¿Cómo comprar una propiedad de forma segura en Grecia siendo extranjero?

Comprar una propiedad en el extranjero es una decisión trascendental que requiere una planificación cuidadosa y una comprensión detallada del mercado local, los requisitos legales, fiscales, financieros y logísticos. Grecia, con su clima mediterráneo, historia rica, hermosos paisajes y costos relativamente accesibles en comparación con otros países europeos, se ha convertido en un destino muy atractivo para inversores, jubilados y personas que desean una segunda residencia. Sin embargo, para que el proceso de compra sea seguro y exitoso, existen pasos fundamentales y consideraciones que todo extranjero debe conocer.

En este artículo profundizaremos en todos los aspectos determinantes para comprar una propiedad en Grecia de forma segura siendo extranjero, explicando desde los tipos de propiedades y sus ubicaciones, hasta los trámites legales, fiscales, las gestiones bancarias, los riesgos a evitar y consejos prácticos para proteger su inversión.

1. Razones para invertir en propiedades en Grecia

Grecia ha sido durante mucho tiempo un punto de interés no solo por su atractivo turístico sino también por las ventajas que ofrece a los inversores extranjeros en bienes raíces. Antes de adentrarnos en los procesos y requisitos, es fundamental comprender por qué Grecia resulta tan interesante para comprar una propiedad:

• Precios competitivos en comparación con otros países de Europa Occidental.
• Ubicación estratégica y diversidad geográfica: desde islas paradisíacas como Mykonos, Santorini y Creta, hasta ciudades históricas como Atenas y Tesalónica.
• Beneficios fiscales y programas de incentivos gubernamentales como la Golden Visa para inversores extracomunitarios.
• Mercado inmobiliario en desarrollo tras la crisis financiera, lo que abre espacio para revalorización de la inversión.
• Clima mediterráneo, calidad de vida, gastronomía, cultura y seguridad.
• Oportunidad de obtener rentas por alquiler turístico en un país con un flujo turístico anual muy alto.

Por estos motivos, cada año más extranjeros deciden comprar propiedades en Grecia, ya sea como residencia habitual, de vacaciones, inversión o para obtener la residencia a través del programa Golden Visa.

2. Restricciones y derechos de los extranjeros para adquirir propiedades en Grecia

Uno de los primeros aspectos que un extranjero debe investigar es si existen restricciones a la compra de bienes inmuebles. En Grecia, la normativa es bastante favorable para compradores externos, aunque existen matices importantes:

2.1 Ciudadanos de la Unión Europea

Los ciudadanos de países pertenecientes a la UE tienen el mismo derecho que los griegos para adquirir todo tipo de bienes inmuebles, sin restricciones cuantitativas ni geográficas, salvo en áreas de seguridad nacional (alrededor de las fronteras, algunas islas, etc.) en las que puede requerirse un permiso especial.

2.2 Ciudadanos extracomunitarios

Los ciudadanos de fuera de la UE tienen derecho a comprar propiedades en Grecia, pero en determinadas zonas –esencialmente regiones fronterizas o islas con sensibilidad estratégica (Dodecaneso, áreas cercanas a Turquía, Evros, etc.)– pueden requerir un permiso especial del Ministerio de Defensa Nacional. En la mayoría del país no existen restricciones significativas.

Para propiedades residenciales en Atenas, Salónica, Corfú, Santorini, Mykonos, Creta y otras regiones turísticas, el proceso es directo, aunque siempre debe comprobarse la situación en cada ubicación específica con un abogado local.

2.3 Sociedades extranjeras y compra indirecta

La compra a través de empresas extranjeras (offshore, holdings, etc.) es posible, pero requiere una mayor diligencia regulatoria y fiscal, ya que hay restricciones a las sociedades con sede en paraísos fiscales. Toda la documentación de la empresa debe estar traducida y legalizada según los estándares griegos.

3. Tipos de propiedades disponibles y cómo elegir la más adecuada

El mercado inmobiliario griego es muy variado, desde apartamentos urbanos, casas tradicionales, villas de lujo, complejos turísticos a terrenos sin edificar. La elección depende de los objetivos del comprador y su presupuesto.

3.1 Apartamentos y pisos urbanos

Atenas, Salónica y otras ciudades importantes ofrecen una amplia oferta de apartamentos. Son ideales para quienes buscan residencia permanente, inversión en alquiler de larga estancia o renta turística de corta duración.

3.2 Villas y casas independientes

En las islas o zonas costeras, abundan las villas y chalets, muchas con vistas al mar y acceso privado a la playa. Estas propiedades son altamente demandadas para alquiler turístico y estadías vacacionales.

3.3 Caseríos y casas tradicionales

Propiedades rurales, típicas griegas, a menudo requieren reformas pero ofrecen mucho potencial de revalorización y autenticidad para quienes buscan inmersión en la cultura local.

3.4 Terrenos

Comprar terreno para construir es factible, pero implica procedimientos urbanísticos más complejos, regulación sobre el uso del suelo y permisos de edificación.

3.5 Propiedades comerciales

Locales, hoteles, pequeños resorts, son opciones para inversores que desean realizar actividades empresariales. Implican análisis específico sobre licencias, flujo turístico y retornos esperados.

• Consejo: Siempre debe analizarse la finalidad de la compra, la accesibilidad de la zona, los servicios y la presencia de infraestructura adecuada.

4. Proceso paso a paso para la adquisición segura de una propiedad

Comprar una vivienda en Grecia como extranjero implica varios pasos críticos. A continuación, desarrollamos cada etapa, explicando su importancia y los errores que deben evitarse:

4.1 Búsqueda y selección de la propiedad

Puede realizarse por cuenta propia a través de portales inmobiliarios (Idealista, Spitogatos, Xe.gr, etc.), agentes inmobiliarios locales (altamente recomendable por conocimiento del mercado y ayuda en filtrado de opciones) o, en ocasiones, acudiendo a subastas o ventas bancarias.

• Verificar siempre los títulos de propiedad y la documentación antes de cualquier pago.

4.2 Contratación de un abogado especializado en derecho inmobiliario griego

Es imprescindible contar con un abogado que revise todos los documentos, realice la debida diligencia, verificando posibles cargas, embargos, hipotecas o disputas legales pendientes. El abogado también podrá actuar como apoderado si el comprador no reside en Grecia.

4.3 Obtención del número fiscal griego (AFM)

Todo comprador, extranjero o no, debe solicitar un número de identificación fiscal (AFM) ante la Hacienda griega (Εφορία). Este paso se realiza de forma presencial o través de apoderado (el abogado), presentando pasaporte y, en algunos casos, justificantes de domicilio y estado civil.

4.4 Apertura de cuenta bancaria en Grecia

Se recomienda abrir una cuenta bancaria local para realizar la transacción, pagar impuestos y gestionar futuros pagos de servicios, IBI, comunidad, etc. La documentación habitual incluye pasaporte, AFM, justificante de domicilio, prueba de ingresos y, a veces, una entrevista personal.

4.5 Due diligence legal y técnica

Una vez seleccionada la propiedad, el abogado:

• Revisa la inscripción registral para confirmar titularidad, límites y posibles cargas.
• Verifica que no haya deudas pendientes sobre el inmueble (IBI, gastos de comunidad, hipotecas, etc.).
• Coteja los permisos urbanísticos y el uso del suelo según el Catastral (Ktimatologio).
• Analiza la idoneidad legal de la compraventa (herencias, litigios, embargos, etc.).

Adicionalmente, es altamente recomendable:

• Contratar una inspección técnica profesional para detectar problemas estructurales, de humedades, instalaciones eléctricas/plomería, etc.

4.6 Contrato preliminar de compraventa

Usualmente se firma un contrato privado preliminar (preliminary agreement) con una señal o depósito (normalmente entre el 5% y el 10% del precio) que se pierde si el comprador se echa atrás sin justificación. El contrato debe establecer todas las condiciones, fechas de entrega y las consecuencias de incumplimiento.

4.7 Pago de impuestos y aranceles

Antes de la firma definitiva el comprador debe pagar:

• Impuesto de transferencia inmobiliaria (3% del valor de compra o valor fiscal, el más alto de ambos).
• Honorarios notariales (0.8% - 1.2%).
• Honorarios registrales (0.5% - 0.7%).
• Honorarios profesionales de abogado e intermediarios (variable, a convenir, generalmente entre 1% y 2.5%).

Todos los pagos importantes deben realizarse mediante transferencia bancaria y conservar todos los justificantes.

4.8 Firma de la escritura pública ante notario

La compraventa se formaliza ante notario griego, quien redacta y lee la escritura. Es obligatoria la presencia del comprador (o su apoderado), vendedor, abogado y traductor autorizado si el comprador no habla griego (para garantizar que entiende el acto).

En este acto se realiza el pago final y se otorga la propiedad.

4.9 Inscripción en el registro de la propiedad (Ktimatologio)

Tras la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente para que la titularidad sea efectiva y oponible a terceros. El abogado suele gestionar este trámite.

4.10 Transferencia de suministros y obligaciones fiscales

Ultimo paso: se transfieren los contratos de luz, agua, teléfono, comunidad y se realiza el alta a efectos del IBI (ENFIA) y posibles tasas municipales.

5. Marco legal y documentación imprescindible

El procedimiento de adquisición inmobiliaria en Grecia exige una documentación exhaustiva para proteger al comprador y asegurar el carácter legal de la transacción.

• Pasaporte vigente o documento de identidad válido.
• AFM (número fiscal).
• Certificado de titularidad registral, obtenido por el abogado.
• Certificado de no deuda fiscal y de comunidad emitido por el vendedor.
• Licencia de construcción y plano catastral actualizado.
• Informe técnico y de eficiencia energética.
• Si el comprador es persona jurídica, la documentación de sociedad debidamente apostillada y traducida.
• Recibo de pago de impuestos de transferencia.
• Permiso especial en zonas fronterizas si fuera necesario.
• Traducciones juradas de todos los documentos extranjeros relevantes.

5.1 El papel de los profesionales: abogado, notario, agente inmobiliario y traductor jurado

Como extranjero, es crucial rodearse del equipo adecuado:

• Abogado inmobiliario: Es el principal garante de que todos los pasos y documentación sean correctos.
• Notario: Da fe pública de la operación y legalidad.
• Agente inmobiliario: Acerca al comprador con propiedades legítimas y ayuda a negociar.
• Traductor jurado: Garantiza comprensión total de contratos, clausulas y documentos legales.

6. Requerimientos fiscales y tributación para compradores extranjeros

Comprar una propiedad en Grecia implica enfrentar varias obligaciones fiscales, tanto en la fase de adquisición como durante la tenencia y posible venta futura.

6.1 Impuesto de transferencia inmobiliaria (TTI)

Este impuesto obligatorio lo paga el comprador antes de la firma de la escritura y equivale al 3% del mayor valor entre el precio de compraventa y el valor catastral. Propiedades de nueva construcción sujetas a IVA (24%) pueden estar exentas del TTI.

6.2 Impuesto sobre Bienes Inmuebles (ENFIA)

Todos los propietarios, extranjeros o no, pagan anualmente el ENFIA, calculado según el valor catastral, superficie, ubicación y otras variables. Es muy inferior al IBI de otros países europeos.

6.3 Impuesto sobre la renta de alquileres

Si la propiedad se alquila, el propietario debe declarar los ingresos en Grecia y pagar impuestos sobre la renta de alquiler. Hay un sistema escalonado actualizado cada año, que varía según el total percibido.

6.4 Tributación en el país de origen

Es posible que los ingresos o bienes en Grecia deban declararse también en el país de residencia fiscal del comprador. Grecia mantiene tratados de doble imposición con muchos países, lo que evita pagar dos veces por el mismo ingreso o plusvalía.

6.5 Plusvalías en caso de venta futura

La posible plusvalía inmobiliaria (diferencia entre precio de compra y de venta) está sujeta a tributación, aunque existen exenciones y deducciones si la propiedad se mantiene varios años.

7. Financiación de la compra: ¿cómo obtener hipoteca como extranjero?

Aunque muchos compradores adquieren con fondos propios, otros prefieren financiar parte de la operación vía crédito hipotecario griego. Es importante comprender las condiciones aplicables:

7.1 Requisitos de los bancos griegos

Los bancos suelen requerir:

• Prueba de ingresos estables (nómina, pensión, declaración de impuestos).
• Buen historial crediticio nacional e internacional.
• Relación préstamo/valor (LTV) máxima de entre 50% y 70% para no residentes.
• Resumen patrimonial y declaración jurada.

El trámite puede ser más lento que para residentes, pero no es imposible.

7.2 Hipotecas internacionales

Algunos bancos internacionales, especialmente europeos, ofrecen préstamos para compra de inmuebles en Grecia, pero exigen garantías adicionales.

7.3 Financiación alternativa

Algunos promotores, especialmente en proyectos llave en mano, aceptan pagos a plazos o esquemas de financiación puente. Siempre debe analizarse la solidez del proyecto y recurrir a un abogado antes de firmar.

8. El programa Golden Visa: residencia por inversión inmobiliaria

Grecia ha implementado un atractivo programa para ciudadanos no europeos: otorgar residencia legal a cambio de inversiones inmobiliarias a partir de determinados mínimos.

8.1 Requisitos del programa Golden Visa

• Invertir al menos 250.000 € en propiedades (el mínimo sube a 500.000€ para zonas de alta demanda como partes de Atenas, Tesalónica, Santorini y Mykonos a partir de 2023).
• Ser mayor de 18 años, sin antecedentes penales y contar con seguro médico.

8.2 Beneficios de la Golden Visa

• Permiso de residencia inicial renovable cada 5 años, para titular y familia inmediata (cónyuge, hijos dependientes, padres).
• Permiso para residir y viajar en el espacio Schengen (sin derecho automático a trabajar).
• No exige estancia mínima anual en Grecia.
• Opción de acceder a nacionalidad tras 7 años de residencia efectiva.

8.3 Procedimiento

Se puede tramitar en paralelo a la compra, a través de abogados especializados, con presentación de escrituras, prueba de inversión y demás documentos.

Nota: El programa ha sido un rotundo éxito y es uno de los más competitivos de Europa.

9. Riesgos comunes y cómo evitarlos

Aunque la compra de propiedades en Grecia es legalmente segura si se siguen los pasos adecuados, existen riesgos que merecen especial atención:

1. Desconocimiento de la situación legal del inmueble: Evite confiar solo en la palabra del vendedor o agente. Siempre exija la documentación completa y verifique con un abogado que el inmueble no tenga cargas ocultas o disputas hereditarias.
2. Irregularidades urbanísticas: Algunas viviendas, en especial rurales, fueron construidas sin la correspondiente licencia, lo que puede implicar multas, demolición o imposibilidad de escriturar la venta.
3. Falsos agentes y fraudes: Utilice únicamente agentes registrados y exija comprobantes de todas las transacciones y depósitos.
4. Contratos en griego no entendidos por el comprador: Siempre utilice traductor jurado y nunca firme lo que no comprende en detalle.
5. Problemas técnicos o de mantenimiento elevados: Solicite inspección profesional antes de comprometer fondos para evaluar el estado real del inmueble.
6. Problemas de sucesión y múltiples propietarios: En Grecia es común que la propiedad esté fragmentada entre herederos; el abogado debe verificar que todos los titulares consientan la venta.
7. Propiedades no inscritas en el registro (Ktimatologio): Evite inmuebles con inscripción incompleta, ya que pueden ser objeto de reclamación futura.
8. Problemas fiscales: Asegúrese que el vendedor esté al día en impuestos, de no ser así, la deuda podría recaer sobre el nuevo propietario.
9. Pagos en efectivo: Evítelos, pues dificultan el rastreo legal de la operación y pueden llevar a problemas con el control de capitales internacional.

10. Consejos prácticos para una compra exitosa y segura

• Visite la propiedad personalmente antes de firmar o pagar señal. Las fotos pueden resultar engañosas.
• Solicite al menos tres comparativas de precios en la misma zona y tipología antes de decidir.
• No firme documentos sin asesoría profesional. La ley griega prioriza lo escrito sobre lo hablado.
• Asegure la propiedad tras la compra contra incendios, terremotos y daños por agua.
• Si va a alquilar, asegúrese de tener licencia especial para alquiler turístico (AMA).
• Estudie la fiscalidad local, solicite asesoría para evitar sanciones o declaraciones incorrectas.
• Considere el idioma y la barrera cultural: aprender lo básico de griego puede facilitar la integración y gestión.
• Acuda periódicamente a la propiedad o delegue en empresa de administración si reside fuera de Grecia.

11. Experiencias de extranjeros que han comprado propiedad en Grecia

Diversos extranjeros han invertido en Grecia con éxito, y sus testimonios permiten comprender el proceso real y los retos encontrados. A continuación, algunos ejemplos reales y consejos extrapolables:

11.1 Caso Marta y Juan, españoles que adquirieron una villa en Creta

"El proceso fue más sencillo de lo esperado, aunque el obstáculo idiomático fue relevante. Nos ayudó mucho contar con un abogado griego de habla inglesa y un agente inmobiliario registrado. Abrimos cuenta en Piraeus Bank y en dos meses completamos la compra. Insistimos en inspección técnica y valió la pena: detectó sobrecostos en instalaciones eléctricas que luego negociamos con el vendedor."

11.2 Caso Daniel, argentino, inversor en Atenas para alquiler turístico

"Me decidí por un apartamento en Exarcheia, Atenas, después de comparar opciones por cinco meses. Lo más complejo fue obtener permiso para alquiler turístico y entender la tributación, que está muy controlada. Firmé todo con traducción jurada y mi abogado gestionó la Golden Visa para mi esposa e hijos."

11.3 Obstáculos comunes relatados por compradores extranjeros

• Dificultades iniciales al abrir cuenta bancaria sin presencia física.
• Tiempo superior al esperado para obtener ciertas licencias o certificados.
• Diferencias en los plazos y conceptos legales comparado con países como España, Italia o Francia.
• Aspectos culturales: la negociación tiende a ser más informal.

12. Regulaciones urbanísticas, protección del patrimonio y particularidades rurales

Grecia es un país con un riquísimo legado arquitectónico; muchas áreas están protegidas por regulaciones urbanísticas y patrimoniales muy estrictas. Es imprescindible revisar:

1. Zonas arqueológicas y patrimoniales: en áreas como Plaka (Atenas), Rethymno (Creta), la construcción o renovación está sometida a fuerte supervisión y pueden requerirse permisos extra.
2. Propiedades en áreas rurales o protegidas: Existen limitaciones para nuevas edificaciones o ampliaciones, en defensa del paisaje y el medio ambiente.
3. Restauración y reforma: El proceso requiere licencia urbanística específica y, en ocasiones, consulta previa a Servicios de Conservación y Cultura.
4. Uso de suelo: Verificar que la propiedad tiene declarado uso residencial, turístico-comercial, o agrícola según lo que se planea hacer.
5. Aguas subterráneas y recursos: En situaciones rurales, es habitual encontrar pozos o recursos independientes, cuya legitimidad debe comprobarse.

13. Mantenimiento y gestión de la propiedad una vez comprada

Gestionar una propiedad en Grecia siendo extranjero puede presentar retos adicionales:

• Mantenimiento regular: Electricidad, agua, jardines, piscinas. Es común contratar empresas locales para el cuidado y limpieza periódica.
• Gestión de pagos de impuestos y tasas: Puede delegarse en el abogado o en gestorías locales, quienes realizarán los pagos a tiempo y mantendrán su número fiscal al día.
• Alquiler y administración: Si la propiedad se destina al alquiler, existen empresas que gestionan reservas, check-ins, limpieza y trámites fiscales, a cambio de comisión (habitualmente entre el 10% y el 20% de las rentas).
• Seguridad y protección: Contratar alarmas, vigilantes o vecinos de confianza que revisen la casa ante ausencias prolongadas.

14. Consideraciones para residir de forma permanente en Grecia

Comprar una propiedad facilita obtener residencia (en especial con la Golden Visa), pero vivir de manera permanente implica otros aspectos:

• Empadronamiento en el municipio local: permite acceder a servicios sanitarios, escolares, etc.
• Seguro médico: sistema nacional o privado, obligatorio para residencia legal.
• Educación y servicios para hijos e integración familiar.
• Estudio del idioma: básico para relaciones vecinales y profesionales.
• Requisitos de uso efectivo para nacionalidad futura: estancia mínima, integración y examen de idioma.

15. Venta, herencia y transmisión de propiedades adquiridas

Los derechos de los extranjeros en cuanto a vender, heredar o donar propiedades griegas están ampliamente protegidos, equiparados a los nacionales, pero con ciertas particularidades:

15.1 Venta a terceros

El proceso de venta es similar al de adquisición, con escrituración notarial y pago de impuestos de plusvalía, si existe.

15.2 Herencia

La propiedad en Grecia puede ser heredada por cualquier persona, sea o no residente. Es recomendable realizar testamento griego o, en su defecto, registrar el extranjero debidamente traducido y legalizado.

15.3 Donaciones

Existen impuestos sobre donaciones y transmisiones entre vivos, pero existen exenciones considerablemente favorables para familiares directos.

16. Recursos útiles: portales, contactos y enlaces oficiales

Para investigaciones previas, estos recursos pueden ser de ayuda:

• Ktimatologio / Registro de la Propiedad: www.ktimatologio.gr
• Ministerio de Finanzas: www.minfin.gr
• Ministerio de Inmigración y Asilo: migration.gov.gr
• Asociaciones de agentes inmobiliarios (POMIDA): pomida.gr
• Portales inmobiliarios: spitogatos.gr | homesofgreece.gr
• Embajada o consulado de su país en Grecia para trámites y registro.
• Redes de expatriados y foros internacionales.

17. Preguntas frecuentes (FAQs) sobre la compra de propiedades en Grecia por extranjeros

¿Es seguro comprar en zonas rurales o islas poco conocidas?

Sí, siempre que se realicen las comprobaciones legales y urbanísticas pertinentes, aunque la calidad de los servicios y la infraestructura puede variar. En islas pequeñas, la titularidad y permisos pueden ser más complejos de verificar.

¿Puedo alquilar mi propiedad turística sin licencia?

No. Las autoridades griegas exigen registro específico (AMA) y declaración de ingresos. El fraude puede conducir a multas elevadas.

¿Es necesario residir en Grecia después de comprar?

No, salvo que se solicite la residencia a través de la Golden Visa, que no exige estancia mínima. Para optar a la nacionalidad, sí se exige estancia efectiva durante varios años.

¿Me pueden quitar la propiedad por impagos fiscales?

Sí, a medio plazo. Hacienda puede embargar y subastar inmuebles con deudas fiscales reiteradas.

¿Puedo comprar en nombre de mis hijos menores de edad?

Sí, pero implica trámites adicionales sobre la patria potestad y justificación de la procedencia de fondos.

18. Errores comunes a evitar al comprar como extranjero en Grecia

• No emplear abogado local o intentar copiar modelos extranjeros.
• Firmar contratos sin traducción adecuada.
• No comprobar la situación fiscal y registral en detalle.
• Desestimar la importancia de las inspecciones técnicas.
• No prever costos adicionales (mantenimiento, seguros, impuestos, etc.).
• Comprar solo por impulso sin investigar la zona y estándares legales.
• Creer que los trámites online eliminan la necesidad de asesoría profesional.

19. Proyecciones del mercado inmobiliario griego para extranjeros

Tras la crisis económica y el ajuste de precios, el mercado inmobiliario griego ha vuelto a recuperarse, con expectativas de revalorización para los próximos años. El alza del turismo y la fortaleza de los programas de inversión extranjera (Golden Visa), así como una menor presión fiscal respecto a otros destinos mediterráneos, hacen pensar que seguirá siendo una excelente opción para compradores internacionales, sobre todo en zonas costeras y las islas más conocidas.

20. Reflexión final: la compra de casa en Grecia como extranjero, entre sueño y responsabilidad

Comprar una propiedad en Grecia, para muchos, significa realizar el sueño mediterráneo. Sin embargo, es igual de importante asumirlo con responsabilidad, informarse, buscar ayuda profesional y dedicar tiempo a conocer la normativa, los riesgos y las oportunidades. Una inversión bien hecha no solo garantiza seguridad jurídica y estabilidad financiera, sino que permite disfrutar plenamente de la belleza, historia y cultura de este país milenario.

Tras explorar todas estas etapas y matices, el secreto de una compra exitosa es, ante todo, la planificación, la transparencia y la paciencia. Así, Grecia puede convertirse en su nuevo hogar, refugio vacacional o fuente de ingresos, siempre sobre una base legal, segura y satisfactoria.

Recuerde: Este artículo proporciona información general y consejos prácticos. En cada caso concreto, acuda a profesionales cualificados para adaptarse a cada particularidad local y personal.