligence: Vergeten om schulden, beperkingen of lopende juridische kwesties te controleren.
3. Foute inschatting van de ‘valor catastral’: Dit beïnvloedt latere belastingen.
4. Onduidelijkheid over de kostenverdeling koper/verkoper.
5. Geen rekening houden met toekomstige jaarlijkse lasten.

Een ervaren advocaat en aankoopmakelaar kunnen kopers behoeden voor dure fouten.

15. Bescherming van Buitenlandse Kopers

De Spaanse wetgeving, waaronder die van de Canarische Eilanden, biedt steeds meer bescherming aan buitenlandse kopers:

• Alle contracten moeten wettelijk vertaald zijn indien gewenst.
• Hypotheekwetgeving beschermt consumenten tegen misleidende voorwaarden.
• De notaris heeft een controlerende rol en legaliseert de eigendomsoverdracht.
• Buitenlanders hebben recht op gelijke behandeling en toegang tot het eigendomsregister.

Toch blijft waakzaamheid geboden, met name bij onderlinge transacties zonder tussenkomst van een makelaar of juridische expert.

16. Duurzaamheid en Subsidies: Belastingvoordelen voor Groengebouwen

De Canarische overheid stimuleert investeringen in energie-efficiëntie:

• Subsidies en fiscale aftrek voor zonnepanelen, isolatie en energiezuinige systemen.
• Verlaagd IGIC-tarief op sommige duurzame bouwmaterialen.
• Lokale gemeentelijke stimuleringsmaatregelen, zoals korting op de IBI bij energielabel A of B.

Voor kopers zijn deze maatregelen interessant om de waarde van de woning te verhogen en tegelijkertijd de jaarlijkse lasten te verlagen.

17. Complexe Situaties: Erfopvolging en Successierechten

Bij overlijden van de eigenaar spelen de Spaanse en Canarische erfrechten en successiebelastingen een rol. Positief is dat:

• De vrijstelling voor erfgenamen in de directe lijn tot 99,9% kan oplopen, afhankelijk van de autonome regio.
• Buitenlandse erfgenamen zijn gelijkgesteld aan lokale inwoners indien zij in de EU wonen.
• De fiscale waardering van vastgoed bij nalatenschap gebeurt op basis van de valor catastral, die vaak gunstiger is dan de marktwaarde.

Het tijdig opstellen van een Spaans (en eventueel internationaal) testament is aan te raden om problemen in de afwikkeling te voorkomen.

18. Documentatie en Procedures: Stappenplan voor Aankoop

1. Reserveer de woning en sluit een reserveringscontract (Contrato de arras of option de compra).
2. Vraag een NIE-nummer aan (via politie of consulaat).
3. Open een Spaanse bankrekening.
4. Laat de advocaat het eigendomsregister controleren (nota simple).
5. Controleer dat de woning schuldenvrij is en er geen juridische geschillen lopen.
6. Betaal de aanbetaling (meestal 10% bij ondertekening van het koopvoorstel).
7. Onderteken de notariële akte (“escritura pública de compraventa”) in het bijzijn van de notaris.
8. Betaal belastingen en kosten (IGIC/ITP, notaris, register, etc.).
9. Schrijf het eigendom officieel over bij het vastgoedregister (Registro de la Propiedad).
10. Zorg voor overschrijving van nutsvoorzieningen en VvE.

Deze stappen minimaliseren juridische en fiscale risico’s en bieden duidelijkheid over de totale investering.

19. Belastingplanning en Internationale Aspecten

Voor Nederlanders en Belgen met vermogen in meerdere landen, is slimme belastingplanning mogelijk:

• Dubbele belastingverdragen zorgen dat u niet dubbel belast wordt op inkomsten uit onroerend goed.
• Fiscale residentie bepaalt de aangifteplicht en de b elastingdruk.
• Spaanse belastingaangifte: verplicht voor inkomsten uit verhuur, ongeacht uw woonland.
• Diversificatie van vastgoedportefeuilles over landen met verschillende belastingregimes kan interessant zijn.

Met de juiste strategie kunt u profiteren van belastingvoordelen op de Canarische Eilanden zonder dubbele belastingheffing.

20. Conclusie: De Unieke Voordelen en Kosten van Wonen op de Canarische Eilanden

Het kopen van een huis op de Canarische Eilanden brengt een scala aan fiscale voordelen met zich mee dankzij de unieke status van deze regio: het lage IGIC-tarief (voor nieuwbouw), voordelige overdrachtsbelasting, nauwelijks vermogens- of successiebelasting voor de meeste particulieren, en aantrekkelijke aftrekposten bij verhuur. Daarmee zijn de Canarische Eilanden aantrekkelijker dan veel andere Spaanse, Franse of zelfs Portugese regio’s.

Wel moeten kopers rekening houden met bijkomende aankoopkosten en administratieve verplichtingen, en zijn jaarlijkse lasten—zoals IBI, gemeentelijke heffingen en (voor niet-residenten) inkomstenbelasting—niet te onderschatten. Een goede voorbereiding, deskundige begeleiding en transparantie over kosten en juridische aspecten zijn dan ook essentieel.

De Canarische Eilanden bieden een veilige, stabiele en financieel aantrekkelijke omgeving voor vastgoedinvesteerders en particuliere kopers. Met de juiste aanpak kunnen belastingvoordelen en een verantwoorde kostenstructuur bijdragen aan zorgeloos bezit van een (tweede) huis onder de zon.

21. Veelgestelde Vragen (FAQ)

1. Is het mogelijk om volledig op afstand een huis op de Canarische Eilanden te kopen?
   Ja, met een volmacht (“poder notarial”) kan een juridisch gemachtigde namens u de akte ondertekenen.
2. Zijn aankoop- en registratiekosten aftrekbaar van de belasting?
   Voor particulieren meestal niet, bij zakelijke verhuur wel in beperkte mate.
3. Wat zijn de gevolgen als ik mijn huis ga verhuren via Airbnb?
   U moet zich houden aan lokale regelgeving en inkomsten aangeven; belastingtechnisch zijn verhuurinkomsten belast.
4. Kan ik een hypotheek krijgen als niet-resident?
   Ja, Spaanse banken verstrekken hypotheken aan buitenlanders, doorgaans tot 60-70% van de geschatte waarde.
5. Welke documenten zijn onmisbaar bij de aankoop?
   NIE-nummer, bewijs van betaling belastingen, eigendomsbewijs, bewijs waardeoverdracht en notariële akte.
6. Wat gebeurt er met mijn woning bij overlijden?
   De woning gaat over op de erfgenamen via een Europees Erfrechtcertificaat; successiebelasting is laag mits directe familie.

Heeft u behoefte aan persoonlijk advies? Raadpleeg dan een lokale advocaat of belastingadviseur die ervaring heeft met internationale kopers op de Canarische Eilanden. Dit waarborgt zekerheid en optimaliseert uw fiscale voorwaarden.