Obligaciones fiscales al alquilar una vivienda en España como no residente

El alquiler de una vivienda en España por parte de no residentes es una actividad cada vez más común debido al atractivo del mercado inmobiliario español para extranjeros. Sin embargo, a pesar de la facilidad con la que se puede realizar esta operación, existen una serie de obligaciones fiscales que deben ser tenidas muy en cuenta para evitar sanciones y garantizar el correcto cumplimiento de la legislación española. En este artículo detallado, exploramos en profundidad todas las responsabilidades fiscales, legales y administrativas derivadas del arrendamiento de inmuebles en España por parte de no residentes.

¿Quiénes son considerados no residentes?

Antes de profundizar en las obligaciones fiscales, es indispensable aclarar quién se considera no residente según la normativa española. El concepto de residencia fiscal está definido por la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y por la Agencia Tributaria.

• Una persona física es residente en España si permanece más de 183 días durante el año natural en territorio español, o si radica en España el núcleo principal o base de sus actividades o intereses económicos.
• Si no se cumple con los anteriores requisitos, se considera a la persona como no residente a efectos fiscales.
• Además, es importante tener en cuenta la residencia fiscal en caso de doble nacionalidad y la existencia de convenios de doble imposición entre España y otros países.

Por tanto, todo arrendador que no cumpla los criterios de residencia fiscal se considera no residente y está sometido al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).

Marco general: régimen fiscal aplicable a no residentes

El régimen fiscal aplicable a los no residentes en España está regulado por la Ley 35/2006 del IRPF, el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) y sus respectivos reglamentos. Cualquier persona o entidad no residente que obtenga rendimientos provenientes del alquiler de inmuebles ubicados en España está obligada a tributar por tales ingresos en territorio español.

Principio de territorialidad

El principio de territorialidad implica que los ingresos derivados de bienes inmuebles situados en España quedan sujetos a tributación en este país, independientemente de la nacionalidad o país de residencia del propietario.

Convenios para evitar la doble imposición (CDI)

España tiene firmados numerosos convenios bilaterales con distintos países para evitar la doble imposición y prevenir la evasión fiscal en relación con impuestos sobre la renta y el patrimonio. Estos convenios pueden afectar la tributación del alquiler para no residentes, permitiendo, en algunos casos, la deducción de impuestos pagados en España en el país de residencia fiscal del propietario.

Declaración de ingresos por alquiler de vivienda: IRNR

El principal impuesto al que están sujetos los no residentes al alquilar una vivienda en España es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). El pago y declaración de dicho impuesto es obligatorio para todos los propietarios no residentes que obtengan ingresos procedentes del alquiler de un inmueble situado en territorio español.

¿Cuándo debe presentarse la declaración?

• De forma general, la declaración del IRNR por alquileres debe presentarse trimestralmente: en los primeros 20 días naturales de abril, julio, octubre y enero, correspondientes a los ingresos obtenidos en el trimestre anterior.
• Si se trata de una persona o entidad sujeta a disciplina especial (ejemplo: países con convenio de doble imposición), pueden existir plazos y procedimientos diferenciados.

Modelos de declaración

• Modelo 210: Es el formulario estándar para declarar los ingresos por alquiler de inmuebles urbanos por parte de no residentes.
• Modelos 211 y 213: Aparecen en situaciones específicas, principalmente en operaciones de transmisión de inmuebles, fondo de inversión inmobiliario, etc.

Cálculo de la base imponible y tipo impositivo

La base imponible del IRNR sobre el alquiler de viviendas dependerá de si el propietario es residente en la Unión Europea, Noruega, Islandia o Liechtenstein, o en terceros países. El tratamiento fiscal es diferente según el país de residencia del propietario.

1. Residentes en la Unión Europea/EEE

Si el propietario reside en un Estado miembro de la UE o del Espacio Económico Europeo (Noruega, Islandia, Liechtenstein), puede deducir ciertos gastos necesarios para la obtención del ingreso, siempre que pueda demostrarlos correctamente con documentación acreditativa.

• Ingresos computables: Se declara el importe íntegro percibido por el alquiler.
• Gastos deducibles:
  • Intereses y otros gastos de financiación.
  • Mantenimiento y reparación (no ampliación o mejora).
  • Tributos y recargos no estatales.
  • Primas de seguros.
  • Servicios y suministros esenciales (agua, luz, gas, comunidad, etc.).
  • Amortización del inmueble.
• Tipo impositivo: 19% sobre la base imponible (ingresos menos gastos deducibles).

2. Residentes en terceros países

Los arrendadores residentes fuera de la UE/EEE solo pueden declarar los ingresos íntegros y no pueden deducir gastos.

• Base imponible: Ingresos íntegros percibidos por el alquiler.
• Tipo impositivo: 24% sobre la base imponible.

Ejemplo práctico de declaración fiscal

Supongamos que un propietario francés, residente fiscal en Francia, ha alquilado una vivienda en Madrid durante un año y ha percibido 12.000 euros en total (1.000 euros mensuales). Ha pagado en ese año 500 euros de seguro del hogar, 2.000 euros en comunidad, 400 euros en IBI y 900 euros de intereses hipotecarios.

• Ingresos totales: 12.000 €
• Gastos deducibles: 500 + 2.000 + 400 + 900 = 3.800 €
• Base imponible: 12.000 - 3.800 = 8.200 €
• Cuota IRNR (19%): 8.200 x 19% = 1.558 €

Si el propietario hubiera sido residente en Estados Unidos (tercer país), habría declarado sólo los ingresos íntegros, sin deducción de gastos:

• Base imponible: 12.000 €
• Cuota IRNR (24%): 12.000 x 24% = 2.880 €

Obligaciones formales y administrativas

Además del pago y declaración del IRNR, existen una serie de obligaciones administrativas adicionales que el no residente debe observar:

• Obtención del Número de Identificación de Extranjeros (NIE): Obligatorio para cualquier gestión fiscal y bancaria en España.
• Apertura de una cuenta bancaria en España: Facilita el cobro del alquiler y el pago de impuestos.
• Nombramiento de representante fiscal: Es obligatorio para no residentes que residen fuera de la UE/EEE.
• Conservación de documentación: Facturas, recibos, contratos, y cualquier otro documento relativo a los ingresos y gastos asociados al alquiler deben conservarse al menos durante 4 años, periodo en el que Hacienda puede requerirlos.
• Comunicación a la administración tributaria: Es recomendable notificar apropiadamente a la AEAT la condición de no residente y la adquisición de ingresos por alquiler.

Retenciones y pagos a cuenta

Generalmente, las rentas del alquiler directo no están sujetas a retención en origen si el inquilino es una persona física que utiliza la vivienda como residencia habitual. Ahora bien, si el arrendatario es una empresa, entidad, o profesional, está obligado a practicar retención al no residente y a ingresar esa retención a la Agencia Tributaria. Esta puede variar según tipo de arrendatario y normativa vigente.

Retención cuando el arrendatario es una empresa

• Tipo de retención: 24% (o 19% en el caso de países de la UE/EEE).
• Obligación de retener: Normalmente, recae en la empresa arrendataria, que debe ingresar el importe retenido en Hacienda y entregar al propietario un certificado de la retención practicada.
• Regularización: Posteriormente, el no residente puede descontar la retención en la autoliquidación anual del IRNR correspondiente.

Otros impuestos que afectan al alquiler como no residente

Además del IRNR, existen otros impuestos que pueden afectar a la propiedad inmobiliaria y a la obtención de rentas por alquiler:

1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto municipal que debe ser pagado anualmente por el propietario, independientemente de su residencia fiscal. Su cuantía depende del valor catastral y de la normativa de cada municipio.

2. Impuesto sobre el Patrimonio

Los no residentes están sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio exclusivamente por los bienes y derechos situados en España. Es una obligación a considerar, dado que grava la titularidad del inmueble.

• Límite exento: 700.000 € por contribuyente de forma general, aunque algunas comunidades autónomas tienen mínimos propios.
• Declaración: El no residente debe presentar el Modelo 714 si supera el umbral, aunque por lo común, este impuesto solo afecta a propietarios de varios o grandes inmuebles.

3. Impuesto sobre la renta imputada por inmuebles no alquilados

En los periodos en que un inmueble está vacío o no alquilado, se establece la obligación de declarar una renta imputada, equivalente al 1,1% o al 2% del valor catastral anualmente, dependiendo de si el valor ha sido o no revisado. Esto se declara igualmente mediante el Modelo 210.

Deducciones aplicables y optimización fiscal

Residentes en la UE/EEE

La posibilidad de deducir gastos permite optimizar la fiscalidad para quienes residen en la UE/EEE. Es importante aplicar todas las deducciones posibles y documentarlas adecuadamente:

• Amortización (2% anual del valor de compra o del valor catastral, si éste es superior).
• Intereses de financiación del inmueble.
• Gastos de comunidad y suministros.
• IBI, basura y otros impuestos locales.
• Seguro del hogar.
• Reparaciones y mantenimiento (no mejora o ampliación).

Optimización fiscal internacional

Es importante consultar los convenios para evitar la doble imposición firmados entre España y el país de residencia fiscal, pues pueden permitir deducir los impuestos pagados en España en la declaración de la renta en el país de origen. La correcta acreditación y aplicación de los convenios puede evitar la doble tributación por el mismo ingreso.

Obligaciones frente a Hacienda y sanciones por incumplimiento

El incumplimiento de las obligaciones fiscales puede derivar en sanciones significativas por parte de la Agencia Tributaria:

• Sanciones económicas: Equivalen a un porcentaje de la deuda tributaria no declarada más los intereses de demora.
• Recargos por presentación fuera de plazo: Dependiendo del retraso, pueden oscilar entre el 5% y el 20% de la cuota tributaria, además de intereses correspondientes.
• Procedimientos de inspección: Hacienda puede iniciar una comprobación e imponer obligaciones retroactivas hasta 4 años atrás.

Es fundamental mantener al día todas las obligaciones fiscales y administrativas para evitar riesgos legales y financieros.

El papel del representante fiscal

Los no residentes fuera de la UE/EEE deben nombrar un representante fiscal en España, quien será el interlocutor ante la Agencia Tributaria. Esta figura es especialmente útil para:

• Recibir notificaciones y requerimientos.
• Realizar trámites fiscales y administrativos.
• Asegurar el cumplimiento correcto de todas las obligaciones fiscales.

El nombramiento debe comunicarse formalmente mediante el modelo 030 ante la Administración Tributaria.

Gestión de la tributación y el alquiler: pasos administrativos

Las gestiones administrativas para el alquiler y sus obligaciones fiscales deben seguir un proceso ordenado:

1. Obtención del NIE y apertura de cuenta bancaria.
2. Formalización del contrato de arrendamiento: Redactar un contrato claro y, preferentemente, elevarlo a escritura pública o inscribirlo en el registro de la propiedad si se desea mayor seguridad jurídica.
3. Pago de la fianza: El arrendador debe depositar la fianza legal en el organismo autonómico correspondiente.
4. Declaración y pago trimestral del IRNR: Mediante el modelo 210, deduciendo los gastos permitidos según residencia.
5. Pago de IBI y otros tributos municipales.
6. Declarar la renta imputada de los inmuebles desocupados en los periodos sin alquiler.
7. Presentación de la declaración del Impuesto sobre el Patrimonio, si corresponde.
8. Conservación de toda la documentación relevante.
9. En caso de venta posterior del inmueble: Presentación del Modelo 211 y retención y pago del 3% por parte del comprador para anticipar el pago del IRNR sobre la ganancia patrimonial del vendedor no residente.

Cuestiones sobre la legislación autonómica y las viviendas de uso turístico

Muchas Comunidades Autónomas han desarrollado normativas propias acerca de los arrendamientos de corta duración o viviendas de uso turístico. Por tanto, es crucial distinguir entre:

• Alquiler tradicional (larga duración): Se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y las obligaciones fiscales anteriormente detalladas.
• Viviendas de uso turístico: Además de las obligaciones fiscales estatales y los impuestos locales, se requiere inscripción en registros autonómicos y el cumplimiento de criterios específicos en materia de licencias, seguros, equipamiento, etc.

El alquiler a turistas puede tener una fiscalidad diferenciada y requerir la declaración de ingresos como actividad económica sujeta al IVA si se prestan servicios propios de la hostelería.

Alquiler por periodos inferiores al año: fiscalidad y especialidades

En el caso de arrendamientos de corta duración, la fiscalidad puede variar:

• Si la vivienda se alquila por días o semanas, se considera como alquiler vacacional/turístico.
• Si se ofrecen servicios complementarios (limpieza, comidas, lavandería, etc.), se puede considerar una actividad empresarial y estar sujeta al IVA, además del IRNR.

Declaración de IVA en alquileres turísticos

El alquiler de vivienda habitual está exento de IVA, pero el alquiler turístico con servicios de hostelería como limpieza periódica sí está sujeto al 21% de IVA. En este caso, el propietario debe:

• Darse de alta en el censo de empresarios (modelo 036 o 037).
• Emitir facturas con IVA y llevar una contabilidad separada.
• Presentar trimestralmente el modelo 303 (autoliquidación de IVA).
• Declarar el IRNR en función de las rentas netas obtenidas.

Fiscalidad al vender la vivienda alquilada

En caso de venta del inmueble, los no residentes deben tributar en España por la ganancia patrimonial obtenida:

• El comprador debe retener el 3% del importe del precio de compra y realizar el ingreso mediante el modelo 211.
• El vendedor puede deducir en su declaración los gastos incurridos en la compra, mejoras, impuestos y gastos de la venta (incluida la retención del 3%).
• La ganancia queda sujeta al 19% para residentes en la UE/EEE y al 24% para no residentes en el resto de países.

Cuestiones frecuentes y errores comunes

Errores habituales en la tributación de no residentes

• No declarar correctamente los ingresos por alquiler trimestralmente con el modelo 210.
• Intentar aplicar deducciones improcedentes si se es residente fuera de la UE/EEE.
• No declarar la renta imputada en periodos sin alquiler.
• Olvidar la obligación de nombrar un representante fiscal si reside fuera de la UE/EEE.
• No considerar la tributación del IRNR en caso de venta de la propiedad.
• Desconocer disposiciones autonómicas especiales en materia de vivienda turística.

Preguntas frecuentes

• ¿Puede presentar la declaración un familiar o gestor? Sí, siempre que cuente con la debida representación y documentación.
• ¿Qué sucede si el inmueble queda vacío durante un tiempo? Debe declararse la renta imputada correspondiente.
• ¿Puede Hacienda investigar el alquiler no declarado? Sí, mediante cruces bancarios, declaraciones de inquilinos y otros procedimientos.
• ¿Qué ocurre si se alquilan varias viviendas? Deben declararse todos los ingresos acumulados de cada inmueble por separado.

Recomendaciones para cumplir correctamente con las obligaciones fiscales

1. Asesorarse con un profesional: La normativa cambia frecuentemente y puede variar según el país de residencia. Un asesor fiscal especializado en no residentes ayuda a evitar errores y optimizar la tributación.
2. Presentar las declaraciones correctamente y en plazo: El calendario tributario español es muy estricto. Prever los vencimientos y preparar la documentación con antelación es clave.
3. Conservar siempre toda la documentación: Facturas, extractos bancarios, contratos, certificaciones de retención, recibos de impuestos, etc.
4. Llevar un registro separado de cada inmueble: Especialmente en caso de poseer varios o de realizar actividades de alquiler turístico y tradicional.
5. Consultar los convenios internacionales: Para asegurarse de aplicar correctamente la deducción por doble imposición y evitar tributar dos veces por los mismos ingresos.
6. Cumplir con las obligaciones autonómicas: En materia de inscripción, licencias, condiciones del inmueble y normativa de vivienda turística.
7. Nombrar un representante fiscal si es necesario: Especialmente si reside fuera de la UE o el EEE.

La importancia de la correcta tributación para la reventa y la herencia

Una gestión fiscal impecable es fundamental para evitar problemas en futuras operaciones como la transmisión de la propiedad (venta, herencia, donación). El historial de cumplimiento fiscal afecta directamente a:

• Obtención del certificado de estar al corriente de obligaciones tributarias.
• Evitar bloqueos en la transmisión por liquidaciones pendientes.
• Optimizar la tributación en la ganancia patrimonial futura.
• Testamentos y procedimientos hereditarios.

El papel de los intermediarios inmobiliarios y gestores especializados

En la práctica, muchos propietarios no residentes delegan el pago de impuestos y la gestión administrativa en agencias inmobiliarias o despachos de gestión fiscal. Si bien esto es recomendable, es importante supervisar que:

• El contrato de gestión especifique claramente las obligaciones fiscales contratadas.
• El gestor proporcione resguardos de la presentación y pago de modelos fiscales.
• El propietario reciba los informes y documentación a tiempo para su archivo personal.

Tendencias y recomendaciones tras la reforma fiscal española

Las sucesivas reformas fiscales han ido homologando el tratamiento de los no residentes con el de los residentes, especialmente de la UE/EEE, permitiendo así la deducción de gastos y la aplicación de un tipo impositivo menor. Es esperable que esta tendencia continúe, aunque con posibles modificaciones tanto fiscales como administrativas, por lo que la actualización periódica de la información es esencial.

Asimismo, el aumento del control fiscal sobre las plataformas de alquiler vacacional y la colaboración de estas con la Agencia Tributaria incrementa la transparencia y la probabilidad de ser identificado como arrendador no residente.

Recapitulación y conclusiones

El arrendamiento de viviendas en España por parte de no residentes conlleva importantes obligaciones fiscales y administrativas ante la Agencia Tributaria. El correcto cumplimiento requiere:

• Identificar el régimen fiscal aplicable según país de residencia.
• Declarar ingresos y pagar impuestos trimestralmente mediante el Modelo 210.
• Aprovechar, si procede, la posibilidad de deducir gastos.
• Atender los impuestos municipales y de patrimonio.
• Presentar la renta imputada en los períodos sin alquiler efectivo.
• Consultar los convenios internacionales para evitar la doble imposición.
• Nombrar un representante fiscal si se reside fuera de la UE/EEE.
• Proteger la documentación y contar con asesoría fiscal especializada.

La fiscalidad para no residentes en el alquiler de inmuebles es un área técnica en la que la información actualizada, el rigor declarativo y la prevención ante eventuales cambios normativos son claves para una inversión segura y rentable.

Recursos y enlaces de interés

• Agencia Tributaria Española
• Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes
• Ley de Arrendamientos Urbanos
• Guía de fiscalidad para no residentes - AEAT
• Información sobre el NIE para extranjeros

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Glosario de términos clave

• IRNR: Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
• Modelo 210: Formulario utilizado para declarar los ingresos por alquiler de inmuebles dentro del régimen IRNR.
• IBI: Impuesto sobre Bienes Inmuebles, gestionado por los ayuntamientos.
• Convenio de doble imposición: Acuerdo internacional para evitar que el mismo ingreso tribute dos veces en diferentes países.
• NIE: Número de Identificación de Extranjero necesario para realizar trámites fiscales y bancarios en España.