Comprar una casa en Grecia: todas las reglas explicadas (Guía 2025)
- 27.05.2025
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Comprar una casa en Grecia: todas las reglas explicadas (Guía 2025)
Tabla de contenido
Introducción: ¿Por qué comprar una casa en Grecia?
El mercado inmobiliario griego en 2025
Requisitos legales y administrativos
3.1 Función del notario (Symvoliographos)
3.2 El abogado y el control legal
3.3 El Catastro Nacional (Ktimatologio)
3.4 Restricciones forestales y arqueológicas
Impuestos y obligaciones fiscales
4.1 Impuesto de Transmisiones Patrimoniales vs. IVA en obra nueva
4.2 Impuesto Anual sobre Bienes Inmuebles (ENFIA)
4.3 Impuesto sobre las ganancias de capital
4.4 Impuesto sobre la renta de no residentes
Aspectos financieros y opciones hipotecarias
5.1 Hipotecas para compradores extranjeros
5.2 Documentación requerida y tipos de interés
5.3 Costes del comprador: resumen de costes adicionales
Ciudadanos no residentes y de la UE frente a ciudadanos no pertenecientes a la UE
El proceso de compra paso a paso
7.1 Reserva y contrato de compraventa anticipada
7.2 Investigación legal y diligencia debida
7.3 Contrato final y registro
Riesgos y dificultades de comprar una casa en Grecia
8.1 Construcción ilegal
8.2 Planes de zonificación y protección costera
8.3 Datos catastrales incompletos
Obligaciones post-compra: registro de impuestos, servicios públicos y más
Consejos prácticos y lista de verificación para compradores
Ayuda profesional: Por qué un abogado y un agente inmobiliario locales son esenciales
Conclusión: Conviértase en un propietario sin preocupaciones en Grecia
1. Introducción: ¿Por qué comprar una casa en Grecia?
Grecia es uno de los destinos más atractivos de Europa para los compradores de propiedades. Ofrece belleza natural, viviendas asequibles, un estilo de vida mediterráneo relajado y una cultura acogedora. Ya sea que esté buscando una casa de vacaciones en una isla o esté considerando mudarse de forma permanente, el mercado inmobiliario griego ofrece muchas oportunidades. Sin embargo, es importante comprender bien el marco legal para evitar errores.
2. El mercado inmobiliario griego en 2025
En 2025, los precios de las propiedades en Grecia aumentarán de forma constante, especialmente en Atenas, Tesalónica, Creta y las Cícladas. El interés internacional continúa creciendo, gracias en parte al programa Golden Visa y al creciente sector turístico. Es importante tener en cuenta las diferencias regionales en los planes de zonificación y las regulaciones de inversión en la decisión de compra.
3. Requisitos legales y administrativos
3.1 Función del notario (Symvoliographos)
En Grecia es legalmente necesario un notario en cualquier transacción inmobiliaria. Él o ella redacta la escritura de compraventa, verifica la propiedad y los documentos y se asegura de que se hayan pagado todos los impuestos antes del registro.
3.2 El abogado y el control legal
Para los compradores extranjeros, un abogado es esencial. Esto comprueba:
Título y legitimidad
Legalidad de la construcción y permisos
Deudas pendientes o hipotecas
Planes de zonificación y restricciones de construcción
3.3 El Catastro Nacional (Ktimatologio)
Grecia está en proceso de implementar un registro nacional de tierras. Verificar que el inmueble esté registrado de forma correcta y completa; Los errores pueden retrasar el proceso de compra.
3.4 Restricciones forestales y arqueológicas
Los terrenos en zonas rurales o insulares pueden estar sujetos a regulaciones de protección de la naturaleza o arqueológicas, que pueden restringir la renovación o la nueva construcción. Haga que esto se verifique legalmente.
4. Impuestos y obligaciones fiscales
4.1 Impuesto de Transmisiones Patrimoniales vs. IVA en obra nueva
Viviendas existentes: Impuesto de transmisión 3%
Obra nueva (permiso posterior a 2006): 24% IVA
4.2 Impuesto Anual sobre Bienes Inmuebles (ENFIA)
Cada propietario paga el impuesto ENFIA anual, según la ubicación, el tamaño, el uso y la zona de valor. Generalmente entre 1€ y 9€ por m² al año.
4.3 Impuesto sobre las ganancias de capital
En caso de reventa, se puede aplicar un impuesto a las ganancias de capital del 15%, pero este impuesto se ha suspendido regularmente en los últimos años. Consulte la legislación vigente.
4.4 Impuesto sobre la renta de no residentes
Las siguientes tarifas se aplican para el alquiler:
15% sobre ingresos hasta 12.000€
35% sobre 12.001€–35.000€
45% por encima de 35.000 €
5. Aspectos financieros y opciones hipotecarias
5.1 Hipotecas para compradores extranjeros
Los bancos griegos ofrecen hipotecas limitadas a los no residentes. La contribución propia suele estar entre el 30% y el 40%. Los residentes de la eurozona suelen recibir condiciones más favorables.
5.2 Documentación requerida y tipos de interés
Suministros:
Pasaporte y número de identificación fiscal griego (AFM)
Certificados de ingresos y trabajo
Extractos bancarios o historial crediticio Las tasas de interés en 2025 oscilan entre el 3,5% y el 5%.
5.3 Costes del comprador: resumen de costes adicionales
Honorarios notariales: 1%–2%
Abogado: ±1% del precio de compra
Cuota de inscripción: 0,5%
Impuestos y posiblemente IVA Los costes adicionales totales suelen ser del 8% al 11% del precio de compra.
6. Ciudadanos no residentes y de la UE frente a ciudadanos no pertenecientes a la UE
Los ciudadanos de la UE enfrentan pocas restricciones. Los ciudadanos no pertenecientes a la UE a menudo tienen que obtener permiso del Ministerio de Defensa cuando compran en zonas fronterizas o insulares. El programa Golden Visa otorga derechos de residencia para inversiones de 250.000 € o más.
7. El proceso de compra paso a paso
7.1 Reserva y contrato de compraventa anticipada
A menudo se solicita un importe de reserva (entre 2.000 y 10.000 €). Aquí se establecen las condiciones básicas y se le da al comprador tiempo para realizar la inspección. No es jurídicamente vinculante.
7.2 Investigación legal y diligencia debida
El abogado revisa los papeles de propiedad, las deudas, los datos del registro de la propiedad. Después de la aprobación, generalmente se realiza un pago inicial del 10%.
7.3 Contrato final y registro
El notario redacta la escritura, se pagan los impuestos y se inscribe la propiedad en el registro de la propiedad. Después de esto, el comprador se convierte oficialmente en el propietario.
8. Riesgos y trampas al comprar una casa en Grecia
8.1 Construcción ilegal
Muchos edificios se construyeron sin los permisos adecuados. Haga que se revisen todos los permisos.
8.2 Planes de zonificación y protección costera
En las zonas costeras y en las tierras agrícolas se aplican normas estrictas. La construcción ilegal puede dar lugar a multas o demolición.
8.3 Datos catastrales incompletos
En áreas de nueva incorporación, los errores en el registro catastral pueden dar lugar a problemas legales. Verifique siempre los límites de la parcela y el registro.
9. Obligaciones posteriores a la compra: registro de impuestos, servicios públicos y más
Solicitar un Número de Identificación Fiscal Griego (AFM)
Registrar la propiedad
Abrir una cuenta bancaria griega (opcional)
Presentar declaración de impuestos anualmente
Regulación de la transferencia de servicios públicos
10. Consejos prácticos y lista de verificación para compradores
Trabajar con profesionales bilingües
Verifique todos los permisos
Nunca pague grandes cantidades en efectivo
Ponlo todo por escrito
Espere entre un 10% y un 12% de costos adicionales al precio de compra
11. Ayuda profesional: Por qué un abogado y un agente inmobiliario locales son esenciales
Un abogado local es indispensable debido a las complejas regulaciones griegas. Los corredores ayudan con las negociaciones de precios, la selección y el apoyo administrativo.
12. Conclusión: Conviértete en un propietario sin preocupaciones en Grecia
Grecia ofrece grandes oportunidades inmobiliarias, pero requiere claridad jurídica. Con una preparación minuciosa, asesoramiento profesional y conocimiento de las reglas, puede comprar una casa en Grecia sin preocupaciones.