Impuestos al Comprar una Vivienda en España en 2025: Guía Completa y Actualizada

Comprar una vivienda representa uno de los pasos más importantes en la vida de una persona o familia. Además de la inversión económica y emocional, la adquisición conlleva numerosas implicaciones fiscales que es fundamental comprender antes de firmar cualquier contrato. En 2025, el marco impositivo español sigue presentando considerables particularidades que afectan tanto a compradores nacionales como extranjeros. Este artículo exhaustivo analiza en profundidad los impuestos al comprar una vivienda en España en 2025, considerando sus tipos, cómo y cuándo se pagan, casos especiales, bonificaciones y consejos prácticos para afrontar el proceso con garantías.

1. Introducción al Régimen Impositivo de la Vivienda en España

La fiscalidad en torno a la adquisición de bienes inmuebles está definida por diferentes tributos, tanto a nivel estatal como autonómico y local. Todos los compradores, sean residentes en España o extranjeros, deben comprender que existen obligaciones fiscales inmediatas y recurrentes tras la formalización de la compraventa. Los impuestos a pagar varían en función de si la vivienda es nueva o de segunda mano, el lugar de ubicación del inmueble y el perfil del comprador.

Comprender esta estructura impositiva permite evitar sorpresas, calcular el presupuesto real de compra y optimizar la fiscalidad mediante bonificaciones o exenciones disponibles en cada comunidad autónoma.

2. Tipos de Impuestos al Comprar una Vivienda: Diferencias Clave

Antes de adentrarnos en detalles, es esencial distinguir entre los principales impuestos que se aplican en la compra de una vivienda en 2025:

• IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido): Aplica a viviendas nuevas.
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Aplica a viviendas de segunda mano o usadas.
• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD): Relacionado con la escritura pública de compraventa y la financiación hipotecaria.
• Plusvalía Municipal: Un tributo local que, si bien recae sobre el vendedor, puede afectar indirectamente al comprador.
• Impuestos post-compra: Incluyen el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), tasas de basuras y otros gravámenes municipales anuales.

2.1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en Viviendas Nuevas

El IVA se aplica a la compra de vivienda nueva, es decir, primera transmisión directamente del promotor o constructor. El tipo general en 2025 sigue siendo del 10% para viviendas, excepto en el caso de viviendas de protección oficial (VPO) de régimen especial o promocionadas por entidades públicas, donde puede reducirse al 4%. Si compras un local o plaza de garaje como anejos de la vivienda, se aplica el IVA del 21%. El comprador será quien abone este impuesto al vendedor, generalmente el promotor inmobiliario.

2.2. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) para Viviendas Usadas

El ITP se exige cuando la vivienda ya ha tenido dueño(s) anterior(es) (usadas o de segunda mano). Se paga a la comunidad autónoma donde se sitúa la vivienda, y el tipo impositivo depende del tipo de inmueble, importe de la transmisión y perfil del comprador. Para operaciones estándar en 2025:

• El tipo general oscila entre el 6% y el 10%.
• Algunas CCAA ofrecen tipos reducidos (del 4% al 6%) para familias numerosas, jóvenes (<35 años), o discapacidad igual o superior al 33%, siempre que la vivienda se destine a residencia habitual.

Ejemplo: Adquisición en Madrid por un comprador menor de 35 años de vivienda habitual de hasta 250.000 €: tipo reducido al 5%.

2.3. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El AJD grava la formalización pública de documentos notariales, mercantiles y administrativos. Es relevante en compras con hipoteca. En 2025, el tipo impositivo general sobre la base del importe de la escritura se sitúa entre el 0,5% y el 1,5%, dependiendo de la comunidad autónoma. El pago recae sobre el comprador, aunque desde 2019 los gastos de la escritura de la hipoteca (no de la compraventa) son asumidos por la entidad financiera.

2.4. Plusvalía Municipal

Conocido formalmente como “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana” (IIVTNU), este tributo local grava la revalorización experimentada por el suelo en el intervalo entre la adquisición y la venta. La paga el vendedor, salvo que ambas partes acuerden lo contrario. No obstante, el importe puede influir en la negociación, por lo que es recomendable conocerlo antes de cerrar la operación.

3. Impuestos Recurrentes tras la Compra de una Vivienda

3.1. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

Se trata de un impuesto municipal de carácter anual, calculado sobre el valor catastral del inmueble. Todo propietario está obligado a su pago. El importe varía según el municipio y el valor catastral fijado por el ayuntamiento. Es fundamental presupuestar este gasto anual, ya que la falta de pago puede acarrear recargos y procedimientos ejecutivos de embargo.

3.2. Tasas Municipales y Otros Gravámenes

Además del IBI, existen tasas municipales habituales como la recogida de basura, alcantarillado, vados, etc. Su cuantía depende de la localidad, tamaño de la vivienda y servicios asociados.

4. Cálculo Práctico: Ejemplo Detallado de Compra de Vivienda

Supongamos que compras un piso nuevo en Barcelona valorado en 300.000 €:

• IVA (10%): 30.000 €
• AJD (1,5% sobre valor declarado): 4.500 €

Si compras una vivienda usada por el mismo valor en Madrid, para una familia numerosa (tipo reducido):

• ITP (4%): 12.000 €

A esto se añadirán gastos notariales, registrales, gestión y potenciales tasas o servicios adicionales.

5. Impuestos para Extranjeros: Requisitos y Consideraciones Especiales

España es uno de los destinos favoritos de inversores y compradores internacionales. Los extranjeros tributan bajo los mismos impuestos que los nacionales con independencia de su residencia fiscal, pero existen peculiaridades que deben atenderse:

• Obligación de disponer de NIE (Número de Identificación de Extranjero).
• En caso de no ser residentes fiscales en España, se está sujeto a la imposición por no residentes sobre la propiedad y posibles rendimientos del inmueble.
• Cambios en tratados internacionales de doble imposición pueden incidir en la fiscalidad aplicable.
• Desde 2023, existen restricciones y controles reforzados en la compra de viviendas por parte de ciudadanos de países no comunitarios en zonas estratégicas.

6. Bonificaciones, Exenciones y Tipos Reducidos en 2025

El acceso a determinados beneficios fiscales puede reducir sensiblemente la carga tributaria en la compra de la vivienda. Destacamos los más relevantes:

• Familias numerosas: Tipos de ITP reducidos y bonificaciones en AJD.
• Discapacidad: Tipos reducidos de ITP y AJD para discapacitados y sus familiares.
• Jóvenes menores de 35 años: Reducción de los tipos impositivos si la vivienda tiene un valor por debajo de un umbral concreto fijado por la CCAA.
• Compra de vivienda habitual: Algunas CCAA otorgan tipos reducidos si el inmueble se destinará a residencia habitual.
• Vivienda de protección oficial: IVA y AJD más bajos en vivienda social.

Es imprescindible consultar con la notaría, el registro y la consejería de vivienda correspondiente para acreditar el cumplimiento de requisitos y solicitar la bonificación, pues en ocasiones se requiere documentación adicional (certificados, títulos de familia, dictámenes de discapacidad, etc.).

7. Fiscalidad de la Compra y Venta: Consideraciones al Revender

Comprar una vivienda con la intención de revenderla al cabo de un periodo genera implicaciones fiscales relevantes:

• Como vendedor, tributas por la plusvalía municipal y, en el IRPF, por la ganancia patrimonial obtenida.
• Hay exenciones específicas para mayores de 65 años y por reinversión en vivienda habitual.
• Extranjeros no residentes tributan a un tipo fijo sobre la ganancia patrimonial y deben presentar el modelo 210.
• Las sociedades promotoras tributan, además, en el impuesto de sociedades.

8. Procedimiento de Pago y Liquidación de Impuestos

La liquidación de los impuestos al comprar una vivienda debe hacerse en plazos legales estrictos:

• El IVA se abona en el acto al promotor y este lo ingresa en Hacienda.
• El ITP y el AJD deben liquidarse, normalmente, en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura pública ante notario. El pago se realiza a través de modelos oficiales en la Agencia Tributaria correspondiente o su equivalente autonómico.
• La Plusvalía Municipal debe pagarse en el ayuntamiento correspondiente en el plazo de 30 días hábiles desde la transmisión.

El impago o retraso puede causar intereses de demora y sanciones. El notario informa, pero la responsabilidad de liquidar recae sobre el comprador/vendedor según corresponda.

9. Actualizaciones Legislativas Relevantes en 2025

La normativa fiscal en España cambia con frecuencia, y cada año se publican modificaciones de tipos, bases y deducciones en comunidades autónomas y normativa estatal. Los cambios más destacados para 2025 incluyen:

• Revisión de bases imponibles para la valoración objetiva de inmuebles por parte de la Agencia Tributaria.
• Nuevas deducciones y bonificaciones en varias CCAA para jóvenes y colectivos vulnerables.
• Actualización en los procedimientos de comprobación de valores a efectos de ITP y AJD.
• Adaptación a la nueva Ley de Vivienda que limita la repercusión de ciertos gastos sobre el comprador.

Es fundamental consultar la normativa vigente en la fecha de compra y, ante dudas, solicitar asesoramiento profesional especializado.

10. Gastos Adicionales Asociados a la Compra de Vivienda

Además de los impuestos, la compra de una vivienda implica otros gastos legales y administrativos:

• Gastos de notaría: Dependen del valor de la vivienda y el arancel fijado. Suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del valor escriturado.
• Gastos de registro: Se paga por la inscripción de la vivienda a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
• Honorarios de gestoría: Si se encarga a un gestor la tramitación ante Hacienda y Registro.
• Coste de tasación en caso de financiación hipotecaria.
• Comisión de apertura bancaria si se suscribe hipoteca.

11. ¿Qué Cambios Introduce la Ley de Vivienda de 2023-2025?

En la etapa 2023-2025, la Ley de Vivienda ha introducido:

• Regulación del precio del alquiler con impacto indirecto en la fiscalidad de la venta.
• Protección adicional al comprador frente a vicios ocultos y derechos de retracto por parte de administraciones en zonas tensionadas.
• Limitación de gastos hipotecarios repercutibles al comprador (notaría, registro y AJD a cargo del banco en la hipoteca).
• Mayores requisitos de transparencia en la información precontractual de la operación.

Es esencial que compradores estén informados sobre sus derechos y obligaciones bajo estos preceptos legales.

12. Recomendaciones Prácticas para Optimizar la Fiscalidad en la Compra

En la compra de vivienda, una adecuada planificación fiscal puede suponer ahorros significativos y evitar sorpresas legales:

1. Solicita el asesoramiento de un abogado o gestor especializado en derecho inmobiliario y fiscalidad.
2. Calcula todos los impuestos y gastos antes de firmar ningún acuerdo.
3. Asegúrate de cumplir con los requisitos para bonificaciones. Ten la documentación a mano.
4. Verifica el valor catastral y de comprobación. Esto puede ayudar a prevenir sorpresas en futuras comprobaciones fiscales.
5. Atiende estrictamente los plazos de liquidación. Evitarás intereses y recargos.
6. Para extranjeros: Tramita el NIE y verifica la existencia de tratados internacionales.
7. Si compras con hipoteca: analiza no solo la cuota y los intereses, sino también la fiscalidad de los productos asociados (seguros de vida, hogar, etc.).

13. Preguntas Frecuentes sobre Impuestos en la Compra de Vivienda en España (FAQ)

13.1. ¿Quién paga los impuestos en la compra de una vivienda, el comprador o el vendedor?

De forma general: el comprador paga el IVA en vivienda nueva o el ITP en vivienda de segunda mano, además del AJD. El vendedor abona la Plusvalía Municipal y, en caso de ganancia, tributa en su IRPF.

13.2. ¿Los impuestos se suman al precio de la vivienda?

Sí. Los impuestos (IVA o ITP, AJD) y los gastos se suman al coste final. Es vital incluirlos en el presupuesto.

13.3. ¿Existen exenciones para primera vivienda?

No existen exenciones plenas para “primera vivienda”, pero sí tipos reducidos para primera vivienda habitual en ciertas CCAA y para colectivos como jóvenes y familias numerosas.

13.4. ¿El pago con hipoteca afecta a los impuestos?

El IVA o ITP no cambian por financiar la compra. Sí será necesario abonar el AJD sobre la responsabilidad hipotecaria, pero desde 2019 es el banco quien asume ese gasto en la hipoteca.

13.5. ¿Cómo se calculan los impuestos si pago una parte en metálico y el resto con cheque/banco?

La tributación se calcula sobre el valor declarado en escritura, que debe coincidir con el valor real de la operación.

13.6. ¿Qué ocurre si Hacienda considera que el valor escriturado es inferior al de mercado?

Puede iniciar una comprobación de valores y exigir el pago de la diferencia junto con intereses y sanciones. Es crucial declarar el precio real de compraventa.

13.7. ¿Puedo desgravar la compra de vivienda en la declaración de la renta?

Para adquisiciones realizadas antes del 1 de enero de 2013, existen deducciones. Desde esa fecha, han desaparecido para nuevas compras, salvo algunas extensiones en País Vasco y Navarra.

14. Casos Especiales: Vivienda Rústica, Suelo y Obra Nueva sobre Propio Solar

14.1. Compra de Vivienda Rústica o Terreno

En estos casos, la fiscalidad varía dependiendo del tipo de terreno y su calificación urbanística:

• Si el terreno es urbano, aplica el ITP o, si se compra a un promotor, el IVA del 21% más AJD.
• Si es rústico, el ITP suele oscilar entre el 6 % y el 10 %, dependiendo de la CCAA.

14.2. Autopromoción de Vivienda

Si adquieres un solar y construyes tu propia casa, el solar tributa por ITP (6-10%) y la construcción por IVA (10%) y AJD (<1,5%).

15. Comprar Vivienda en Subasta Pública

Las viviendas adquiridas en subasta están sujetas generalmente a ITP o, si se trata de primera transmisión, a IVA, junto a AJD y tasas asociadas al proceso judicial o administrativo.

16. Fiscalidad de la Compra en Régimen de Cooperativa o Vivienda Protegida

En cooperativas de vivienda, los socios pagan IVA por la adquisición (4% si es VPO especial, 10% en otros casos). También pueden existir ayudas y bonificaciones autonómicas o estatales.

17. Aspectos Clave para Residentes No Habituales y Golden Visa

Invertir en vivienda para obtener residencia (Golden Visa) no cambia los impuestos aplicables a la compraventa. Sin embargo, la tributación de los ingresos futuros debe observarse al detalle, y conviene asesorarse en cuanto a fiscalidad internacional y sucesoria.

18. Consideraciones sobre Impuestos en Compraventa entre Particulares

La compraventa directa entre particulares de vivienda usada está sujeta a ITP. Es importante documentar el pago mediante justificante bancario o transferencia para evitar futuras reclamaciones. En caso de compra conjunta, cada adquirente tributará sobre su porcentaje.

19. Documentación y Trámites Necesarios en la Compra

• NIE (extranjeros).
• Justificante de pago de impuestos.
• Copia autorizada de la escritura pública.
• Nota simple registral para verificar la titularidad.
• Certificado de estar al corriente del IBI y de no existencia de deudas sobre la vivienda.

20. Actualización y Recursos para Consultar Impuestos en 2025

Recomendamos consultar periódicamente:

• Página oficial de la Agencia Tributaria (agenciatributaria.es).
• Consejerías de Hacienda de las comunidades autónomas.
• Ayuntamientos y portales de información municipal.
• Notarios y registradores para análisis de la información en tiempo real.
• Asesorías y gestorías especializadas en derecho inmobiliario.

21. Conclusión: Planifica Tu Compra con Precisión Fiscal

La compra de una vivienda en España en 2025 conlleva una serie de impuestos que pueden variar sustancialmente en función de múltiples factores, desde el tipo de inmueble, la edad y circunstancias del comprador, el lugar de ubicación y si la compra es de vivienda nueva o usada. El conocimiento detallado de todos estos tributos, sus tipos, exenciones y bonificaciones es fundamental para una adquisición informada y segura. Disponer del cálculo anticipado del coste real, incluidos impuestos y gastos, previene fraudes, evita sanciones y permite optimizar el proceso con la confianza necesaria para dar uno de los pasos más importantes en la vida financiera y personal.

Si tienes dudas sobre los impuestos al comprar una vivienda en España en 2025, no dudes en consultar fuentes oficiales y profesionales especializados. Recuerda que una correcta planificación fiscal es esencial para proteger tu inversión y disfrutar plenamente de tu nuevo hogar.