Impuestos y Normativas al Comprar una Segunda Vivienda en Portugal: Guía Completa para Inversores y Compradores Internacionales

Portugal se ha convertido en uno de los destinos predilectos para quienes desean adquirir una segunda vivienda en Europa. Ya sea por su clima, su cultura, la hospitalidad de su gente o sus ventajas fiscales, este país ibérico atrae tanto a expatriados como a inversores que desean diversificar su patrimonio inmobiliario. Sin embargo, antes de lanzarse a esta aventura, es imprescindible comprender el panorama legal, tributario y normativo, ya que la compra de una segunda vivienda en Portugal presenta particularidades propias. En este extenso artículo, abordaremos en detalle todo lo que necesitas saber sobre impuestos y normativas al comprar una segunda vivienda en Portugal, desde los aspectos fiscales hasta los trámites legales, beneficios, riesgos y consejos para una inversión exitosa.

1. Introducción al Mercado Inmobiliario Portugués

El mercado inmobiliario portugués ha experimentado un crecimiento constante en la última década. Ciudades como Lisboa, Oporto y zonas turísticas como el Algarve han atraído la atención mundial por su buen clima, seguridad y calidad de vida. En este contexto, la compra de una segunda residencia se percibe como una excelente alternativa, tanto para el goce vacacional como para la obtención de rentabilidades vía arrendamiento turístico o tradicional.

• Precios competitivos comparados con otros países de Europa Occidental.
• Incentivos fiscales para residentes extranjeros.
• Oferta amplia y variada desde apartamentos urbanos hasta villas frente al mar.

No obstante, acceder al mercado portugués como comprador no residente conlleva unos procedimientos específicos, obligaciones impositivas y deberes legales que deben ser cuidadosamente analizados.

2. Tipos de Viviendas: ¿Qué se Considera Segunda Vivienda en Portugal?

Para efectos fiscales y legales, se entiende como segunda vivienda aquella que no constituye la residencia fiscal principal del propietario, ya sea ubicada en otro país o en Portugal, utilizada principalmente para vacaciones, alquiler o inversión.

• Vivienda principal: Inmueble declarado como domicilio fiscal, con beneficios fiscales y usualmente exenciones sobre ciertas tasas.
• Segunda vivienda: Propiedad adicional adquirida fuera del ámbito de la residencia habitual, gravada de manera diferente y con limitaciones en beneficios fiscales.

Esta distinción es relevante a la hora de calcular impuestos, acceder a créditos o planificar el uso del inmueble.

3. Proceso Legal para la Adquisición de una Segunda Vivienda

3.1. Requisitos Previos y Documentación

El proceso para adquirir un inmueble en Portugal, independientemente de la nacionalidad del comprador, sigue una serie de pasos standard:

1. Número de Identificación Fiscal (NIF): indispensable para cualquier transacción económica.
2. Documentación de identificación personal: pasaporte o DNI en vigor.
3. Certidumbre sobre la titularidad y cargas del inmueble: solicitada en el Registro Predial (Conservatória do Registo Predial).
4. Contrato de promesa de compra-venta (CPCV): acuerdo preliminar entre comprador y vendedor.
5. Escritura pública: transmisión formal de la propiedad, realizada ante notario.

Contar con un abogado especialista en derecho inmobiliario portugués es recomendable para garantizar la legalidad de la actuación y proteger los intereses del comprador.

3.2. Rol del Notario y la Conservatória

La formalización se culmina ante un notario, quien certifica la operación, revisa la legalidad de la documentación y eleva a público el contrato de compraventa, inscribiendo posteriormente el nuevo propietario en la Conservatória do Registo Predial. Este procedimiento otorga seguridad jurídica a la transacción.

4. Principales Impuestos y Tasas al Adquirir una Segunda Vivienda en Portugal

Uno de los aspectos cruciales a considerar es la fiscalidad asociada a la adquisición y posesión de una segunda vivienda. A continuación, abordamos los principales impuestos y tasas aplicables:

4.1. Impuesto Municipal sobre la Transmisión Onerosa de Inmuebles (IMT)

El IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) es el impuesto local que grava la compra de inmuebles. La base imponible es el mayor entre el valor de adquisición declarado en la escritura y el valor patrimonial inscrito en el catastro. En el caso de las segundas viviendas, la escala es la siguiente:

Valor del Inmueble (euros)	Tasa (%)
Hasta 92.407	1%
Entre 92.407 y 126.403	2%
Entre 126.403 y 172.348	5%
Entre 172.348 y 287.213	7%
Entre 287.213 y 574.323	8%
Más de 574.323	6% (fijo para viviendas urbanas no destinadas a residencia principal)

Las segundas viviendas no disfrutan de las exenciones ni reducciones previstas para residencia habitual, incrementando el coste fiscal.

4.2. Impuesto de Sello (Imposto de Selo)

Además del IMT, toda compraventa inmobiliaria en Portugal está sujeta al Imposto de Selo (Impuesto de Sello), una tasa única del 0,8% sobre el valor de la transacción. Este impuesto es abonado simultáneamente con el IMT, antes de la formalización notarial.

4.3. Impuesto Municipal sobre Inmuebles (IMI)

El IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) es el equivalente al impuesto sobre bienes inmuebles. Se calcula anualmente sobre el valor patrimonial catastral del inmueble, siendo la tarifa determinada por cada municipio, generalmente entre el 0,3% y el 0,45% para inmuebles urbanos.

• Segundas viviendas: No cuentan con el posible descuento o exención temporal que sí aplica para vivienda habitual y primera adquisición.
• El IMI debe pagarse cada año, en una, dos o tres cuotas según el valor global y las fechas establecidas por la autoridad municipal correspondiente.

4.4. Impuesto Adicional al IMI (AIMI)

En caso de poseer bienes inmuebles urbanos de elevado valor, el AIMI (Adicional ao Imposto Municipal sobre Imóveis) actúa como un "impuesto sobre la riqueza inmobiliaria".:

• Personas físicas: exento hasta 600.000 € (valor conjunto de los inmuebles no destinados a vivienda principal).
• Entre 600.001 € y 1.000.000 €: 0,7%.
• Más de 1.000.000 €: 1%.
• Sociedades: 0,4% sobre el valor total de inmuebles.

Este impuesto afecta principalmente a grandes patrimonios inmobiliarios y a quienes poseen múltiples segundas viviendas de valor elevado.

5. Fiscalidad para Compradores Internacionales: Residencia Fiscal, Doble Imposición y Obligaciones Declarativas

5.1. Residentes Fiscales vs No Residentes

Es vital diferenciar entre residentes fiscales en Portugal (personas que permanecen más de 183 días al año o cuya vivienda principal está en el país) y no residentes, ya que el tratamiento fiscal puede variar:

• Los residentes fiscales deben declarar su patrimonio y rentas mundiales en Portugal.
• Los compradores extranjeros no residentes sólo tributarán en Portugal por las rentas y plusvalías derivadas de los bienes inmuebles ubicados en territorio portugués.

5.2. Certificado de Domicilio Fiscal y Número NIF Portugués

Todo comprador extranjero debe obtener un Número de Identificación Fiscal (NIF) portugués, gestionado por la Autoridad Tributaria local. Además, los países con convenio para evitar la doble imposición pueden requerir la presentación de un certificado de domiciliación fiscal (certificado de residência fiscal) para evitar tributar dos veces por las mismas rentas.

5.3. Responsabilidades Declarativas

Los propietarios de inmuebles en Portugal deben:

• Incluir los ingresos por alquiler en su declaración fiscal anual (Declaração de Rendimentos).
• Notificar la venta del inmueble para efectos de plusvalías (más-valias) y cumplir con la declaración pertinente, incluso si la residencia fiscal sigue en el extranjero.
• Pagar el IMI y, si corresponde, el AIMI cada año, realizar los pagos a tiempo para evitar sanciones.
• Cumplir con obligaciones adicionales en caso de que el inmueble se destine a alquiler turístico (AL).

6. Declaración y Tributación de Ingresos Derivados de la Segunda Vivienda

6.1. Arrendamiento Tradicional

Si se decide rentabilizar la segunda vivienda mediante alquiler tradicional, los ingresos obtenidos deben ser declarados a la autoridad fiscal portuguesa. Para no residentes, existe una retención en origen del 28% sobre los ingresos netos, pudiendo deducir ciertos gastos relacionados con la propiedad (tasas, mantenimiento, seguros, etc).

6.2. Arrendamiento Turístico (Alojamiento Local)

El alquiler turístico, muy popular en Portugal, exige la inscripción del inmueble en el Registro de Alojamiento Local (AL) y el cumplimiento de estrictas normativas sanitarias y de seguridad:

• El propietario debe registrarse en la autoridad fiscal como "prestador de servicios de alojamiento".
• Declarar las rentas en la declaración de IRPF portuguesa.
• Las ganancias están sujetas, en general, a una tributación efectiva sobre el 35% del ingreso bruto, salvo opción por regímenes especiales.
• Las municipalidades pueden establecer límites o cuotas a nuevos registros de AL en determinadas zonas turísticas.

6.3. Plusvalía en la Venta

La venta futura de la segunda vivienda genera un hecho imponible: la plusvalía inmobiliaria o “mais-valias”. La ganancia obtenida, calculada como la diferencia entre el precio de compra y venta, menos gastos asociados, se grava generalmente a una tasa fija del 28% para no residentes. Los residentes pueden considerar reinversión en vivienda habitual para exención parcial, lo que no aplica a segundas viviendas.

7. Otras Normativas Urbanísticas y de Uso para Segundas Viviendas

7.1. Limitaciones Locales al Uso Turístico

En los últimos años, ayuntamientos en ciudades como Lisboa y Oporto han impuesto restricciones al registro de Alojamiento Local (AL) en barrios céntricos, para evitar la masificación y proteger los intereses residenciales. Es fundamental verificar de antemano la normativa urbanística vigente en el área donde se ubica la propiedad.

7.2. Normas de Copropiedad y Comunidades

La adquisición de apartamentos dentro de urbanizaciones o edificios sujetos a régimen de propiedad horizontal requiere atender a los estatutos de la comunidad, regulando uso, arrendamiento y reformas. Dichos estatutos pueden limitar el destino turístico de la vivienda o imponer cuotas y obligaciones mantenidas.

7.3. Protección del Patrimonio y Viviendas Históricas

Comprar segundas residencias en zonas consideradas patrimonio histórico o bajo protección urbanística exige autorizaciones adicionales para reformas, restauraciones o cambios de uso, sujetos a inspecciones y la aprobación de las autoridades locales y nacionales de patrimonio.

8. Incentivos Fiscales y Programas Especiales para Extranjeros

8.1. Régimen de Residente No Habitual (RNH/NHR)

Uno de los mayores atractivos de Portugal es el Régimen de Residente No Habitual, destinado a nuevos residentes fiscales que no lo hayan sido en los últimos cinco años. Este régimen permite:

• Tributar a tipos fijos y reducidos el trabajo de alto valor añadido.
• Exención o reducción de impuestos sobre pensiones, dividendos y otras rentas extranjeras bajo ciertos criterios.
• Optimización fiscal durante los primeros 10 años de residencia fiscal efectiva.

Si bien el RNH se centra en la residencia habitual, muchos extranjeros lo solicitan al adquirir una segunda vivienda para planificar su posible mudanza futura.

8.2. El “Golden Visa” Portugués

El "Golden Visa" es un programa de permiso de residencia para inversores extranjeros que realicen una inversión inmobiliaria significativa. No obstante, desde enero de 2022 se han limitado las viviendas elegibles a zonas rurales y regiones metropolitanas de baja densidad, excluyendo Lisboa, Oporto y gran parte del Algarve.

• Inversión mínima, según localización, generalmente de 500.000 €.
• Permite residencia legal, libre circulación Schengen y eventual acceso a la nacionalidad portuguesa.
• El programa está sometido a cambios legislativos y seguimiento político constante.

9. Implicaciones Bancarias y Financiación de la Segunda Vivienda

9.1. Acceso a Préstamos Hipotecarios

La banca portuguesa ofrece hipotecas a no residentes, pero con condiciones distintas a las otorgadas a residentes:

• Mayor entrada inicial, entre el 20% y el 40% del precio total.
• Plazos de amortización más cortos.
• Demostración de solvencia y estabilidad financiera fuera de Portugal.
• Las segundas viviendas no disfrutan, por lo general, de condiciones promocionales o tasas de interés reducidas disponibles para primera vivienda.

9.2. Transferencia Internacional de Fondos

Los bancos exigen justificación del origen de fondos y el cumplimiento de normativas anti-blanqueo de capitales. Se recomienda planificar las transferencias de divisas para minimizar comisiones y fluctuación de tipos de cambio.

10. Costes Complementarios y Honorarios Asociados a la Compra de una Segunda Vivienda

Al margen del precio y los impuestos principales, el comprador debe prever los siguientes gastos asociados:

• Honorarios de abogados y asesores legales (1-2% del precio).
• Tasas notariales y de registro (aprox. 1.000-2.000 €).
• Comisión de agencia inmobiliaria (habitualmente pagada por el vendedor, pero puede variar).
• Costes de reparación, reforma o adecuación, especialmente en viviendas antiguas o de uso turístico.
• Contratación de seguros de hogar (obligatorio para viviendas hipotecadas).

Un presupuesto realista debe considerar entre el 6% y el 10% del valor del inmueble para cubrir la totalidad de costes asociados a la transacción.

11. Fiscalidad Comparativa: Portugal vs Otros Países Europeos

Portugal destaca por ofrecer una de las fiscalidades más atractivas para inversores y jubilados extranjeros de Europa, aunque el auge reciente ha propiciado reformas que apuntan a restringir algunos beneficios. Comparando con países como España, Francia o Italia:

• Menor presión fiscal global en residencia habitual, pero más gravosa sobre segundas viviendas y plusvalías.
• Tratamiento muy favorable para rentas pasivas y no residentes bajo el RNH.
• Bancos abiertos a financiación internacional, pero con condiciones más exigentes que para nacionales.
• Control estricto y creciente sobre el alojamiento turístico y la especulación inmobiliaria en grandes ciudades.

12. Riesgos, Precauciones y Buenas Prácticas al Comprar una Segunda Vivienda

12.1. Riesgos de Mercado y Jurídicos

• Variabilidad de valoraciones catastrales que impactan en el IMI y AIMI.
• Incertidumbre legislativa, especialmente en tratamientos fiscales de no residentes y restricciones urbanísticas.
• Potencial ralentización en la venta (liquidez) en zonas turísticas saturadas o rurales.

12.2. Consejos Prácticos para Inversores

1. Contacta con abogados y asesores fiscales experimentados en operaciones internacionales.
2. Solicita certificados de cargas y situación urbanística previos al pago de señal.
3. Analiza el mercado específico (urbano, rural, turístico) y sus previsiones a medio y largo plazo.
4. Considera la tributación sobre la renta y la plusvalía estimadas para calcular la rentabilidad real.
5. Valora el impacto de cambios legislativos post-Brexit o reformas del programa Golden Visa.

13. Casos Prácticos y Ejemplos Reales

13.1. Compra de Apartamento para Vacaciones y Alquiler Turístico

María, residente en España, decide comprar un piso en el Algarve por 400.000 €. Abona un 8% de IMT (32.000 €), 0,8% de Impuesto de Sello (3.200 €) y asume un IMI anual del 0,4% (1.600 €). Registrándose en el régimen de AL, tributa sobre el 35% de lo ingresado vía alquiler turístico a tipo fijo del 28%. Además, debe controlar los cambios municipales en licencias y potencial AIMI si suma otra propiedad.

13.2. Inversión de una Familia Expatriada: Previsión de Mudanza y RNH

Una pareja de jubilados franceses compra una villa de 600.000 € y se acoge al RNH al trasladar su residencia a Portugal. Durante una década, disfrutan de exención sobre ciertas rentas extranjeras y de tributación preferencial sobre pensión. Acceden a beneficios fiscales que no tendrían como no residentes, y analizan cuidadosamente la fiscalidad si deciden vender o heredar la propiedad.

14. Herencias, Donaciones y Transmisión de Segundas Viviendas

Portugal no aplica impuesto de sucesiones entre padres e hijos o cónyuges. Las transmisiones por herencia o donación a otros familiares sí se gravan al 10% vía Impuesto de Sello. Es crucial planificar testamentaria y fiscalmente la transmisión de segundas viviendas para evitar sorpresas o litigios entre herederos, especialmente cuando el inmueble forma parte de un patrimonio multinacional.

15. Tendencias 2024-2025: Futuro de la Fiscalidad y Normativa de Segunda Vivienda

El auge global del teletrabajo, el crecimiento del turismo internacional y la apertura de nuevas áreas rurales a la inversión han impulsado la demanda de segundas residencias en Portugal. No obstante, las autoridades portuguesas han comenzado a endurecer requisitos en alojamiento turístico, programas de residencia y control fiscal:

• Reformas graduales en el RNH, con prospecto de limitaciones y mayores requisitos en los próximos años.
• Mayor control sobre alquileres turísticos y restricciones a la proliferación del AL en áreas críticas.
• Planificación para la “ciudad de 15 minutos” en varias urbes lusas, potenciando el acceso a segundas viviendas sostenibles y con impacto local positivo.

16. Conclusión: Claves para una Inversión Segura y Rentable en Segunda Vivienda en Portugal

Comprar una segunda vivienda en Portugal, sea para uso propio, alquiler vacacional o inversión, puede ser una decisión altamente rentable y enriquecedora. Sin embargo, exige un conocimiento pormenorizado de:

• La fiscalidad aplicable: IMT, Impuesto de Sello, IMI y AIMI, así como la correcta declaración de ingresos y plusvalías.
• Normativa urbanística y de uso, desde los límites al Alojamiento Local hasta la gestión de propiedades en comunidades o zonas protegidas.
• Trámites legales y bancarios, la obtención del NIF, financiación y transferencia de fondos compatibles con la legislación anti-blanqueo.
• Ventajas e incentivos fiscales bajo regímenes como el RNH o el “Golden Visa”, que pueden marcar la diferencia en la rentabilidad neta de la operación.
• Riesgos y variabilidad normativa que exigen asesoría profesional y actualización constatemente.

El éxito en la adquisición de una segunda vivienda en Portugal reside en la planificación fiscal y legal adecuada, la elección de la localización óptima según el perfil del comprador y el aprovechamiento legítimo de los incentivos vigentes. Así, Portugal seguirá siendo uno de los escenarios europeos preferidos para la inversión inmobiliaria, el retiro dorado y el disfrute de una segunda vida bajo el sol atlántico.

¿Estás listo para dar el paso? Consulta siempre profesionales cualificados y evalúa cada aspecto fiscal, legal y financiero antes de adquirir tu segunda vivienda en Portugal.