Impuesto sobre la Renta de No Residentes con Bienes Inmuebles en España: Guía Completa

El Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) es un tributo fundamental dentro del sistema impositivo español, especialmente relevante para aquellas personas físicas o jurídicas que, sin residir fiscalmente en España, mantienen bienes inmuebles en territorio español. Entender su funcionamiento, las obligaciones legales, los procedimientos de declaración, así como las estrategias para optimizar la carga fiscal es crucial, tanto para inversores extranjeros, expatriados, herederos y empresas internacionales.

¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)?

El IRNR es un impuesto directo que grava la renta obtenida en España por personas o entidades que no tienen residencia fiscal en este país. Su función principal es asegurar que aquellas personas que generan ingresos o poseen determinados bienes en España contribuyan proporcionalmente al sostenimiento de los gastos públicos, análogamente a los residentes.

El marco legal que rige este impuesto está reflejado principalmente en la Ley 5/2004 del IRNR y su reglamento de desarrollo, además de la Ley General Tributaria. Destaca su importancia para no residentes con bienes inmuebles, quienes se ven obligados a declarar la tenencia y aprovechamiento económico de dichos activos, independientemente de que generen o no ingresos por alquiler.

¿Quiénes están obligados a pagar el IRNR?

Están obligados a pagar el IRNR todas aquellas personas físicas o entidades sin residencia fiscal en España que:

• Obtengan rentas en territorio español, ya sea por trabajo, actividades económicas, capital mobiliario o inmobiliario.
• Sean titulares de bienes inmuebles urbanos situados en España.
• Realicen inversiones, compraventa o arrendamiento de inmuebles en territorio español.

En el caso específico de bienes inmuebles:

• Se incluyen pisos, casas, fincas urbanas, locales comerciales, naves industriales, terrenos, garajes y trasteros.
• La titularidad puede corresponder tanto a personas físicas (particulares, inversores, herederos) como a personas jurídicas (empresas, fondos, sociedades).

Residencia fiscal: Concepto y determinación

Uno de los elementos clave para determinar la sujeción al IRNR es el concepto de residencia fiscal. Según el artículo 9 de la Ley del IRPF, una persona tiene residencia fiscal en España si se cumple alguno de los siguientes requisitos:

1. Permanecer más de 183 días durante el año natural en territorio español.
2. Que radique en España el núcleo principal o la base de sus actividades o intereses económicos.
3. Se presume la residencia si reside en España el cónyuge no separado legalmente y los hijos menores, salvo prueba en contrario.

Si no se cumplen estos requisitos, pero se poseen bienes inmuebles en España, el IRNR entra en juego para gravar las rentas imputadas o efectivamente generadas por estos activos.

Bienes inmuebles de no residentes: Supuestos y tipologías

Para el IRNR, no residentes con bienes inmuebles en España pueden encontrarse en distintos supuestos, en función del uso dado al inmueble:

• Inmuebles de uso propio (no alquilados): Viviendas o locales de los que se dispone, pero que no se destinan a alquiler ni a actividades económicas. En este caso, se imputa una renta presumida o ficticia en la declaración.
• Inmuebles alquilados: Los ingresos por el alquiler generan rendimientos sujetos a tributación en el IRNR, con posibilidad de deducción de determinados gastos si el propietario reside en la UE, Noruega o Islandia.
• Transmisión o venta de inmuebles: La venta de un inmueble por un no residente genera una ganancia o pérdida patrimonial, también sujeta al IRNR.

A continuación, desarrollamos cada una de estas situaciones y sus implicaciones fiscales en detalle.

1. Imputación de rentas inmobiliarias por propiedad de inmuebles de uso propio

Uno de los aspectos más desconocidos y, a la vez, fiscalizados por la Agencia Tributaria es la imputación de rentas por la mera tenencia de inmuebles urbanos en España por parte de no residentes. Aunque el inmueble no se alquile ni produzca ingresos, la ley presume que genera una renta anual sujeta a tributación.

Cálculo de la renta imputada

El cálculo depende del valor catastral asignado al inmueble, según se indica en los recibos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El importe sobre el que se aplica la renta imputada depende de cuándo el valor catastral haya sido revisado:

• Si el valor catastral ha sido revisado en los 10 años anteriores el porcentaje de imputación es el 1,1% del valor catastral.
• Si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años, el porcentaje es del 2%.

Ejemplo: Si un no residente posee un apartamento en Valencia con un valor catastral revisado de 100.000 euros, la renta imputada será 1.100 euros al año. Sobre esta cantidad se aplicará el tipo impositivo correspondiente para el IRNR.

Tipo impositivo aplicable

La tributación varía según el país de residencia del propietario:

• Residentes en la UE, Noruega o Islandia: Tipo impositivo del 19% (2024).
• Residentes en el resto del mundo: Tipo impositivo del 24% (2024).

Por tanto, en el ejemplo anterior, el titular no residente en la UE abonaría 264 euros (1.100 x 24%) y un residente en la UE abonaría 209 euros (1.100 x 19%).

Obligación de presentación

La declaración se presenta anualmente con el modelo 210, debiendo incluirse una declaración por cada inmueble poseído de uso propio. La fecha límite habitual es el 31 de diciembre del año siguiente al devengo de la imputación.

2. Tributación de ingresos por alquiler de inmuebles de no residentes

Cuando un no residente obtiene rendimientos por el alquiler de un inmueble situado en España, estos ingresos están sujetos a IRNR y deben declararse mediante el modelo 210, normalmente de forma trimestral.

Base imponible: Ingresos y gastos deducibles

La base imponible está formada por los ingresos íntegros obtenidos por el arrendamiento del inmueble. La normativa distingue en función de la residencia del arrendador:

• Residentes en la UE, Noruega o Islandia: Pueden deducir de los ingresos los gastos necesarios para la obtención de esos rendimientos, como:
  • Intereses y gastos de financiación
  • Tributos y recargos (IBI, tasas municipales)
  • Gastos de comunidad, seguros, reparaciones y conservación
  • Servicios profesionales de gestión
  • Amortización del inmueble
• Residentes en el resto del mundo: No pueden deducir gastos. Tributan por el ingreso bruto.

Tipo de gravamen

• Residentes en la UE, Noruega o Islandia: 19%.
• Residentes en el resto del mundo: 24%.

Modelo de declaración y plazos

La declaración de los ingresos por alquiler debe presentarse trimestralmente (primeros 20 días de los meses de abril, julio, octubre y enero) mediante el Modelo 210.

Ejemplo práctico de declaración de alquiler

Un ciudadano holandés, residente en Ámsterdam, alquila su piso en Madrid por 1.000 euros al mes (12.000 euros anuales). Durante el año incurre en 2.000 euros de gastos (IBI, comunidad, seguro). La base imponible será 12.000 - 2.000 = 10.000 euros, aplicando el tipo del 19% (1.900 euros de impuesto anual).

3. Tributación por la transmisión (venta) de inmuebles por no residentes

Cuando un no residente vende un inmueble en España, la ganancia (o pérdida) patrimonial obtenida se somete al IRNR. Además, la Ley dispone la retención obligatoria por parte del comprador del 3% del precio de venta como pago a cuenta del impuesto, que debe ingresarse en Hacienda mediante el Modelo 211.

Cálculo de la ganancia patrimonial

La ganancia se calcula por diferencia entre el valor de transmisión (precio de venta) y el valor de adquisición, descontando gastos inherentes (notaría, registro, plusvalía municipal, etc.):

• Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – (Valor de adquisición + gastos y tributos asociados)

La ganancia tributa al 19%, independientemente de la residencia del transmitente.

Procedimiento de la retención y regularización

1. El comprador debe retener el 3% del precio y pagarlo a Hacienda en un plazo de 1 mes desde la operación de compraventa.
2. El vendedor no residente debe presentar en el plazo de 4 meses desde la transmisión el Modelo 210 para autoliquidar la ganancia o pérdida, y podrá solicitar la devolución si la retención supera la cuota tributaria.

Documentación relevante

• Escritura de adquisición y venta del inmueble
• Justificantes de gastos deducibles (comisiones, impuestos, reformas, etc.)
• Modelo 211 (retención del comprador)

Casos especiales: Herencia y donación de inmuebles por no residentes

La tenencia de bienes inmuebles en España puede provenir no solo de una compra directa, sino también de herencias o donaciones. Aunque la tributación principal se realiza a través del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), la adquisición de inmuebles heredados por no residentes impone la obligación de liquidar el IRNR si el beneficiario no reside fiscalmente en España.

Es importante distinguir que herederos y donatarios no residentes deben regularizar la titularidad en el Registro de la Propiedad y comprobar las obligaciones pendientes en materia de IRNR, bien por rentas imputadas no declaradas, bien por posteriores alquileres o transmisión.

Doble imposición internacional: Convenios y exenciones

En la era de la internacionalización y la movilidad global, muchos propietarios no residentes pueden residir en países con convenios para evitar la doble imposición (CDI) con España. Estos convenios regulan:

• El reparto de competencias para gravar determinadas rentas.
• El crédito fiscal o exención aplicable en el país de residencia por impuestos pagados en España.
• La prevención de evasión y fraude fiscal internacional.

En la mayoría de los CDI, la renta derivada de inmuebles situados en España se grava en España, aunque se prevé la posibilidad de deducción o crédito por el impuesto pagado al declarar los rendimientos en el país de origen del contribuyente.

Ejemplo de aplicación de un CDI

Un ciudadano francés, residente fiscal en Francia, alquila una vivienda en España. Debe declarar su renta por alquiler en España y pagar el IRNR. Cuando declare esa renta en Francia, podrá deducir el impuesto pagado en España como crédito fiscal, evitando la doble imposición.

Sanciones y recargos por incumplimiento de obligaciones fiscales

El incumplimiento de las obligaciones de declaración y pago del IRNR puede conllevar sanciones, intereses de demora y recargos. La Agencia Tributaria realiza campañas periódicas de comprobación, con especial atención a:

• Declaraciones fuera de plazo
• Omisión de la imputación de rentas en inmuebles de uso propio
• Subdeclaración de ingresos por alquiler
• Omisión de la ganancia patrimonial en caso de venta de inmuebles

Consecuencias comunes

• Sanciones proporcionales al importe dejado de ingresar
• Recargos por declaración extemporánea sin previo requerimiento (1% más 1% adicional por cada mes completo de retraso hasta 12 meses, desde 2023)
• Intereses de demora (el 4,0625% anual en 2024)
• Responsabilidad solidaria en caso de impago por parte de los herederos o compradores

Posibilidades de regularización

En caso de detección del incumplimiento, es recomendable realizar una declaración complementaria cuánto antes para minimizar sanciones.

Estrategias de optimización fiscal y recomendaciones prácticas

La titularidad de bienes inmuebles en España por no residentes requiere una correcta planificación y el cumplimiento diligente de las obligaciones fiscales. A continuación, se presentan algunas estrategias y recomendaciones útiles:

• Documentar y conservar todos los justificantes de pagos, gastos, ingresos y mejoras en torno al inmueble, ya que pueden ser relevantes para deducciones y amortizaciones si el titular reside en la UE, Noruega o Islandia.
• Planificar la titularidad del inmueble (persona física o jurídica) en función de la tributación global y los tratados de doble imposición.
• Respetar los plazos de declaración para evitar recargos y sanciones adicionales.
• Contratar a un asesor fiscal especializado en fiscalidad internacional e inmobiliaria española.
• Valorar el régimen de deducciones fiscales específicos (por discapacidad, familia numerosa, etc.), si se fuera aplicable.
• En caso de venta, ajustar correctamente los valores de adquisición y transmisión, incluyendo posibles reformas o gastos asociados, para minimizar la ganancia patrimonial sujeta a IRNR.
• Consultar posibles exenciones parciales en casos de transmisión en contexto familiar o donación.

Preguntas frecuentes (FAQs) sobre el IRNR para no residentes con inmuebles en España

1. ¿Todo no residente con un inmueble en España debe presentar el IRNR, aunque no obtenga rentas?

   Sí. Incluso si el inmueble está desocupado o se utiliza exclusivamente por el propietario, debe presentarse anualmente la imputación de renta inmobiliaria.

2. ¿Cuándo debe presentarse el Modelo 210?

   El Modelo 210 se presenta trimestralmente para ingresos por alquiler y anualmente (hasta 31 de diciembre del año siguiente) para rentas imputadas por inmuebles de uso propio. Para la venta, dentro de 4 meses desde la transmisión.

3. ¿Qué ocurre si vendo un inmueble y la retención del 3% es superior al impuesto debido?

   Podrá solicitar la devolución de la diferencia al presentar la autoliquidación del IRNR (Modelo 210, indicando la venta).

4. ¿Puedo aplicar deducciones por gastos en la declaración de alquileres?

   Sí, si reside en un país miembro de la UE, Islandia o Noruega. En ese caso, puede deducir todos aquellos gastos necesarios para la obtención del rendimiento.

5. ¿Deben declarar el IRNR varios propietarios?

   Sí, cada titular debe presentar su propia declaración en proporción a su participación en el inmueble.

6. ¿Qué modelo debo presentar para declarar cada tipo de renta de inmueble?

   Para rentas imputadas y alquiler: Modelo 210. Para la venta: Modelo 210 (con clave específica de transmisión), y además el comprador deberá presentar el Modelo 211 para la retención.

Evolución legislativa y novedades recientes del IRNR

La fiscalidad de los no residentes es objeto de frecuentes reformas en España, adaptándose a las políticas de la Unión Europea, directivas sobre intercambio de información y normas antiblanqueo de capitales. Algunas novedades recientes que afectan al IRNR incluyen:

• Establecimiento de tipos reducidos de gravamen para ciudadanos de la UE, Noruega e Islandia, frente al resto de países.
• Mayor control sobre la titularidad de bienes por parte de sociedades interpuestas (empresas pantalla) y obligación de transparencia en la titularidad real.
• Campañas de control sobre plataformas de alquiler turístico, colaboración con agencias fiscales extranjeras y obligación de información a portales de inmuebles.
• Adaptación de modelos y procedimientos telemáticos para la presentación y pago del Modelo 210.

Comparativa internacional: España y la tributación de no residentes sobre inmuebles

España, al igual que otros países de la Unión Europea, grava la propiedad y las rentas asociadas a bienes inmuebles de no residentes. Sin embargo, existen diferencias relevantes que resultan de interés para inversores internacionales:

• Francia: Similar sistema de gravamen; además, existe el impuesto sobre el patrimonio ("Impôt sur la fortune immobilière") y una mayor fiscalidad sobre plusvalías.
• Italia: Impone también la renta imputada y grava la plusvalía en caso de transmisión, aunque en ciertos supuestos la exención es más amplia.
• Alemania: Aplica el principio de gravamen por localización del inmueble. Algunos gastos suelen tener un tratamiento fiscal más favorable.
• Reino Unido: Introdujo el "Non-Resident Capital Gains Tax" para gravar las plusvalías inmobiliarias de no residentes desde 2015.

Esto pone de manifiesto la conveniencia de planificar las inversiones internacionales no solo considerando la rentabilidad bruta, sino también el contexto fiscal local y los convenios de doble imposición.

Cumplimiento telemático y tramitación online del IRNR

La Agencia Tributaria ha puesto a disposición de los no residentes medios telemáticos para la presentación de las declaraciones del IRNR. El modelo 210 puede presentarse por Internet utilizando un certificado electrónico, Cl@ve PIN para no residentes en la UE, o la referencia del expediente para no residentes fuera de la UE.

Los pasos generales incluyen:

1. Acceso a la Sede Electrónica de la Agencia Tributaria (https://www.agenciatributaria.es).
2. Búsqueda del Modelo 210 en el apartado de no residentes.
3. Selección del tipo de renta: imputación, alquiler o transmisión/venta.
4. Cumplimentación de datos personales, del inmueble, del periodo y cuantías.
5. Adjuntar documentos justificativos (en algunos supuestos).
6. Pago mediante domiciliación bancaria (si la cuenta está en España) o carta de pago para bancos colaboradores.
7. Recepción del justificante de presentación, imprescindible para trámites posteriores (inscripción en el Registro, declaración de herencias, etc.).

Caso práctico integral: planificación fiscal de un no residente con varios inmuebles

Supongamos que un ciudadano británico, residente en Manchester, adquirió en 2015 un apartamento en Málaga y una casa en Palma de Mallorca.

• Málaga: Alquiló la vivienda durante todo el año 2023 (12.000 euros de ingreso anual, 3.000 euros de gastos deducibles).
• Palma: Utilizó la casa como segunda residencia durante algunos meses y no la alquiló; valor catastral revisado: 150.000 euros.

1. Declaración por alquiler de Málaga: Ingreso neto = 12.000 - 3.000 = 9.000 euros. Tipo aplicable no UE (24%): 2.160 euros a ingresar (modelo 210 trimestralmente o sumando importes en anual).
2. Declaración por imputación de Palma: Renta imputada = 1,1% x 150.000 = 1.650 euros. Tributación al 24%: 396 euros más (modelo 210 anual).

De esta forma, cumple adecuadamente con sus obligaciones con la Agencia Tributaria española, evitando sanciones y mejorando su planificación fiscal.

Errores frecuentes de los no residentes y cómo evitarlos

• No declarar la renta imputada en inmuebles de uso propio: Muchas personas no residentes desconocen esta obligación, sobre todo en el caso de segundas viviendas o herencias.
• Declarar los ingresos brutos sin aplicar deducciones permitidas: Ocurre habitualmente con propietarios que pueden deducir gastos por residir en la UE o en Noruega/Islandia.
• Desconocer la obligatoriedad de la retención del 3% en ventas: Un error crítico, ya que puede acarrear problemas en la inscripción en el Registro de la Propiedad y sanciones para el comprador.
• No presentar los modelos en plazo o no realizar la presentación telemática: Recurrir a intermediarios cualificados ayuda a cumplir los plazos correctamente.
• No comunicar la titularidad real o usar sociedades pantalla: Puede generar problemas con el Registro y la AEAT, especialmente con la legislación europea antimáquinas.

La tributación de los inmuebles turísticos: alquileres de corta duración y plataformas digitales

El auge del alquiler vacacional (Airbnb, Booking) ha incrementado la fiscalización de los rendimientos generados por no residentes. Algunos puntos clave:

• Las plataformas están obligadas a informar a la Agencia Tributaria sobre ingresos, titulares y datos del inmueble (modelo 179).
• El arrendamiento turístico genera la obligación de declarar trimestralmente el IRNR por ingresos obtenidos.
• Se aplica el mismo tipo impositivo y deducciones que en el alquiler tradicional, siempre que no se presten servicios propios de la industria hotelera (en cuyo caso puede considerarse actividad económica).

Recomendación: Los no residentes deben mantener un control exhaustivo de reservas e ingresos procedentes de plataformas y, en caso de gestión por agencia, solicitar los certificados fiscales y desglose de pagos.

Fiscalidad de los inmuebles propiedad de sociedades extranjeras

Algunos no residentes adquieren bienes inmuebles en España a través de sociedades (propias o “offshore”). La AEAT vigila especialmente estas estructuras, que pueden tributar:

• Como no residentes, si la sociedad no actúa mediante establecimiento permanente.
• Bajo reglas CFC (Controlled Foreign Corporations) si la sociedad está en jurisdicciones de baja tributación (para residentes fiscales en España).

Las plusvalías por ventas y las rentas por alquiler generadas por sociedades foráneas se declaran por IRNR, y están sujetas a tipos impositivos análogos, pero con obligaciones adicionales de información.

Conclusión: Importancia de la gestión profesional y cumplimiento del IRNR

La fiscalidad de los no residentes con bienes inmuebles en España es tan relevante como compleja. Cumplir con las obligaciones relativas al IRNR no solo evita sanciones y complicaciones legales, sino que permite optimizar la carga tributaria en un entorno regulatorio cada vez más exigente y coordinado a nivel internacional. Dada la variedad de situaciones fiscales, la casuística sobre titularidad y las frecuentes reformas, conviene apoyarse en el asesoramiento experto para planificar correctamente la adquisición, el aprovechamiento y la transmisión de inmuebles en España.

En definitiva, invertir o heredar un inmueble en España siendo no residente abre la puerta a innumerables oportunidades, pero también a responsabilidades fiscales específicas. Asegurarse de cumplir con la normativa, presentar las declaraciones en tiempo y forma, y aprovechar los beneficios fiscales aplicables, marcará la diferencia entre una inversión exitosa y un imprevisto fiscal de alcance internacional.