Las 5 principales ventajas fiscales de una segunda residencia en Francia
- 29.05.2025
- 282 Puntos de vista
Las 5 principales ventajas fiscales de una segunda residencia en Francia
Francia ha sido desde hace décadas uno de los destinos favoritos entre quienes buscan adquirir una segunda residencia en Europa. Su rica cultura, su variada geografía, su vibrante modo de vida y su sólida infraestructura hacen del país galo un lugar privilegiado tanto para vacacionar como para invertir en bienes raíces. No obstante, más allá del encanto y el disfrute personal, existen motivaciones económicas y fiscales muy poderosas que pueden convertir la compra de una segunda residencia en Francia en una decisión sumamente inteligente. En este artículo, exploraremos en profundidad las 5 principales ventajas fiscales asociadas con poseer una segunda vivienda en territorio francés, además de otras consideraciones relevantes para propietarios extranjeros y nacionales por igual.
Introducción a la fiscalidad de la segunda residencia en Francia
Antes de adentrarnos en los beneficios fiscales particulares, es fundamental entender cómo funciona la estructura impositiva francesa en relación con los propietarios de segundas viviendas. Francia cuenta con normas y reglas específicas que afectan a los denominados no residentes y residentes fiscales. Asimismo, no es lo mismo adquirir una propiedad para uso personal que para generar ingresos mediante el alquiler. Estas variables determinarán de manera significativa la carga fiscal respectiva y, por ende, la optimización legal posible.
En cualquier caso, el gobierno francés busca no solo recaudar de los bienes inmuebles, sino también incentivar ciertas inversiones y actividades que consideran beneficiosas para la economía local y las comunidades. Así, abundan incentivos, exenciones y regímenes especiales que, bien aprovechados, pueden representar ahorros sustanciales para los titulares de una segunda residencia.
Ventaja 1: Deducciones fiscales por gastos de alquiler (Régimen de "Location Meublée")
Una de las ventajas fiscales más apreciadas en Francia está relacionada con el régimen de alquiler amueblado, conocido como Location Meublée. Este régimen se aplica cuando la vivienda se pone en alquiler y se proporciona amueblada según los criterios establecidos por la ley.
¿En qué consiste el régimen "Location Meublée"?
Este sistema distingue entre dos categorías principales: Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) y Location Meublée Professionnelle (LMP). Ambos permiten declarar los ingresos de alquiler como beneficios industriales y comerciales (BIC), en vez de como ingresos inmobiliarios tradicionales, lo que habilita acceso a deducciones y optimizaciones fiscales específicas.
Deducciones posibles bajo el LMNP y LMP
- Amortización del inmueble: Una parte relevante del valor de adquisición puede ser amortizada a lo largo de los años, reduciendo así la base imponible sobre la que se calcula el impuesto.
- Deducción de gastos asociados: Se pueden deducir gastos directamente relacionados con la propiedad, tales como intereses hipotecarios, reparaciones, seguros, tasas locales y honorarios de gestión.
- Régimen simplificado (Micro-BIC): Los propietarios que generen menos de cierto límite de ingresos pueden optar por este régimen, que permite una deducción automática equivalente al 50% de los ingresos recibidos.
Por estas razones, alquilar una segunda residencia amueblada en Francia puede ser mucho más rentable desde el punto de vista fiscal que en otras jurisdicciones europeas.
Ventaja 2: Ausencia de Impuesto sobre el Patrimonio Inmobiliario para residentes fuera de Francia
En 2018, Francia reformuló su tradicional Impuesto sobre la Fortuna (ISF), orientándolo solamente a los bienes inmuebles y convirtiéndolo en el llamado Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Esta medida ha transformado el panorama para los propietarios de segundas residencias, en especial para los no residentes fiscales en Francia.
¿Quién paga el IFI?
El IFI se aplica únicamente si el valor total de los bienes inmuebles del contribuyente ubicados en Francia supera los 1,3 millones de euros. Para los no residentes, únicamente los activos inmobiliarios situados en Francia entran en el cálculo, sin incluir cuentas bancarias extranjeras, inversiones financieras ni propiedades fuera del país.
Consecuencia para propietarios de segunda residencia extranjeros
- En la práctica, la gran mayoría de propietarios de segundas viviendas, especialmente aquellos cuyos inmuebles no alcanzan la mencionada cifra, quedan exentos del IFI.
- Otro aspecto importante es que el inmueble puede estar a nombre de una sociedad patrimonial (SCI), permitiendo optimización adicional y, en algunos casos, exclusión del IFI dependiendo de la estructura y composición del capital social.
Por lo tanto, para los extranjeros que mantienen su residencia fiscal fuera de Francia y adquieren una segunda vivienda, el impacto del impuesto sobre el patrimonio suele ser muy limitado o incluso inexistente.
Ventaja 3: Régimen favorable para la transmisión y herencia de bienes inmuebles
Otro de los puntos fuertes del sistema fiscal francés radica en la transmisión de propiedades a las siguientes generaciones. Muchas personas que adquieren una segunda residencia en Francia lo hacen pensando en el legado familiar, y el país, bien asesorado, ofrece mecanismos para que esa transferencia se realice con un coste fiscal razonable.
Componentes principales de la transmisión de bienes
- Donaciones en vida: La ley francesa permite efectuar donaciones periódicas a los descendientes, beneficiándose de generosas exenciones fiscales cada 15 años (hasta 100.000 € por hijo, por donante).
- Desmembramiento de la propiedad (Nuda propiedad y usufructo): Es común en Francia transferir la nuda propiedad a los hijos y reservarse el usufructo del inmueble. Al fallecer el usufructuario, la plena propiedad pasa a los nudos propietarios con un coste fiscal reducido.
- Uso de sociedades patrimoniales (SCI): Constituir una sociedad civil inmobiliaria (SCI) permite transferir participaciones en la propiedad en cuotas, aprovechando mejor las exenciones y facilitando la gestión del patrimonio familiar.
- Tratados de doble imposición: Francia mantiene acuerdos con numerosos países (como España, Bélgica o Reino Unido), lo que facilita la coordinación de impuestos de sucesión y evita la doble tributación.
Estudiando detenidamente el origen de la residencia fiscal de los beneficiarios y aplicando correctamente la normativa, se puede minimizar de forma muy sustancial la carga fiscal sobre la transmisión de las segundas residencias en Francia.
Ventaja 4: Exenciones y bonificaciones en el Impuesto sobre Plusvalías
Una pregunta frecuente entre los propietarios es cuál será el impacto tributario al vender su segunda residencia en Francia. Aquí, la legislación francesa prevé varios supuestos de exención, bonificaciones y deducciones que pueden resultar altamente atractivos.
¿Cómo se calcula la plusvalía en Francia?
La plusvalía se determina como la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición del inmueble, ajustada por determinados gastos y mejoras realizadas. Francia grava esta ganancia con dos componentes:
- El impuesto sobre la plusvalía: 19%
- Las cotizaciones sociales: 17,2% (totalizando un 36,2%)
Reducciones según el tiempo de tenencia
Anhelando promover la estabilidad y el arraigo, Francia aplica un sistema de bonificaciones progresivas:
- La plusvalía sufre descuentos a partir del sexto año de propiedad, hasta alcanzar la exclusión total tras 22 años (para el impuesto) y 30 años (para las cotizaciones sociales).
- Existen exenciones adicionales si el inmueble vendido es la residencia principal del propietario en Francia.
- Otras exenciones pueden aplicarse si el vendedor no es residente fiscal, pero reside dentro de la Unión Europea y cumple ciertos requisitos.
Este régimen propicia una fiscalidad muy ventajosa para quienes conservan su segunda residencia en Francia como inversión de largo plazo, permitiéndoles a la postre vender con una carga tributaria muy reducida o nula.
Ventaja 5: Mayor facilidad de financiación y apalancamiento fiscal
La adquisición de una segunda residencia en Francia permite a los compradores aprovechar una extensa red bancaria muy competitiva y receptiva a las necesidades de extranjeros. Además, gracias a la normativa francesa, los intereses hipotecarios pueden ser deducibles en determinados supuestos, especialmente si el inmueble se destina al alquiler.
Beneficios asociados a la financiación francesa
- Intereses deducibles: Cuando la segunda vivienda se alquila bajo el régimen "Location Meublée", los intereses del préstamo hipotecario son fiscalmente deducibles, minorando la base imponible anual del propietario.
- Posibilidad de diferenciar entre inversión y disfrute personal: Los titulares pueden decidir cuándo disfrutar de la residencia y cuándo maximizar su rendimiento poniéndola en alquiler, desgravando los gastos asociados solo en los períodos en que se alquila.
- Bancos internacionales y normas abiertas: La banca francesa permite que clientes extranjeros accedan a préstamos con condiciones razonables, incluso bajo estructuras complejas como sociedades patrimoniales.
En definitiva, la combinación de financiación ágil y deducibilidad de los intereses posiciona a Francia como uno de los países más atractivos para quienes buscan una fórmula de apalancamiento fiscal eficaz al invertir en una segunda residencia.
Otras consideraciones fiscales a tomar en cuenta
Si bien hemos cubierto las cinco grandes ventajas fiscales, la normativa francesa también establece otros elementos que merecen ser considerados por los futuros compradores de segunda residencia en el país.
Impuestos locales: taxe foncière y taxe d’habitation
En Francia existen dos impuestos locales de relevancia para los propietarios:
- Taxe foncière: Es el impuesto que debe pagar todo propietario de un inmueble en función del valor catastral designado.
- Taxe d’habitation: Tradicionalmente recae sobre los ocupantes del inmueble, aunque progresivamente ha sido suprimida para las residencias principales. En el caso de las segundas residencias, este impuesto todavía puede aplicarse.
Estos tributos, si bien menores respecto al valor total del patrimonio, deben ser contemplados en el cálculo de la rentabilidad o coste anual de mantenimiento de la segunda residencia.
Doble imposición y acuerdos internacionales
Francia mantiene tratados de doble imposición fiscal con más de 120 países. Esto significa que, en general, se evita la doble tributación sobre los ingresos y plusvalías derivados de propiedades. Resulta esencial, no obstante, analizar caso por caso según la residencia fiscal del comprador, el país de origen y la naturaleza del uso de la vivienda.
Análisis comparativo: Francia frente a otros destinos europeos para segundas residencias
Muchos inversores se encuentran ante la decisión de elegir entre Francia, España, Italia o Portugal para comprar su segunda residencia. Si bien cada país presenta su atractivo particular, la legislación francesa presenta algunos elementos distintivos a nivel fiscal.
España
- La fiscalidad sobre las plusvalías es menos favorable en España, pues no existen bonificaciones por longevidad de la tenencia tan generosas como en Francia.
- El impuesto sobre el patrimonio es más generalizado en España y alcanza a todos los activos para los no residentes, no solo inmuebles.
Italia
- Italia ofrece incentivos para la atracción de residentes extranjeros, pero para segundas residencias la bonificación fiscal es menos marcada.
Portugal
- Portugal se destaca por su régimen NHR (Non-Habitual Resident), pero está enfocado principalmente en atraer residencia fiscal completa más que en segundas residencias puras.
En conclusión, Francia resulta particularmente atractiva para aquellos que desean mantener su base fiscal principal fuera del país y, a la vez, maximizar la eficiencia tributaria de su inversión en una segunda residencia.
Casos prácticos: Ejemplos de optimización fiscal en la adquisición de una segunda residencia en Francia
Ejemplo 1: Pareja extranjera adquiere un apartamento en la Costa Azul
Una pareja de origen británico decide comprar un apartamento en Niiza para disfrutarlo durante sus vacaciones y alquilarlo el resto del año. Gracias al régimen de "Location Meublée Non Professionnelle", amortizan el valor del inmueble, deducen los intereses del préstamo obtenido en Francia y reducen considerablemente su impuesto sobre el beneficio generado por los alquileres. Al no superar el umbral del IFI, no están sujetos al impuesto sobre el patrimonio inmobiliario.
Ejemplo 2: Familia española planifica la herencia de su chalet en los Pirineos
Una familia con residencia fiscal en España tiene un chalet en la región de Occitania. Los padres deciden planear la sucesión anticipada transfiriendo la nuda propiedad a sus hijos, reservándose el usufructo. Gracias a las exenciones y la estructura de desmembramiento, logran transmitir el bien con una carga fiscal mínima, aprovechando además la coordinación entre la normativa francesa y los tratados internacionales.
Ejemplo 3: Empresario belga vende su segundo hogar después de 25 años
Un empresario belga propietario de una villa en la Provenza desde hace un cuarto de siglo decide venderla. Por el número de años que ha mantenido la titularidad, la plusvalía generada queda completamente exenta tanto del impuesto como de las cotizaciones sociales, permitiendo retener la totalidad del beneficio neto de la venta.
Cambios recientes y perspectivas para 2024 y años próximos
La normativa fiscal francesa está en constante revisión y evolución. En los últimos años, los principales cambios han tendido a favorecer la inversión extranjera y el movimiento internacional de capital. El gobierno ha priorizado la eliminación de dificultades para los no residentes y el estímulo a la economía a través del sector inmobiliario turístico.
Para los próximos años, se esperan mejoras adicionales y una posible flexibilización de incentivos para la compra y el alquiler de segundas residencias, especialmente en ciertas regiones rurales donde la repoblación y dinamización económica son prioritarias. Mantenerse actualizado y recibir asesoría profesional continua será la clave para aprovechar estas tendencias.
Claves para optimizar la fiscalidad de tu segunda residencia en Francia
Si bien las ventajas fiscales son notables, su aprovechamiento requiere un entendimiento preciso de los distintos regímenes, plazos, exenciones y estructuras legales disponibles. Es altamente recomendable consultar con un abogado fiscalista especializado en derecho francés, especialmente en las etapas de planificación patrimonial, adquisición y eventual transmisión de la propiedad.
- Define el uso principal: ¿Será exclusivamente de disfrute propio, se pondrá en alquiler o será un bien mixto?
- Evalúa la estructura de propiedad: Persona física, copropiedad, matrimonio, SCI u otra sociedad patrimonial.
- Diseña con antelación la transmisión: Considera donaciones progresivas y desmembramiento para ahorrar impuestos sucesorios.
- Mantén registros y documentación exhaustiva: Los gastos deducibles y el cálculo de plusvalías requieren pruebas y justificación ante la Hacienda francesa.
Errores comunes y cómo evitarlos
- Ignorar la diferencia entre residencia fiscal y residencial: El mero hecho de poseer una casa en Francia no implica ser residente fiscal en el país, pero determinados supuestos pueden activar esta consideración. Analiza cuidadosamente el criterio de residencia fiscal para evitar sorpresas.
- No declarar correctamente los ingresos de alquiler: Francia es estricta en el control de alquileres turísticos y exige la declaración adecuada de ingresos según el régimen fiscal correspondiente.
- Omisión en la inscripción y actualización en el registro local: El propietario debe actualizar sus datos en la Mairie y evitar sanciones por omisión en la taxe d’habitation y taxe foncière.
Preguntas frecuentes (FAQ) sobre la fiscalidad de la segunda residencia en Francia
¿Un ciudadano extranjero puede afrontar impuestos superiores que un francés por tener una segunda residencia?
No necesariamente. Francia impone la misma estructura fiscal básica para residentes y no residentes en lo referente a impuestos inmobiliarios y de plusvalías sobre inmuebles situados en Francia. Es fundamental, eso sí, analizar con precisión los detalles de los convenios bilaterales, el país de residencia fiscal y el uso de la propiedad.
¿Puedo alquilar mi segunda residencia solo unos meses al año?
Sí. Francia permite el alquiler de propiedades por periodos cortos o largos y existen regímenes fiscales ajustados para cada caso. Si el alquiler es temporal, hay que observar la normativa local sobre alquileres turísticos y cumplir con los requisitos de autorización y registro.
¿Existen restricciones para comprar una segunda residencia si no soy ciudadano de la UE?
No. Francia no impone limitaciones a la compra de inmuebles por parte de extranjeros, incluso fuera del espacio Schengen, aunque puede haber requisitos adicionales de identificación, bancarización y registro.
¿Qué sucede si vendo mi segunda residencia antes de cinco años?
Si vendes antes de ese plazo, la plusvalía está sujeta al gravamen íntegro, sin derecho a las bonificaciones progresivas por el tiempo de tenencia.
Recomendaciones prácticas finales antes de embarcarse en la adquisición
- Consulta siempre a expertos: Las implicaciones varían según la situación personal y la residencia fiscal. Trabaja con abogados y asesores especializados en fiscalidad internacional y derecho inmobiliario francés.
- Análisis de la inversión: Considera no solo el precio de adquisición y los gastos iniciales, sino también los costes de mantenimiento, tributos locales, y las oportunidades de alquiler para maximizar la rentabilidad.
- Planificación patrimonial: Desde el primer momento, traza un plan sobre el uso futuro y la transmisión a tus herederos para optimizar la carga fiscal y evitar sorpresas legales.
Conclusión
Francia se posiciona, por méritos propios, como una de las jurisdicciones más atractivas para la adquisición de una segunda residencia gracias a su variado repertorio de ventajas fiscales. Su sistema –bien regulado, claro y favorable hacia la planificación patrimonial internacional– permite a los propietarios maximizar sus beneficios, asegurarse una transmisión eficiente y disfrutar de un entorno legal y económico estable.
Las cinco ventajas fiscales principales –las deducciones por alquiler amueblado, la exclusión del impuesto sobre el patrimonio para no residentes, el régimen de transmisión y herencia, las bonificaciones en el impuesto sobre plusvalía y las facilidades de financiación fiscalmente optimizadas– se combinan para ofrecer un entorno inigualable frente a otros destinos comparables en la Europa mediterránea y central.
Si estás pensando en invertir en una segunda residencia en Francia, ya sea para ocio, retiro, generación de rentas o legado familiar, asesórate profesionalmente y traza una estrategia personalizada. Así, no solo disfrutarás del arte de vivir francés, sino también de un activo que, bien gestionado, ofrecerá ventajas financieras y fiscales durante generaciones.