La guía definitiva para comprar una casa en EE. UU.

Comprar una casa en los Estados Unidos (EE. UU.) es un hito importante y un proceso que puede ser emocionante y abrumador al mismo tiempo. Ya sea que sea un expatriado, se mude de los Países Bajos, sueñe con una segunda casa en Estados Unidos o busque invertir en bienes raíces, esta guía completa le brindará una descripción general completa de todo lo que necesita saber para comprar una casa en los EE. UU. Cubrimos todos los aspectos, desde encontrar la ubicación adecuada hasta cerrar el trato, compartiendo consejos imprescindibles, consideraciones legales y consejos prácticos. Continúe leyendo para conocer el plan completo paso a paso y las respuestas a todas sus preguntas sobre la compra de una casa en Estados Unidos.

Tabla de contenido

• ¿Por qué comprar una casa en Estados Unidos?
• Entendiendo el mercado inmobiliario de EE.UU.
• Preparación financiera para compradores de vivienda
• Elegir la ubicación adecuada
• La búsqueda de la casa de tus sueños
• El proceso de licitación y negociación
• Financiamiento e hipotecas en Estados Unidos
• Puntos legales de interés
• Cerrando el trato
• ¿Qué hacer después de la compra?
• Preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda en EE. UU.
• Consejos y trampas importantes
• Conclusión

¿Por qué comprar una casa en Estados Unidos?

Estados Unidos es un país enorme, conocido por su diversidad cultural, sus avances tecnológicos, su economía próspera y su vasto paisaje. En Estados Unidos, ser propietario de una vivienda se considera una parte importante del sueño americano. Pero ¿por qué los compradores internacionales, como los holandeses, considerarían comprar vivienda en Estados Unidos?

Beneficios de comprar una casa en Estados Unidos

• Mercado inmobiliario estable: El mercado inmobiliario de EE. UU. históricamente ha sido una buena inversión, especialmente en las ciudades en crecimiento.
• Amplia variedad en diversas ubicaciones: desde playas soleadas hasta ciudades bulliciosas, puede encontrar casas que se adapten a todos los presupuestos y estilos de vida.
• Buenos rendimientos para los inversores: el mercado de alquiler es fuerte, especialmente en ciudades populares como Nueva York, Los Ángeles, Miami y Austin.
• Acceso al estilo de vida estadounidense: vivir en EE. UU. le brinda acceso a servicios de alta calidad, instituciones educativas y una rica vida social.

Las razones de los holandeses y los europeos

• Lazos familiares: Muchos holandeses tienen familiares o amigos en Estados Unidos.
• Trabajar o estudiar: Para expatriados o estudiantes, ser propietario de una vivienda puede ser atractivo a mediano y largo plazo.
• Alquiler vacacional: Una casa como segunda residencia en regiones populares como Florida o California ofrece oportunidades de relajación y alquiler.
• Oportunidades de inversión: A través de la diversificación de inversiones en diferentes continentes.

Entendiendo el mercado inmobiliario de EE.UU.

Antes de comprar una casa en Estados Unidos, es esencial conocer el mercado inmobiliario local y sus características. El mercado inmobiliario difiere considerablemente del de los Países Bajos o Bélgica. Aquí nos centraremos en las facetas más importantes.

Diferencias entre Estados Unidos y los Países Bajos

• Tamaño de la vivienda: Las viviendas estadounidenses son más grandes en promedio y a menudo ofrecen más terreno.
• Precios de las viviendas: Los precios varían mucho según el estado y la ciudad. En San Francisco, por ejemplo, las casas son extremadamente caras, mientras que en Texas o el Medio Oeste tienes mucho más espacio por menos dinero.
• Licitación y negociación: En muchas regiones, la licitación de viviendas es estándar; No es raro que le superen la oferta.
• Sistema de corretaje: En los EE. UU., es común que el comprador y el vendedor tengan cada uno su propio corredor.

Tendencias actuales en el mercado inmobiliario de EE. UU.

• Tendencias de precios: Los precios de las viviendas han aumentado considerablemente en los últimos años, especialmente durante la pandemia de COVID-19, cuando muchas personas se mudaron a zonas suburbanas y rurales.
• La alta demanda ha ajustado los mercados: en algunas ciudades, las casas se han vendido rápidamente.
• Intereses hipotecarios: Los tipos de interés han subido en los últimos años, lo que repercute en los pagos mensuales.
• Nueva construcción y sostenibilidad: los compradores estadounidenses prestan cada vez más atención a la eficiencia energética y las comodidades tecnológicas.

Diferencias regionales

Si bien los Países Bajos son relativamente pequeños y los precios de las viviendas varían menos, en Estados Unidos hay una variación extrema de precios entre estados, ciudades e incluso barrios.

• Regiones populares (y caras): California (Silicon Valley, Los Ángeles), Nueva York (Manhattan), Massachusetts (Boston) y Hawái.
• Áreas emergentes: Texas (Austin, Dallas), Carolina del Norte (Raleigh, Charlotte), Florida (Tampa, Miami), Nevada (Las Vegas).
• Estados con presupuestos más ajustados: Missouri, Ohio, Indiana, Kansas.

Preparación financiera para compradores de vivienda

Comprar una casa es una inversión importante. Esto no sólo requiere ahorros, sino también comprender todos los costes, impuestos y legislación adicionales. A continuación encontrarás una explicación de lo que debes tener en cuenta.

Recursos propios y ahorros

En EE. UU., normalmente se espera que los compradores aporten entre el 5% y el 20% del precio de compra como pago inicial . Para los expatriados y compradores extranjeros, este porcentaje a veces es mayor.

• Pago inicial del 5 al 10 %: posible con préstamos FHA o VA para estadounidenses.
• Depósito del 20%: estándar más común, a veces obligatorio para compradores extranjeros.
• Pago inicial del 30-50%: en caso de mal historial de crédito o si se compra una segunda vivienda.

Además del pago inicial , se deben pagar los costos de cierre . Esto varía entre el 2% y el 6% del precio de compra ( honorarios de la inmobiliaria, valoraciones, impuestos, seguros, notarios, etc. ).

Verificación de crédito y cómo poner en orden sus finanzas

1. Historial crediticio: El mercado hipotecario de EE. UU. gira en torno a una puntuación crediticia . Si no tiene historial en Estados Unidos, es posible que se requiera documentación adicional al solicitar una hipoteca.
2. Ingresos estables: los prestamistas hipotecarios quieren ver pruebas de ingresos estables y seguridad financiera.
3. Prepare la documentación: considere recibos de sueldo, extractos bancarios, declaraciones de impuestos, documentación de ingresos internacionales y cualquier estado de residencia.

Impuestos y costos fijos

• Impuesto sobre la propiedad: el monto varía según el estado y el condado (hasta varios porcentajes por año sobre el valor de la vivienda).
• Seguros: Como el seguro de vivienda, pero también pólizas adicionales para riesgos naturales (por ejemplo en Florida contra huracanes).
• Tarifas de comunidad: Los complejos de apartamentos o áreas residenciales con instalaciones compartidas pueden tener tarifas mensuales de la Asociación de Propietarios (HOA).

Pagos internacionales y tipos de cambio

Como extranjero, tenga en cuenta los tipos de cambio, las tarifas de transacción y cualquier restricción para transferir fondos a los Estados Unidos.

Elegir la ubicación adecuada

La ubicación de su casa determina no sólo su precio, sino también su calidad de vida, seguridad, potencial de inversión y apreciación futura. Por lo tanto, es esencial realizar una investigación exhaustiva de las regiones, los barrios y sus características únicas.

Factores que influyen en la elección de la ubicación

• Trabajo y educación: ¿Estás atado a una ciudad específica por el trabajo o la universidad?
• Clima y tiempo: ¿Prefieres un clima cálido (Florida), montañoso (Colorado), templado (California) o suave (Noreste)?
• Seguridad: observe las tasas de delincuencia ( city-data.com/crime ), la reputación del vecindario y la estabilidad social.
• Servicios: Colegios, hospitales, transporte público, centros comerciales, instalaciones deportivas.
• Desarrollos futuros: Crecimiento esperado, proyectos de infraestructura, renovación urbana.
• Estilo de vida: Paz y tranquilidad, bullicio urbano, playa, parques naturales, lugares de interés cultural.

Estados y ciudades populares para compradores extranjeros

• Florida: Ideal para amantes del sol y jubilados. Ciudades como Miami, Fort Lauderdale y Orlando son populares.
• California: Innovación, playas, regiones vinícolas. Los Ángeles y San Francisco son los más caros.
• Texas: centros de tecnología emergente, precios de vivienda más bajos, clima fiscal favorable. Piense en Austin, Dallas.
• Nueva York: lujo urbano, rica cultura. El centro de Manhattan es caro.
• Hawaii: vistas, exclusividad, estilo de vida relajado. Aunque el coste de vida es alto.

Herramientas y recursos en línea para comparar vecindarios

1. Zillow ( zillow.com ): información sobre precios, escuelas, servicios y apreciación.
2. Realtor.com ( realtor.com ): análisis de vecindarios, cifras del mercado, buscador de viviendas.
3. Niche ( niche.com ): informes de vecindarios, reseñas de escuelas.
4. NeighborhoodScout ( neighborhoodscout.com ): tasas de delincuencia, demografía, estadísticas inmobiliarias.

La búsqueda de la casa de tus sueños

La búsqueda es apasionante, pero puede requerir mucho tiempo e investigación. Discutimos cómo encontrar y ver propiedades de manera eficiente y seleccionar su casa ideal.

Uso de agentes inmobiliarios

• Cobre vs. Agente del Vendedor: En EE. UU., ambas partes suelen tener su propio agente para evitar conflictos de intereses.
• Sistema MLS: La mayoría de las casas están listadas en el Sistema de Listado Múltiple (MLS) central, al que tienen acceso los agentes inmobiliarios.
• Costes: Las comisiones suelen estar entre el 5-6% del precio de compra, normalmente pagadas por el vendedor.

Plataformas de vivienda en línea

• Zillow y Trulia: los sitios web de búsqueda de viviendas más grandes, manejan cientos de filtros.
• Redfin y Realtor: Funciones de búsqueda muy amplias (área, rango de precios, tipo de casa, comodidades).
• Craigslist: Ofertas especiales, especialmente para ventas privadas.

Programar visitas

1. Visitas virtuales: especialmente útiles para compradores internacionales; Muchos agentes inmobiliarios ofrecen recorridos en 3D.
2. Casas abiertas: populares los sábados y domingos; Para visitar sin cita previa.
3. Cita personal: Visita casas con tu agente inmobiliario cuando estés en EE.UU.

¿Qué tener en cuenta durante las visitas?

• Estado general de la vivienda: Defectos estructurales, instalaciones anticuadas, mantenimiento desfasado.
• Ubicación: Cercanía a carreteras, comercios, colegios, contaminación acústica.
• Superficie del terreno y tamaño de la parcela: También posibles opciones de ampliación.
• Servicios: Piscina, jardín, garaje, entrada segura, etc.
• Instalaciones y aislamientos: Aire acondicionado, calefacción central, doble acristalamiento, medidas de ahorro energético.

El proceso de licitación y negociación

Una vez que haya encontrado una casa potencial, comienza el proceso de licitación formal. A menudo esto funciona de manera diferente a en los Países Bajos y está muy regulado.

Hacer una oferta

1. Investigación de mercado: Pídale a su agente que analice ventas comparables (Análisis comparativo de mercado, CMA).
2. Estrategia de precios: En un mercado de vendedores, usted podría ofrecer el precio pedido o más. En mercados tranquilos hay más margen para la negociación.
3. Compra en efectivo vs. financiamiento: Las ofertas en efectivo son populares y a menudo se prefieren a las ofertas de hipotecas debido a una mayor certeza.

El contrato formal de compra

• Condiciones incluidas ( contingencias ): Por ejemplo, financiación, inspección y tasación de la vivienda.
• Depósito/Fideicomiso: La oferta suele ir acompañada de un depósito (dinero en garantía), depositado en un agente de depósito en garantía neutral.
• Plazo: El contrato incluye plazos de inspección, financiación y transferencia.

Términos de negociación

• Recepción de bienes muebles: Electrodomésticos empotrados, cortinas, muebles en consulta.
• Correcciones en caso de defectos: Si la inspección del edificio descubre defectos, se seguirán negociaciones sobre reparaciones o reducción del precio.
• Desviación de los acuerdos iniciales: Incluso después de la aceptación, todavía son posibles renegociaciones, dependiendo de la inspección o la financiación.

Financiamiento e hipotecas en Estados Unidos

Tipos de hipotecas estadounidenses

• Hipoteca a tipo fijo: Préstamo con interés fijo, normalmente a 15 o 30 años.
• Hipoteca de tasa ajustable (ARM): préstamo flexible con un período fijo inicial y luego una tasa de interés variable.
• Préstamo FHA: hipoteca para compradores primerizos, parcialmente garantizada por el gobierno. Es posible realizar un pago inicial bajo, pero solo para residentes.
• Préstamo Jumbo: Para préstamos por encima del límite estándar de Fannie Mae y Freddie Mac, necesarios en regiones de alto costo.

Extranjeros y expatriados: opciones de financiación

Si no tiene ciudadanía estadounidense o un número de Seguro Social, son posibles los siguientes escenarios:

• Bancos internacionales: Algunos bancos, como HSBC y Citi, ofrecen hipotecas a clientes extranjeros con solvencia internacional.
• Bancos locales con sucursales internacionales: principalmente en ciudades grandes.
• Prestamistas privados: tasas de interés más altas y condiciones más estrictas.
• Pago completo con fondos propios: esto es administrativamente más fácil para compradores extranjeros sin historial de crédito en EE. UU.

Plan de solicitud de hipoteca paso a paso

1. Documentos preparatorios: Identificación personal, comprobante de ingresos, declaraciones de impuestos, informes de crédito internacionales.
2. Preaprobación: Obtenga una carta de preaprobación del banco antes de ofertar.
3. Solicitud formal y valoración: Tras la oferta aceptada, sigue la solicitud formal, el banco valora el inmueble.
4. Aprobación y cierre: Firma de los documentos hipotecarios al cierre.

Puntos legales de interés

Las leyes y regulaciones inmobiliarias en los EE. UU. están descentralizadas en los estados y condados. Por lo tanto, el proceso de compra varía según la ubicación. Tenga en cuenta estos aspectos importantes:

Transferencia de propiedad y títulos

• Búsqueda de título: El notario estadounidense (compañía de títulos) investiga el historial de la propiedad.
• Seguro de título: Seguro contra reclamaciones legales sobre la propiedad.
• Tipo de propiedad: La propiedad absoluta es estándar; A veces, arrendamiento (alquiler de tierras) en determinadas zonas urbanas.

Notarios y abogados

• Agente de depósito en garantía: El intermediario administrativo garantiza la transferencia segura de fondos y documentos.
• Abogado (Abogado) al momento de comprar: En algunos estados, como Nueva York y Florida, es obligatorio involucrar a un abogado.

Propiedad fiscal para extranjeros

• Responsabilidad fiscal: Al arrendar o vender, los propietarios extranjeros pueden estar sujetos a la Ley de Impuesto a la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (FIRPTA).
• Estructura: considere una LLC, un fideicomiso u otra estructura legal para optimizar la propiedad y la responsabilidad fiscal.

Cerrando el trato

El cierre es la etapa final donde se intercambian oficialmente los derechos de propiedad, dinero y documentos. Este proceso suele ser más extenso que en los Países Bajos.

El proceso de cierre explicado

1. Preparación: Firma del contrato de compra, finalización del financiamiento, programación de inspecciones.
2. Recorrido final: justo antes del cierre, inspeccione la casa para asegurarse de que esté en las condiciones acordadas.
3. Cita de cierre: Firma de todos los contratos, hipoteca, escrituras en una compañía de títulos o notario.
4. Transferencia de llaves y fondos: Después del cierre exitoso, recibirá las llaves y se convertirá oficialmente en el propietario.

Costos de cierre más comunes

• Comisión del agente inmobiliario (generalmente pagada por el vendedor, incluida indirectamente en la compra): 5%-6%
• Costos de búsqueda de título y seguro de título: promedio de $1,000 a $2,000
• Honorarios de notario y administración: $500-$1,500
• Anticipos de impuestos y seguros: solicitados por el prestamista hipotecario

Transferencia de propiedad

Después de la firma, la escritura se registra ante la autoridad local. A veces esto tarda algunos días. Como comprador, recibirá una "escritura" (certificado de propiedad) y las llaves correspondientes.

¿Qué hacer después de la compra?

¡Felicidades! Ahora usted es oficialmente propietario de un inmueble en Estados Unidos. Pero aún quedan algunos pasos administrativos y prácticos finales por dar.

Costos fijos y trámites administrativos

• Conexión de servicios públicos: contacte con proveedores de electricidad, agua, internet y posiblemente gas.
• Impuestos locales y registro: asegúrese de pagar puntualmente los impuestos sobre la propiedad y, si corresponde, el registro de su nueva dirección ante las autoridades locales.
• Seguros: Actualizar pólizas y verificar coberturas (robo, incendio, responsabilidad civil).

Alquiler y gestión (para inversores o no residentes)

• Empresas de consultoría inmobiliaria: Consideren un administrador de propiedades local para el mantenimiento y el cobro de alquileres.
• Obligaciones fiscales: Registrarse en el IRS (Servicio de Impuestos Internos) para el pago de impuestos como propietario.
• Seguros y responsabilidad: Es posible que se requieran pólizas adicionales al alquilar.

Preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda en EE. UU.

¿Puedo comprar una casa en Estados Unidos siendo extranjero?

Sí, eso es posible sin muchas restricciones. Sólo ciertas hipotecas, acuerdos fiscales y opciones de visa pueden depender de su estatus.

¿Necesito una tarjeta verde para comprar un bien inmueble?

No. Cualquier extranjero, independientemente del estado de su visa, puede comprar bienes raíces. Sin embargo, esto no tiene un impacto directo en la obtención del estatus de residente permanente.

¿Puedo obtener una visa o permiso de residencia comprando una casa?

La compra de una casa por sí sola no da derecho a una visa. Algunas visas de inversión (como la EB-5) requieren inversiones comerciales sustanciales, no sólo propiedad de bienes raíces.

¿Es posible obtener una hipoteca como extranjero?

Es posible, a menudo con los bancos más grandes (internacionales) y bajo condiciones más estrictas (mayor pago inicial, mayor interés, documentación de ingresos más explícita).

¿Qué impuestos se deben pagar al momento de la compra?

Además del impuesto a la propiedad local, a veces es posible que tengas que pagar impuestos sobre las compras (impuestos de timbre o de transferencia). Los ingresos por alquiler están sujetos a impuestos, al igual que cualquier ganancia por venta.

Consejos y trampas importantes

10 consejos esenciales para comprar una casa con éxito en EE. UU.

1. Contrata a un agente inmobiliario confiable que tenga experiencia con compradores internacionales, preferiblemente con conocimiento de tu idioma nativo.
2. Asegúrese de tener total claridad financiera antes de empezar a buscar: conozca su presupuesto, las implicaciones fiscales y las opciones de financiación.
3. Utilice siempre una inspección de construcción independiente para evitar sorpresas desagradables.
4. Realizar una investigación detallada sobre los vecindarios y las escuelas. Sitios web como GreatSchools.org ofrecen comparaciones de los niveles de educación por vecindario.
5. Tenga en cuenta los costes adicionales (gastos de comunidad, seguros, impuestos) que pueden aumentar significativamente el precio de compra.
6. A la hora de valorar, hay que prestar atención al valor real del mercado; En mercados fuertes, a veces se hacen ofertas por encima del valor de tasación.
7. Considere la posibilidad de obtener asistencia jurídica, especialmente en transacciones complejas o en arrendamientos a terceros.
8. Consulta la normativa relativa al alquiler temporal (Airbnb, VRBO) en la legislación autonómica.
9. Después de la compra, asegúrese de que toda la documentación, políticas y permisos se mantengan adecuadamente.
10. Tenga paciencia: comprar una casa en EE. UU. puede llevar varios meses. A veces es necesario actuar con rapidez para conseguir grandes ofertas, pero evite las compras impulsivas.

Errores comunes y cómo evitarlos

• Valoración incorrecta: Nunca pujes sin realizar un análisis de mercado para evitar precios de compra excesivos.
• Olvidar el seguro: Esencial, especialmente en zonas propensas a desastres naturales.
• Cobertura legal inadecuada: En la complejidad de la legislación estadounidense, es posible cometer errores fácilmente sin un equipo asesor.
• Subestimar los costos de cierre: los costos de cierre pueden llegar a ser hasta un 6% del precio de compra.
• Subestimar la situación de la entrega: solicite siempre una inspección final antes de cerrar.

Conclusión

Comprar una casa en Estados Unidos ofrece muchas oportunidades, valor y aventura, pero requiere una preparación exhaustiva, conocimiento del mercado estadounidense y un enfoque estructurado. Ya sea que esté realizando el cambio como individuo, expatriado, inversor o jubilado, esta guía definitiva para comprar una casa en los EE. UU. proporciona una base sólida para una compra exitosa, segura y sin estrés.

Considere todos los aspectos financieros, legales y prácticos involucrados en la compra y propiedad de una casa en EE. UU. Busque siempre asesoramiento de expertos cuando sea necesario y confíe en especialistas locales para lograr los mejores resultados. ¡Con los pasos, la preparación y la investigación adecuados, su sueño de ser propietario de una casa en Estados Unidos puede hacerse realidad!

Después de leer esta guía, ¿tiene alguna pregunta o desea saber más sobre regiones específicas, legislación u oportunidades de inversión? No dude en ponerse en contacto con un agente inmobiliario o abogado calificado en su región de destino. ¡Buena suerte con tu aventura inmobiliaria en Estados Unidos!