Impuestos y tasas sobre la propiedad en España: Guía 2025

La adquisición, tenencia y transmisión de bienes inmuebles en España conlleva una serie de obligaciones fiscales importantes a tener en cuenta para evitar sanciones y gestionar eficazmente los costes asociados a la propiedad. En esta guía exhaustiva, analizaremos en detalle los impuestos y tasas sobre la propiedad aplicables en España en 2025, abarcando desde la compra inicial hasta la titularidad, el arrendamiento y la venta. Esta información es esencial tanto para residentes como para no residentes, personas físicas y jurídicas, así como para quienes gestionan patrimonios inmobiliarios.

Índice de contenidos

1. Introducción: Fiscalidad inmobiliaria en España
2. Impuestos en la compra de inmuebles
3. Tributación sobre la tenencia de propiedades
4. Impuestos en la transmisión de bienes inmuebles
5. Arrendamiento: impuestos y obligaciones fiscales
6. Régimen fiscal para no residentes
7. Bonificaciones, exenciones y reducciones fiscales
8. Principales tasas municipales sobre la propiedad
9. Gestión fiscal y recomendaciones prácticas
10. Perspectivas y cambios previstos para 2025
11. Conclusiones y recursos adicionales

1. Introducción: Fiscalidad inmobiliaria en España

La fiscalidad inmobiliaria en España es compleja y se encuentra regulada por normativas estatales, autonómicas y locales. La propiedad de bienes inmuebles genera una serie de obligaciones tributarias y el desconocimiento de las mismas puede acarrear graves consecuencias económicas y legales. Por tanto, conocer en detalle los impuestos y tasas aplicables es fundamental para particulares y empresas inmobiliarias.

Desde el punto de vista estatal, destacan gravámenes como el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), el Impuesto sobre el Patrimonio y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD). A nivel municipal, se aplican el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la Plusvalía Municipal, entre otros.

La estructura impositiva varía según el tipo de transacción (compra, tenencia, alquiler, transmisión) y la condición del titular (residente, no residente, persona física o jurídica). Esta guía pretende analizar cada uno de estos escenarios para ofrecer una visión clara y actualizada en 2025.

2. Impuestos en la compra de inmuebles

2.1. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP)

Al adquirir una vivienda o local de segunda mano, el comprador debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP). Este tributo es competencia de las comunidades autónomas y su tipo impositivo oscila, generalmente, entre el 6% y el 10% del valor de la operación, aunque ciertas regiones aplican tipos reducidos para viviendas habituales, familias numerosas o jóvenes.

• Base imponible: Precio real de compraventa o valor fiscal asignado por la Administración, el superior de ambos.
• Tipo de gravamen: Puede variar entre comunidades autónomas (ejemplo: Madrid 6%, Cataluña 10%, Andalucía 7%).
• Exenciones y bonificaciones: Según criterios autonómicos, como en casos de viviendas de protección oficial, adquisiciones por familias numerosas, jóvenes, personas con discapacidad, etc.

2.2. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y Actos Jurídicos Documentados (AJD)

En la adquisición de una vivienda nueva, el comprador debe satisfacer:

• IVA: El tipo general es el 10% para viviendas y el 21% para locales comerciales y garajes adicionales. En caso de viviendas de protección oficial, puede aplicarse un tipo reducido del 4%.
• AJD: Gravamen adicional que oscila entre el 0,5% y el 1,5% sobre el precio de compraventa, dependiendo de la comunidad autónoma. Es obligatorio para escrituras notariales de compraventa y la inscripción en el Registro de la Propiedad.

2.3. Gastos adicionales en la compra

Además de los impuestos descritos, la adquisición de un bien inmueble conlleva gastos notariales, registrales y de gestoría. Estos conceptos, aunque no son impuestos, incrementan el coste asociado a la adquisición y deben ser tenidos en cuenta en la planificación financiera:

• Notaría: Redacción y autorización de la escritura pública.
• Registro de la propiedad: Inscripción de la titularidad.
• Gestoría: Tramitación y coordinación de toda la documentación.

2.4. Particularidades en compras entre particulares, empresas y herencias

Cuando el vendedor es una empresa o profesional, el IVA sustituye al ITP. En herencias y donaciones, en lugar de ITP entra en juego el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que también varía según la comunidad autónoma.

3. Tributación sobre la tenencia de propiedades

3.1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Es el principal impuesto municipal que grava el hecho de ser titular de un inmueble a 1 de enero de cada año. Todos los propietarios, sean personas físicas o jurídicas, residentes o no, están obligados al pago del IBI.

• Base imponible: Valor catastral del inmueble, actualizado periódicamente por el ayuntamiento.
• Tipo impositivo: Fijado por cada municipio, dentro de los márgenes legales (0,4% a 1,3% para bienes urbanos y de 0,3% a 0,9% para rústicos).
• Bonificaciones: Viviendas de protección oficial, familias numerosas, energías renovables, entre otras, pueden acogerse a bonificaciones específicas.

3.2. Impuesto sobre el Patrimonio

Las personas físicas cuyo patrimonio neto supere determinados umbrales están sujetas al Impuesto sobre el Patrimonio, que grava la totalidad de sus activos, incluyendo bienes inmuebles.

• Exención: Vivienda habitual hasta 300.000 euros.
• Base imponible: Valor de mercado de los inmuebles o valor catastral, el mayor de ambos.
• Cuotas: Estructura progresiva, desde el 0,2% hasta el 3,5%, según comunidades autónomas.

3.3. Tributación en el IRPF por la tenencia de inmuebles

En el caso de viviendas no arrendadas, deberá imputarse una renta inmobiliaria, correspondiente al 1,1% o 2% (según actualización catastral) del valor catastral, como ingreso en la declaración de IRPF.

Esto afecta especialmente a los propietarios de segundas residencias o viviendas desocupadas, a la espera de una regulación más estricta a nivel nacional que incentive la puesta en alquiler de estas propiedades.

4. Impuestos en la transmisión de bienes inmuebles

4.1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) o Impuesto sobre Sociedades

La venta de un inmueble genera una ganancia o pérdida patrimonial, que debe incluirse en la declaración del IRPF del vendedor (si es persona física) o en el Impuesto sobre Sociedades (si es persona jurídica).

• Ganancia/pérdida patrimonial: Diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, aplicando coeficientes de actualización, gastos y reformas acreditadas.
• Tipo de gravamen en IRPF (2025): Del 19% al 28% sobre la ganancia, según los tramos aplicables.
• Exenciones: Reinversión en vivienda habitual, mayores de 65 años, dación en pago, entre otras circunstancias.

4.2. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU)

El IIVTNU grava el incremento de valor que haya experimentado el terreno desde la anterior transmisión, independientemente de la ganancia real obtenida.

• Base imponible: Diferencia del valor catastral y el tiempo transcurrido desde la anterior adquisición.
• Cálculo: Existen dos métodos:
  • Objetivo (método municipal, basado en una fórmula con coeficientes según años transcurridos).
  • Real (mayor o igual que la ganancia obtenida según el IRPF).
• Pago: Lo asume el vendedor salvo pacto en contrario.
• Novedades recientes: Tras sentencias del Tribunal Constitucional, la plusvalía sólo es exigible en caso de incremento real de valor.

5. Arrendamiento: impuestos y obligaciones fiscales

5.1. Tributación de los ingresos por alquiler en el IRPF

El propietario que alquila viviendas debe declarar los ingresos en la base imponible general del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.

• Deducciones: Se permiten numerosos gastos deducibles como intereses de hipoteca, seguros, IBI, gastos de comunidad, reparaciones, amortización del inmueble, etc.
• Reducción del 60% (2025): Para arrendamiento de vivienda habitual, esta reducción podrá aplicarse si el inmueble se destina efectivamente a vivienda y cumple los requisitos legales. Es importante revisar posibles cambios regulatorios para 2025.

5.2. IRPF en alquileres turísticos y arrendamientos vacacionales

El alquiler vacacional o de corta duración está sujeto a obligaciones diferenciadas:

• Rendimientos íntegros: Hay que declarar el 100% de los ingresos, permitiendo minorar los gastos proporcionales a los días arrendados.
• Obligaciones adicionales: Algunos municipios y comunidades autónomas exigen licencia específica y declaración de actividad.
• IVA: Si se prestan servicios propios de hostelería (limpieza diaria, lavandería, recepción, etc.), puede estar sujeto a IVA (10% o 21%, según el caso).

5.3. Retenciones en el arrendamiento de locales

El arrendamiento de locales comerciales está sujeto a una retención a cuenta del IRPF o Impuesto sobre Sociedades por parte del arrendatario, habitual del 19%.

5.4. Obligaciones de los arrendadores y arrendatarios

Ambas partes deben cumplir una serie de obligaciones fiscales y administrativas:

• Expedición de recibos/facturas.
• Declaración trimestral o anual de rendimientos.
• Retenciones y pagos fraccionados (especialmente en locales).
• Comunicación a la Agencia Tributaria y, en su caso, al registro autonómico de viviendas turísticas.

6. Régimen fiscal para no residentes

6.1. Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR)

Los no residentes en España que posean inmuebles deben tributar a través del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).

• Propiedades no arrendadas: Imputarán una renta anual del 1,1% o 2% del valor catastral y tributarán al 24% (20% para residentes en la UE o EEE).
• Propiedades arrendadas: Los ingresos obtenidos tributan, permitiéndose deducir algunos gastos en el caso de residentes en la UE y EEE.

6.2. Otros impuestos y obligaciones de no residentes

Además del IRNR, los no residentes pueden estar sujetos a:

• IBI y tasas municipales.
• Declaración y pago del Impuesto sobre el Patrimonio si superan los umbrales.
• Plusvalía municipal al transmitir inmuebles.
• Nombramiento de representante fiscal si tienen obligaciones fiscales en España.

6.3. Acuerdos de doble imposición y repercusiones fiscales

España tiene firmados convenios internacionales para evitar la doble imposición con numerosos países, permitiendo evitar tributar dos veces por la misma renta o ganancia. Es fundamental analizar cada caso con un asesor fiscal especializado para optimizar la carga fiscal total.

7. Bonificaciones, exenciones y reducciones fiscales

7.1. Bonificaciones en IBI y tributos locales

Algunos ayuntamientos ofrecen bonificaciones en el IBI por instalación de energías renovables, grandes familias, entidades sin ánimo de lucro o viviendas de protección oficial. Las condiciones y porcentajes dependen de la normativa local.

7.2. Reducción por vivienda habitual en el Impuesto sobre el Patrimonio

Hasta 300.000 euros de valor de la vivienda habitual pueden estar exentos en el cálculo de la base imponible del Impuesto sobre el Patrimonio.

7.3. Exenciones y reducciones en transmisiones y sucesiones

• Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años: Exenta de tributación en el IRPF.
• Reinversión en vivienda habitual: Exención total o parcial de la ganancia si se reinvierte en una nueva vivienda en el plazo legal.
• Bonificación en Sucesiones y Donaciones: Algunas comunidades aplican bonificaciones del 99% sobre adquisiciones por herencia de ascendientes o descendientes.

7.4. Incentivos fiscales en rehabilitación y eficiencia energética

Desde 2021 y previsiblemente prorrogados para 2025, existen deducciones fiscales importantes para quienes acometan obras de eficiencia energética, accesibilidad o rehabilitación en edificios residenciales:

• Deducción del 20%, 40% o 60% sobre los importes invertidos, según el grado de mejora alcanzada.
• Ámbito estatal, compatible con ayudas autonómicas y municipales.

8. Principales tasas municipales sobre la propiedad

8.1. Tasas por servicios urbanísticos y licencias

La realización de obras, reformas, ampliaciones o cambios de uso requiere el previo abono de tasas y la solicitud de licencias municipales:

• Licencia de obra mayor o menor: El coste varía según el presupuesto de ejecución y la normativa local.
• Tasa por apertura de establecimientos: Aplica a locales comerciales o de hostelería.
• Tasa por ocupación de vía pública: Por andamios, terrazas, contenedores de obra, etc.

8.2. Tasas de basura y saneamiento

Muchos municipios repercuten a los propietarios una tasa anual por la recogida de basuras y otros servicios de saneamiento. Es obligatorio su pago incluso en viviendas vacías.

8.3. Contribuciones especiales

Ante mejoras urbanas que benefician a determinados inmuebles (reasfaltado, alumbrado, aceras, etc.), los propietarios pueden estar sujetos a contribuciones especiales, en proporción al beneficio obtenido.

9. Gestión fiscal y recomendaciones prácticas

9.1. Corrección y registro de valores

Es importante actualizar los datos registrales y catastrales de los inmuebles para evitar incoherencias fiscales y sanciones. Una revisión periódica ayuda a detectar posibles errores en los valores declarados.

9.2. Conservar justificantes y facturas

Toda adquisición, mejora, o gasto asociado a la propiedad debe documentarse debidamente. Facturas y justificantes son esenciales para deducciones y para calcular correctamente las plusvalías y ganancias patrimoniales.

9.3. Planificación fiscal patrimonial

• Adelante o aplace operaciones teniendo en cuenta la evolución y reforma de los tipos impositivos previstos en la legislación de 2025.
• Valore la creación de sociedades patrimoniales para la gestión de inmuebles, siempre con el debido asesoramiento profesional.
• Considere las diferencias radicales entre transmitir en vida (donaciones) y mortis causa (herencias).

9.4. Cumplimiento de obligaciones y plazos

• El IBI suele liquidarse entre marzo y noviembre, dependiendo del municipio.
• Las autoliquidaciones por compra o transmisión de inmuebles deben presentarse generalmente en un plazo de 30 días hábiles.
• Las declaraciones anuales (IRPF, IRNR, Patrimonio) tienen plazos concretos en la Agencia Tributaria, habitualmente entre abril y junio.

9.5. Reclamaciones y recursos

Los valores asignados catastral y fiscalmente pueden recurrirse dentro de los periodos habilitados. Ante discrepancias cuantiosas, puede ser conveniente solicitar una tasación pericial contradictoria.

10. Perspectivas y cambios previstos para 2025

10.1. Actualización de valores catastrales y fiscales

El Gobierno prevé adecuar los valores de referencia y catastrales a la evolución del mercado inmobiliario, ajustando los criterios para evitar la infravaloración y la evasión fiscal, así como para aumentar la progresividad en el IBI y otros impuestos vinculados a la propiedad.

10.2. Reforma del Impuesto sobre el Patrimonio

Se debate a nivel nacional la sustitución del Impuesto sobre el Patrimonio por otros tributos que graven la concentración de riqueza inmobiliaria de forma más equitativa, con posibles efectos en la fiscalidad de las segundas residencias y grandes patrimonios.

10.3. Incentivos fiscales a la vivienda en alquiler

Las futuras regulaciones podrían modificar las reducciones fiscales por alquiler de vivienda para promover la puesta en el mercado de las viviendas vacías y aumentar la oferta de alquiler asequible.

10.4. Sostenibilidad y eficiencia energética

El compromiso con la sostenibilidad impulsará nuevas deducciones o bonificaciones para la instalación de sistemas de energías renovables y la mejora de la eficiencia energética en inmuebles residenciales, comerciales e industriales.

10.5. Imposición sobre viviendas vacías y grandes propietarios

Está en estudio la posible creación de recargos en el IBI o impuestos específicos para quienes retengan de manera injustificada viviendas vacías, así como para los grandes tenedores de inmuebles, con el objetivo de incentivar la vivienda en alquiler.

11. Conclusiones y recursos adicionales

La fiscalidad sobre la propiedad en España exige un estudio detallado y personalizado según el tipo de inmueble, operación concreta y residencia del titular. Las diferencias entre comunidades autónomas y municipios requieren asesoramiento especializado. Es fundamental mantenerse al día sobre las numerosas reformas futuras, especialmente en lo referente a la tributación de las segundas residencias, los alquileres y la sostenibilidad.

Para profundizar y gestionar correctamente las obligaciones fiscales, se recomienda consultar fuentes oficiales, como la Agencia Tributaria (www.agenciatributaria.es), los portales de las consejerías de Hacienda autonómicas y la normativa de cada ayuntamiento. Los colegios de registradores y notarios también son recursos valiosos para los trámites más complejos.

Gestionar correctamente los impuestos y tasas sobre la propiedad en España en 2025 es esencial para evitar problemas legales, optimizar la carga tributaria y contribuir, desde la legalidad, a la sostenibilidad financiera y medioambiental.

Recursos adicionales

• Agencia Tributaria Española
• Dirección General del Catastro
• Colegio de Registradores de España
• Consejo General del Notariado
• Web oficiales de cada comunidad autónoma y ayuntamiento correspondiente.

En definitiva, la propiedad inmobiliaria es fuente de riqueza pero también de numerosas obligaciones fiscales. Una gestión fiscal planificada y asesorada hará posible disfrutar plenamente de los beneficios de poseer o invertir en inmuebles en España en el panorama de 2025.