Vender una propiedad en España: ¿cuáles son las implicaciones fiscales?

La venta de una propiedad en España es una operación compleja que lleva aparejadas una serie de obligaciones legales y, especialmente, fiscales. Tanto vendedores residentes como no residentes deben conocer y entender en profundidad las implicaciones fiscales para evitar sorpresas desagradables y planificar la operación correctamente. El sistema fiscal español establece distintos impuestos, retenciones y obligaciones para quienes deciden transmitir un inmueble. En este artículo, analizaremos con detalle y profundidad cada una de estas cuestiones, abordando desde la ganancia patrimonial y su tributación en el IRPF hasta la conocida plusvalía municipal, pasando por exenciones, obligaciones para no residentes, posibilidades de reducción del impacto fiscal y las particulares obligaciones administrativas y documentales.

Introducción: contexto actual de la compraventa de inmuebles en España

España cuenta con uno de los mercados inmobiliarios más dinámicos de Europa, con una destacada presencia de compradores y vendedores tanto nacionales como internacionales. El atractivo del clima, la calidad de vida y las inversiones ha hecho que vender una propiedad, especialmente en regiones costeras, sea una operación frecuente.

Sin embargo, la venta de bienes inmuebles en España conlleva una serie de consecuencias fiscales que no solo afectan al precio de la operación, sino también a la rentabilidad final que obtiene el propietario vendedor. Por ello, es esencial conocer el marco legal y tributario actualizado para poder tomar decisiones informadas y prever el impacto fiscal en cada caso.

¿Qué impuestos se pagan al vender una propiedad en España?

Cuando se vende una propiedad en España, el vendedor está sujeto a varios impuestos y tasas que pueden variar en función de distintos factores. Los principales impuestos que deben considerarse son:

• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): grava la ganancia patrimonial obtenida en la transmisión del inmueble.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU o “Plusvalía Municipal”): un tributo local que grava el incremento de valor del terreno durante el periodo de tenencia.
• Retención de no residentes (Modelo 211): los vendedores no residentes están sujetos a una retención fiscal en el momento de la venta.
• Otros posibles costes fiscales: pueden existir otros cargos como tasas notariales, registrales e incluso algunos impuestos autonómicos, aunque estos suelen recaer principalmente en el comprador.

Analizaremos cada uno de estos impuestos y gravámenes con detalle a continuación.

La ganancia patrimonial y su tributación en el IRPF

¿Qué se entiende por ganancia patrimonial?

La ganancia patrimonial es la diferencia positiva entre el valor de transmisión (precio de venta menos gastos asociados a la venta) y el valor de adquisición (precio de compra más todos los gastos inherentes y mejoras realizadas en la propiedad) de un inmueble. Esta ganancia se integra en la base imponible del IRPF para residentes fiscales en España.

Cálculo de la ganancia patrimonial

1. Determinar el valor de transmisión:
   • Precio de venta del inmueble.
   • Menos: gastos y tributos inherentes a la transmisión satisfechos por el vendedor (comisión de agencia, notaría, cancelación de hipoteca, certificaciones energéticas, etc.).
2. Determinar el valor de adquisición:
   • Precio de compra del inmueble.
   • Más: gastos y tributos inherentes a la adquisición (impuestos pagados en su momento como el ITP o IVA, gastos de notaría y registro, gastos de agencia inmobiliaria, etc.).
   • Más: inversiones y mejoras acreditadas realizadas durante el periodo de tenencia (no simples mantenimientos, sino mejoras estructurales, ampliaciones, reformas sustanciales...)
3. Ganancia patrimonial: Valor de transmisión - Valor de adquisición.

Ejemplo práctico de cálculo

Supongamos que adquirimos una vivienda en 2003 por 150.000€, pagando 9.000€ de ITP, 1.200€ de notaría, 800€ de registro y 1.500€ de agencia. Posteriormente, en 2015, se realiza una reforma por 25.000€. En 2024, se vende en 300.000€, pagando 6.000€ de agencia, 900€ de notaría y 500€ para la cancelación de una hipoteca inscrita.

• Valor de adquisición: 150.000€ (precio compra) + 9.000€ (ITP) + 1.200€ (notaría compra) + 800€ (registro compra) + 1.500€ (agencia compra) + 25.000€ (reformas) = 187.500€
• Valor de transmisión: 300.000€ (precio venta) - 6.000€ (agencia venta) - 900€ (notaría venta) - 500€ (cancelación hipoteca) = 292.600€
• Ganancia patrimonial: 292.600€ - 187.500€ = 105.100€

Esa cantidad será la que tribute en el IRPF, salvo que se pueda acoger a alguna exención, que veremos más adelante.

Tipo impositivo aplicable a la ganancia patrimonial

En el momento de la redacción de este artículo, estas ganancias tributan en la base imponible del ahorro de la siguiente forma:

• Hasta 6.000€: 19%
• Entre 6.000€ y 50.000€: 21%
• Entre 50.000€ y 200.000€: 23%
• Más de 200.000€: 27% (puede variar según actualización normativa)

Volviendo al ejemplo anterior, los primeros 6.000€ tributarían al 19%, los siguientes hasta 50.000€ al 21%, y el resto al 23%.

Incidencia en contribuyentes no residentes

Cuando el vendedor no es residente en España, la ganancia patrimonial se somete a una tributación diferente. Se aplica un tipo impositivo fijo del 19% para residentes en la UE y un 24% para otros países.

La Plusvalía Municipal: el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

¿Qué grava la Plusvalía Municipal?

El conocido como plusvalía municipal es un impuesto local gestionado por los ayuntamientos españoles que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos urbanos (no rústicos) durante el periodo que han estado en poder del vendedor.

Cómo se calcula la Plusvalía Municipal

El cálculo de este impuesto ha cambiado desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, que obligó a adaptar el método de cálculo. En la actualidad, la base imponible puede determinarse de dos maneras:

• Método objetivo: Se tiene en cuenta el valor catastral del suelo y el número de años de posesión, aplicando unos coeficientes aprobados por cada ayuntamiento según la normativa estatal.
• Método real: Grava el incremento real de valor del terreno durante el periodo de posesión, comparando valor de transmisión y adquisición atribuible exclusivamente al terreno (no a la construcción).

El contribuyente puede elegir el método que le resulte menos gravoso.

¿Quién paga la Plusvalía Municipal?

En la compraventa de bienes inmuebles, el sujeto pasivo, por regla general, es el vendedor. Solo si el vendedor no reside en España, el ayuntamiento puede exigir su pago al comprador en casos muy concretos.

Exención de la Plusvalía Municipal en pérdidas

Si en la transmisión no se ha producido ganancia (es decir, se vende por menos de lo que costó adquirirlo), el contribuyente está exento de abonar este impuesto, aunque debe igualmente comunicar la operación y solicitar la exención al ayuntamiento.

Obligaciones formales

El plazo para liquidar este impuesto es de 30 días hábiles desde la fecha de transmisión. El pago se realiza en el ayuntamiento donde se sitúa la propiedad.

Exenciones y reducciones: cuándo y cómo pueden aplicarse

Exención por reinversión en vivienda habitual

Una de las exenciones más importantes es la prevista por la reinversión en vivienda habitual. Si el importe obtenido por la venta de tu vivienda habitual se reinvierte en la adquisición o rehabilitación de una nueva vivienda habitual, puedes excluir de tributación la ganancia patrimonial obtenida. Para ello:

• La vivienda vendida debe haber sido residencia habitual durante al menos tres años.
• La reinversión debe efectuarse en un plazo no superior a dos años desde la transmisión.
• La nueva vivienda adquirida también debe ser la residencia habitual del contribuyente.

Si solo se reinvierte parte del importe, la exención será proporcional.

Exención para mayores de 65 años

Las personas con edad igual o superior a 65 años están exentas de tributar por la ganancia patrimonial obtenida en la venta de su vivienda habitual, sea cual sea el importe de la ganancia. La única condición es que la casa vendida sea su residencia habitual, no importa en este caso si reinvierten o no en otra vivienda habitual.

Además, si no es la vivienda habitual, pero destinan lo ganado a constituir una renta vitalicia asegurada en el plazo de 6 meses (hasta 240.000€), también podrán beneficiarse de una exención.

Reducciones aplicables a adquisiciones antiguas

Aunque las conocidas “coefficientes de abatimiento” que permitían reducir enormemente la ganancia patrimonial en inmuebles adquiridos antes de 1995 se encuentran prácticamente extinguidas, todavía pueden beneficiarse quienes no hayan superado límites legales y posean activos adquiridos antes de 1994. Sin embargo, el número de casos es cada vez más residual.

Vender siendo no residente: implicaciones y retenciones

¿Quién es considerado no residente a efectos fiscales?

Una persona física es residente fiscal en España si permanece más de 183 días durante el año natural o si tiene el centro de intereses económicos en el país. Aquellos que no cumplen con estos requisitos son considerados no residentes a efectos del IRPF.

Retención del 3%: Modelo 211

Cuando el transmitente (vendedor) es no residente, el comprador está obligado a efectuar una retención del 3% del valor de compraventa y a ingresarla en Hacienda (Modelo 211) en el plazo de un mes desde la compraventa. Esta retención actúa a cuenta de la posible ganancia patrimonial del no residente.

El no residente deberá luego presentar autoliquidación (Modelo 210) para regularizar su situación, pudiendo solicitar la devolución si el impuesto a pagar es inferior a la cuantía retenida o, en caso contrario, abonar la diferencia.

Tributación de la ganancia patrimonial para no residentes

Como hemos visto, se aplica un tipo fijo del 19% para residentes en la UE, Noruega e Islandia y del 24% para otros países. No podrán aplicar reducciones ni exenciones previstas para residentes, salvo algunas excepciones muy limitadas.

Obligaciones formales y documentación necesaria

Certificado de eficiencia energética

Desde 2013, es obligatorio aportar certificado de eficiencia energética en la transmisión de inmuebles. El vendedor debe facilitar este documento, con su correspondiente etiqueta, antes de firmar la escritura de compraventa.

Situación catastral y registral

El vendedor debe asegurarse de que la propiedad está correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad y que sus datos catastrales coinciden con la realidad física y jurídica del inmueble (metros, lindes, uso, etc.).

Certificados de deuda cero y comunidad

Es habitual entregar en la firma de compraventa un certificado bancario que acredite la cancelación de posibles hipotecas inscritas y un certificado de la comunidad de propietarios que demuestre estar al corriente de gastos.

Plusvalía municipal: liquidación

Debe presentarse la autoliquidación o solicitud de exención del impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos en el ayuntamiento correspondiente en los plazos legales.

Impuestos estatales: declaración en el IRPF y modelos para no residentes

La ganancia patrimonial debe incluirse en la declaración de la renta (IRPF) del año en el que se realiza la venta. Los no residentes, como se explicó, presentan modelo 210 y pueden solicitar devolución de la retención (modelo 211) si les corresponde.

Ejemplos prácticos de cálculo y liquidación de impuestos

Ejemplo 1: Residente que vende su vivienda habitual e invierte en otra

El propietario vende su vivienda habitual en Madrid por 400.000€, con un valor de adquisición (con gastos y mejoras) de 250.000€, obteniendo una ganancia patrimonial de 150.000€. A su vez, compra otra vivienda habitual por 350.000€ en menos de dos años. Como la reinversión no ha cubierto el total del importe de venta, la exención sobre la ganancia será proporcional:

• Proporción exenta: 350.000 / 400.000 = 87,5%
• Ganancia exenta: 150.000 x 87,5% = 131.250€
• Ganancia sujeta a tributación: 18.750€

Tributará solo sobre 18.750€ en su IRPF.

Ejemplo 2: No residente extracomunitario

Un ciudadano de Reino Unido vende un apartamento en Málaga por 200.000€, que compró por 150.000€. La ganancia patrimonial es de 50.000€. El comprador debe retener el 3% de 200.000€ = 6.000€ y pagarlo a Hacienda. Finalmente, el vendedor, como extracomunitario, tributa al 24% sobre la ganancia: 50.000€ x 24% = 12.000€. Como ya le han retenido 6.000€, solo debe abonar los otros 6.000€ (presentando y regularizando modelo 210).

Particularidades de la venta de inmuebles heredados y donados

Valor de adquisición en inmuebles heredados

En caso de venta de un inmueble heredado, el valor de adquisición es el consignado a efectos del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), incluido el pago de impuestos y los gastos asociados. A este valor pueden sumarse los gastos de mejora u obras justificadas por factura.

Ganancia patrimonial al vender inmuebles heredados

La transmisión de un inmueble heredado tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial generada, calculando la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición obtenido en la herencia aumentada en gastos e impuestos de la sucesión.

Donaciones: transmisión inter vivos

En caso de donar una vivienda, el donatario está sujeto al ISD por la adquisición gratuita y el donante deberá imputar la ganancia patrimonial en su IRPF por la posible plusvalía generada respecto al valor de adquisición inicial.

Impuestos y obligaciones en ventas especiales: viviendas protegidas, terrenos rústicos y locales comerciales

Viviendas de protección oficial (VPO)

Estas viviendas pueden tener limitaciones para la transmisión, así como precios máximos de venta y condiciones fiscales particulares. Es esencial consultar las normas autonómicas y municipales que apliquen.

Terrenos rústicos o no urbanos

La venta de terrenos rústicos no está sujeta a la plusvalía municipal. Sin embargo, la ganancia patrimonial tributa como en cualquier inmueble, e incluso pueden existir bonificaciones o exenciones en Comunidades Autónomas concretas.

Locales comerciales y oficinas

La transmisión de inmuebles afectos a actividades económicas puede integrar la ganancia patrimonial en la base general del IRPF y no en la base del ahorro, además de requerir la regularización del IVA si procede.

Consejos para planificar la venta y minimizar el impacto fiscal

• Documenta exhaustivamente todos los gastos e inversiones para maximizar el valor de adquisición y reducir así la ganancia tributaria.
• Valora transferir tu residencia habitual justo antes de la venta si planeas aprovechar la exención por reinversión o edad.
• Consulta a un asesor fiscal especializado en transmisiones inmobiliarias para analizar tu caso concreto y aprovechar exenciones o reducciones aplicables.
• No descuides las obligaciones administrativas: liquida la plusvalía en plazo, entrega toda la documentación necesaria y conserva justificantes de pagos y gastos.
• En ventas entre familiares, sigue la legalidad y evita precios simulados, pues Hacienda vigila con lupa estos casos y puede corregir valores y exigir impuestos adicionales.

Errores comunes en la venta de inmuebles y cómo evitarlos

1. No declarar la ganancia patrimonial en el IRPF: su no inclusión puede traer inspecciones y sanciones importantes.
2. Olvidar los gastos deducibles: no reflejar notarial, registro, agencia, reformas, etc., aumenta artificialmente la ganancia.
3. Desconocer las bonificaciones o exenciones y no solicitarlas en plazo, perdiendo ahorros fiscales.
4. Retrasar la liquidación de la plusvalía municipal y exponerse a recargos.
5. No hacer la retención del 3% en caso de vendedor no residente, lo que puede suponer importantes contingencias para el comprador.
6. No conservar justificantes ni facturas de gastos y mejoras, lo que puede impedir aplicarlos en el cálculo del valor de adquisición.

Perspectivas de futuro: cambios normativos y tendencias fiscales en 2024

La fiscalidad inmobiliaria en España no es estática. En los últimos años ha experimentado importantes cambios tanto a nivel estatal como autonómico y local, sobre todo en relación con la plusvalía municipal y las exenciones por rehabilitación y vivienda habitual.

Para 2024 y años sucesivos se perfilan posibles reformas en la tributación de la adquisición y transmisión de bienes inmuebles, así como en las deducciones fiscales asociadas. Además, la lucha contra el fraude fiscal está llevando a la Agencia Tributaria a reforzar el control sobre las transmisiones, inversiones y precios de compraventa declarados.

Asimismo, la digitalización de trámites y el cruce automático de datos entre notarios, bancos y la Agencia Tributaria harán que las operaciones inmobiliarias estén cada vez más fiscalizadas y monitorizadas.

Preguntas frecuentes (FAQ) sobre fiscalidad en la venta de propiedades en España

1. ¿Pagaré impuestos si vendo mi vivienda antes de tres años?
   Fantásticamente, sí. Si no es tu vivienda habitual durante al menos tres años, no podrás beneficiarte de la exención por reinversión en vivienda habitual.
2. ¿Qué pasa si declaro un precio menor al real en la escritura?
   Es una práctica fraudulenta perseguida por Hacienda. Además, puede acarrear multas y recargos, y dificultar la justificación del origen de fondos en futuras operaciones.
3. ¿Puedo deducir todos los gastos asociados a la venta?
   Sí, siempre que estén justificados: gastos notariales, registrales, de agencia, cancelación de cargas y certificados, así como mejoras documentadas por factura.
4. ¿Respondo con mi patrimonio futuro si vendo por menos de lo que me costó?
   No, solo tributas por la ganancia y, si hay pérdida, puedes incluso compensarla en años sucesivos en tu declaración de renta.
5. ¿Tengo que tributar si dono mi inmueble?
   El donatario paga el ISD y el donante puede tener que tributar en IRPF si resulta ganancia patrimonial sobre el valor de adquisición.

Conclusiones

La venta de una propiedad en España implica una serie de obligaciones fiscales que deben planificarse y cumplirse adecuadamente para evitar sustos, penalizaciones o sobrecostes imprevistos. Comprender la fiscalidad asociada —con especial atención a la ganancia patrimonial en el IRPF, la plusvalía municipal y las retenciones aplicables a no residentes— es esencial para cualquier vendedor.

Recuerda la importancia de conservar todos los justificantes de gastos e inversiones, cumplir con los plazos y, ante la duda, consultar a un abogado o asesor fiscal especializado en operaciones inmobiliarias. El marco legal español ofrece exenciones y reducciones que pueden optimizar significativamente la operación, pero solo si se aplican correctamente y dentro de plazo.

La seguridad jurídica y fiscal en la transmisión de inmuebles no solo beneficia a los vendedores particulares, sino también al conjunto del mercado, que gana en eficiencia y transparencia. No dejes al azar la fiscalidad de tu operación: una correcta planificación tributaria puede ahorrarte miles de euros.

Recursos útiles y enlaces oficiales

• Información oficial de la Agencia Tributaria sobre compraventa de bienes inmuebles
• Modelo 211 (Retención a no residentes)
• Modelo 210 (Ganancias patrimoniales no residentes)
• Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas
• Ley de Haciendas Locales (Plusvalía municipal)

Recuerda que la normativa está en constante evolución, por lo que conviene revisar siempre fuentes oficiales actualizadas antes de tomar decisiones relevantes.