Los costes de comprar una propiedad en Francia explicados

29.05.2025
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Los costes de comprar una propiedad en Francia explicados

Comprar una propiedad en Francia representa una inversión significativa y un proceso complejo para nacionales y extranjeros. Este artículo presenta una explicación exhaustiva de todos los costes involucrados, desde la búsqueda inicial hasta la adquisición final, pasando por tasas, impuestos, honorarios profesionales y otros aspectos clave. Si estás considerando adquirir una vivienda, una casa rural o un apartamento en el país galo, comprender estos costes te ayudará a anticipar los gastos y evitar sorpresas desagradables.

1. Introducción al mercado inmobiliario francés

El mercado inmobiliario francés es uno de los más importantes y dinámicos de Europa. Francia atrae a compradores internacionales por su cultura, calidad de vida, sistema legal seguro y diversidad de paisajes, desde grandes ciudades como París hasta zonas rurales pintorescas.

Lograr una adquisición exitosa requiere entender muy bien los costes asociados, que pueden diferir notablemente de otros países, especialmente si se compara con mercados como el español, el británico o el estadounidense.

1.1 Tendencias y regiones clave

París: mercado premium con precios altos y elevada demanda.
Costa Azul y Provenza: preferidas por extranjeros y compradores de lujo.
Normandía y Bretaña: opciones más accesibles y atractivas para segundas residencias.
Regiones rurales: ofrecen propiedades únicas a precios más moderados, pero con diferencias notables en costes según el enclave.

2. Primeros pasos: gastos previos a la compraventa

Antes de llegar a firmar un contrato, el comprador debe considerar ciertos gastos iniciales imprescindibles.

2.1 Visitas y búsqueda inmobiliaria

En Francia, la búsqueda y selección de propiedades puede implicar:

Gastos de desplazamiento: viajes al país o dentro del territorio para visitar propiedades.
Estancias temporales: alojamiento durante las visitas.
Costes de agencia: muchas inmobiliarias cobran por mostrar propiedades, o incluyen estas tasas en sus honorarios.

2.2 Servicios profesionales de asesoramiento

Para compradores internacionales es recomendable contar con:

Abogados especializados: verificación de contratos y situación legal.
Traductores jurados: traducir documentación relevante.
Asesores fiscales: evaluación de la carga impositiva individual.

3. El precio de compra: ¿qué incluye?

El precio de compra (“prix d’achat”) suele ser el punto de referencia, pero a él se suman costes significativos que hay que estimar con precisión.

3.1 Precio anunciado vs. precio net vendedor

En muchas ocasiones, el precio que publica la agencia (“prix affiché”) incluye su comisión, lo que se conoce como “frais d’agence inclus” (FAI). Es fundamental verificar:

Si ese precio ya incluye la comisión de la agencia.
Si la comisión la paga el comprador o el vendedor (esto debe figurar claramente en los anuncios).

El “prix net vendeur” es lo que efectivamente recibe el vendedor, exluidos gastos y honorarios adicionales.

4. Los honorarios de la agencia inmobiliaria

Las agencias inmobiliarias en Francia cobran honorarios basados casi siempre en un porcentaje del precio de venta.

4.1 ¿Quién paga los honorarios?

Por ley, en Francia los honorarios pueden recaer sobre el comprador, sobre el vendedor o pueden ser compartidos. Sin embargo, es habitual que figure “frais d'agence inclus” en el precio de la propiedad.

4.2 Tarifas habituales

Entre el 3% y el 8% del precio de compraventa.
En propiedades de lujo, el porcentaje acostumbra a ser inferior por el elevado importe.
En el caso de ventas entre particulares (“vente entre particuliers”), estos honorarios no existen y el proceso puede simplificarse, aunque suele ser más arriesgado.

5. Gastos notariales: los “frais de notaire”

Un gasto muy relevante en la adquisición en Francia son los conocidos como “frais de notaire”. Aunque su nombre puede inducir a pensar que son solo honorarios profesionales, en realidad engloban una serie de tasas e impuestos.

5.1 Composición de los frais de notaire

Impuestos y tasas estatales y locales (mayoría del importe).
Honorarios notariales estrictos (remuneración profesional).
Gastos diversos de gestión administrativa, obtención de certificados, etc.

5.2 Porcentaje y desglose

A grandes rasgos, los frais de notaire varían entre 7% y 8% del precio de compra para propiedades de segunda mano. En obra nueva (menos de 5 años), pueden bajar hasta el 2-3%.

Derechos de transmisión (Droits de mutation): 5,8% aprox. (según región).
Honorarios notariales: entre 0,8% y 1,5% en escalas según importe.
Gastos administrativos: 1 a 2%.

Ejemplo: para una vivienda de 300.000 €, los frais de notaire en una compra de segunda mano serían aproximadamente 22.500 €.

6. Impuestos vinculados a la compra-venta

La compra de una propiedad está gravada por una serie de impuestos, tanto a nivel nacional como local.

6.1 Derechos de transmisión patrimonial

El impuesto principal es el droit de mutation à titre onéreux (DMTO), que se paga al realizar la transmisión y se recauda a favor del Estado y los entes locales.

Compone gran parte de los frais de notaire.
Su tasa varía ligeramente por departamento/región.

6.2 IVA (TVA) sobre obra nueva

Las propiedades nuevas (<5 años de antigüedad) están sujetas al TVA (20%) sobre el precio de venta, si el vendedor es profesional/promotor.

En estos casos, los derechos de transmisión suelen reducirse al 0,715%.
El comprador debe tener en cuenta la inclusión o no del IVA en el precio anunciado.

6.3 Otros gravámenes locales

Algunas regiones pueden aplicar tasas adicionales sobre ciertas operaciones inmobiliarias, especialmente para financiar servicios o infraestructuras locales.

7. Otros gastos durante la compra

No hay que olvidar ciertos gastos accesorios que pueden surgir durante el proceso de compraventa en Francia.

7.1 Peritajes y diagnóstico técnico

Diagnóstico obligatorio (Dossier de Diagnostic Technique, DDT): El vendedor debe presentar una serie de certificados, incluyendo:
- Asbestos (amianto)
- Plomo
- Estado de instalaciones eléctricas y de gas
- Consumo energético (DPE)
- Presencia de termitas
- Riesgos naturales y tecnológicos
Si el comprador desea realizar una inspección técnica adicional, debe asumir el coste (rango: 300-700 €).

7.2 Costes bancarios y financiación

Al financiar la adquisición mediante hipoteca, se sumarán:

Comisiones de apertura de la entidad (1-1,5%).
Honorarios de tasación (valoración del inmueble).
Seguro hipotecario (obligatorio).
Gastos de registro de hipoteca.

7.3 Costes de transferencias internacionales

Si adquieres la propiedad desde el extranjero, las transferencias internacionales (y posibles fluctuaciones de divisa) pueden generar gastos adicionales a tener en cuenta.

8. Costes posteriores a la adquisición

Una vez se firma la escritura y se toma posesión, comienzan los gastos recurrentes propios del propietario en Francia.

8.1 Impuestos locales: taxe foncière y taxe d’habitation

Taxe foncière: impuesto anual sobre propiedad, pagado por el propietario.
Taxe d’habitation: impuesto sobre ocupación; actualmente exento para la mayoría de viviendas principales desde 2023, pero aplicable a segundas residencias y viviendas vacías.

Las cuantías varían en función del municipio, la tipología del bien y otros factores.

8.2 Gastos de copropriedad y comunidades

En el caso de apartamentos o viviendas sometidas a régimen de copropriété (proindiviso), el propietario paga:

Cuotas de mantenimiento del edificio y zonas comunes.
Derivadas de obras extraordinarias aprobadas por la asamblea.

8.3 Seguros obligatorios

Sécurité habitation: seguro multirriesgo para cubrir riesgos comunes.
Seguro de responsabilidad civil.
Si existe hipoteca, el seguro específico (obligatorio hasta la amortización).

9. Aspectos legales relevantes y costes asociados

La legislación francesa protege tanto al comprador como al vendedor, estableciendo un proceso notarial muy seguro y reglado, pero que tiene unos costes y trámites propios.

9.1 Los compromisos previos: promesa y precontrato

Compromis de vente o promesse de vente: precontrato vinculante.
Suele requerir un depósito del 5-10% del precio (bloqueado en cuenta notarial hasta la firma definitiva).
Coste: entre 150 y 500 € si se realiza ante notario, aunque muchas agencias lo incluyen en sus honorarios.
Plazo de retractación de 10 días para el comprador (sin penalización).

9.2 Firma de la escritura pública (“acte de vente”)

Solo puede celebrarse ante notario. Incluye:

Entrega del pago final.
Inscripción en el registro de la propiedad (Conservation des hypothèques).
Pago de todos los impuestos y tasas de transmisión.

9.3 Costes de documentación y traducción

Si eres extranjero, todos los documentos deben estar en francés o disponer de traducciones oficiales. Esto puede suponer entre 500 y 1.500 € adicionales.

10. Costes en caso de herencia, donación o reventa

Tanto heredar como donar o revender afectan a los gastos e impuestos a abonar, por lo que conviene conocer de antemano sus implicaciones.

10.1 Herencia y donaciones

Impuesto de sucesiones: depende de la relación entre heredero y causante, valor de la propiedad y si el fallecido era residente fiscal en Francia.
Notario: intervención obligatoria, con sus correspondientes honorarios.

10.2 Venta futura: plusvalías y costes

Impuesto sobre la plusvalía (plus-value immobilière): grava la diferencia entre precio de adquisición y venta.
Exenciones para vivienda habitual, pero no para segundas residencias.
Costes notariales y de agencia en la reventa.

11. Ejemplos prácticos de cálculos de costes

Para visualizar mejor el impacto de todos estos gastos, presentamos algunos ejemplos ilustrativos.

11.1 Compra de apartamento de 250.000 € en París

Precio de venta: 250.000 €
Frais de notaire: aprox. 18.750 € (7,5%)
Agencia: 10.000 € (4%)
Cuota de comunidad anual: 2.500 €
Taxe foncière: 1.200 €
Seguro: 300 €
Total primo-adquisición: 278.750 € aprox.

11.2 Compra de casa rural de 150.000 € en Bretaña

Precio de venta: 150.000 €
Frais de notaire: aprox. 11.250 €
Agencia: 7.500 € (5%)
Gastos de diagnóstico: 600 €
Taxe foncière: 700 €
Total: 170.050 € aprox.

11.3 Compra con hipoteca del 70% del importe (200.000 € sobre 285.000 € de compra)

Comisión de apertura: 2.000 €
Seguro hipotecario: 1.000 €/año
Gastos de registro de hipoteca y notarial: 3.350 €
Otros: 500 €

12. Consejos para optimizar los costes al comprar en Francia

A continuación, una serie de recomendaciones para minimizar gastos y asegurar una adquisición sin imprevistos:

Analiza con detalle el desglose de la oferta (precio neto y comisión incluida/excluida).
Compara notarios, ya que aunque sus tarifas están reguladas, pueden diferir ligeramente en gastos administrativos.
Pregunta por todos los diagnósticos ya realizados por el vendedor, para evitar duplicidades.
Solicita presupuestos detallados a las agencias y verifica si sus honorarios son negociables.
Considera propiedades sin intermediarios (vente entre particuliers), asumiendo un proceso más manual y menos protegido.
Recuerda consultar a un asesor fiscal especialista en doble imposición si no eres residente fiscal en Francia.
Si utilizas financiación extranjera, planifica transferencias con empresas especializadas para minimizar comisiones y posibles impactos del tipo de cambio.

13. Errores frecuentes de los compradores internacionales

Incluso compradores experimentados pueden caer en los siguientes errores al adquirir en Francia:

No estimar correctamente los frais de notaire, suponiendo que son únicamente honorarios profesionales.
Desconocer la diferencia entre propiedades nuevas y de segunda mano a efectos fiscales.
Olvidar los futuros gastos fijos (impuestos locales, comunidad, seguros).
Firmar documentos sin traducción legal certificada, incurriendo en posibles disputas futuras.
No contar con expertos fiscales internacionales cuando se tienen bienes en varios países.
Omitir los gastos de remesa y fluctuación de monedas en el presupuesto total real.

14. Comparativa con otros países europeos

Francia tiene una estructura de costes bastante particular comparada con otras potencias inmobiliarias europeas:

En España, los gastos asociados a notario e impuestos rondan entre el 10% y el 14%, aunque la función notarial es similar.
En Italia, los compradores extranjeros pueden tener costes totales más bajos si la propiedad es una “prima casa”.
En Reino Unido, la estructura es diferente y la Stamp Duty se calcula de forma progresiva.
En Alemania, la cuota de notario suele rondar el 2%, pero los impuestos de transmisión son muy variables según el Land (3,5%-6,5%).

15. Preguntas frecuentes sobre los costes

¿Los frais de notaire pueden financiarse en la hipoteca?: No siempre. Algunos bancos franceses aceptan incluirlos, pero lo habitual es que debas abonarlos con fondos propios.
¿El comprador puede elegir notario?: Sí, tienes derecho a escogerlo libremente. En operaciones complejas, es común que cada parte tenga su propio notario (sin coste extra para el comprador).
¿Qué ocurre si desisto antes de la firma definitiva?: Existe un plazo de 10 días tras el precontrato para desistir sin penalización. Más adelante puede perderse la señal.
¿Qué diferencia hay si compro como extranjero?: Generalmente ninguna, pero deberás presentar más documentación y confirmar tu situación fiscal y de residencia.
¿Existen deducciones o exenciones fiscales?: Las hay, pero concretamente para la vivienda principal de residentes fiscales en Francia y ciertas regiones rurales.

16. Recursos útiles y organismos oficiales

Para una información fiable y actualizada, consulta:

17. Futuro de los costes: tendencias y reformas

Las autoridades francesas revisan regularmente los impuestos y tasas sobre transmisión inmobiliaria. Algunas tendencias para los próximos años:

Posible reducción temporal de tasas en áreas rurales despobladas para atraer compradores.
Nuevas obligaciones de eficiencia energética, que pueden acarrear gastos importantes por adecuación a normativas (sobretodo en propiedades antiguas).
Revisión de la taxe d’habitation residual en segundas residencias.
Digitalización de actos notariales, con potencial reducción de gastos administrativos.

18. Conclusión: la importancia de calcular todos los costes antes de comprar en Francia

Comprar una propiedad en Francia involucra una serie de costes más allá del precio anunciado. Estimar correctamente los gastos notariales, fiscales, profesionales y recurrentes es esencial para evitar sorpresas, presupuestar adecuadamente y maximizar la inversión.

Contar desde el principio con el asesoramiento de especialistas y comparar estructuras de gastos según tipología, ubicación y estado de la vivienda son las mejores garantías de éxito.

Esperamos que esta guía detallada te haya proporcionado un conocimiento profundo y práctico sobre los costes de comprar una propiedad en Francia. Si tienes dudas particulares, consulta siempre a profesionales especializados y asegúrate de utilizar fuentes oficiales para datos actualizados.

19. Glosario de términos clave

Prix d’achat: precio de adquisición.
Frais de notaire: gastos totales de notaría, que incluyen impuestos y tasas de transmisión.
Droit de mutation: principal impuesto sobre la transmisión patrimonial.
Compromis de vente: precontrato de compraventa vinculante.
Acte authentique de vente: escritura pública de compraventa.
Taxe foncière: impuesto anual sobre propiedad inmobiliaria.
Taxe d’habitation: impuesto sobre la ocupación del inmueble.
Copropriété: régimen de copropiedad en comunidades de vecinos.
Plus-value immobilière: ganancia patrimonial en la venta.
TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée): IVA francés.

20. Pregunta final a los lectores

¿Tienes experiencias o dudas sobre la compra de propiedades en Francia? Déjanos tus comentarios o preguntas para que podamos seguir ampliando esta guía según tus necesidades.

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