Impuesto sobre una vivienda de nueva construcción en Estados Unidos: La guía

29.05.2025
119 Puntos de vista

Impuesto sobre una vivienda de nueva construcción en Estados Unidos: La guía definitiva

Adquirir una vivienda de nueva construcción en Estados Unidos es un paso importante en la vida personal y financiera de millones de personas cada año. Sin embargo, el proceso implica no solo la compra en sí, sino también el conocimiento de los impuestos que gravan a este tipo de propiedad. Entender a fondo el esquema fiscal asociando la adquisición, mantenimiento y eventual venta de una vivienda recién construida resulta fundamental para tomar decisiones responsables y previsibles.

En esta guía definitiva, desarrollaremos una visión integral sobre el impuesto sobre una vivienda de nueva construcción en Estados Unidos. Se abordarán los distintos tipos de impuestos relacionados, desde la compra hasta la venta, pasando por la posesión continuada, las regulaciones federales, estatales y locales, y las oportunidades legales para deducciones o créditos fiscales. A lo largo de los próximos apartados, desarrollaremos ejemplos concretos y analizaremos las variables según el estado de la compra o el perfil del propietario, brindando un panorama claro y profesional para compradores nacionales y extranjeros.

1. Introducción al sistema fiscal estadounidense para viviendas nuevas

El sistema fiscal de Estados Unidos es eminentemente complejo, especialmente en materia de bienes raíces. Existen tres niveles de imposición principales: federal, estatal y local (condados y ciudades). Cada uno puede impactar en la adquisición, tenencia y transmisión de la vivienda. Además, los impuestos pueden variar si se trata de una vivienda usada o una de nueva construcción.

¿Qué significa una vivienda de nueva construcción? El término hace referencia a un inmueble que nunca ha sido habitado ni vendido anteriormente a título privado; se compra recién finalizada su edificación, directamente al constructor o desarrollador. Este punto es clave para identificar los impuestos aplicables, ya que algunos beneficios fiscales o normativas están dirigidos exclusivamente a viviendas nuevas.

1.1. Diferencias entre impuestos federales, estatales y locales

Federales: Incluyen impuestos sobre la renta y algunos incentivos, pero, en su mayoría, los impuestos inmobiliarios no se recaudan a nivel nacional en EE. UU.
Estatales: Cada estado puede imponer impuestos a la propiedad, transferencias, herencias y ventas.
Locales: Normalmente los gobiernos municipales o de condado recaudan los impuestos sobre la propiedad (property tax) que financian servicios públicos locales.

La comprensión de este esquema multinivel es esencial para no incurrir en errores de cálculo ni omitir obligaciones fiscales relevantes.

2. Impuestos durante la compra de una vivienda de nueva construcción

El proceso de adquirir una vivienda nueva implica el pago de ciertos impuestos asociados directamente al acto de compra. A continuación, se detallan los más comunes:

2.1. Transfer Tax o impuesto sobre transferencia de bienes raíces

El transfer tax (impuesto de transferencia) se cobra en el momento en que la propiedad cambia de manos. No todos los estados lo imponen, y su tasa y estructura varían considerablemente. Algunos lo denominan deed tax o conveyance fee. La base imponible suele ser el precio de venta del inmueble.

Ejemplo de cálculo:
En el estado de Nueva York, la tasa general es del 0,4% sobre el precio de venta de la vivienda. Una casa de $500,000 implicaría un pago de $2,000 en transfer tax.
En Florida, la tasa es generalmente del 0,7%, lo que representaría $3,500 en ese mismo ejemplo.

Algunos estados o municipios ofrecen exenciones para compradores de vivienda principal, veteranos o compradores primerizos, aunque esto es menos frecuente en viviendas de nueva construcción compradas directamente a desarrolladores.

2.2. Impuesto sobre ventas (Sales Tax) en la construcción

En EE. UU., la compra de viviendas no suele estar sujeta directamente al sales tax o impuesto a las ventas, que aplica más comúnmente a bienes muebles y servicios. Sin embargo, muchos estados gravan con ventas los materiales, equipos y servicios usados en la construcción. El desarrollador traslada este costo al precio final de la vivienda, lo que implica un impacto indirecto para el comprador.

Resulta fundamental analizar el contrato de compraventa para determinar hasta qué punto estos costes están desglosados o incluidos en el precio global convenido.

2.3. Tasas administrativas, estampillas y otros cargos

Documentary stamps: Algunos estados, como Florida, exigen el pago de sellos documentales sobre los documentos de transmisión de propiedad.
Cargos notariales y de registro: Además del impuesto como tal, suelen cobrarse tasas fijas o proporcionales por la inscripción de la propiedad en los registros oficiales.

3. Impuestos sobre la propiedad (property taxes) y su cálculo para viviendas nuevas

El property tax es el impuesto anual más significativo y continuo para cualquier propietario, y puede impactar fuertemente en el costo total de poseer una vivienda. A continuación, se desarrollan sus principales características:

3.1. ¿Cómo se calcula el impuesto sobre la propiedad?

Normalmente, la oficina del tasador local (county assessor) determina el valor fiscal (assessed value) de la vivienda, que puede o no coincidir con el precio de mercado. Sobre este valor, se aplica una tasa de impuesto (millage rate o tax rate), que varía entre condados y estados.

Para viviendas nuevas, el valor tasado inicial a menudo se basa en el precio de venta. Posteriormente, aumenta o decrece según revaluaciones periódicas. Algunos estados permiten incrementos limitados del valor fiscal anual para viviendas utilizadas como residencia principal.

Ejemplo: En el condado de Los Ángeles, California, la tasa base del property tax es del 1%. Si la nueva vivienda cuesta $700,000, el impuesto anual sería, en principio, $7,000, aunque pueden sumarse gravámenes locales escolares, mejoras públicas, etc.
En Texas, el property tax es generalmente mucho más alto; la suma de gravámenes puede superar el 2,5%, lo que para una casa de $500,000 sería $12,500 al año.

3.2. Factores que afectan el property tax en viviendas nuevas

El precio inicial de compraventa, sobre el cual se asienta la evaluación fiscal.
El tipo y número de mejoras públicas financiadas por gravámenes (local improvements).
La política de revaluación fiscal del estado y el condado.
Exenciones a las que puede acceder el propietario (Homestead Exemption, veteranos, mayores de 65 años, discapacitados, etc.).

3.3. Homestead Exemption y otras exenciones relevantes

En muchos estados, los propietarios que utilizan la vivienda como residencia principal pueden aplicar a la Homestead Exemption. Esta medida reduce la base imponible o directamente el impuesto anual pagadero.

En Florida, la Homestead Exemption descuenta hasta $50,000 del valor tasado.
En Texas, se descuenta una cantidad fija y es posible combinarla con exenciones para mayores o personas discapacitadas.
Algunas jurisdicciones incrementan la exención si se combina con otras condiciones específicas (edad, discapacidad, etc.).

Para viviendas de nueva construcción, la aplicación de la Homestead Exemption suele requerir que el propietario se mude y registre la residencia antes de una fecha determinada del año fiscal.

4. Impuestos federales relacionados: deducción por intereses hipotecarios

Aunque el gobierno federal no cobra un impuesto directo sobre la posesión de viviendas, existen provisiones tributarias clave que afectan a los propietarios de todo el país. La más relevante es la deducción por los intereses de la hipoteca (Mortgage Interest Deduction), sumamente importante tras la compra de una vivienda nueva.

4.1. ¿Cómo funciona la deducción por interés hipotecario?

El código fiscal federal (IRS) permite a los contribuyentes deducir los intereses pagados en préstamos hipotecarios sostenidos para adquirir, construir o mejorar su primera o segunda vivienda, hasta un monto límite (generalmente préstamos hasta $750,000 contratados a partir de 2018).

Esto puede suponer un importante ahorro de impuestos, especialmente en los primeros años del préstamo, cuando la porción de intereses es mayor.

Ejemplo: Para una hipoteca de $400,000 a 5% anual, el primer año generaría aproximadamente $20,000 en intereses deducibles.

Este beneficio es particularmente valioso para quienes detallan sus deducciones (itemized deductions) en la declaración federal de impuestos. Es importante guardar todos los documentos relacionados con el préstamo y los pagos.

4.2. Deducción de property taxes en impuestos federales

Además de los intereses hipotecarios, los propietarios pueden deducir el impuesto a la propiedad pagado, hasta un límite total junto con otros impuestos estatales y locales de $10,000 por declaración (o $5,000 si declaran individualmente), según la Ley de Recortes de Impuestos y Empleos de 2017 (Tax Cuts and Jobs Act).

5. Impuestos estatales y locales adicionales relevantes

Además de lo expuesto, cada estado y municipio puede imponer tributos adicionales o diferentes beneficios fiscales para viviendas de nueva construcción. A continuación, analizamos los principales casos:

5.1. Estados con property tax elevado: impacto en la vivienda nueva

Texas: No tiene impuesto estatal a la renta, pero compensa con uno de los property taxes más altos del país, impactando fuertemente a los compradores de casas nuevas.
Nueva Jersey: Suele liderar los rankings nacionales, con tasas superiores al 2,4% sobre el valor tasado.
Illinois y Connecticut: También presentan tasas elevadas, que deben ser consideradas en la ecuación financiera de la compra.

5.2. Estados con property tax bajo y beneficios para viviendas nuevas

Hawái: Lidera los estados con menor impuestos inmobiliarios efectivos.
Alabama, Colorado, Luisiana: También cuentan con tasas estatales bajas y, en algunos casos, incentivos adicionales para vivienda nueva, como rebajas durante los primeros años de propiedad.

5.3. Grandes ciudades y sus cargas fiscales

Ciudades como Nueva York, San Francisco o Miami pueden imponer recargos significativos o tasas especiales para construcción nueva, desarrollo de infraestructura y mejoras escolares.

6. Implicaciones fiscales de mejoras, ampliaciones y remodelaciones en viviendas nuevas

Los propietarios de viviendas nuevas suelen realizar mejoras, remodelaciones o ampliaciones en los años siguientes a la compra. Desde la perspectiva fiscal, estas acciones pueden modificar el valor tasado para fines de property tax, así como ofrecer posibles deducciones o créditos en casos muy concretos (por ejemplo, mejoras de eficiencia energética).

6.1. Evaluación fiscal tras mejoras

En la mayoría de los condados, toda obra que aumente el valor de la propiedad (por ejemplo, añadir una piscina, expandir el living o construir una cochera) puede activar una revaluación parcial o total del inmueble, incrementando el property tax a partir del nuevo valor fiscal.

Es fundamental consultar a la oficina de tasación local antes de iniciar cualquier mejora significativa.

6.2. Créditos y deducciones por eficiencia energética

El gobierno federal y algunos estados otorgan créditos fiscales por instalar tecnologías energéticamente eficientes, como paneles solares, ventanas de alto rendimiento, sistemas HVAC eficientes, etc. En viviendas nuevas, si el desarrollador no ha instalado estos elementos, el nuevo propietario puede calificar tras su incorporación.

El Residential Energy Efficient Property Credit federal permite reclamar el 30% del costo de sistemas solares, geotérmicos, eólicos y de celda de combustible, sin límite total de crédito hasta 2032.
Algunos estados otorgan créditos acumulables con los federales; por ejemplo, California cuenta con programas adicionales para energía solar residencial.

7. ¿Cómo declarar impuestos de una vivienda nueva como extranjero?

Muchos compradores en Estados Unidos son residentes legales, residentes fiscales extranjeros o inversionistas no residentes. Para extranjeros, la fiscalidad inmobiliaria puede ser más compleja debido a tratados internacionales y a algunas normativas específicas, como la Ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act).

7.1. Obligaciones fiscales generales

Pago de property taxes al igual que cualquier residente o ciudadano.
Declaración de la renta y posible retención ante el IRS en caso de alquiler o venta futura (FIRPTA exige una retención inicial del 15% para no residentes).
En algunos estados, se aplica una tasa mayor para extranjeros compradores o tenedores de vivienda nueva.

7.2. Estrategias legales para extranjeros

Muchos compradores optan por estructuras societarias (LLC, trusts) para adquisiciones con fines de inversión, lo cual puede optimizar la carga fiscal, facilitar la sucesión hereditaria y limitar responsabilidades. Es recomendable recibir asesoría legal y fiscal especializada para cada caso.

8. Implicaciones fiscales al vender una vivienda nueva

En el momento de vender la vivienda nueva (ya sea luego de varios años de residencia o como inversión), surgen nuevas obligaciones tributarias y potenciales beneficios:

8.1. Ganancia de capital (Capital Gains Tax)

La capital gain es la diferencia entre el precio de venta de la vivienda y el precio de compra ajustado por mejoras y gastos de transacción. A esta ganancia se le aplica un impuesto federal (y, en muchos casos, estatal) de acuerdo a varios factores:

Si la vivienda fue residencia principal durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta, es posible excluir los primeros $250,000 de ganancia para individuos (o $500,000 para parejas) del impuesto, siempre que no se haya aplicado la exclusión en los últimos dos años.
Si la vivienda fue usada como inversión o casa vacacional, la base imponible es más amplia y no se aplican las exclusiones descritas.
Al vender pronto tras la compra, pueden aplicar tasas de ganancia de capital a corto plazo (más elevadas).

8.2. Consideraciones sobre depreciación y recaptura

Si la vivienda fue utilizada en parte como alquiler, es posible que deba revertir la depreciación acumulada al calcular las plusvalías fiscales, lo cual puede aumentar la factura tributaria.

9. Fiscalidad de viviendas nuevas adquiridas como inversión

Las viviendas de nueva construcción compradas con fines de alquiler o reventa presentan una fiscalidad diferente a aquellas destinadas a residencia principal:

9.1. Deducciones y gastos asociados

Los intereses hipotecarios, property taxes, seguros, mantenimiento, publicidad y honorarios de administración son deducibles contra los ingresos de alquiler.
Es posible depreciar el costo de adquisición (no el valor del terreno) durante 27,5 años en propiedad residencial.
Las mejoras importantes pueden depreciarse o deducirse, dependiendo de la naturaleza y monto.

9.2. Obligaciones de retención para propietarios extranjeros o LLCs

La ley FIRPTA exige retención y declaración especial si el vendedor o titular es extranjero. Las LLC suelen simplificar la administración, pero no evitan tributos en sí mismas.

10. Comparativa fiscal entre vivienda nueva y usada

Muchos compradores dudan entre elegir una vivienda nueva o una usada. Desde el punto de vista tributario, existen diferencias relevantes:

Vivienda nueva: Suele tener un valor tasado inicial superior (lo que puede significar property tax mayor), pero es posible acceder a créditos fiscales estatales o exenciones temporales. No se heredan deudas tributarias previas.
Vivienda usada: Puede tener property tax ajustado a valor histórico, potencialmente inferior, pero hay que revisar posibles deudas, pagos atrasados o futuras revaluaciones tras mejoras o cambio de uso.
El script fiscal federal (deducciones por intereses, property taxes) permanece idéntico para ambos tipos, aunque viviendas nuevas suelen implicar préstamos más altos inicialmente, generando mayor deducción por intereses en los primeros años.

11. Ejemplo práctico: Cálculo real de impuestos en una vivienda de nueva construcción

Supuesto: Compra de una casa nueva en Texas por $450,000, residencia principal del comprador; hipoteca de $350,000 al 4,5%.
Impuestos en la compra:
- No hay sales tax directo, pero los materiales usados en la construcción sí están gravados.
- Transfer tax en Texas es bajo o inexistente para compradores residenciales.
Property tax anual:
- El promedio en Texas es 2,1%, lo que equivale a $9,450 anuales.
- Accediendo a la Homestead Exemption, la base imponible puede reducirse $25,000: así, $425,000 x 2,1% = $8,925.
Deducción federal de intereses:
- Intereses del primer año: alrededor de $15,750, completamente deducibles si el propietario detalla deducciones.
- Property tax deducible hasta $10,000 junto a otros SALT (state and local taxes).
Subvenciones o créditos adicionales:
- Si instala paneles solares en la vivienda, puede reclamar hasta un 30% de crédito por el costo de dichos sistemas.

12. Consejos esenciales para optimizar la carga fiscal en vivienda nueva

Solicitar de inmediato la Homestead Exemption en jurisdicciones que lo permitan, para evitar pagar property taxes innecesariamente altos.
Guardar todos los documentos de mejora y remodelación, para justificar posibles incrementos de base fiscal y reclamar créditos federales o estatales.
Al alquilar la vivienda, llevar contabilidad detallada de todos los gastos inherentes y consultar si la deducción por depreciación aplica.
Considerar la ubicación: un county con property taxes altos puede encarecer sustancialmente el costo de poseer vivienda nueva.
Informarse sobre programas estatales o municipales para renovaciones verdes, reformas por accesibilidad, o asistencia a compradores primerizos.

13. Responder a preguntas frecuentes sobre impuestos en viviendas nuevas

¿El property tax para una vivienda de nueva construcción será siempre más alto que para una usada?: No necesariamente. Depende de la política local de evaluación fiscal y exenciones aplicables. Pero el valor tasado inicial suele ser superior por la novedad del inmueble.
¿Cuándo comienzan a aplicar los impuestos sobre la propiedad tras la compra?: Normalmente, al cambio de titularidad, aunque el pago efectivo puede corresponder al año siguiente, según el calendario fiscal del condado.
¿Puedo solicitar la Homestead Exemption antes de mudarme?: Generalmente, debe residir en la vivienda antes del 1ro de enero para que aplique durante ese año calendario, aunque la normativa varía en cada estado.
¿Qué ocurre si no pago los impuestos sobre la propiedad?: El impago puede llevar a gravámenes, multas y, eventualmente, a la subasta de la vivienda por parte del condado.
¿Los extranjeros pagan más impuestos por una vivienda nueva?: En la práctica, no en cuanto a property tax, pero sí pueden enfrentar retenciones adicionales y menos exenciones al vender. Algunos estados aplican recargos para compradores foráneos.

14. Trámites y calendario de pago de impuestos sobre viviendas nuevas

14.1. Calendario usual de property tax

El calendario de recaudación varía según el condado o estado. En muchos estados, la factura anual se emite en otoño, con vencimiento en invierno, aunque algunos ofrecen pagos semestrales o en cuotas mensuales a través del escrow de la hipoteca.

14.2. Notificación y tasación inicial

Al adquirir la vivienda, el departamento de tasación local informará el valor fiscal inicial y la estimación de impuestos. Es vital revisar este valor y apelar formalmente en caso de error o sobrevaloración, dentro del plazo administrativo correspondiente.

14.3. Pago a través del escrow hipotecario

La mayoría de los compradores financian la vivienda nueva con hipoteca. El banco suele exigir configurar una cuenta de escrow que recauda mensualmente el prorrateo de property taxes y seguro del hogar. El banco paga estos tributos directamente a las oficinas tributarias locales.

15. Repercusiones fiscales al heredar o donar una vivienda nueva

Recibir una vivienda nueva como herencia o donación presenta implicancias fiscales particulares:

15.1. Impuestos a la herencia (Inheritance Tax)

A nivel federal, EE.UU. no grava la herencia directamente a los beneficiarios, sino que existe un impuesto a la transferencia patrimonial para sucesiones muy grandes (estate tax), superando los $12,92 millones en 2023.
Varios estados tienen impuestos a la herencia o a la propiedad transmitida (estate tax estatal).

15.2. Base de valoración en herencias

El beneficiario de una vivienda nueva generalmente adquiere una base fiscal “step-up” al valor de mercado en la fecha de defunción, lo cual puede reducir considerablemente el impuesto a la plusvalía en una posterior venta.

15.3. Donaciones en vida

Donar una vivienda puede activar impuestos al donante si el valor supera ciertos umbrales ($17,000 por beneficiario al año en 2023), aunque existen exenciones vitalicias elevadas.

16. Novedades legislativas y planes futuros en impuestos inmobiliarios

El escenario fiscal estadounidense evoluciona con frecuencia:

En los últimos años, la discusión sobre la eliminación o elevación del tope de deducciones SALT ($10,000) impactaría especialmente mercados de vivienda nueva costosos.
Varios estados están recreando o modificando exenciones y créditos para fomentar la construcción nueva y el acceso a propiedad de la vivienda para jóvenes y familias.
Las políticas verdes y de sostenibilidad ganan peso, con mayores deducciones y exenciones a mejoras energéticas, lo cual es relevante para viviendas de nueva construcción con infraestructura moderna.

17. Conclusión: Prepararse, comprender y optimizar

La adquisición de una vivienda de nueva construcción en Estados Unidos implica no solo elegir el mejor diseño, ubicación o financiamiento, sino también gestionar de forma proactiva todas las obligaciones fiscales asociadas. Una visión estratégica permite maximizar los beneficios, reducir la carga de property tax y evitar sorpresas en la compra, el uso y la venta.

Queda claro que cada jurisdicción tiene sus propias reglas y beneficios, y que el comprador informado, preparado con documentos y consciente de plazos y trámites, estará en mejor condición de cuidar su inversión.

18. Recursos y enlaces útiles

Consultando estas fuentes y complementando con asesoramiento local y profesional, su próxima vivienda de nueva construcción podrá ser planeada sabiendo exactamente cuál será su carga fiscal, cómo optimizarla y cómo aprovechar todos los beneficios legales disponibles en Estados Unidos.

Comparte esta publicación