Comprar una casa en Estados Unidos como extranjero: reglas, costos y consejos

Adquirir una propiedad en Estados Unidos es el sueño de muchos inversionistas y particulares extranjeros que buscan diversificar sus activos, obtener una segunda residencia o simplemente asegurar su futuro y el de su familia en uno de los mercados inmobiliarios más sólidos y demandados del mundo. Sin embargo, comprar una casa en este país siendo extranjero involucra una serie de normativas, costos extras y particularidades que es imprescindible conocer para que la experiencia sea exitosa y segura.

En esta guía extensa y profunda, abordaremos todo lo que debes saber sobre cómo comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero—desde los requisitos legales, el proceso de adquisición, la obtención de hipotecas, los impuestos aplicables, hasta consejos finales y recomendaciones valiosas. Si tienes en mente invertir en bienes raíces estadounidenses, aquí encontrarás respuesta a todas tus dudas de principio a fin.

1. ¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Estados Unidos?

Una de las primeras preguntas que surgen es si siendo extranjero es posible legalmente comprar una casa en Estados Unidos. La respuesta es sí: en EUA no existen restricciones a la propiedad inmobiliaria por parte de extranjeros, independientemente de si se es residente, visitante temporal o incluso ilegal en términos migratorios. De hecho, el país fomenta la inversión extranjera en bienes raíces porque es considerada beneficiosa para la economía.

• No necesitas ser ciudadano ni tener residencia permanente.
• Puedes comprar directamente a tu nombre o a través de una sociedad.
• No existe un límite de propiedad (número de propiedades, metros cuadrados, valor, etc.).
• La ley federal y estatal protege tu derecho de propiedad, exactamente igual que cualquier norteamericano.

Sin embargo, aunque el gobierno federal no impone restricciones, es posible que ciertos estados o bancos tengan requisitos adicionales para extranjeros, especialmente en la obtención de financiamiento.

2. Ventajas de invertir en bienes raíces en Estados Unidos

¿Por qué inversionistas extranjeros eligen Estados Unidos para comprar propiedades? El país ofrece una serie de ventajas competitivas para quienes desean invertir a largo plazo, asegurar patrimonio o generar renta:

• Mercado sólido y transparente: La industria inmobiliaria estadounidense es altamente regulada, profesionalizada y transparente, permitiendo verificar antecedentes de propiedades y propietarios, manejo seguro del dinero, etc.
• Potencial de apreciación: Las ciudades estadounidenses suelen tener una valorización constante y atractiva, sobre todo en polos de inversión y crecimiento acelerado.
• Renta en dólares: Puedes percibir ingresos pasivos mediante renta en una moneda estable y fuerte, sin riesgo de devaluaciones abruptas como ocurre en otros países.
• Diversificación de activos: Comprar propiedades en EUA permite a inversionistas latinoamericanos, europeos o asiáticos protegerse contra crisis locales de sus países de origen.
• Opciones para uso personal: La adquisición puede servir para vacaciones, estudios, o incluso como patrimonio futuro para tus hijos.

Estas ventajas se acompañan, por supuesto, de una serie de desafíos y costos impositivos que requieren planeación y análisis previos, como veremos en detalle más adelante.

3. Documentación y requisitos legales para extranjeros

Si bien no hay impedimentos legales para la compra, existen requisitos documentales y legales específicos:

Identificación del comprador

Para realizar la transacción, deberás identificarte con un pasaporte vigente. No es obligatorio tener un “Social Security Number” (SSN), aunque en algunos casos puede solicitarse un número de identificación fiscal (ITIN).

Número de Identificación Personal para el Contribuyente (ITIN)

Este número lo otorga el IRS a extranjeros obligados a presentar declaraciones fiscales pero que no califican para un SSN. No es obligatorio para la compra, pero puede ser útil para cuestiones tributarias, apertura de cuentas bancarias y préstamos.

Comprobante de fondos y origen legal del dinero

Para la lucha contra el lavado de dinero, deberás documentar el origen del capital con el que comprarás la propiedad. Esto puede incluir:

• Estados de cuenta bancarios.
• Declaraciones de impuestos.
• Cartas laborales o de dividendos.

Contratación de servicios profesionales

Es altamente recomendable trabajar con un:

• Realtor: Agente inmobiliario acreditado.
• Abogado especializado: Para revisar contratos, títulos y convenios asociados.
• Contador: Que asesore sobre obligaciones tributarias.

En muchos estados estos profesionales facilitarán en gran medida el éxito de la operación y su amparo legal.

4. Proceso de compra: paso a paso

El proceso de adquisición de una vivienda en EUA no es complejo, pero sí particular. A continuación, detallamos cada paso esencial:

1. Definición de presupuesto y tipo de propiedad

Antes de buscar, define cuánto puedes invertir, ya que existen diferencias importantes entre departamentos, casas unifamiliares, condominios, y residencias de lujo.

2. Búsqueda y selección

• Apóyate en portales inmobiliarios reconocidos (Zillow, Realtor.com, Redfin).
• Considera ciudades y estados “amigables” con extranjeros: Florida, Texas, California, Nueva York, Chicago son los favoritos.

3. Oferta y negociación

Una vez ubicada la propiedad, se hace una oferta formal (offer-to-purchase) indicando precio, forma de pago y condiciones (por ejemplo, inspección técnica). Es común negociar hasta llegar a un acuerdo final.

4. Contrato preliminar

Firmado un acuerdo, se deposite un “earnest money” (depósito de seriedad, normalmente 1% a 3% del valor) en una cuenta en custodia (escrow) resguardada por un tercero.

5. Due diligence y trámites

• El paso siguiente es la “due diligence”: revisión de títulos de propiedad, regulación urbanística, inspección de la vivienda, tasación, etc. Puede demorar 2-4 semanas.
• Si compras con hipoteca, inicia el proceso hipotecario (ver sección específica).

6. Cierre (closing)

En el día de cierre, firmas la escritura y pagas el saldo total. El traspaso se formaliza ante un Title Company especializada y, en los estados donde se exige, ante un notario o abogado.

7. Registro y entrega de llaves

Finalmente, se registra la propiedad a tu nombre. Recibes las llaves y puedes mudarte o comenzar a rentar la vivienda.

8. Tiempos estimados del proceso

El proceso total suele tomar entre 30 y 60 días si es de contado. Con hipoteca puede prolongarse a 40-90 días.

5. ¿Es necesario residir en Estados Unidos?

No es requisito vivir ni tener residencia legal en EUA para comprar una propiedad. Es 100% legal para extranjeros residentes en el exterior, aunque existen consideraciones prácticas relevantes:

• Algunos bancos requieren presencia física para apertura de cuentas y firmas.
• Si piensas alquilar, deberás contratar un property manager.
• Para obtener ciertos servicios (luz, agua, internet), podrías necesitar un domicilio local y número telefónico estadounidense.

En caso de no poder viajar, muchas operaciones pueden realizarse mediante poderes notariales y firmas electrónicas, aunque esto añade costos adicionales.

6. Opciones de financiamiento: comprar con o sin hipoteca

La compra puede hacerse al contado (“cash buyer”) o financiada mediante una hipoteca de banco estadounidense. Los extranjeros tienen acceso limitado a hipotecas, pero no están excluidos.

Hipoteca para extranjeros: ¿Es posible?

Sí, aunque con condiciones más restrictivas que para ciudadanos o residentes:

• Los bancos suelen solicitar min. 30%-40% de enganche (down payment).
• Los intereses son más altos y los plazos más cortos.
• Se evalúa el historial crediticio internacional, comprobación de ingresos y origen de fondos.
• Algunas entidades exigen apertura de una cuenta bancaria en EUA.
• Los montos y tipos de préstamo varían entre bancos y ciudades.

Requisitos comunes para una hipoteca de extranjero

1. Pasaporte vigente: De tu país de origen.
2. Prueba de ingresos: Últimos 2-3 años de declaraciones fiscales, recibos de salario, estados de cuenta bancarios.
3. Referencias bancarias internas y de bancos extranjeros.
4. Estados de cuenta y documentos que prueben el origen lícito del dinero.
5. Número ITIN: Algunos bancos lo requieren para establecer obligaciones fiscales y reportar impuestos (1098).

Es muy recomendable comparar distintas instituciones y buscar brokers hipotecarios especializados en el área de non-resident foreign national mortgages.

Comprar al contado (cash buyer)

Si tienes el capital necesario, comprar “cash” es mucho más rápido, facilita las negociaciones y elimina restricciones bancarias. Simplemente, necesitas transferir los fondos a la cuenta “escrow” mediante transferencia bancaria internacional.

Transferencia internacional de fondos y controles

• Toda transferencia internacional superior a $10,000 es reportada al Departamento del Tesoro (FinCEN).
• Es fundamental mantener trazabilidad y documentación para evitar bloqueos o retrasos justificando el origen lícito de los fondos.

7. Costos asociados a la compra de una casa en EE.UU.

Comprar una vivienda involucra gastos adicionales que es imprescindible prever. A continuación, desglosamos los costos típicos:

1. Precio de compra

Valor de la propiedad acordado con el vendedor (varía enormemente según ciudad y tipo de inmueble).

2. Gastos de cierre (closing costs)

• Honorarios de la compañía de títulos (Title Company): revisa la legalidad y registra la transferencia. Suele ser entre 0.5% y 1% del valor.
• Seguro de título: Protege de problemas legales sobre la propiedad. Monto único, similar al anterior.
• Cargos notariales y legales: Honorarios de abogados y notarios intervinientes.
• Impuestos de transferencia: "Transfer taxes", varían por estado y condado.
• Registro de la propiedad: Fee por registrar la escritura.
• Inspección y tasación: Inspección física y avalúo profesional de la vivienda.
• Comisión del agente inmobiliario (Realtor): Normalmente pagada por el vendedor, pero en propiedades nuevas puede cargarse al comprador (2%-6%).

Suma aproximada: Los gastos de cierre totales suman entre 2% a 6% del valor de la propiedad.

3. Costos hipotecarios

• Si usas financiamiento, debes considerar gastos de apertura, puntos y comisiones bancarias, además de seguro hipotecario (“mortgage insurance”).

4. Costos recurrentes anuales

• Impuesto predial (Property Tax): Varía según condado y oscila entre 0.5% y 2.5% anual del valor fiscal.
• Seguro de vivienda: Protección frente a desastres, robos e incendios. Puede ser obligatorio si hay hipoteca.
• Gastos de comunidad (HOA): Si la vivienda pertenece a un condominio, se paga cuota mensual o anual por mantenimiento de áreas comunes.
• Mantenimiento y reparaciones.
• Seguridad, servicios públicos y administración (Property Manager, si la alquilas).

8. Implicaciones fiscales y obligaciones tributarias

La compra de inmuebles por extranjeros tiene importantes obligaciones fiscales a nivel federal, estatal y local, especialmente si decides alquilar o vender la propiedad posteriormente.

1. Declaración de impuestos a la renta

• Si la propiedad genera renta, debes presentar declaración anual ante el IRS. A menudo se retiene el 30% bruto por alquileres.
• Existen opciones para deducir gastos y pagar menos, bajo elección “net election” (consultar con contador).

2. Impuesto predial

Cada año, como dueño, pagas “property tax” a la municipalidad correspondiente. Es ineludible y puede ser embargable si no se paga.

3. Impuesto sobre ganancias de capital (Capital Gains Tax)

Si vendes la propiedad y obtienes ganancia, deberás pagar impuesto federal y estatal sobre la plusvalía (porcentaje varía dependiendo de tiempo de tenencia y estado).

4. FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)

Al vender como extranjero, la ley FIRPTA obliga a retener el 15% del valor bruto de la venta para garantizar el pago de impuestos por plusvalía y renta. Se puede solicitar devolución si aplica, pero el proceso tarda.

5. Herencia y sucesión

La herencia en EUA está gravada para extranjeros (estate tax). Si mueres siendo dueño, tus herederos pagan un impuesto progresivo si el valor excede ciertos límites.

Dada la complejidad fiscal y para aprovechar deducciones es esencial consultar un contador internacional especializado antes y después de la compra.

9. Formas de tenencia: persona física, LLC y trust

Puedes comprar la propiedad a tu nombre personal como extranjero, pero existen otras formas legales:

• LLC (Limited Liability Company): Forma de empresa frecuente para proteger patrimonio, limitar la exposición y, en algunos casos, optimizar impuestos.
• Trust (fideicomiso): Usado para facilitar la sucesión y planificación patrimonial, especialmente si la propiedad es de alto valor.

Cada formato tiene ventajas y desventajas. Por ejemplo, la LLC puede requerir declaraciones fiscales y generar obligaciones adicionales, mientras que la compra directa puede facilitar la venta tradicional, pero expone tus otros activos en caso de demanda.

10. Ciudades y estados favoritos por extranjeros: ¿dónde comprar?

Estados Unidos es un país vasto y diverso, por lo que la ubicación es un factor clave. Destacamos algunas ciudades y regiones donde la inversión extranjera es más común:

• Florida: Miami, Orlando y Tampa son elegidas por latinoamericanos y europeos. Altas rentas turísticas, crecimiento sostenido.
• California: Los Ángeles, San Diego y San Francisco ofrecen lujo y exclusividad, pero a altos precios.
• Texas: Houston, Dallas y Austin combinan dinamismo, buen clima de negocios y menor presión fiscal.
• New York: Ciudad cosmopolita, multicultural y de gran prestigio internacional. Ideal para quienes buscan liquidez y activos premium.
• Illinois: Chicago es polo de industrias, educación y transporte.
• Arizona y Nevada: Phoenix y Las Vegas tienen precios atractivos y buen potencial a largo plazo.

Al elegir destino considera: estabilidad del mercado, política de impuestos, clima, turismo, conectividad aérea y potencial de renta.

11. Consejos prácticos antes, durante y después de la compra

A continuación, una serie de recomendaciones prácticas que ayudarán a un extranjero a comprar con éxito propiedad en Estados Unidos:

Antes de la compra

• Asesórate bien: Contrata siempre un Realtor, abogado y contador con experiencia en clientes extranjeros.
• Haz due diligence: Investiga el barrio, regulación local, historial legal y fiscalidad de la propiedad.
• No confíes en atajos: Huye de promesas milagrosas o de quienes aseguren esquivar reglas o impuestos.
• Planea la tenencia: Estudia si te conviene comprar como persona física, LLC o trust según tus objetivos y posibilidades.
• Define tu presupuesto real: Considera todos los costos de cierre y recurrentes, no solo el precio de la casa.

Durante la compra

• Documenta todos los procesos: Desde las transferencias bancarias hasta las inspecciones y contratos.
• Inspecciona el inmueble: Aunque la operación parezca sencilla, es prioridad realizar una inspección técnica para evitar problemas ocultos.
• Pide traducciones oficiales: Si no dominas el inglés legal, solicita traducciones certificadas de los documentos clave.
• Solicita todo por escrito: Acuerdos y ofertas deben ser formales y registradas, nunca solo verbales o informales.
• Pregunta por cláusulas de salida: Incluye escenarios de desistimiento o incumplimiento en el contrato preliminar.

Después de la compra

• Registra tu propiedad: Verifica que el traspaso haya sido inscrito y que figure a tu nombre completo y correcto.
• Abre una cuenta bancaria local: Facilita el pago de impuestos, servicios y administración de rentas.
• Contrata seguro de propietario: Cobertura frente a incendios, robos, responsabilidad civil, etc.
• Establece un plan fiscal anual: Agenda la presentación de impuestos con tu contador cada año para evitar multas.
• Considera el uso de administradores: Si planeas rentar, una empresa “property manager” evitará dolores de cabeza y te representará legalmente ante inquilinos y autoridades.

12. Errores frecuentes y cómo evitarlos

Las principales causas de problemas para extranjeros compradores suelen estar relacionadas con la falta de información, malas asesorías o desconocimiento cultural. Algunos errores frecuentes incluyen:

• No asesorarse con especialistas locales: Puede derivar en la falta de cumplimiento normativo, problemas de títulos, o multas fiscales.
• Desestimar gastos anuales: Subestimar el impacto de impuestos, seguros, cuotas de condominio y mantenimiento.
• No contemplar las consecuencias fiscales: La falta de declaración correcta puede generar problemas con el IRS y embargos futuros.
• Ignorar las reglas de la comunidad/HOA: Por desconocimiento, se pueden cometer infracciones o ver limitada la capacidad de alquilar la propiedad.
• No registrar la propiedad adecuadamente: Una mala inscripción puede dificultar la reventa o herencia futura.
• Pagar precios inflados: Alguien poco familiarizado con el mercado puede sobrepagar si no compara suficiente.
• Falta de planificación sucesoria: No prever el impuesto a la herencia ni cómo será el traspaso a los herederos.

13. Venta o alquiler de la propiedad: obligaciones y procedimientos

Venta

Al vender, el proceso se realiza también con ayuda de un Realtor, quien te aconsejará sobre precios, tiempos y el proceso de inscripción.

• Recuerda la retención FIRPTA: hasta 15% del valor bruto se retiene por ley a extranjeros.
• Debes pagar impuestos sobre la ganancia de capital, y puedes solicitar devolución de la retención si la obligación fiscal es menor.
• Las utilidades pueden transferirse a tu país, debidamente declaradas.

Alquiler

• Debes reportar ingresos al IRS y pagar el impuesto correspondiente.
• Algunos estados imponen impuestos adicionales sobre renta (rental income tax).
• Elige administradores de propiedades confiables si no resides localmente.
• Considera seguros de responsabilidad civil (landlord insurance).

14. Restricciones, riesgos y particularidades a considerar

• Leyes estatales y municipales diferentes: Cada estado (y ciudad) puede tener requerimientos propios en materia impositiva, notarial, de alquiler, etc. Es vital analizar el detalle local.
• Propiedades en condominio (HOA): Muchas prohíben alquileres de corto plazo, o limitan la cantidad de ocupantes. Lee detenidamente los reglamentos.
• Coeficiente de apreciación y liquidez: Algunas zonas suben de valor más rápido, otras permanecen “planas” por años. Elige bien según tu horizonte.
• Fraudes o esquemas piramidales: No faltan “consultoras” y promotores inescrupulosos. Verifica regulaciones, licencias y reputación.
• Seguro de título: Obligatorio para protegerte de demandas futuras por problemas legales de la propiedad (gravámenes, herederos ocultos, etc.).

15. Preguntas frecuentes sobre la compra de bienes raíces en EE.UU. por extranjeros

¿Puedo obtener residencia por invertir en bienes raíces?

Comprar una casa no otorga residencia automática. Sin embargo, los programas EB-5 y similares otorgan opción de residencia permanente a grandes inversionistas que generen empleo. En la práctica, comprar propiedades para uso residencial o de renta no califica para green card.

¿Puedo alquilar mi propiedad sin vivir en EE.UU.?

Sí, sin problema. Debes nombrar un responsable fiscal local, presentar declaración del IRS y cumplir normas municipales y de HOA. Considera contratar un administrador profesional.

¿Puedo abrir cuentas bancarias y recibir rentas en EUA?

Sí, puedes abrir cuentas bancarias incluso como extranjero, aunque algunos bancos requieren presencia física o ITIN.

¿Qué pasa si muero siendo dueño de la propiedad?

Tu propiedad entra al proceso de “probate”, o sucesión. Los herederos, si son extranjeros, deben pagar el impuesto correspondiente y presentar trámites ante el estado.

¿Qué impuestos pago si vendo la propiedad?

Debes pagar impuesto a la ganancia de capital (capital gains tax), y como extranjero aplica además la retención FIRPTA. Es clave llevar registros de mejoras, gastos, y precios de compra para deducir correctamente.

¿Puedo comprar varias propiedades?

No hay límite legal para extranjeros. Puedes comprar una, cinco o veinte propiedades, siempre que puedas documentar el origen lícito de los fondos.

16. Casos de éxito y testimonios reales

Veamos algunos ejemplos prácticos para visualizar la experiencia de extranjeros en el mercado inmobiliario estadounidense:

Caso 1: Inversor latinoamericano en Florida

• Compró un condominio de $350,000 en Miami para renta vacacional. Contrató asesoría legal en EE.UU. y en su país. Abrió LLC, lo rentó de forma temporal, y ahora declara ingresos netos en ambos países, aprovechando el tratado para evitar doble tributación.

Caso 2: Familia europea en Texas

• Adquirieron vivienda unifamiliar por $450,000. Compraron “cash”, organizaron una visitada de inspección y gestionaron todos los trámites desde Europa. Contrataron property manager y ahora la utilizan dos meses al año para vacaciones familiares.

Caso 3: Inversión patrimonial en California

• Un empresario asiático invierte en apartamentos de lujo en San Francisco, compra a través de trust para sucesión y protección de activos, y los renta con altos rendimientos anuales.

17. El futuro del mercado inmobiliario estadounidense para extranjeros

Estados Unidos continúa siendo uno de los mercados predilectos del inversionista global, gracias a su fortaleza jurídica, liquidez, valorización estable y alto atractivo turístico y laboral.

Tras la pandemia, la demanda residencial se ha reconfigurado: crece la demanda de viviendas unifamiliares en suburbios, la renta vacacional tiene auge en Florida, California y Texas, y los precios de viviendas siguen en crecimiento moderado, aunque se observa mayor escrutinio fiscal y bancario sobre transferencias internacionales.

Para el extranjero informado y bien asesorado, el futuro sigue siendo prometedor, aunque será clave el cumplimiento tributario, la transparencia y la planeación sucesoria y fiscal.

Conclusión: Comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero

Comprar una propiedad en Estados Unidos como extranjero es un proceso plenamente legal, transparente y —bien planificado— sumamente rentable y seguro. Aunque implica más trámites y requerimientos que para los ciudadanos, cientos de miles de extranjeros de todas partes del mundo lo realizan cada año con éxito.

La clave está en asesorarte profesionalmente, cumplir la normativa local, fiscal y bancaria, y planificar desde el inicio tanto la compra como la administración y eventual reventa o sucesión. Considera todos los costos, elige la forma legal que más te convenga (persona, LLC, trust), mantén tus registros fiscales en orden y estudia a fondo la ciudad o estado donde vas a invertir.

El sueño de tener una casa propia en Estados Unidos, asegurar patrimonio o generar renta en dólares está al alcance del inversor extranjero informado. Empieza hoy a planificar tu inversión y aprovecha el dinamismo del mercado inmobiliario más vibrante y seguro del mundo.

18. Recursos adicionales y enlaces de interés

• IRS – Internal Revenue Service
• Realtor.com – Búsqueda de propiedades y agentes
• Consumer Financial Protection Bureau
• FinCEN – Financial Crimes Enforcement Network
• National Association of Realtors (NAR)

Recuerda: cada caso puede ser diferente según país de origen, monto, objetivo y destino. Consúltalo todo antes de firmar e invierte seguro, informado y protegido.