Impuestos al comprar una propiedad en Chipre en 2025
- 04.06.2025
- 124 Puntos de vista
Impuestos al comprar una propiedad en Chipre en 2025: Guía Completa
Adquirir una propiedad en Chipre puede ser una inversión atractiva tanto para residentes locales como para extranjeros. Sin embargo, la compra de bienes raíces en el país conlleva una serie de procedimientos formales y obligaciones fiscales que es fundamental comprender antes de realizar cualquier transacción. En este artículo, te ofrecemos una guía exhaustiva sobre los impuestos al comprar una propiedad en Chipre en 2025, analizando cada uno de los tributos involucrados, exenciones, procesos de cálculo, comparativas con años anteriores, y recomendaciones para optimizar tu inversión.
1. Introducción al Mercado Inmobiliario en Chipre
Chipre se ha consolidado como uno de los destinos favoritos del Mediterráneo para la adquisición de bienes raíces, tanto por su calidad de vida como por su atractivo régimen fiscal. Las reformas implementadas en la última década facilitan la inversión extranjera y ofrecen seguridad jurídica. No obstante, la fiscalidad, que varía ligeramente año tras año, debe ser evaluada cuidadosamente en 2025 para evitar costes innecesarios y garantizar una transacción exitosa.
1.1. Panorama Actual del Mercado
En 2025, el mercado inmobiliario chipriota muestra signos de estabilidad y crecimiento, motivado por el interés sostenido de compradores extranjeros, especialmente de Europa, Oriente Medio y Asia. Las políticas de incentivo, combinadas con una amplia oferta de propiedades residenciales, comerciales y vacacionales, han convertido a Chipre en un mercado atractivo y competitivo.
1.2. Motivos para Comprar en Chipre
- Clima mediterráneo durante todo el año.
- Incentivos fiscales para residentes y extranjeros.
- Proceso de compra transparente y seguro.
- Atractivas oportunidades de inversión y posibilidades de revalorización.
2. Tipos de Impuestos al Comprar Propiedad en Chipre
En 2025, los principales impuestos y tasas relacionados con la compra de una propiedad en Chipre son:
- Impuesto de Transferencia (Transfer Fee).
- IVA sobre bienes inmuebles nuevos (VAT).
- Impuesto sobre Plusvalía Municipal (Capital Gains Tax).
- Impuestos adicionales y tasas notariales.
Cada uno de estos impuestos tiene sus propias características, porcentaje de aplicación y posibles exenciones.
3. Impuesto de Transferencia de Propiedad (Transfer Fee)
El impuesto de transferencia es uno de los tributos más importantes y debe ser satisfecho por el comprador una vez que la venta es completada y la propiedad se registra a su nombre en el Departamento de Registro de Tierras de Chipre (Department of Lands and Surveys).
3.1. Tarifa Oficial en 2025
| Valor de la Propiedad (€) | Tasa Aplicable (%) |
|---|---|
| Hasta 85,000 | 3% |
| 85,001 – 170,000 | 5% |
| Más de 170,000 | 8% |
La tasa se aplica sobre escalas progresivas y no sobre el monto total. Por ejemplo:
- Por los primeros 85.000 €, el 3%.
- Por los siguientes 85.000 € (es decir, de 85.001 € a 170.000 €), el 5%.
- Por la cantidad que exceda de 170.000 €, el 8%.
3.2. Exenciones y Reducciones Vigentes
El gobierno de Chipre ha implementado en años recientes, y continúa en 2025, una reducción del 50% en los honorarios de transferencia para incentivar el sector. Además:
- La compra de propiedades sujetas a IVA está exenta de este impuesto sobre la transferencia.
- Las herencias y transmisiones familiares disfrutan de tarifas reducidas o exentas, bajo condiciones específicas.
Por ello, conocer el historial de la propiedad y el estatus fiscal es esencial para determinar correctamente la obligación tributaria.
4. IVA sobre la Compra de Viviendas Nuevas
Mientras que la mayoría de las transacciones de bienes inmuebles de segunda mano están exentas de IVA, la compra de propiedades nuevas en Chipre está sujeta a Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) desde 2007.
4.1. Tipos de IVA Aplicados en 2025
En 2025, la legislación chipriota contempla dos tasas principales de IVA para viviendas:
- 19%: tasa estándar para la mayoría de viviendas nuevas.
- 5%: tasa reducida, aplicable bajo condiciones especiales.
4.2. Requisitos para el IVA Reducido del 5%
Pueden beneficiarse de la tasa reducida del 5% los compradores que cumplan los siguientes criterios:
- La vivienda se destinará como residencia principal y permanente del comprador.
- El comprador no es propietario de otra residencia principal en Chipre.
- La superficie cubierta no excede de 200 m² para aplicar la tasa reducida en su totalidad (si la propiedad supera este tamaño, el área adicional se grava al 19%).
La solicitud para el IVA reducido debe presentarse antes de la transferencia oficial, incluyendo documentación que acredite la residencia y el cumplimiento de requisitos. Si la propiedad se vende o alquila dentro de los diez años, podría exigirse la devolución parcial del beneficio.
4.3. Propiedades No Afectadas por IVA
- La venta entre particulares de propiedades de segunda mano está exenta de IVA.
- Las parcelas de terreno, salvo aquellas destinadas a desarrollo inmediato por empresas constructoras, no están sujetas a IVA.
5. Impuesto Municipal sobre Plusvalía (Capital Gains Tax)
El impuesto municipal sobre plusvalía, conocido en inglés como Capital Gains Tax, se aplica sobre las ganancias obtenidas en la venta de una propiedad. En el contexto de la compra, es relevante entenderlo porque podría afectar futuras ventas y hay ocasiones en que puede repercutir en la negociación del precio con el vendedor.
5.1. Tasa de Imposición
La tasa estándar del Capital Gains Tax en 2025 en Chipre se mantiene en el 20% sobre la ganancia neta de la venta.
5.2. Cálculo de la Ganancia Neta
La ganancia neta es la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición de la propiedad, ajustado por inflación y sumando gastos justificados (mejoras, comisiones profesionales, etc.).
- Precio de venta - (precio de compra ajustado + costes de adquisición/mejoras autorizadas) = Ganancia sujeta a impuesto.
5.3. Exenciones y Deducciones
Para fomentar el acceso a la vivienda y las inversiones, existen exenciones básicas:
- Exención de hasta 85.430 € sobre la ganancia por venta de residencia principal, siempre y cuando se cumplan ciertos requisitos de habitarla por al menos cinco años consecutivos.
- Exención adicional de 17.086 € en otras ventas, aplicable una sola vez por individuo.
6. Otros Impuestos y Costes Asociados a la Compra
Además de los principales impuestos ya descritos, existen costes adicionales que suelen ser requeridos o recomendables para completar la operación de compra-venta de una propiedad en Chipre.
6.1. Tasas Notariales y de Registro
- Honorarios notariales: suelen representar un 0,1%-0,5% del precio de compraventa.
- Tasas de registro: minoritarias respecto a la transferencia, pero presentes para la inscripción en el registro de la propiedad.
6.2. Honorarios de Asesoría Legal e Intermediación
- Abogados inmobiliarios: habitualmente entre el 1% y el 2% del importe de la transacción, dependiendo de la complejidad.
- Intermediarios/agentes inmobiliarios: usualmente entre 3% y 5%, pagaderos por el vendedor, aunque pueden ser pactados distintos acuerdos.
6.3. Costes de Evaluación y Tasaciones
Una tasación profesional para verificar el valor de mercado de la propiedad puede costar entre 250 y 1.000 €, dependiendo del tipo y ubicación del inmueble.
7. Costes Fiscales Recurrentes tras la Compra
7.1. Impuesto de Propiedad Anual (Immovable Property Tax)
En 2017 Chipre eliminó el impuesto anual de propiedad** para particulares, pero los ayuntamientos pueden aplicar tasas municipales menores por servicios (recogida de basura, aguas, etc.), que oscilan entre 85 € y 500 € anuales, según tamaño y ubicación.
7.2. Tasa de Recogida de Basura y Otros Servicios
- Pueden variar según el municipio.
- Normalmente entre 70 € y 300 € anuales.
8. Exenciones y Bonificaciones en 2025
Chipre mantiene en 2025 una política activa de incentivos fiscales para compradores particulares, familias y extranjeros. Las favoritas son:
- Reducción del 50% en las tasas de transferencia sobre el cálculo base.
- IVA reducido al 5% cumpliendo requisitos de vivienda habitual.
- Exención del impuesto de transferencia en viviendas nuevas gravadas con IVA.
Además, hay bonificaciones para personas con discapacidad o familias numerosas en algunas jurisdicciones locales, destinadas a aliviar la carga fiscal sobre la compra de una primera vivienda.
9. Proceso Legal y Fiscal para la Compra: Paso a Paso
La compra de una propiedad en Chipre es relativamente segura, pero debe ser supervisada por expertos para asegurar el cumplimiento tributario y legal. El proceso típico incluye:
- Reserva del inmueble mediante acuerdo preliminar y pago de señal.
- Due diligence o investigación legal de la situación registral y fiscal de la propiedad.
- Firma de contrato de compraventa y pago de depósito adicional.
- Pago del IVA si corresponde, previo a la transferencia.
- Obtenimiento de permiso de adquisición (solo para extranjeros no residentes en la UE).
- Pago del impuesto de transferencia y registro en el Departamento de Tierras.
- Inscripción en el registro municipal y actualización de contribuciones locales.
Asesoría profesional es recomendada para cada etapa, especialmente para extranjeros.
10. Comparativa con Otros Países Europeos en 2025
Para evaluar la competitividad del régimen fiscal chipriota, es útil comparar sus estructuras impositivas con las de otros destinos populares para la inversión inmobiliaria:
| País | Impuesto de Transferencia | IVA sobre Obra Nueva | Impuesto Recurrente Anual |
|---|---|---|---|
| Chipre | 3–8% (con reducciones/exenciones) | 5% o 19% | No existe (solo tasas municipales) |
| España | 6–11% | 10% | 0,4–1,5% anual (IBI) |
| Portugal | 5-8% | 6% | 0,3–0,8% anual (IMI) |
| Grecia | 3,09% | 24% | 0,1–1% anual |
Se observa que Chipre es uno de los países con menor carga fiscal recurrente y con mayores exenciones y bonificaciones inmediatas.
11. Impuestos para Extranjeros en 2025
Los extranjeros pueden comprar y poseer bienes inmuebles en Chipre con casi los mismos derechos que los ciudadanos locales, aunque con algunos trámites adicionales si provienen de fuera de la Unión Europea.
11.1. Autorización de Compra para No Europeos
Los ciudadanos de terceros países (fuera de la UE/EFTA) requieren permiso expreso del Consejo de Ministros para registrar una propiedad a su nombre. El proceso es por lo general formal, aunque puede implicar algunos meses de tramitación.
11.2. Régimen Fiscal para Extranjeros
- No existen impuestos adicionales específicos para compradores extranjeros en 2025.
- Los mismos tipos, exenciones y reducciones aplican por igual.
- Posibilidad de beneficiarse de la residencia fiscal no domiciliaria, con ventajas en tributación internacional.
Un comprador extranjero debe informarse adicionalmente sobre acuerdos de doble imposición entre su país de residencia y Chipre, para evitar tributación duplicada sobre las rentas y ganancias obtenidas.
12. Fiscalidad de las Rentas Derivadas de la Propiedad
Además de los impuestos directos en la compra, si piensas alquilar la propiedad adquirida en Chipre, las rentas obtenidas estarán sujetas a impuestos:
- Rentas derivadas del alquiler tributan de acuerdo con la escala progresiva del impuesto sobre la renta chipriota (de hasta el 35% para residentes, con posibles exenciones y deducciones por gastos asociados).
- Existen deducciones por mantenimiento, intereses hipotecarios y gestión.
- Se puede beneficiar la propiedad de la residencia no domiciliaria para extranjeros, lo que reduce significativamente la presión fiscal sobre ingresos generados fuera de Chipre.
Es importante, en estos casos, consultar a un asesor fiscal tanto en Chipre como en tu país de residencia.
13. Cambios Legislativos Previstos y Tendencias para 2025
En los últimos años, la legislación chipriota ha ido adoptando medidas para facilitar el acceso a la vivienda y atraer inversión extranjera responsable. Las tendencias para 2025 incluyen:
- Mantenimiento de las bonificaciones a la compra de primera vivienda.
- Reducción progresiva de barreras fiscales para compradores extranjeros.
- Mejoras en la digitalización de trámites de registro y declaración de impuestos.
- Revisión anual de exenciones según evolución del mercado inmobiliario.
El Parlamento chipriota revisa anualmente las escalas de impuestos y exenciones para adecuarlas al mercado y a la política europea, por lo que es recomendable informarse con fuentes oficiales y profesionales actualizadas al momento de tu compra.
14. Consideraciones para la Planificación Fiscal y Optimización de la Inversión
Una buena planificación fiscal al adquirir una propiedad en Chipre en 2025 puede suponer un ahorro significativo en costes inmediatos y futuros. Algunos consejos prácticos incluyen:
- Informarse sobre las bonificaciones fiscales por primera vivienda y residencia permanente.
- Evaluar si la compra de vivienda nueva puede beneficiarse del IVA reducido.
- Realizar una adecuada due diligence para asegurar que no existan deudas, embargos u obligaciones fiscales heredadas.
- Valorar la estructura óptima de compra (como particular o a través de sociedad).
Para grandes inversores extranjeros, existen opciones de planificación patrimonial internacional y, en algunos casos, la posibilidad de optar a la residencia fiscal chipriota con ventajas sustanciales.
15. Preguntas Frecuentes (FAQ) sobre Impuestos Inmobiliarios en Chipre
15.1. ¿El IVA y el impuesto de transferencia se pagan juntos?
No, una propiedad sólo está sujeta a uno de los dos impuestos: si la compra está sujeta a IVA, no se paga impuesto de transferencia; si está exenta de IVA (propiedades de segunda mano), sí se paga tasa de transferencia.
15.2. ¿Puedo evitar el impuesto de transferencia parcializando la compra?
No. El servicio del Departamento de Tierras suma el precio global de la propiedad aunque se adquiera en distintas fases/proporciones dentro del mismo núcleo familiar.
15.3. ¿Qué sucede si vendo la propiedad en menos de cinco años?
Si has aplicado el IVA reducido (5%) para vivienda habitual y vendes antes de 10 años, podrías estar obligado a devolver la diferencia de impuesto beneficiada.
15.4. ¿El impuesto de plusvalía se comparte entre comprador y vendedor?
No. Es una obligación del vendedor, pero puede influir en la negociación del precio final.
15.5. ¿Hay impuestos para heredar una propiedad?
Chipre abolió el Impuesto de Sucesiones en 2000, por lo que actualmente no existe impuesto inherente al recibir una herencia inmobiliaria.
16. Recomendaciones para Extranjeros que Compran Propiedad en Chipre
- Contrata un abogado local con experiencia en transacciones internacionales.
- Confirma el estado de cargas y gravámenes en el registro de la propiedad antes de firmar.
- Estudia cuidadosamente las obligaciones y beneficios fiscales según tu caso y tipología de propiedad.
- Comprueba la existencia de permisos de obras y el uso permitido del inmueble.
- Notifica tu compra al consulado o embajada si tu país lo requiere.
17. Casos Prácticos y Ejemplos de Cálculo Fiscal
17.1. Ejemplo 1: Compra de Vivienda de Segunda Mano de 200.000 €
- Tasa de transferencia:
- 3% sobre 85,000 € = 2,550 €
- 5% sobre 85,000 € = 4,250 €
- 8% sobre 30,000 € = 2,400 €
- Total: 9,200 €
- Aplicando reducción del 50%: 4,600 €
- Sin IVA (por ser de segunda mano).
17.2. Ejemplo 2: Vivienda Nueva de 220.000 € como Primera Residencia
- IVA al 5% sobre primeros 200,000 €: 10,000 €
- IVA al 19% sobre 20,000 €: 3,800 €
- Total IVA: 13,800 €
- La propiedad queda exenta de tasa de transferencia.
17.3. Ejemplo 3: Inversor Extranjero Compra un Apartamento para Alquiler
- Vivienda de segunda mano: paga tasa de transferencia reducida.
- Declara ingresos por alquiler en Chipre: sujeto a 0–35% de impuesto sobre la renta.
- Deducciones por gastos de gestión y mantenimiento.
18. Ventajas y Desventajas de la Fiscalidad Inmobiliaria en Chipre
18.1. Ventajas
- Fiscalidad competitiva a nivel europeo.
- Exención de impuestos recurrentes relevantes.
- Incentivos para compradores de primera vivienda y extranjeros.
- Proceso de compra bien regulado.
18.2. Desventajas
- Burocracia en el registro para extranjeros de fuera de la UE.
- Dificultad para navegar en sistemas fiscales y administrativos sin asesoramiento profesional.
- Actualización frecuente de tasas y requisitos legales.
19. Conclusión: Claves para Comprar Vivienda en Chipre con Éxito en 2025
Comprar una propiedad en Chipre en 2025 sigue siendo una excelente opción tanto para particulares como para inversores internacionales. El régimen legal y fiscal vigente ofrece importantes beneficios y oportunidades para quienes planifican adecuadamente la operación, eligiendo con cuidado la tipología de propiedad y cumpliendo los procedimientos exigidos.
Para maximizar las ventajas fiscales y minimizar los riesgos, se aconseja:
- Contratar siempre asesoría legal y fiscal profesional.
- Estar al tanto de los cambios legislativos y de los requisitos de bonificaciones y exenciones.
- Planificar cuidadosamente los costes asociados, más allá del simple precio de compra.
Finalmente, recuerda que el entorno regulador puede variar, por lo que debes informarte con fuentes oficiales y profesionales antes de cerrar cualquier transacción inmobiliaria en Chipre.