Número de Registro API en España: Todo lo que necesitas saber

20.05.2025
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Número de Registro API en España: Todo lo que necesitas saber

El turismo ha experimentado un crecimiento exponencial en España en los últimos años, y con este auge las Viviendas de Uso Turístico han adquirido un papel esencial en la economía y el sector inmobiliario. Una de las principales cuestiones legales que los propietarios, gestores e inversores suelen plantearse al iniciar una actividad turística es el Número de Registro API. Entender la normativa, condiciones y obligaciones asociadas a este número es clave para evitar sanciones y gestionar de manera eficiente apartamentos turísticos, casas rurales, hoteles, y otros alojamientos.

En este artículo desglosamos todo lo relacionado con el Número de Registro API en España: qué es, tipos de registros existentes por Comunidades Autónomas, requisitos, trámites, beneficios, consecuencias legales de la omisión, así como las diferencias clave entre quienes gestionan un solo alojamiento y quienes administran carteras más amplias. Además, incluimos ejemplos prácticos, análisis de casos, preguntas frecuentes y las tendencias actuales en regulación y fiscalidad turística. Si deseas operar legalmente y con garantías en el mercado español, sigue leyendo.

¿Qué es el Número de Registro API?

El Número de Registro API, generalmente conocido como número de registro de actividad turística o número de registro de vivienda de uso turístico, es un identificador oficial otorgado tras la inscripción de un alojamiento turístico en el registro correspondiente de cada Comunidad Autónoma. No se trata exclusivamente de API (Agente de la Propiedad Inmobiliaria), sino de un término que engloba la regulación y control de alojamientos turísticos frente a la administración.

Finalidad: Identificar y regular la oferta de alojamientos turísticos.
Obligatoriedad: Es obligatorio para poder publicitar, alquilar y operar cualquier alojamiento turístico en prácticamente todas las Comunidades Autónomas.
Diferenciación: No debe confundirse con la licencia de apertura, la licencia de actividad, ni con el registro para API como figura profesional.

El número de registro sirve para identificar cada inmueble turístico de forma única y permite a los usuarios comprobar si opera legalmente. Además, su uso es de obligado cumplimiento en la publicidad del alojamiento (plataformas como Airbnb, Booking, Vrbo, páginas web propias, etc.).

Marco legal: Legislación sobre el registro de viviendas y alojamientos turísticos

A nivel estatal, la competencia sobre turismo en España está transferida a las Comunidades Autónomas. Cada comunidad ha desarrollado su propia regulación y exige su respectivo número de registro bajo determinadas condiciones. En la mayoría de casos, se utilizan Decretos autonómicos que regulan el registro, condiciones, derechos y obligaciones de los titulares, así como el régimen sancionador.

Principales normas autonómicas

Andalucía: Decreto 28/2016, de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.
Madrid: Decreto 79/2014, de 10 de julio, de las viviendas de uso turístico.
Cataluña: Decreto 75/2020, de 4 de agosto, sobre turismo de Cataluña.
Comunidad Valenciana: Decreto 92/2009, modificado por el Decreto 75/2015.
Galicia: Decreto 12/2017, de 26 de enero, de viviendas turísticas y viviendas de uso turístico.
Islas Baleares: Ley 6/2017, de 31 de julio, reguladora del alquiler vacacional.
Canarias: Decreto 113/2015, de 22 de mayo, sobre viviendas vacacionales.

Estas normas incluyen la obligatoriedad de registrarse, establecen medidas de accesibilidad, requisitos de habitabilidad, normas de convivencia, pago de tasas y el régimen de inspección. El incumplimiento puede desembocar en multas considerables, cierre del alojamiento o la retirada del número de registro.

¿Quién debe solicitar el número de registro?

El número de registro API (o similar, según la administración) debe solicitarlo toda persona física o jurídica que, de manera habitual o profesional, ofrezca alojamiento temporal a turistas en cualquier inmueble destinado a ese fin: apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico, casas rurales, hostales y similares.

Propietarios particulares: Si explotan directamente el alojamiento.
Gestores profesionales: Empresas o autónomos que gestionan para terceros.
Empresas de intermediación: Plataformas y agencias que gestionan reservas y explotación.

Una excepción puede darse si el inmueble se alquila exclusivamente a largo plazo (alquiler tradicional), ya que para este tipo de contrato no es necesario ningún número de registro de actividad turística.

Tipos de alojamientos que requieren número de registro

La regulación del número de registro se aplica a múltiples tipos de alojamientos. La clasificación varía según la comunidad, pero la mayoría contemplan al menos las siguientes categorías:

Viviendas de uso turístico (VUT): Casas, pisos, apartamentos destinados al alquiler temporal a turistas.
Apartamentos turísticos: Inmuebles en edificios completos o agrupaciones de viviendas bajo una gestión unitaria.
Casas rurales: Viviendas en entornos rurales, normalmente con una regulación específica.
Hostales y pensiones: Establecimientos de hospedaje tradicional.
Hoteles, hoteles-apartamentos y similares: Generalmente gestionados por empresas hoteleras, estos también requieren un registro, aunque su procedimiento puede ser diferente.
Albergues: Especialmente en destinos de peregrinación o naturaleza, como el Camino de Santiago.

El procedimiento, documentación y tipo de registro varían en función de la categoría y de la normativa autonómica. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana, se diferencia entre “apartamento turístico” y “vivienda turística”, mientras que en Andalucía ambas figuras convergen bajo la categoría de “vivienda con fines turísticos”.

El proceso de obtención del número de registro API

El proceso para obtener un número de registro de actividad turística varía por comunidad autónoma, pero generalmente consiste en los siguientes pasos:

Presentación de declaración responsable: El titular manifiesta cumplir con los requisitos legales mediante un formulario oficial (presencial o telemático).
Adjuntar documentación: Documento de identidad, título de propiedad o contrato de gestión, certificado de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil, planos y en algunos casos, licencia de obras.
Pago de tasas: Abono de las tasas administrativas fijadas para el trámite.
Inscripción en el registro oficial: Una vez presentada y comprobada la documentación, el inmueble se inscribe y recibe un número único de registro turístico.
Comunicación al ayuntamiento: En muchas comunidades es necesario comunicar la actividad al municipio, que podrá requerir su propia licencia de actividad.

Importante: En la mayoría de comunidades, desde el momento de la inscripción y presentación de la declaración responsable, el inmueble puede empezar a operar. No obstante, si se detectan irregularidades en posteriores inspecciones, el número de registro puede ser revocado.

Requisitos generales para inscribir una vivienda turística

La presentación de la solicitud de número de registro API requiere cumplir una serie de requisitos imprescindibles, entre los que destacan:

Habitabilidad: El inmueble debe cumplir la normativa estatal, autonómica y local en materia de habitabilidad, superficies, ventilación, salubridad y seguridad.
Dotación mínima: Mobiliario, electrodomésticos, menaje, ropa de cama, materiales de limpieza, etc.
Seguro de responsabilidad civil: Para cubrir daños a terceros derivados del uso del inmueble.
Disponibilidad legal: El solicitante debe tener derecho legítimo sobre el inmueble (propietario, usufructuario, arrendatario con permiso, etc.).
Información al huésped: Hojas de reclamaciones, carteles informativos, instrucciones de uso, normas de la comunidad, teléfono de contacto y evacuación.
Cumplimiento con la normativa fiscal: Alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas y en el censo de la Agencia Tributaria, así como liquidación del IVA e IRPF/IS según corresponda.
Comunicación de datos a la policía: Es obligatoria la comunicación de datos de los huéspedes a la policía o Guardia Civil, mediante sistemas digitales tipo hospederías.

Cada autonomía puede añadir requisitos propios: por ejemplo, en Baleares es obligatorio exhibir un cartel con el número de registro en la entrada, mientras en Cataluña existen exigencias sobre el ahorro energético o adaptaciones para personas con movilidad reducida.

¿Para qué sirve el número de registro API?

El número de registro es un elemento esencial en la comercialización y gestión de viviendas y alojamientos turísticos:

Legalidad y transparencia:
- Demuestra que el alojamiento cumple con la legislación vigente.
- Facilita la identificación por parte de clientes, autoridades y plataformas.
- Reduce el intrusismo y la competencia desleal.
Obligación en la publicidad:
- Debe figurar en toda plataforma, web o anuncio (Airbnb, Booking, portales inmobiliarios, etc.).
- En caso contrario, plataformas como Airbnb pueden eliminar la publicación en cumplimiento de la normativa.
Herramienta de gestión pública:
- Permite a las administraciones controlar el parque de alojamientos turísticos.
- Simplifica la inspección, fiscalización y resolución de reclamaciones.
Acceso a subvenciones o promociones:
- Al estar inscritos oficialmente, los alojamientos pueden acceder a programas de promoción, ayudas o subvenciones turísticas.

El número de registro es, en definitiva, un elemento clave para desarrollar una actividad turística profesional y segura.

Normas específicas por Comunidad Autónoma

Detallamos a continuación las principales características de la regulación, trámites y peculiaridades por Comunidades Autónomas:

Andalucía

Normativa: Decreto 28/2016.
Trámite: Telemático. Declaración responsable.
Requisitos: Debe estar amueblada, climatizada si fuera necesario, proporcionar información turística y hoja de reclamaciones. Se exige seguro de responsabilidad civil.
Número de registro: El sistema genera un identificador único con prefijo "VFT/XX/12345" donde XX corresponde a la provincia.

Comunidad de Madrid

Normativa: Decreto 79/2014 y Decreto 29/2019.
Trámite: Telemático en la Consejería de Cultura y Turismo.
Requisitos: Certificado de habitabilidad, seguro, dotaciones mínimas, fichas policiales.
Número de registro: Comienza por "VT-" seguido de una numeración.

Cataluña

Normativa: Decreto 75/2020, Ley 13/2002.
Trámite: Declaración responsable en el ayuntamiento, que eleva los datos a la Administración autonómica.
Requisitos: Cumplir normativa de habitabilidad, plan de evacuación, información multilingüe, ficha policial.
Número de registro: Prefijo “HUTB-000000” o similar, incluido en toda comunicación.

Comunidad Valenciana

Normativa: Decreto 92/2009, modificado por Decreto 75/2015.
Trámite: Telemático, declaración responsable.
Requisitos: Dependiendo de tipo (apartamento turístico, vivienda turística, hospedería...).
Número de registro: Tres letras que identifican la provincia (VT para Valencia, etc.).

Galicia

Normativa: Decreto 12/2017.
Trámite: Telemático o presencial, declaración responsable.
Requisitos: Certificado energético, seguro, información turística, ficha policial.
Número de registro: Código “VUT-CO-000000”, indica tipo, provincia y número.

Islas Baleares

Normativa: Ley 6/2017.
Trámite: Solicitud previa de plaza turística y declaración responsable.
Requisitos: Adquisición de derechos de plazas, cumplimiento con zonificación, cartel identificador.
Número de registro: Obligatorio en toda publicidad. Sanciones muy elevadas por publicidad sin registro.

Islas Canarias

Normativa: Decreto 113/2015.
Trámite: Declaración responsable y ficha municipal.
Requisitos: Viviendas ubicadas fuera de zonas turísticas, seguro, información al huésped.
Número de registro: Prefijo VV (vivienda vacacional).

El resto de Comunidades Autónomas poseen normas similares, adaptadas a la realidad local. Es clave revisar siempre la normativa vigente del territorio donde se localiza el inmueble.

Ejemplo práctico: Registro de un apartamento turístico en Andalucía

Veamos el procedimiento paso a paso para un caso real:

Propietario: María López posee un piso en Málaga capital y decide alquilarlo por días en verano a través de Airbnb.
Paso 1: Accede a la web de la Junta de Andalucía (> Trámites y servicios).
Paso 2: Tramita la declaración responsable de inicio de actividad de vivienda con fines turísticos, completa el formulario y lo presenta telemáticamente.
Paso 3: Adjunta: copia del DNI, escritura de propiedad, certificado de habitabilidad, seguro de responsabilidad civil y fotografías del piso.
Paso 4: Recibe en su e-mail el número de registro provisional al instante, “VFT/MA/12345”, válido para publicar el anuncio.
Paso 5: Publica el número en Airbnb y Booking, y añade la placa identificativa en la entrada del hogar.
Paso 6: Informa a los huéspedes sobre las normas comunitarias, hojas de reclamación, teléfono de emergencias, etc.
Paso 7: Comunica a la policía los datos de entrada de viajeros mediante la herramienta online policial.
Paso 8: Hace declaraciones fiscales trimestrales sobre los ingresos obtenidos.

El piso de María cumple toda la normativa, evita sanciones y puede operar con garantías, logrando una buena reputación en plataformas y tranquilidad ante posibles inspecciones.

Inspección, sanciones y consecuencias de operar sin número de registro

Operar sin número de registro o en situación de alegalidad acarrea múltiples riesgos:

Inspecciones: Los servicios de inspección de turismo pueden inspeccionar viviendas tanto por denuncias como de oficio. Se revisa habitabilidad, seguridad, material publicitario, cumplimiento normativo, etc.
Sanciones económicas: Las multas varían desde los 1.000 € hasta más de 60.000 € para casos graves o reincidentes, dependiendo de la gravedad y de la comunidad autónoma.
Cierre o precinto: Orden de suspensión de la actividad y prohibición de alquilar a turistas mientras no se regularice la situación.
Responsabilidad civil: El propietario o gestor afronta posibles responsabilidades por daños sin seguro ni cobertura legal suficiente.
Reclamaciones de huéspedes: Ante conflictos, la falta de registro puede suponer indefensión o dificultades legales adicionales.
Fiscalización fiscal: Inspecciones de la Agencia Tributaria si se detectan ingresos no declarados asociados a la actividad turística.
Plataformas digitales: Airbnb y similares pueden eliminar anuncios si no se incluye el número de registro.

La publicidad sin número de registro está tipificada como infracción grave en la mayoría de comunidades, provocando sanciones incluso aunque el alojamiento cumpla el resto de requisitos.

Requisitos fiscales asociados al número de registro

Obtener el número de registro API conlleva ciertas obligaciones fiscales. Los titulares deben:

Darse de alta en el censo de actividades económicas (IAE): En la Agencia Tributaria, usando el epígrafe de alquiler de vivienda turística o prestación de servicios de hospedaje.
Declarar los ingresos obtenidos: Por alquiler vacacional, a través del IRPF (personas físicas), IS (empresas) o impuestos correspondientes para no residentes.
Liquidar el IVA: En caso de prestar servicios adicionales propios del sector hotelero (desayuno, limpieza diaria, etc.), debe declararse IVA.
Presentar el modelo 179: Las plataformas de alquiler vacacional comunican trimestralmente los datos de los alquileres a Hacienda.
Impuesto sobre estancias turísticas: Aplicable en Cataluña, Baleares, Valencia, etc., donde el propietario debe recaudar la tasa y liquidarla a la administración.

No cumplir con el registro o la información fiscal adecuada puede llevar a sanciones tributarias además de las sanciones administrativas.

El impacto del número de registro en plataformas digitales

A raíz del refuerzo regulatorio en los últimos años, plataformas líderes en alquiler vacacional han endurecido la política de publicación de anuncios:

Exigencia de número de registro: Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, entre otras, solicitan obligatoriamente el número al crear o mantener un anuncio en territorios regulados.
Verificación automática: Procesos automatizados que verifican si el número introducido se corresponde con el oficial del registro turístico.
Sanciones internas: Eliminación del anuncio que carezca de número oficial o empleo de datos falsos.
Facilidades para informar: Estas plataformas orientan a los anfitriones sobre la obligatoriedad y el procedimiento simplificado para obtener el registro.

Además, muchas administraciones han firmado convenios de colaboración con portales turísticos para compartir datos, controlar el parque de alojamientos y luchar contra la oferta ilegal.

Diferencias entre número de registro API, licencia urbanística y número de registro policial

Conviene distinguir entre varios conceptos frecuentemente confundidos:

Número de registro API/actividad turística:
- Identifica el alojamiento turístico frente a la administración autonómica de turismo.
- Obligatorio para operar y publicitar el alojamiento.
Licencia urbanística o de actividad:
- Tramitada ante el ayuntamiento para cumplir con los usos urbanísticos permitidos.
- Obligatorio en municipios con limitaciones específicas para viviendas turísticas.
Número de registro policial:
- Obligatorio para comunicar a la policía la entrada de viajeros (trámite ante Policía Nacional o Guardia Civil).
- No sustituye al número turístico, y es complementario.

La coordinación entre todos estos números/identificaciones es requisito indispensable. Una vivienda puede poseer número de registro turístico y carecer de licencia de actividad municipal, incurriendo en sanción. Por ello siempre es recomendable obtener asesoría legal específica para el municipio y comunidad autónoma.

Dudas frecuentes sobre el número de registro API

¿El número de registro API es válido para toda España?: No. El registro es autonómico. Cada comunidad autónoma expide su propio número y obliga a inscribirse dentro de su territorio.
¿Puedo alquilar sin número de registro si soy particular y lo hago pocas veces al año?: No. Incluso si alquilas esporádicamente, debes inscribirte si publicitas el inmueble.
¿Pueden los vecinos o la comunidad impedir el registro?: Depende de la normativa local y de los estatutos de la comunidad de propietarios. Algunos estatutos prohíben expresamente el uso turístico, en cuyo caso el registro podría no ser posible.
¿Qué sucede si cambio la gestión del inmueble?: Deben actualizarse los datos del registro, informando a la administración autonómica del cambio de titularidad.
¿Es posible registrar viviendas en suelo rústico?: Solo si la normativa autonómica y local lo permite. Las casas rurales sí suelen estar contempladas.
¿Es obligatorio exhibir el número de registro?: En muchas comunidades es obligatorio identificar la vivienda con una placa o cartel visible, además de incluirlo en anuncios online.
¿Es lo mismo que el número de agente inmobiliario (API)?: No. El número de registro API en este contexto hace referencia a "Actividad Turística" y no a la figura profesional de “Agente de la Propiedad Inmobiliaria".

Barreras y problemas frecuentes en la tramitación del número de registro

El proceso puede presentar dificultades en determinados casos:

Confusión de procedimientos: La multiplicidad de normativas, conceptos y exigencias complica, especialmente a usuarios no profesionales, la correcta tramitación.
Limitaciones urbanísticas y municipales: Ciudades como Barcelona, Palma, Valencia, Madrid centro, Málaga restringen el registro de viviendas de uso turístico según zona y cupos máximos.
Problemas vecinales: Las comunidades de propietarios pueden recurrir judicialmente para prohibir o limitar los apartamentos turísticos.
Adaptaciones técnicas costosas: Instalación de equipos, reforma de instalaciones, accesibilidad.
Gestionar varios registros: En gestión de carteras se requiere una administración centralizada y actualizada. Los gestores profesionales suelen implementar software y procedimientos específicos.

Es altamente recomendable acudir a profesionales especializados en turismo, abogados o gestores administrativos para garantizar el éxito y vigencia del registro.

Perspectivas y tendencias: Futuro de la regulación turística y el número de registro en España

La evolución del mercado turístico, las plataformas digitales y las políticas de vivienda empujan un aumento en la regulación y control en los próximos años:

Nuevas tecnologías: Digitalización de registros, inspecciones con IA, sistemas automáticos de licencia y gestión de incidencias.
Control fiscal reforzado: Intercambio de información entre plataformas turísticas y Hacienda para detectar fraudes o alquileres ocultos.
Políticas de control urbano: Restricciones zonales y cupos máximos en ciudades; redacción de ordenanzas municipales específicas.
Sostenibilidad y requisitos ambientales: Certificados energéticos, planes de residuos, incentivos para energías renovables.
Mayor protección del consumidor y convivencia: Carteles informativos en varios idiomas, protocolos de convivencia, sistemas de mediación vecinal.

El número de registro API pasará a ser una pieza clave, pero no la única, en la legalización, fiscalización y sostenibilidad del turismo en España.

Casos de éxito y buenas prácticas

Diversos estudios y experiencias muestran cómo la implantación ordenada del número de registro API y la profesionalización de los anfitriones supone:

Más confianza del cliente: Los viajeros eligen alojamientos legalizados, bien gestionados y transparentes.
Reputación positiva: Evita reclamaciones graves y sanciones que puedan dificultar la rentabilidad del negocio.
Facilidad ante inspecciones: La tenencia de todos los documentos y registros facilita superar cualquier inspección imprevista.
Acceso a mercados y plataformas internacionales: Solo los alojamientos legales y registrados acceden a canales globales.
Mayor rentabilidad: Permite mantener tarifas competitivas, fidelizar clientes y acceder a canales de reserva directa.

Errores comunes y cómo evitarlos

Alquilar sin registros: Solución: Nunca publiques tu alojamiento en ninguna plataforma sin haber obtenido el número de registro.
Desconocer la normativa local: Solución: Consulta siempre la ordenanza municipal, el plan general de ordenación urbana y los estatutos de la comunidad.
Subestimar la documentación: Solución: Mantén actualizados todos los certificados, seguros, hojas de reclamación y fichas policiales.
No informar a la policía: Solución: Da de alta tu alojamiento en el sistema de partes policiales y comunícalo responsablemente.
Falta de planificación fiscal: Solución: Consulta a un gestor fiscal para asegurar la correcta declaración de ingresos.

Conclusión: Claves para registrar tu alojamiento y operar con garantías en España

El Número de Registro API es la llave de acceso al mercado legal de alojamientos turísticos en España. Su obtención y correcta utilización no solo evita sanciones económicas y problemas legales, sino que es el instrumento esencial para mostrar profesionalidad, confianza y transparencia a tus huéspedes y colaboradores.

Si estás pensando en ofrecer tu vivienda para alquiler vacacional, recuerda:

Infórmate bien sobre la normativa autonómica y municipal.
Completa la inscripción antes de publicitar o arrendar el inmueble.
Mantén toda la documentación en regla, actualizada y accesible.
Cuida la comunicación con tus huéspedes y respeta la convivencia vecinal.
Sé proactivo en el cumplimiento fiscal y controla las obligaciones tributarias.

Operar de forma legal y transparente, usando debidamente tu número de registro API, te permitirá acceder a un mercado turístico cada vez más profesionalizado, internacional y competitivo. Evita los riesgos de la economía sumergida y apuesta por un negocio sólido, sostenible y en expansión.

Recursos adicionales y enlaces oficiales

Nota: La información aquí detallada ha sido actualizada hasta junio de 2024. Se recomienda siempre comprobar la normativa más reciente en los registros autonómicos y municipales correspondientes.

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