Acheter une maison en Grèce : toutes les règles expliquées (Guide 2025)
- 27.05.2025
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Acheter une maison en Grèce : toutes les règles expliquées (Guide 2025)
Table des matières
Introduction : Pourquoi acheter une maison en Grèce ?
Le marché immobilier grec en 2025
Exigences légales et administratives
3.1 Rôle du notaire (Symvoliographos)
3.2 L'avocat et le contrôle juridique
3.3 Le Cadastre National (Ktimatologio)
3.4 Restrictions forestières et archéologiques
Impôts et obligations fiscales
4.1 Droits de mutation vs TVA sur les nouvelles constructions
4.2 Taxe foncière annuelle (ENFIA)
4.3 Impôt sur les plus-values
4.4 Impôt sur le revenu des non-résidents
Aspects financiers et options hypothécaires
5.1 Hypothèques pour les acheteurs étrangers
5.2 Documents requis et taux d'intérêt
5.3 Frais de l'acheteur : aperçu des frais supplémentaires
Non-résident et citoyens de l'UE et citoyens non-UE
Le processus d'achat étape par étape
7.1 Réservation et contrat d'achat préliminaire
7.2 Enquête juridique et diligence raisonnable
7.3 Contrat final et enregistrement
Risques et pièges liés à l'achat d'une maison en Grèce
8.1 Construction illégale
8.2 Plans de zonage et protection côtière
8.3 Données cadastrales incomplètes
Obligations post-achat : enregistrement fiscal, services publics et plus encore
Conseils pratiques et liste de contrôle pour les acheteurs
Aide professionnelle : pourquoi un avocat et un agent immobilier locaux sont essentiels
Conclusion : Devenez propriétaire sans soucis en Grèce
1. Introduction : Pourquoi acheter une maison en Grèce ?
La Grèce est l’une des destinations les plus attractives d’Europe pour les acheteurs immobiliers. Il offre une beauté naturelle, des logements abordables, un style de vie méditerranéen détendu et une culture accueillante. Que vous recherchiez une maison de vacances sur une île ou que vous envisagiez un déménagement permanent, le marché immobilier grec offre de nombreuses opportunités. Il est toutefois important de bien comprendre le cadre juridique pour éviter les erreurs.
2. Le marché immobilier grec en 2025
En 2025, les prix de l’immobilier en Grèce augmenteront régulièrement, notamment à Athènes, Thessalonique, en Crète et dans les Cyclades. L’intérêt international continue de croître, en partie grâce au programme Golden Visa et au secteur touristique en pleine croissance. Les différences régionales dans les plans de zonage et les réglementations d’investissement sont importantes à prendre en compte lors de la prise de décision d’achat.
3. Exigences légales et administratives
3.1 Rôle du notaire (Symvoliographos)
Un notaire est légalement requis dans toute transaction immobilière en Grèce. Il ou elle rédige l'acte de vente, vérifie la propriété et les documents et s'assure que toutes les taxes sont payées avant l'enregistrement.
3.2 L'avocat et le contrôle juridique
Pour les acheteurs étrangers, un avocat est indispensable. Cela vérifie :
Titre et légitimité
Légalité de la construction et permis
Dettes ou hypothèques impayées
Plans de zonage et restrictions de construction
3.3 Le Cadastre National (Ktimatologio)
La Grèce est en train de mettre en place un registre foncier national. Vérifiez que la propriété est enregistrée correctement et complètement ; Les erreurs peuvent retarder le processus d’achat.
3.4 Restrictions forestières et archéologiques
Les terrains situés dans les zones rurales ou insulaires peuvent être soumis à des réglementations de protection de la nature ou archéologiques, qui peuvent restreindre la rénovation ou la construction de nouvelles constructions. Faites vérifier cela légalement.
4. Impôts et obligations fiscales
4.1 Droits de mutation vs TVA sur les nouvelles constructions
Logements existants : 3 % de droits de mutation
Nouvelle construction (permis après 2006) : TVA 24 %
4.2 Taxe foncière annuelle (ENFIA)
Chaque propriétaire paie la taxe ENFIA annuelle, en fonction de l'emplacement, de la taille, de l'utilisation et de la zone de valeur. Généralement 1 à 9 € par m² et par an.
4.3 Impôt sur les plus-values
En cas de revente, une taxe sur les plus-values de 15 % peut s'appliquer, mais celle-ci a été régulièrement suspendue ces dernières années. Vérifiez la législation en vigueur.
4.4 Impôt sur le revenu des non-résidents
Les tarifs suivants s'appliquent à la location :
15 % sur les revenus jusqu'à 12 000 €
35 % sur 12 001 € à 35 000 €
45 % au-dessus de 35 000 €
5. Aspects financiers et options hypothécaires
5.1 Hypothèques pour les acheteurs étrangers
Les banques grecques proposent des prêts hypothécaires limités aux non-résidents. La contribution propre est généralement comprise entre 30 et 40 %. Les résidents de la zone euro bénéficient souvent de conditions plus favorables.
5.2 Documents requis et taux d'intérêt
Fournitures:
Passeport et numéro fiscal grec (AFM)
Certificats de revenus et de travail
Relevés bancaires ou historique de crédit Les taux d'intérêt en 2025 varient entre 3,5 % et 5 %.
5.3 Frais de l'acheteur : aperçu des frais supplémentaires
Frais de notaire : 1%–2%
Avocat : ±1% du prix d'achat
Frais d'inscription : 0,5 %
Taxes et éventuellement TVA Les coûts supplémentaires totaux représentent généralement 8 à 11 % du prix d'achat.
6. Non-résidents et citoyens de l'UE et citoyens non-UE
Les citoyens de l’UE sont confrontés à peu de restrictions. Les citoyens non européens doivent souvent obtenir l’autorisation du ministère de la Défense lorsqu’ils effectuent des achats dans les zones frontalières ou insulaires. Le programme Golden Visa accorde des droits de séjour pour des investissements de 250 000 € ou plus.
7. Le processus d'achat étape par étape
7.1 Réservation et contrat d'achat préliminaire
Un montant de réservation (2 000 à 10 000 €) est souvent demandé. Cela définit les conditions de base et donne à l'acheteur le temps de procéder à une inspection. Ce n’est pas juridiquement contraignant.
7.2 Enquête juridique et diligence raisonnable
L'avocat vérifie les papiers de propriété, les dettes, les données du cadastre. Après approbation, un acompte de 10 % suit généralement.
7.3 Contrat final et enregistrement
Le notaire rédige l'acte, les impôts sont payés et le bien est inscrit au registre foncier. Après cela, l’acheteur devient officiellement propriétaire.
8. Risques et pièges liés à l'achat d'une maison en Grèce
8.1 Construction illégale
De nombreux bâtiments ont été construits sans permis adéquats. Faites vérifier tous les permis.
8.2 Plans de zonage et protection côtière
Des règles strictes s’appliquent dans les zones côtières et sur les terres agricoles. Les constructions illégales peuvent entraîner des amendes ou la démolition.
8.3 Données cadastrales incomplètes
Dans les zones nouvellement constituées, des erreurs dans l’enregistrement cadastral peuvent entraîner des problèmes juridiques. Vérifiez toujours les limites et l'enregistrement de la parcelle.
9. Obligations post-achat : enregistrement fiscal, services publics et plus encore
Demander un numéro fiscal grec (AFM)
Enregistrer la propriété
Ouvrir un compte bancaire grec (facultatif)
Produire une déclaration de revenus annuellement
Transfert de réglementation des services publics
10. Conseils pratiques et liste de contrôle pour les acheteurs
Travailler avec des professionnels bilingues
Vérifiez tous les permis
Ne payez jamais de grosses sommes en espèces
Mettez tout par écrit
Prévoyez des coûts supplémentaires de 10 à 12 % en plus du prix d'achat
11. Aide professionnelle : pourquoi un avocat et un agent immobilier locaux sont essentiels
Un avocat local est indispensable en raison de la réglementation grecque complexe. Les courtiers aident aux négociations de prix, à la sélection et au soutien administratif.
12. Conclusion : Devenez propriétaire sans soucis en Grèce
La Grèce offre de belles opportunités immobilières, mais nécessite une clarté juridique. Avec une préparation minutieuse, des conseils professionnels et une connaissance des règles, vous pouvez acheter une maison en Grèce sans aucun souci.