Los 3 mayores errores fiscales que cometen los propietarios extranjeros en España

España es un destino predilecto para inversores, jubilados y particulares extranjeros que desean comprar una vivienda, disfrutar del clima mediterráneo o incluso establecer su residencia secundaria. Sin embargo, el desconocimiento del sistema fiscal español puede jugar una mala pasada a estos propietarios y, en muchos casos, generar consecuencias imprevistas y costosas. En este extenso artículo, analizamos en profundidad los tres mayores errores fiscales que cometen los propietarios extranjeros en España, explicando los riesgos asociados, proporcionando ejemplos prácticos y ofreciendo valiosas recomendaciones para evitarlos.

Índice de contenidos

1. Introducción al marco fiscal español para extranjeros
2. Error 1: Desconocer la obligación de tributar como propietario no residente
3. Error 2: No declarar correctamente los ingresos de alquiler
4. Error 3: Ignorar las implicaciones del Impuesto sobre el Patrimonio y Sucesiones
5. Leyes y tratados internacionales aplicables
6. Multas y sanciones por errores fiscales
7. Requisitos y derechos de los propietarios extranjeros
8. Ejemplo práctico de gestión fiscal de una propiedad
9. Herramientas y recursos para evitar errores
10. Consejos de expertos y recomendaciones finales
11. Conclusiones

Introducción al marco fiscal español para extranjeros

El atractivo mercado inmobiliario español ha llevado a un crecimiento sostenido de la compra de propiedades por parte de extranjeros en ciudades y regiones como Madrid, Barcelona, Costa del Sol, Baleares, Alicante y Canarias. Sin embargo, la fiscalidad inmobiliaria en España incluye una serie de obligaciones específicas para propietarios no residentes, que pueden resultar complejas o poco intuitivas para quienes carecen de asesoría especializada.

¿Quién se considera propietario extranjero?

Para fines fiscales en España, un propietario extranjero es aquél que no reside fiscalmente en el país, independientemente de su nacionalidad. Esto significa que, aunque la persona sea española, si reside la mayor parte del año en otro país y no cumple los requisitos para ser considerado residente fiscal, tributa como no residente por sus bienes inmuebles en España.

• Se consideran residentes fiscales aquellos que pasan más de 183 días al año en España o cuyo núcleo principal de actividades/negocios se encuentra en España.
• Los no residentes tributan sólo por sus bienes y rentas situados en territorio español.

Obligaciones fiscales generales para propietarios extranjeros

• Declaración de la renta por inmuebles de su propiedad.
• Pago de impuestos locales (IBI, tasas municipales, etc.).
• Declaración y pago de impuestos sobre el arrendamiento de la vivienda.
• Consideración del impuesto sobre el patrimonio y, en caso de herencia, impuesto de sucesiones.

La falta de conocimiento o la subestimación de estas obligaciones suele derivar en errores frecuentes pero onerosos, algunos de los cuales pueden acarrear sanciones significativas y problemas legales.

Error 1: Desconocer la obligación de tributar como propietario no residente

El primer gran error que cometen los propietarios extranjeros en España es ignorar o desconocer que deben declarar anualmente su propiedad ante la Agencia Tributaria española. Muchos creen que, al no residir permanentemente en el país o no recibir ingresos del inmueble, no existe obligación fiscal.

¿En qué consiste el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)?

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) grava la posesión de propiedades urbanas en España por parte de personas físicas no residentes, independientemente de que la propiedad genere ingresos o no. Este impuesto se aplica sobre una renta presunta, que el Estado entiende que el propietario obtiene por el hecho de poseer una vivienda de uso particular.

• Obligatorio para todos los propietarios no residentes, incluso si la vivienda está vacía o es para uso propio.
• Se calcula sobre un porcentaje del valor catastral de la vivienda (normalmente el 1,1% o 2% según actualización del catastro).

Ejemplo práctico

Un ciudadano alemán compra una segunda residencia en Málaga por 300.000 euros (valor catastral 130.000 euros) y la utiliza durante sus vacaciones. No la alquila ni obtiene ingresos por ella. Está obligado a presentar la declaración por IRNR todos los años y abonar el impuesto correspondiente por renta imputada.

• Renta imputada: 1,1% de 130.000 euros => 1.430 euros.
• Tipo impositivo general (2024): 24% sobre la renta imputada para no residentes fuera de la UE/EEE; para residentes en la UE, Noruega o Islandia, el tipo es del 19%.
• Cuota a pagar: 1.430 x 19% = 271,7 euros/año.

No presentar esta declaración, incluso sin ingresos reales, supone una infracción que puede acarrear sanciones administrativas y recargos.

¿Por qué ocurre este error?

• Falta de comunicación clara cuando se adquiere la vivienda.
• El propietario asume erróneamente que sólo debe tributar cuando gana dinero con el inmueble.
• Complejidad del sistema fiscal comparado con otros países, donde no existe la figura de renta imputada.

Consecuencias del error

• Acumulación de deudas tributarias desconocidas.
• Sanciones e intereses de demora que aumentan con el tiempo.
• Riesgo de embargo de cuentas, retenciones en la venta del inmueble (5% de la transmisión para cubrir posibles deudas fiscales), y dificultades para heredar/traspasar bienes.
• Pérdida del derecho a exenciones o deducciones si no se ha presentado declaración en años anteriores.

Cómo evitarlo

• Consultar con un asesor fiscal especializado en impuestos de no residentes.
• Solicitar información en el Ayuntamiento correspondiente y ante la Agencia Tributaria local tras la compra del inmueble.
• Presentar la declaración de IRNR anual, incluso cuando el inmueble esté vacío o para uso propio.

Error 2: No declarar correctamente los ingresos de alquiler

El segundo gran error es la no declaración o la incorrecta declaración de los ingresos obtenidos por el alquiler de la vivienda. Muchos propietarios extranjeros creen que sólo deben tributar si reciben los ingresos en una cuenta española, o suponen que basta con declararlos en su país de residencia. Otros caen en el error de declarar sólo parte de los ingresos, o incluso omitir declaraciones de arrendamientos temporales, como los gestionados por plataformas como Airbnb o Booking.

Obligación de declarar el alquiler en España

Si una persona física no residente obtiene ingresos por el alquiler de un inmueble situado en territorio español, está obligada a declarar estas rentas en España, independientemente de dónde perciba el dinero.

• Declaración trimestral: El IRNR para alquileres se presenta de forma trimestral (modelo 210) antes del día 20 de abril/julio/octubre/enero.
• Tipo impositivo: 19% para residentes UE/EEE/Noruega/Islandia; 24% resto de países.
• Los residentes UE/EEE/Noruega/Islandia pueden deducirse gastos relacionados con el alquiler, resto de países no.

Ejemplos prácticos

• Ejemplo 1: Una francesa alquila su piso en Valencia por 1.000 euros/mes (12.000 euros al año). Podría deducir gastos de comunidad, IBI, seguro, reparaciones y gestión. Declara trimestralmente y paga el 19% sobre el beneficio neto.
• Ejemplo 2: Un británico, tras el Brexit, alquila una casa en Marbella por 2.000 euros/mes. Debe tributar al 24% sobre el ingreso bruto, sin derecho a deducciones, y tiene que declarar cada trimestre.

Errores frecuentes en la declaración de alquileres

• Pensar que sólo deben tributar si el inquilino es residente y declara el contrato.
• No declarar alquileres de corta estancia gestionados a través de plataformas online.
• Declarar sólo parte de los ingresos o no declarar periodos de ocupación temporales.
• No presentar declaración trimestral y hacerlo sólo de forma anual, cuando es obligatorio presentar modelo 210 trimestral para alquileres.

Consecuencias del error

• Sanciones económicas elevadas. La Agencia Tributaria cruza datos de plataformas como Airbnb, movimientos bancarios, registros de entrada de turistas y puede detectar discrepancias fácilmente.
• Recargo de hasta el 150% de la cuota defraudada, más intereses de demora.
• Pérdida de beneficios fiscales y derecho a deducciones si la declaración no es correcta o se presenta fuera de plazo.
• Dificultades en la venta de la vivienda: Hacienda puede bloquear la transmisión hasta que se regularicen las obligaciones tributarias.

Cómo evitarlo

• Contratar gestoría o asesoría fiscal especializada en rentas inmobiliarias de no residentes.
• Llevar registro detallado de los ingresos percibidos y gastos asociados al alquiler.
• Presentar el modelo 210 trimestral de forma puntual y correcta, reflejando todos los alquileres, sean de larga o corta duración.
• Declarar cualquier ingreso por alquiler en España aunque se haya tributado en el país de residencia, aplicando el convenio para evitar la doble imposición si existe.

Error 3: Ignorar las implicaciones del Impuesto sobre el Patrimonio y Sucesiones

El tercer gran error fiscal es no tener en cuenta la obligación de declarar y abonar el Impuesto sobre el Patrimonio ni planificar la sucesión hereditaria. Muchos propietarios extranjeros desconocen la existencia de estos tributos, o suponen que sólo afectan a residentes fiscales, cuando en realidad se aplican también a no residentes que posean bienes en España o deseen transmitirlos a sus herederos.

Impuesto sobre el Patrimonio para no residentes

España restaura el Impuesto sobre el Patrimonio en 2011, gravando el valor neto de los bienes y derechos situados en territorio español (como el valor catastral de un inmueble), siempre que el total supere los umbrales establecidos por cada Comunidad Autónoma o por el Estado.

• Mínimo exento estatal: 700.000 euros por contribuyente; este límite puede variar según la Comunidad Autónoma.
• Devengo: 31 de diciembre de cada año.
• Obligatorio para no residentes cuando el valor total de propiedades o activos en España supera el mínimo exento.

Ejemplo explicativo

Una ciudadana sueca posee una villa en Mallorca valorada en 850.000 euros. Tras aplicar el mínimo exento, tributa por 150.000 euros, a un tipo progresivo del 0,2% al 2,5%. Si olvida esta declaración, acumula deudas y sanciones graves, además de intereses que pueden alcanzar el 20% del importe no declarado.

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Otro error habitual se da en la incorrecta gestión del Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), aplicable tanto a residentes como no residentes cuando el bien transmitido está ubicado en España.

• La herencia o donación de inmuebles situados en España está sujeta a este impuesto, independentemente del lugar de residencia del heredero o donatario.
• Cada Comunidad Autónoma regula los tipos y bonificaciones, que pueden variar sustancialmente.
• El plazo para presentar la declaración y abonar el tributo es de seis meses desde el fallecimiento/donación, prorrogable a seis más.

Ejemplo práctico

Un matrimonio británico fallece dejando un apartamento en Barcelona a su hijo residente en Londres. El hijo no declara el ISD español, creyendo que basta con hacerlo en Reino Unido. Cuando intenta vender el piso, descubre una deuda millonaria por no haber pagado el ISD más sanciones e intereses, lo que bloquea la venta.

Consecuencias legales y fiscales

• Deuda acumulativa, difícil de prescribir si la Agencia Tributaria detecta la omisión.
• Imposibilidad de registrar la nueva propiedad a nombre del heredero sin haber liquidado el ISD.
• Intereses y sanciones muy elevadas (hasta el 150% del impuesto defraudado).
• Problemas para planificar la transmisión generacional de los bienes.

Cómo evitarlo

• Realizar una planificación patrimonial y sucesoria con un abogado o asesor fiscal conocedor de la ley española.
• Consultar la normativa de la Comunidad Autónoma donde se encuentra el inmueble, ya que pueden existir bonificaciones y beneficios fiscales.
• Presentar y abonar el impuesto dentro de los plazos legales, incluso si ya se ha tributado en el país de residencia del heredero.

Leyes y tratados internacionales aplicables

Muchos errores se deben al desconocimiento de la legislación española y de los convenios internacionales de doble imposición firmados por España con país de origen del propietario. A continuación se detallan las principales normas a tener en cuenta.

Leyes españolas relevantes

• Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de Modificación Parcial de las Leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio.
• Ley 19/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre el Patrimonio.
• Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
• Real Decreto 1776/2004, Reglamento del IRNR.

Convenios de doble imposición

España mantiene convenios con la mayoría de países europeos y con países relevantes del resto del mundo. Estos convenios determinan qué Estado tiene la potestad tributaria sobre las rentas inmobiliarias y fijan mecanismos para evitar la doble tributación.

• Generalmente, la renta del inmueble tributa en el país donde está situado el bien.
• El país de residencia puede exigir declaración, pero debe permitir deducción o exención por lo ya tributado en España.

Implicaciones prácticas

Declarar en España lo exigido, solicitar (cuando proceda) el certificado de residencia fiscal para aplicar normativas más beneficiosas, e informar también en el país de residencia para evitar problemas de doble tributación.

Multas y sanciones por errores fiscales

El sistema sancionador español contempla diferentes grados de infracción y cuantías económicas frente a los errores o la omisión de obligaciones fiscales, fundamentales para entender los riesgos relacionados con los tres errores analizados.

Tipos de infracciones

• Infracción leve: Omisión de declaración, errores menores, presentación fuera de plazo con requerimiento.
• Infracción grave: Declaración con datos falsos o inexactos, ocultación deliberada.
• Infracción muy grave: Simulación u ocultación fraudulenta y reiterada.

Sanciones económicas

• Recargos por presentación fuera de plazo: Entre el 5% y el 20% extra, dependiendo del retraso.
• Intereses de demora: Variable según el importe y el tiempo transcurrido.
• Multas cerradas: Según el impuesto, pueden oscilar desde 100 hasta 6.000 euros o el 150% de la cuota defraudada.
• Sanción en caso de venta: Retención del 3-5% del valor de transmisión para asegurar cobro de deudas tributarias.

Consecuencias adicionales

• Dificultad o imposibilidad para vender, heredar o donar el inmueble.
• Embargo de cuentas bancarias o de la propia propiedad.
• Inclusión en listados públicos de deudores con la Agencia Tributaria.

Requisitos y derechos de los propietarios extranjeros

Si bien los propietarios extranjeros tienen obligaciones fiscales claras, también poseen derechos y recursos legales para reducir la carga tributaria y regularizar su situación sin perder garantías.

Número de Identificación de Extranjeros (NIE)

Todo propietario extranjero debe solicitar un NIE para poder adquirir y gestionar legalmente bienes inmobiliarios en España, así como para cualquier trámite fiscal o bancario.

• Se obtiene en la comisaría de Policía Nacional o en la embajada/consulado de España en el país de origen.
• Imprescindible para firmar escrituras, abrir cuenta bancaria, pagar impuestos y presentar declaraciones.

Derecho a deducciones y beneficios fiscales

• Residentes en la UE, Islandia o Noruega, pueden deducir gastos “necesarios para obtener la renta” en el arrendamiento.
• Pueden acogerse a convenios de doble imposición para evitar tributar por la misma renta dos veces.
• Quien regulariza voluntariamente su situación pagando los impuestos debidos, generalmente se beneficia de rebaja en intereses y recargos si lo hace sin requerimiento previo.

Requisitos formales esenciales

• Mantener domicilio fiscal actualizado, incluso si reside habitualmente en el extranjero.
• Conservar justificantes y documentos de pagos, modelos y recibos de presentación de impuestos.
• Dar poder notarial a un gestor autorizado, especialmente si reside fuera de la Unión Europea.

Ejemplo práctico de gestión fiscal de una propiedad

Para ilustrar con claridad el proceso correcto, analicemos el caso de John, residente en Reino Unido, propietario de un apartamento en Alicante.

Datos del caso

• Valor catastral vivienda: 100.000 euros.
• John no reside en España.
• La alquila de mayo a septiembre (6.000 euros de ingresos).
• No deducible (efecto Brexit: tipo del 24%, sin gastos).
• El resto del año permanece vacía, de uso propio.

Obligaciones de John

1. Presentar IRNR sobre renta imputada anual:
   • Base: 1,1% de 100.000 euros = 1.100 euros.
   • Tipo impositivo: 24%.
   • Cuota: 264 euros.
2. Presentar IRNR sobre ingresos por alquiler (modelo 210, trimestral):
   • Ingresos totales: 6.000 euros (sin deducciones, tipo del 24%).
   • Impuesto a pagar: 1.440 euros.
3. Declarar y abonar el Impuesto sobre el Patrimonio si supera el límite exento (no en este caso).
4. Pagar el IBI y tasas municipales todos los años.

En caso de fallecimiento

• Sus herederos, aunque residentes en Reino Unido, deben presentar y abonar el ISD en España antes de recibir el bien.
• Si omiten este trámite, no podrán inscribir la vivienda a su nombre ni venderla.

Herramientas y recursos para evitar errores fiscales

Hoy día, existen múltiples recursos y servicios que pueden ayudar a los propietarios extranjeros a cumplir correctamente con sus obligaciones tributarias y evitar errores costosos.

Asesoramiento profesional

• Gestorías y despachos de abogados especializados en fiscalidad internacional ofrecen servicios adaptados a extranjeros.
• Asociaciones de propietarios internacionales (como AIPP, APPI, etc.) publican guías actualizadas.
• Oficinas informativas municipales en áreas de gran afluencia extranjera (Costa Blanca, Costa del Sol) asesoran en varios idiomas.

Recursos en línea

• Páginas oficiales como la Agencia Tributaria (AEAT) y SEPE con formularios y explicaciones en varios idiomas.
• Plataformas como Idealista o Spanish Property Insight publican artículos sobre legislación tributaria inmobiliaria.

Herramientas tecnológicas

• Aplicaciones de gestión fiscal tipo TaxDown, TaxScouts o software local para gestión de propiedades.
• Sistemas automatizados de recordatorio de plazos y presentación de modelos.

Consejos de expertos y recomendaciones finales

A continuación, recogemos las principales recomendaciones de abogados fiscales y gestores especializados en propietarios extranjeros:

1. No dejar la gestión fiscal para el último momento.

   Planifica desde el mismo momento de la compra, solicita el NIE y busca asesoría para conocer tus obligaciones exactas.

2. No confiarse en la comparación con el sistema fiscal de tu país.

   España tiene particularidades relevantes, como la renta presunta o limitaciones en deducciones para no residentes no UE.

3. Regulariza tu situación voluntariamente si has cometido errores.

   Presentar declaraciones tardías antes de requerimiento de la Agencia Tributaria puede ahorrarte importantes sanciones.

4. No ignores el Impuesto sobre el Patrimonio y planifica la sucesión.

   Realiza testamento en España y en tu país de origen, y estudia con un profesional las diferencias entre las regulaciones autonómicas, que pueden suponer una diferencia de decenas de miles de euros en el pago de sucesiones.

5. Guarda siempre toda la documentación (recibos, contratos, copias de impuestos presentados).

   En caso de inspección, será fundamental poder probar todos los movimientos declarados.

6. Consulta anualmente posibles cambios legales.

   La normativa fiscal española cambia frecuentemente y lo que era válido un año puede no serlo al siguiente, especialmente en Comunidades Autónomas.

7. Aprovecha beneficios de convenios de doble imposición.

   Solicita los certificados de residencia fiscal cuando proceda para evitar doble tributación.

8. Formaliza siempre todos los alquileres con contrato y recibe los pagos vía transferencia bancaría.

   Ayuda a acreditar ingresos y gastos frente a Hacienda y a protegerse en eventuales litigios con inquilinos.

9. Infórmate sobre deducciones y bonificaciones autonómicas y municipales.

   Algunas regiones ofrecen rebajas en el IT, IBI o ISD para determinados perfiles o circunstancias.

10. Consulta siempre las plataformas gubernamentales y no te fíes solo de información no oficial.

    Las webs de la Agencia Tributaria, Ayuntamientos y Ministerios publican información contrastada y actualizada.

Conclusiones

Ser propietario extranjero en España supone una extraordinaria oportunidad para disfrutar del país y diversificar inversiones inmobiliarias. Sin embargo, como hemos desarrollado a lo largo de este artículo, la clave para evitar sanciones, embargos o pérdidas económicas inesperadas reside en la prevención y el cumplimiento consciente de las obligaciones fiscales.

Desconocer la obligación del IRNR, no declarar correctamente los ingresos de alquiler y dejar de lado los impuestos sobre el patrimonio y sucesiones son los tres mayores errores ―mas no los únicos― que pueden afectar gravemente la seguridad jurídica y económica del propietario extranjero.

Mantenerse informado, contar con asesoramiento fiscal especializado y planificar a medio y largo plazo no sólo permite evitar sanciones, sino también optimizar la carga tributaria y garantizar que la inversión en España se traduzca en tranquilidad y pleno disfrute. Ante cualquier duda, es recomendable acudir a expertos en derecho fiscal internacional y no dejar nunca la gestión tributaria a la improvisación.

En definitiva: invertir en el paraíso español exige responsabilidad, pero con la información y ayuda adecuadas, los riesgos se minimizan y los beneficios se maximizan.