Comprar una vivienda en Canarias: qué debes saber en 2025

Canarias, con sus paradisíacas playas, clima templado durante todo el año y un atractivo estilo de vida, se ha convertido en uno de los destinos más demandados para la compra de viviendas, tanto por residentes como por extranjeros. Sin embargo, el proceso de adquisición inmobiliaria en este archipiélago tiene sus propias particularidades, normativas, ventajas y desafíos que es fundamental comprender antes de tomar una decisión tan importante. En este extenso y detallado artículo, exploraremos todos los aspectos clave relacionados con la compra de vivienda en Canarias en 2025, desde la situación actual del mercado hasta cuestiones legales, fiscales, y recomendaciones para elegir la mejor opción.

1. Situación actual del mercado inmobiliario en Canarias en 2025

El mercado inmobiliario canario ha experimentado importantes cambios en los últimos años, influido por factores económicos, demográficos y la creciente demanda tanto nacional como internacional. Analizar el estado actual es imprescindible para cualquiera que desee comprar una vivienda en 2025.

1.1 Evolución de los precios

En la última década, Canarias ha visto un incremento sostenido en los precios de la vivienda, aunque a un ritmo menos vertiginoso que otras zonas costeras de la Península. La crisis sanitaria de 2020 ralentizó temporalmente el mercado, pero desde 2022, la recuperación turística y el afianzamiento del teletrabajo han impulsado la demanda, sobre todo en las islas de Tenerife y Gran Canaria.

En 2025, el precio medio de la vivienda nueva ha alcanzado cifras superiores a los 2.200 €/m² en zonas prime de Tenerife Sur y Las Palmas de Gran Canaria, mientras que en otras islas como La Palma, Fuerteventura o Lanzarote los precios son más asequibles, situándose entre los 1.200 y 1.800 €/m². El segmento de obra nueva es escaso, lo que mantiene la presión sobre los precios de segunda mano.

1.2 Zonas más demandadas

• Sur de Tenerife: Costa Adeje, Los Cristianos y Playa de las Américas son foco de compradores internacionales, especialmente británicos, alemanes, nórdicos e italianos.
• Las Palmas de Gran Canaria: Destaca la zona de Las Canteras y Triana-Vegueta.
• Lanzarote y Fuerteventura: Muy demandadas por europeos que buscan segunda residencia o invertir en alquiler vacacional.
• Otros municipios: La Palma (tras la erupción volcánica se han reactivado ciertos mercados), El Médano, Puerto de la Cruz y Arona también despiertan interés.

1.3 Oferta y demanda

La tasa de crecimiento de la oferta de vivienda sigue siendo inferior al aumento de la demanda, lo que provoca una escasez notable de inmuebles disponibles, especialmente en las ubicaciones turísticas y urbanas. El auge del alquiler turístico impacta en la disponibilidad y precios de la vivienda residencial.

2. Aspectos legales clave al comprar una vivienda en Canarias

El proceso de compraventa de vivienda en las Islas Canarias está sujeto a la legislación española general, pero también existen particularidades autonómicas y locales que hay que considerar.

2.1 Requisitos legales básicos

1. Identificación: Los compradores nacionales deben presentar su DNI/NIE, mientras que los extranjeros requieren N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero), que se debe solicitar previamente en comisaría de policía o en la embajada española.
2. Capacidad legal: Ser mayor de edad y tener capacidad legal para firmar contratos en España.
3. Medios de pago: Toda transacción superior a 100.000 euros debe hacerse por vía bancaria y cumpliendo la normativa de prevención de blanqueo de capitales.

2.2 Documentación necesaria

Algunas de las documentaciones más importantes que debes revisar y exigir al vendedor son:

• Nota simple registral: Describe la propiedad, metros cuadrados, restricciones y carga (hipotecas, embargos, etc.).
• Escritura de compraventa anterior: Acredita la titularidad del vendedor.
• Certificado energético: Obligatorio para toda vivienda que se venda, debe ser facilitado por el vendedor.
• Últimos recibos del IBI: Garantiza que los pagos están al día.
• Certificado de estar al corriente de pago en la comunidad: Para pisos y adosados (art. 9 de la LPH).

2.3 Proceso de compraventa

1. Reserva: Normalmente consiste en un contrato privado, con señal (arras).
2. Contratación de abogado: Muy recomendable, especialmente para no residentes.
3. Contrato de arras: Documento privado asegurando la operación hasta la firma ante notario.
4. Escritura pública ante notario: Obligatoriamente en acto oficial, tras la cual se abonan impuestos y se inscribe en el Registro de la Propiedad.

2.4 Particularidades canarias

• La legislación urbanística autonómica delimita de forma estricta los usos del suelo, especialmente en suelos rústicos o turísticos.
• Hay normativas locales sobre usos turísticos, esencial revisar si la propiedad puede ser destinada a alquiler vacacional.
• En algunas islas pequeñas hay derechos forales que afectan a ciertos tipos de sucesión y compra, consulte un abogado local.

3. Fiscalidad de la compra de vivienda en Canarias en 2025

Quizá uno de los aspectos más característicos de las Islas Canarias es su régimen fiscal diferenciado, conocido como Régimen Económico y Fiscal (REF). Afecta a los impuestos vinculados a la adquisición de vivienda y conviene conocerlo a fondo antes de firmar.

3.1 IGIC, no IVA

A diferencia del resto de España, en Canarias no se aplica el IVA sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que en 2025 para la adquisición de vivienda nueva se mantiene en el 7%, frente al 10% del IVA peninsular. Para una vivienda habitual de obra nueva es el principal tributo indirecto.

3.2 Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

En viviendas de segunda mano, el impuesto que grava la transmisión es el ITP. Las comunidades autónomas canarias lo establecen en torno al 6,5%, aunque existe un tipo reducido (4%) para jóvenes menores de 35 años y familias numerosas en su vivienda habitual.

3.3 Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El tipo general de AJD en Canarias se sitúa actualmente en el 1%, aunque puede existir exención en compra de VPO (Vivienda de Protección Oficial) pública o privada bajo ciertos supuestos.

3.4 Otros impuestos, tasas y gastos

• Plusvalía municipal: Se paga al Ayuntamiento a cargo del vendedor, aunque puede pactarse una atribución diferente.
• Honorarios del notario y del registro: Aproximadamente entre 600 y 2.000 euros según el precio del inmueble.
• Gastos de gestoría: Gestores administrativos y abogados cobran, en general, entre el 0,25% y el 1% del valor del inmueble.

3.5 Bonificaciones y deducciones fiscales

• Los residentes fiscales pueden deducir por inversión en vivienda habitual en el IRPF canario en determinados casos.
• Exenciones o reducciones del IGIC para familias numerosas, viviendas VPO, primera adquisición de menores de 35 años.

4. Financiación: hipotecas y alternativas en Canarias

Pocas personas pueden comprar una vivienda al contado. Por eso, es fundamental conocer cómo funciona el mercado hipotecario en las Islas Canarias en 2025 y qué opciones existen para financiar la adquisición.

4.1 Tipos de hipoteca más comunes

• Hipotecas a tipo fijo: Muy solicitadas por la previsibilidad que otorgan, con intereses en 2025 entre el 2,7% y el 3,7% anual según entidad y perfil.
• Hipotecas a tipo variable: Indexadas al Euríbor + diferencial, desde el 1,5% - 2,2%, aunque los repuntes de tipos en Europa han vuelto menos atractiva esta opción para perfiles conservadores.
• Hipotecas mixtas: Primeros años a tipo fijo, luego pasa a variable, interesante para quienes piensan en amortizar anticipadamente.

4.2 Condiciones hipotecarias

• El porcentaje de financiación máximo habitual ronda entre el 70% y el 80% del valor de tasación o compraventa (el menor de los dos).
• Para no residentes este porcentaje suele reducirse al 60% o 70%.
• El plazo máximo es de 30 años y hasta 75 años de edad del prestatario al finalizar el préstamo.
• Se exige seguro de hogar y, a veces, productos vinculados (tarjeta, seguro de vida, etc.).

4.3 Ayudas y programas públicos

El Gobierno Canario y algunos ayuntamientos cuentan con programas específicos de ayuda a la compra para jóvenes, familias numerosas y colectivos vulnerables, incluyendo subvenciones a la entrada y tipos de interés preferentes a través del Instituto Canario de la Vivienda.

4.4 Alternativas a la hipoteca tradicional

• Renting inmobiliario: Aplaza la compra mediante contrato de alquiler con opción a compra.
• Cooperativas de vivienda: Permiten construir por autogestión, con importantes ahorros pero mayor riesgo y complejidad.
• Inversores privados o crowdfunding inmobiliario: Alternativas nuevas y menos extendidas en España.

5. Vivienda habitual, segunda residencia e inversión en alquiler vacacional

El uso que se le vaya a dar a la vivienda condiciona de forma relevante el tipo de inmuebles a elegir, la fiscalidad y la normativa aplicable.

5.1 Comprar vivienda habitual en Canarias

Las familias canarias buscan cada vez más la calidad de vida fuera de las grandes ciudades, impulsando la demanda en municipios residenciales cercanos a las principales urbes. Las promociones nuevas suelen enfocarse a vivienda unifamiliar con zonas comunes y eficiencia energética.

5.2 Comprar segunda residencia

El comprador de segunda residencia suele ser extranjero o residente peninsular, motivado por el clima, la conectividad aérea y los precios comparativamente bajos frente a otras regiones costeras españolas. El uso es predominantemente vacacional, con la posibilidad de destinarla algunos meses al alquiler turístico.

5.3 Inversión en alquiler vacacional

Las Islas Canarias son el principal destino de alquiler vacacional en España. Desde la liberalización del airbnb y otras plataformas, muchos propietarios han optado por este alquiler de corta duración. Sin embargo, los ayuntamientos y el Gobierno autonómico han endurecido en los últimos años la regulación sobre Viviendas de Uso Turístico (VUT).

• Hay limitaciones urbanísticas y de convivencia, y es obligatorio un registro y licencia previa.
• Las comunidades de vecinos pueden limitar este uso en el régimen de propiedad horizontal.
• Es crucial consultar los planes urbanísticos municipales antes de invertir con un objetivo exclusivamente turístico.

6. Requisitos y trámites para compradores extranjeros

Aproximadamente el 30% de las compras de viviendas en Canarias corresponde a compradores no residentes, principalmente europeos. Si eres extranjero, debes tener en cuenta requisitos y trámites adicionales.

6.1 Obtener el NIE

El NIE (Número de Identificación de Extranjero) es esencial para cualquier transacción inmobiliaria. Puedes solicitarlo en España o desde los consulados españoles en tu país. Su tramitación tarda entre dos y seis semanas dependiendo del lugar y la demanda.

6.2 Apertura de cuenta bancaria en banco español

La compraventa y el pago de impuestos deben hacerse desde una cuenta bancaria española, que suele requerir tu NIE y pasaporte, prueba de domicilio y declaración de origen de fondos.

6.3 Traslados y residencia fiscal

Residencia fiscal y permisos de residencia son temas diferentes. Comprar una vivienda no otorga automáticamente residencia permanente, aunque existen programas nacionales (“Golden Visa” o visado de inversión) para compras superiores a 500.000 euros.

6.4 Fiscalidad específica para extranjeros

• Los impuestos aplicables son los mismos, salvo que el comprador resida fuera de España, en cuyo caso tendrá que designar un representante fiscal si alquila su propiedad en España.
• La declaración de bienes en el extranjero (Modelo 720) será obligatoria si una vez residente el valor supera los 50.000 euros.

7. Elección de la propiedad: factores clave a analizar

Tomar la decisión de qué vivienda comprar es el paso más determinante. Algunos criterios a considerar, más allá de la ubicación y el precio, incluyen:

7.1 Estado de conservación y eficiencia energética

La antigüedad del inmueble y su estado estructural influyen en el precio y en los gastos a futuro. En Canarias, el clima benigno preserva bien las edificaciones, pero la salinidad en zonas costeras y el clima húmedo en el norte hacen recomendable una inspección técnica. La eficiencia energética es cada vez más valorada, especialmente por el coste de la electricidad.

7.2 Localización y servicios

La proximidad a centros de salud, colegios, supermercados y transporte público es vital para familias y trabajadores. En zonas rurales o turísticas, el acceso y la conectividad pueden limitar o potenciar el atractivo de una vivienda.

7.3 Comunidad de propietarios y gastos fijos

Los complejos residenciales ofrecen ventajas (piscina, zonas deportivas), pero los gastos de comunidad pueden alcanzar los 100-200 euros mensuales si no más. Es fundamental revisar los estatutos de la comunidad, normas sobre alquiler turístico y posibles derramas pendientes.

7.4 Suelo urbano vs. rústico

Muchas parcelas o chalets pueden estar sobre suelo rústico, lo que limita las posibilidades de reforma o cambio de uso. Comprueba siempre que la situación registral y urbanística sea legal.

7.5 Planeamiento urbanístico y restricciones

Los Planes Generales de Ordenación pueden fijar restricciones sobre futuros desarrollos, altura máxima, usos permitidos y otras cuestiones esenciales que afectarán al valor y proyección de la vivienda.

8. Comprar vivienda sobre plano u obra nueva

La oferta de viviendas de obra nueva en Canarias es limitada y tiene alta demanda. Los compradores sobre plano deben extremar precauciones:

• Asegúrate de que el promotor es solvente y está inscrito.
• Revisa que las cantidades entregadas estén avaladas o aseguradas por entidad financiera, como exige la Ley 57/1968.
• Solicita licencia de obras, certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad antes de la entrega de llaves.
• Las garantías legales (de 10 años para elementos estructurales) son aplicables, pero debes conservar toda la documentación.

9. Comprar vivienda de segunda mano: precauciones

La compra de segunda mano es la opción mayoritaria en Canarias, con riesgos adicionales pero, bien gestionada, puede ser muy favorable.

9.1 Vicios ocultos

• El Código Civil protege contra defectos graves no detectados en la compraventa, pero la reclamación requiere peritajes fiables y es costosa si no hay acuerdo amistoso.
• Inspecciona instalaciones eléctricas y fontanería, así como humedades frecuentes en zonas norteñas.

9.2 Comprueba cargas y deudas

• La nota simple registral es esencial para descartar hipotecas, embargos, servidumbres no visibles.
• Consulta al Ayuntamiento sobre posibles deudas de contribución o impagos de tasas.
• El certificado de comunidad protege frente a impagos del vendedor.

9.3 Comunidad y posibles conflictos

• Solicita actas de las últimas juntas para conocer si hay problemas de convivencia o litigios en curso.
• Revisa la normativa de la comunidad respecto al alquiler vacacional.

10. Alquiler con opción a compra y otras fórmulas alternativas

Una alternativa cada vez más frecuente es el alquiler con opción a compra (rent to buy), ideal para quienes desean conocer primero la zona o no cuentan con suficiente ahorro inicial.

10.1 Funcionamiento básico

1. El contrato refleja la duración del alquiler (habitualmente entre 1 y 5 años) y el precio definitivo de compra.
2. El arrendatario paga una opción de compra inicial que se descuenta del precio final.
3. Parte o la totalidad de las mensualidades de alquiler abonadas también suelen descontarse cuando se ejerce la opción.

10.2 Ventajas y desventajas

• Permite ganar tiempo para ahorrar y buscar financiación.
• El precio futuro queda fijado, lo que puede ser ventajoso si los precios suben.
• El comprador puede perder la señal si finalmente no compra.

11. Sostenibilidad y vivienda en Canarias: el reto de 2025

La sostenibilidad se ha convertido en un factor trascendental en el mercado inmobiliario canario. Las nuevas legislaciones y la demanda social exigen viviendas más eficientes y responsables con el medio ambiente.

11.1 Requisitos de eficiencia energética

• Obligación de certificado energético en todas las compraventas.
• Existen incentivos para la rehabilitación y mejora energética de viviendas antiguas, como ayudas para aislamiento térmico, ventanas y sistemas solares.

11.2 Arquitectura bioclimática y energías renovables

Promociones nuevas incorporan placas solares, aerotermia y domótica para reducir consumos. Canarias, con su elevadísima radiación solar y buena orientación, es ideal para la autosuficiencia energética.

11.3 Movilidad y sostenibilidad

El auge de las bicicletas eléctricas, el transporte público renovado y nuevas infraestructuras verdes están revalorizando barrios y municipios sostenibles, importantes para compradores preocupados por el futuro y el entorno.

12. Aspectos culturales, sociales y de calidad de vida

Comprar vivienda es mucho más que una operación financiera - en Canarias, el componente humano y la integración en la vida local también importan.

12.1 Estilo de vida canario

• Ambiente relajado, clima ideal y una gastronomía rica en productos frescos locales.
• Amplia oferta de ocio y deportes (golf, surf, senderismo), muy apreciada por compradores internacionales.

12.2 Integración y multiculturalidad

• Alta presencia de residentes europeos en la costa sur, con fuerte red de servicios y colegios internacionales.
• Múltiples asociaciones culturales y fiestas populares facilitan la integración.

12.3 Calidad de los servicios públicos y seguridad

• Sanidad pública universal y de calidad, con hospitales en todas las islas mayores.
• Canarias es una de las regiones más seguras de España.

13. El futuro del mercado inmobiliario en Canarias: perspectivas para 2025 y más allá

Las tendencias para los próximos años señalan oportunidades y desafíos únicos para quienes consideren comprar vivienda en el archipiélago.

13.1 Factores de presión al alza

• El teletrabajo permite a más europeos y peninsulares instalarse de forma permanente o por largas temporadas en las islas.
• La escasez de suelo urbanizable (especialmente en islas más turísticas) mantiene la presión sobre los precios.
• Regulación progresiva del alquiler vacacional puede reforzar la residencia habitual y ralentizar la desertificación de los centros urbanos.

13.2 Riesgos y amenazas

• Lenta construcción de nueva vivienda, inflación de materiales y problemas logísticos pueden reducir la oferta.
• Impactos climáticos: La subida del nivel del mar y riesgos sísmicos o volcánicos en ciertas zonas requieren revisar seguros y normativas.
• Tensionamiento social: El encarecimiento de la vivienda puede provocar desequilibrios sociales en islas con alta desigualdad.

13.3 Innovaciones tecnológicas

• La digitalización permite visitar y reservar viviendas a distancia, firma digital de contratos y gestión telemática de hipotecas.
• El uso de Big Data y plataformas de comparación de precios ha mejorado la transparencia del mercado.

14. Consejos prácticos para comprar vivienda en Canarias en 2025

Concluimos esta guía con una recopilación de los mejores consejos prácticos para que tu compra de vivienda en Canarias sea satisfactoria, segura y sin sorpresas:

• Establece claramente el objetivo de tu compra (vivienda habitual, inversión, vacaciones) y las necesidades de tu familia.
• Infórmate bien del mercado y visita varias opciones antes de tomar una decisión.
• No tengas miedo a negociar el precio, especialmente en viviendas de segunda mano.
• Busca asesoramiento profesional; un abogado especializado en derecho inmobiliario y un buen gestor son inversiones que te evitarán problemas.
• Si compras desde el extranjero, toma tiempo para conocer el entorno, la cultura local y los servicios disponibles.
• Revisa siempre el estado urbanístico, registral y de cargas antes de firmar ningún compromiso.
• Piensa a medio y largo plazo: elige propiedades con buena proyección de revalorización y que se adapten a posibles cambios de tu vida.
• No olvides calcular los gastos adicionales e impuestos en tu presupuesto.

Comprar una vivienda en Canarias en 2025 sigue siendo una excelente inversión en calidad de vida y, bien gestionada, una garantía de seguridad financiera y bienestar. Esperamos que esta guía detallada te ayude a afrontar el proceso con total confianza y conocimiento. ¡Buena suerte en la emocionante aventura de encontrar tu hogar en las Islas Canarias!