Las regiones más populares para comprar una segunda vivienda en Grecia

Grecia, conocida internacionalmente por sus impresionantes paisajes, su clima mediterráneo y su historia milenaria, se ha consolidado en las últimas décadas como uno de los destinos preferidos para la adquisición de una segunda vivienda. Tanto compradores nacionales como internacionales buscan en este país el equilibrio perfecto entre calidad de vida, belleza natural y una sólida inversión inmobiliaria. Este artículo exhaustivo explora en profundidad las regiones más populares para comprar una segunda vivienda en Grecia, analizando las causas de su atractivo, datos del mercado, ventajas, desafíos y consejos para compradores.

Por qué elegir Grecia para una segunda vivienda

Antes de adentrarnos en las regiones específicas, resulta imprescindible comprender las razones por las cuales Grecia se destaca como un destino principal para la compra de una segunda residencia.

• Clima privilegiado: Más de 300 días de sol al año, inviernos suaves y veranos cálidos.
• Patrimonio y cultura: Millones de personas visitan cada año sus yacimientos arqueológicos, fortalezas, monasterios, festivales y tradiciones únicas.
• Gastronomía: Una de las más saludables y apreciadas a nivel mundial.
• Calidad de vida: Ritmo relajado, bajo coste de vida, excelente oferta sanitaria y un entorno seguro.
• Rentabilidad, inversión y Golden Visa: El mercado inmobiliario griego sigue siendo competitivo, con opciones atractivas para alquileres turísticos y programas de residencia para inversores internacionales.

Con este contexto, analizaremos las regiones que concentran mayor interés y demanda entre los compradores de segundas viviendas, resaltando sus características distintivas.

Atenas y su Riviera: La combinación perfecta entre ciudad y mar

La capital griega y su extensa franja costera –la Riviera Ateniense– representan una opción extremadamente popular, especialmente entre quienes desean compaginar el vibrante ambiente urbano con la proximidad al mar.

Zonas destacadas de la ciudad

• Kolonaki: Exclusivo, elegante, con boutiques, cafeterías y vistas a la Acrópolis.
• Pangrati y Koukaki: Barrios en auge por su modernidad, ambiente joven y cercanía al centro histórico.
• Plaka y Monastiraki: El corazón del antiguo Atenas, ideal para los amantes de la cultura y la historia.

La Riviera Ateniense

Este litoral, que va desde el barrio de Paleo Faliro hasta el majestuoso Cabo Sunión, es una de las áreas preferidas para la compra de segundas viviendas. Destacan:

• Glyfada: Conocida como "el Beverly Hills ateniense", ofrece exclusividad, tiendas de lujo, restaurantes y un ambiente vibrante.
• Voula y Vouliagmeni: Zonas residenciales por excelencia, con playas galardonadas, spas, clubes náuticos y urbanizaciones cerradas.
• Lagonissi y Saronida: Menos densamente pobladas, con vistas abiertas al Golfo Sarónico y opciones de chalets modernos frente al mar.

La ventaja de la Riviera Ateniense es su proximidad al aeropuerto internacional y a la vida urbana, lo que facilita la combinación de trabajo y ocio tanto para nacionales como para extranjeros.

Islas Cícladas: El epítome de la belleza mediterránea

Las Islas Cícladas, un conjunto de más de 200 islas en el Mar Egeo, son la imagen por excelencia del paraíso griego. Sus casas blancas, aguas turquesas y pueblos pintorescos han cautivado desde siempre a visitantes y compradores de segunda residencia.

Mykonos: Lujo y vida nocturna

Mykonos lidera el mercado de viviendas de alto standing. Es famosa por su ambiente cosmopolita, playas deslumbrantes, discotecas y restaurantes gourmet. Villas frente al mar, propiedades con piscinas infinitas y mansiones privadas son la norma. El atractivo se eleva aún más gracias a su excelente conectividad aérea y marítima.

Santorini: Escenario romántico y vistas únicas

Santorini es mundialmente famosa por sus puestas de sol, su orografía volcánica y sus pueblos suspendidos sobre acantilados. Las viviendas trogloditas, las villas boutique y las casas tradicionales con cúpulas azules son altamente codiciadas, especialmente en Oía, Fira, Imerovigli y Pyrgos.

Paros y Naxos: Autenticidad y encanto familiar

Paros y Naxos ofrecen una mayor autenticidad y tranquilidad. Paros destaca por su animada vida nocturna pero sin el bullicio de Mykonos, mientras que Naxos, la mayor de las Cícladas, es apreciada por familias y quienes buscan tranquilidad, naturaleza y tradición.

Otras joyas de las Cícladas

• Syros: Elegancia neoclásica e historia.
• Milos: Conocida por sus formaciones geológicas y playas únicas.
• Sifnos y Serifos: Famosas por su gastronomía y su ambiente relajado.

Creta: Diversidad, historia y paisajes naturales

Creta es la isla más grande de Grecia y una de las más versátiles por su variedad de climas microregionales, su cultura y la diversidad de su oferta inmobiliaria.

Heraclión y Chania: Dos polos de interés

• Heraclión: Ciudad principal de la isla, destaca por su vida urbana, aeropuerto internacional y oferta comercial.
• Chania: Combina arquitectura veneciana y turca, cascos históricos y numerosos pueblos costeros con encanto, como Agia Marina o Platanias.

El sur de Creta: Refugio de tranquilidad

El sur de Creta, menos desarrollado turístico, atrae a quienes buscan privacidad y contacto con la naturaleza. Lugares como Matala, Agia Galini y Paleochora son ideales para una residencia serena lejos del bullicio.

El este de Creta: Elounda y Agios Nikolaos

Elounda es conocida por sus complejos turísticos de lujo y su ambiente selecto, mientras que Agios Nikolaos mantiene la autenticidad de una localidad pesquera con abundantes opciones para disfrutar de la vida costera.

Islas Jónicas: Verde exuberante y aguas cristalinas

Las Islas Jónicas al oeste de Grecia son particularmente populares por su vegetación, influencia veneciana y playas de ensueño.

Corfú: Herencia europea y diversidad

Corfú combina monumentos de época veneciana, francesa y británica, con una naturaleza rica en olivares y calas turquesas. Existen propiedades tanto en la ciudad histórica (Kerkyra) como en la espectacular costa norte (Paleokastritsa, Kassiopi) que seducen a compradores internacionales, especialmente británicos e italianos.

Lefkada: Náutica y accesibilidad

Unida al continente por un puente, Lefkada es conocida por deportes acuáticos, navegación y playas como Porto Katsiki. Ofrece villas, parcelas y apartamentos a precios aún competitivos comparados con otras islas griegas.

Cefalonia y Zante: Exuberancia y diversidad paisajística

• Cefalonia: Famosa por su parque nacional, ideales para senderistas y familias.
• Zante (Zakynthos): Célebre por su playa del “Navagio” o de los Naufragios, y su vibrante vida nocturna.

Peloponeso: Naturaleza, historia y accesibilidad

La gran península del Peloponeso ofrece acceso rápido desde Atenas, gran diversidad cultural y paisajística, y una alternativa menos explotada pero con un potencial inmobiliario muy atractivo.

Mani: Tranquilidad y autenticidad

La región de Mani, en el sur, se distingue por su carácter agreste, torres de piedra y paisajes montañosos. Es ideal para quienes buscan privacidad y contacto directo con la cultura tradicional griega.

Kalamata y Costa del Golfo Mesenio

Kalamata y las localidades costeras de Pilos, Stoupa y Koroni combinan playas prístinas, olivares y una animada vida veraniega. Además, la presencia del aeropuerto internacional de Kalamata facilita el acceso para extranjeros.

Nafplio y Argólida: Historia viva

Nafplio ha sido considerada durante mucho tiempo la ciudad más romántica de Grecia. Rodeada de castillos venecianos y ruinas arqueológicas, es ideal para las viviendas históricas restauradas.

Islas Espóradas: Refugio de naturaleza y tranquilidad

Las Espóradas, ubicadas en el mar Egeo noroccidental, atraen a quienes desean un entorno natural virgen, lejos de las grandes multitudes.

• Skiathos: Famosa por sus numerosas playas, vida nocturna y ambiente cosmopolita.
• Skopelos: Escenario de la película “Mamma Mia”, destaca por su vegetación, arquitectura típica y tranquilidad.
• Alonissos: Ideal para los amantes del ecoturismo y el buceo, situada dentro de un parque marino protegido.

Rodas y el Dodecaneso: Historia y clima privilegiado

La región del Dodecaneso, anclada al sureste, cuenta con islas de fuerte carácter, abundante sol y proximidad al vecino Turquía.

Rodas: Un cruce de culturas

Rodas es célebre por su ciudad medieval, reconocida por la UNESCO, sus playas y su vibrante sector turístico. Es una de las islas con más opciones para compradores extranjeros, gracias a su buena infraestructura y clima estable todo el año.

Kos, Patmos y Kalymnos: Espíritus diversos

• Kos: Conocida por sus largas playas, su puerto y centros vacacionales.
• Patmos: Lugar de peregrinación espiritual, ideal para quienes buscan tranquilidad extrema y paisajes de impacto.
• Kalymnos: Destino de aventura, famoso por la escalada de roca y la autenticidad local.

Tesalónica y Calcídica: Cosmopolitismo y naturaleza en el norte

El norte griego ha ganado terreno como destino de segunda residencia, especialmente gracias a las mejoras en conectividad y promoción turística.

Tesalónica (Salónica): Vibrante y multicultural

Segunda ciudad de Grecia, destaca por su vida cultural, monumentos bizantinos, excelente gastronomía y un ambiente joven y creativo. Las propiedades en el centro y áreas costeras como Perea o Kalamaria se demandan cada vez más por su calidad y accesibilidad.

Calcídica: El secreto mejor guardado

La península de Calcídica, muy cerca de Tesalónica, se divide en tres “dedos” o sub-penínsulas:

• Kassandra: Más turística, con resorts y una animada vida nocturna.
• Sithonia: Más natural, con bosques, playas solitarias y villas privadas.
• Athos: Montaña Sagrada, acceso restringido, sólo para hombres y con monasterios ortodoxos, por lo general exento de mercado inmobiliario general.

Tendencias del mercado y precios en las zonas de mayor demanda

En los últimos años, Grecia ha experimentado una recuperación sostenida de su sector inmobiliario tras la crisis económica de principios de siglo. Las siguientes tendencias caracterizan actualmente al mercado de segundas residencias:

• Incremento sostenido de precios en las islas más populares (Mykonos, Santorini, Corfú) y en áreas costeras selectas de la Grecia continental. Por ejemplo, el precio medio del metro cuadrado en Mykonos supera los 6.000 euros para propiedades de lujo.
• Desarrollo de proyectos residenciales exclusivos en Creta, Peloponeso y la Riviera de Atenas, incluidos resorts y urbanizaciones con servicios premium.
• Demanda internacional diversificada: Aunque británicos, alemanes y franceses siguen liderando el segmento, hay un creciente interés de compradores de Estados Unidos, Australia, Israel, China y Emiratos Árabes.
• Golden Visa: El programa de residencia por inversión ha sido un motor clave, facilitando la compra de propiedades a extranjeros a partir de un umbral de inversión de 250.000 euros (ciertas áreas suben a 500.000 euros).

Factores a considerar antes de comprar una segunda vivienda en Grecia

Adquirir una propiedad en un país extranjero implica ciertos desafíos y consideraciones específicas. A continuación, enumeramos los aspectos más relevantes:

Requisitos legales y burocráticos

Si bien el proceso de compra de inmuebles en Grecia está abierto a ciudadanos de la UE y a la mayoría de extranjeros, pueden existir restricciones en zonas fronterizas o islas estratégicas, aunque suelen ser superables con asesoramiento adecuado.

• Es imprescindible contratar a un abogado local para verificar la titularidad y la ausencia de cargas sobre la propiedad.
• El registro de la propiedad y la obtención de un número fiscal en Grecia (AFM) son pasos fundamentales.
• Se recomienda efectuar una due diligence inmobiliaria exhaustiva.

Impuestos y costes asociados

• El impuesto de transferencia de propiedad se sitúa en torno al 3% del valor declarado.
• Existen gastos notariales, de registro, y honorarios profesionales que suelen oscilar entre el 5% y el 10% del valor de compra.
• Impuesto anual de propiedad (ENFIA), generalmente bajo pero varía según ubicación y metraje.

Gestión y alquiler de la propiedad

Muchos compradores gestionan el alquiler vacacional de sus viviendas cuando no las ocupan, lo que puede ofrecer una atractiva rentabilidad, especialmente en destinos turísticos. Existen empresas de gestión local que facilitan este proceso.

Ventajas y desafíos de adquirir una segunda vivienda en Grecia

Ventajas

• Rentabilidad de alquiler: El turismo creciente asegura ocupación alta en temporada.
• Apreciación inmobiliaria: El mercado sigue mostrando perspectiva de revalorización.
• Estilo de vida: Entorno mediterráneo, calidad de vida y acceso a naturaleza y deportes náuticos.

Desafíos

• Burocracia y demora administrativa en algunos procesos locales.
• Variabilidad del mercado, especialmente en ciertas islas menos conocidas.
• Cuestiones de mantenimiento en propiedades antiguas o ubicadas en islas con acceso limitado.

Casos de éxito y perfil del comprador internacional

El inversor típico en segundas viviendas en Grecia es una persona o familia de alto poder adquisitivo procedente de la Europa Occidental, aunque crece el porcentaje de compradores de Oriente Medio, Norteamérica y Asia Oriental. Muchos optan por propiedades llave en mano o por proyectos de reforma en mansiones históricas o villas costeras.

Por ejemplo, en Mykonos y Santorini predominan las ventas por encima del millón de euros, siendo común la adquisición de propiedades villas con vistas al mar para uso vacacional y alquiler turístico de lujo. En el Peloponeso y Creta, es frecuente la compra por parte de familias que buscan pasar largas temporadas o fijar la residencia tras la jubilación por la tranquilidad y calidad de vida ofrecidas.

Perspectivas de futuro del mercado de segundas viviendas en Grecia

Se prevé que la demanda de segundas viviendas siga aumentando en Grecia, impulsada tanto por el crecimiento del turismo de calidad como por la estabilidad política y económica. El gobierno griego continúa implementando medidas para facilitar la inversión y digitalizar los procesos administrativos.

• Aumentará la oferta de residencias ecológicas y sostenibles, adaptadas a normas europeas.
• El teletrabajo y la movilidad internacional fomentan la compra de segundas viviendas como "workation" o bases de trabajo estacionales.
• Interés creciente en destinos menos saturados que ofrecen mayor privacidad y exclusividad, como ciertas islas Espóradas, el Peloponeso interior o pequeñas islas del Dodecaneso.

Consejos prácticos para compradores interesados

1. Definir el objetivo de la compra: ¿Vacacional, inversión, jubilación o combinación?
2. Visitar la región elegida en distintas épocas del año para evaluar el ambiente y los servicios fuera de temporada.
3. Seleccionar un agente inmobiliario especializado en mercado internacional y con experiencia en la zona de interés.
4. Verificar infraestructura y servicios (sanidad, transporte, conectividad a internet, supermercados).
5. Solicitar información sobre licencias de alquiler si se planea obtener ingresos turísticos.
6. Considerar la posibilidad de reformas: muchas viviendas requieren actualización estética o energética.
7. Consultar los planes de desarrollo urbanístico locales para evitar sorpresas futuras.
8. Calcular todos los gastos asociados (mantenimiento, seguros, comunidad, impuestos municipales).

Preguntas frecuentes sobre la adquisición de una segunda vivienda en Grecia

¿Puede un extranjero no europeo comprar libremente en Grecia?

Sí, con la excepción de determinadas zonas fronterizas, la legislación griega permite la compra de inmuebles por parte de extranjeros, aunque en algunos casos se requiere autorización previa. El proceso es más sencillo para ciudadanos de la UE.

¿Qué beneficios ofrece la Golden Visa griega?

Permite la residencia a compradores extranjeros y sus familias mediante una inversión inmobiliaria mínima (desde 250.000 hasta 500.000 euros, dependiendo de la localidad). Incluye libre circulación en el Espacio Schengen.

¿Se pueden alquilar fácilmente las viviendas durante todo el año?

Depende de la zona: el potencial más alto se concentra en zonas turísticas y grandes ciudades. Algunas islas tienen temporada alta limitada a la primavera y verano.

Conclusión: ¿Cuál es la mejor región de Grecia para comprar una segunda vivienda?

No existe una respuesta única; la decisión dependerá del perfil del comprador, sus expectativas y necesidades concretas. Atenas y su Riviera ofrecen el balance ideal entre urbano y marítimo. Las Cícladas y las Jónicas son sinónimo de paraíso mediterráneo y exclusividad, mientras que Creta y el Peloponeso brindan diversidad, historia, autenticidad y una excelente relación calidad-precio.

Las islas menos conocidas y destinos emergentes –como las Espóradas, ciertas zonas del Dodecaneso y rincones del interior griego– ofrecen oportunidades de inversión para quienes priorizan privacidad y contacto con la naturaleza. Sea cual sea la opción seleccionada, comprar una segunda vivienda en Grecia es sinónimo de disfrutar de uno de los estilos de vida más envidiados de Europa, una gastronomía de primer nivel, paisajes de ensueño y una inversión a largo plazo en uno de los países más hospitalarios y seguros del Mediterráneo.

Recursos recomendados y próximos pasos

• Portal inmobiliario oficial de Grecia
• Información sobre la Golden Visa griega
• Agencia de Hacienda griega
• Oficina de turismo de Grecia

Independientemente de la región elegida, recomendar recurrir a profesionales locales e internacionales con experiencia inmobiliaria, y tomarse el tiempo necesario para realizar una inversión informada y segura. Grecia espera a sus nuevos propietarios con los brazos abiertos y el encanto inigualable de su tierra milenaria.