Comprar una vivienda de obra nueva o usada en Canarias: ventajas y desventajas

29.05.2025
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Comprar una vivienda de obra nueva o usada en Canarias: ventajas y desventajas

El sueño de adquirir una vivienda es uno de los objetivos más importantes para muchas personas. En las Islas Canarias, este deseo se intensifica gracias al atractivo del clima, el entorno natural y la calidad de vida. Sin embargo, antes de dar el paso y convertirse en propietario, surge una de las dudas más frecuentes: ¿es mejor comprar una vivienda de obra nueva o una usada en Canarias? Cada opción presenta características propias y el contexto inmobiliario canario suma particularidades que pueden influir significativamente en la decisión final.

En este artículo, vamos a analizar en profundidad las ventajas y desventajas de ambas alternativas. Nos apoyaremos en información detallada, ejemplos prácticos y argumentaciones profesionales para que el lector pueda tomar una decisión informada y adecuada a sus necesidades y expectativas. Antes de lanzarse a la compra, es fundamental entender cómo influye cada opción en aspectos como la ubicación, el precio, la calidad de la construcción, las condiciones legales y otros factores clave.

El mercado inmobiliario en Canarias: panorama general

Antes de explorar las particularidades de obra nueva y vivienda usada, resulta esencial comprender el contexto del mercado residencial en Canarias. Este archipiélago, compuesto por ocho islas principales, se caracteriza por su peculiaridad geográfica y su fuerte dependencia del sector turístico. Las provincias principales, Las Palmas y Santa Cruz de Tenerife, agrupan a la mayoría de la población y concentran las oportunidades inmobiliarias más relevantes.

La demanda de vivienda en Canarias

El atractivo climático, la multiculturalidad, la conectividad aérea y los beneficios fiscales del Régimen Económico y Fiscal (REF) local hacen de Canarias un enclave deseado tanto para residentes como para inversores extranjeros. Esto ha generado una estabilidad en la demanda de vivienda, aunque la oferta, especialmente de obra nueva, es limitada por la disponibilidad de suelo y las exigencias normativas.

La oferta de obra nueva y vivienda usada

Obra nueva: El desarrollo de nuevas promociones es menos frecuente que en la península. Los proyectos emergen principalmente en zonas urbanas o en enclaves turísticos, sujetos a autorizaciones ambientales y municipales estrictas.
Vivienda usada: Predomina la oferta, especialmente en edificaciones construidas durante los grandes periodos de expansión urbana de las décadas pasadas. Muchas viviendas necesitan reformas o mejoras, pero suelen ocupar ubicaciones céntricas y bien comunicadas.

Obra nueva en Canarias: características principales

La obra nueva hace referencia a aquellas viviendas que se entregan recién construidas y, en muchas ocasiones, directamente desde el promotor o la constructora. Estas viviendas pueden estar a estrenar o bien en fase de proyecto o construcción cuando se realiza la compra. Se distinguen por aprovechar normativas actualizadas en materia energética, accesibilidad y habitabilidad.

Ventajas de comprar una vivienda de obra nueva

Modernidad y eficiencia energética:
Las nuevas construcciones se ajustan a la normativa técnica vigente, lo que se traduce en viviendas más eficientes en el consumo energético, menor huella ambiental y mayor confort térmico y acústico. En un clima como el canario, con temperaturas suaves, los aislamientos y sistemas de climatización de última generación ofrecen una calidad de vida superior y un ahorro considerable en gasto energético.
Personalización del espacio:
En función del avance de la construcción, es posible adaptar algunos acabados, elegir materiales o incluso modificar la distribución interior (dentro de unos márgenes que estipula el promotor). Esto es frecuente en promociones que venden sobre plano.
Ausencia de reformas inmediatas:
Una vivienda nueva no requiere gastos en reparaciones, sustituciones ni renovaciones. Los sistemas eléctricos, fontanería y electrodomésticos están sin uso, lo que evita sorpresas y gastos imprevistos tras la entrada.
Garantía del promotor:
La normativa legal en España (Ley de Ordenación de la Edificación) obliga al promotor a responder por los defectos de construcción durante plazos que van de uno a diez años, según la gravedad. Esto ofrece un respaldo legal al comprador ante posibles vicios ocultos o problemas estructurales.
Zonas comunes y tecnología:
Las promociones actuales suelen incluir zonas verdes, piscinas, áreas infantiles, gimnasios, garajes y sistemas de seguridad. Además, tienden a incorporar tecnología domótica o preinstalaciones para la conectividad inteligente.

Desventajas de la obra nueva en Canarias

Precio superior:
El metro cuadrado de obra nueva en Canarias suele ser más elevado que el de vivienda usada, ya que incorpora mejoras tecnológicas, reforma el suelo urbano y asume los costes de nuevas licencias. La escasez de suelo y las restricciones ambientales también elevan los precios relativos respecto a la península.
Ubicación limitada:
La mayor parte de la oferta se concentra en las afueras de las ciudades o en áreas concretas de expansión, lejos de los centros históricos y barrios consolidados, cuya renovación urbana es costosa y lenta.
Plazos de entrega:
Si el inmueble aún está en construcción, puede pasar un largo periodo (meses o incluso años) hasta su entrega. Los retrasos suponen una incertidumbre adicional, especialmente si el comprador depende de la venta de otra vivienda o necesita mudarse con urgencia.
Cambios en el entorno:
En zonas de nuevo desarrollo, el entorno urbano puede variar con rapidez. La infraestructura puede no estar plenamente consolidada desde el inicio (transporte, comercios, servicios), lo que requiere una visión a medio-largo plazo sobre el futuro del barrio.
Desembolso inicial y financiación:
Comprar sobre plano termina implicando pagos iniciales por concepto de señal, reservas y aportaciones periódicas, además de un IVA (del 7% en Canarias, IGIC) superior al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que grava la vivienda usada.

La vivienda usada en Canarias: aspectos diferenciadores

Por vivienda usada entendemos aquel inmueble que ya ha tenido uno o varios propietarios y suele contar con cierta antigüedad. Estos inmuebles abundan tanto en núcleos urbanos históricos y barrios tradicionales como en zonas turísticas consolidadas, permitiendo acceder a localizaciones estratégicas y a tipologías de vivienda muy diversas.

Ventajas de comprar vivienda usada

Ubicación privilegiada:
Las viviendas de segunda mano suelen situarse en zonas centrales, cerca de servicios, conexiones y lugares emblemáticos. Muchas se encuentran en barrios históricos, donde la obra nueva apenas puede entrar por falta de espacio o por restricciones legales.
Precio más asequible:
El metro cuadrado de vivienda usada es generalmente inferior al de obra nueva. Además, permite negociar con el vendedor, encontrar oportunidades con margen de rebaja o incluso determinar precios más ventajosos según el estado del inmueble.
Variedad tipológica y arquitectónica:
La vivienda usada abarca desde pisos sencillos hasta chalets históricos, apartamentos turísticos, áticos, casas terreras y viviendas tradicionales canarias de gran valor patrimonial y estético.
Inmediatez en la entrega:
Por lo general, la formalización de la compraventa es mucho más rápida y sencilla. Tras la firma, se puede hacer uso de la vivienda de inmediato, sin esperas asociadas a la obra.
Potencial de revalorización tras reforma:
Una intervención adecuada puede aumentar considerablemente el valor del inmueble, especialmente en zonas céntricas o muy demandadas.
Menor carga impositiva:
La transmisión de segunda mano está gravada por el ITP, con tipos que suelen rondar el 6,5% (pueden variar según la política autonómica), menor que el IGIC que se aplica a la vivienda nueva.

Desventajas de la vivienda usada

Necesidad de reformas:
Es habitual que, por antigüedad o uso, los sistemas eléctricos, fontanería, carpinterías y acabados necesiten reparación, reemplazo o modernización. Estos gastos pueden ser elevados y añaden incertidumbre al presupuesto inicial.
Ineficiencia energética:
Las viviendas antiguas fueron edificadas bajo estándares menos exigentes, por lo que el aislamiento, la orientación o los sistemas de climatización pueden estar desactualizados, suponiendo mayores costes de mantenimiento y menor confort.
Falta de garantías:
El vendedor solo debe responder por vicios ocultos durante un plazo limitado. No existen las garantías estructurales y de habitabilidad que aporta la obra nueva.
Problemas legales y cargas ocultas:
Una vivienda de segunda mano puede arrastrar deudas con la comunidad o el ayuntamiento, discrepancias en la superficie registral, impagos previos o discrepancias en la titularidad. Una revisión exhaustiva y una buena gestión documental previa son esenciales.
Menores prestaciones y zonas comunes:
Muchas viviendas antiguas carecen de ascensor, garaje, trastero u otras comodidades modernas. Sus comunidades suelen ser más pequeñas y menos equipadas.

Análisis comparativo: obra nueva vs vivienda usada

Para tomar una decisión objetiva, conviene comparar algunos de los factores clave según el tipo de vivienda. Este análisis se basa en la realidad canaria, marcada por su aislamiento geográfico y la singularidad de su oferta inmobiliaria.

Disponibilidad y localización

Obra nueva: Principalmente en zonas de expansión urbana, áreas turísticas o en la periferia de las ciudades. En el centro histórico, la oferta es muy reducida y costosa.
Vivienda usada: Mayor presencia en todo el territorio, incluyendo centro urbano y barrios tradicionales, con opciones diversas en cada isla.

Calidad y confort

Obra nueva: Máximos estándares de eficiencia energética, aislamiento acústico, materiales modernos y garantía de habitabilidad.
Vivienda usada: Calidad variable; algunas viviendas rehabilitadas ofrecen buenas condiciones, pero la mayoría requieren actualización y adaptación a normativas actuales.

Precio y condiciones económicas

Obra nueva: Más cara por metro cuadrado, mayor rigidez en la negociación y más pagos iniciales. El IGIC (7%) incrementa el coste.
Vivienda usada: Mayor margen de negociación, precios relativos inferiores por necesidades de reforma. El ITP suele ser menor que el IGIC.

Proceso de compra y plazos

Obra nueva: Proceso más largo si se compra sobre plano; exige seguimiento y desembolsos periódicos hasta la entrega.
Vivienda usada: Mayor rapidez en los trámites; la ocupación suele ser inmediata tras la escritura y registro.

Expectativas de revalorización

Obra nueva: Puede revalorizarse en función del desarrollo del barrio y la consolidación de infraestructuras.
Vivienda usada: Gran potencial de revalorización si se acometen reformas o si se ubica en zonas en proceso de gentrificación.

Factores clave a considerar al comprar una vivienda en Canarias

Además de las características generales, el comprador debe tener en cuenta algunos factores específicos propios del contexto canario. Estas variables pueden determinar que una u otra opción sea más recomendable según el caso concreto.

Disponibilidad de suelo y regulaciones urbanísticas

El suelo edificable en Canarias es un recurso escaso y protegido. Las políticas insulares y autonómicas otorgan especial relevancia a la preservación de espacios naturales, lo que reduce la superficie destinada a nuevas promociones. Así, la rehabilitación de viviendas usadas adquiere un valor estratégico en muchos municipios.

Condiciones climáticas y ahorro energético

La bonanza climática permite viviendas más abiertas y menos demandantes desde el punto de vista térmico. Sin embargo, el aprovechamiento de la luz natural, la protección contra la humedad y la ventilación cruzada siguen siendo factores relevantes. Una vivienda nueva suele incorporar soluciones más avanzadas, pero una reforma adecuada también puede optimizar el rendimiento de una usada.

Infraestructura y servicios urbanos

Elegir barrios consolidados garantiza la existencia de centros escolares, centros de salud, comercios, conexión de transporte y ámbitos de ocio. Muchas zonas de nueva construcción en Canarias tardan años en consolidarse, lo que puede limitar las primeras etapas de la vida en la nueva vivienda.

Facilidad de financiación y acceso al crédito

Las entidades bancarias ofrecen mejores condiciones en promociones de obra nueva ligadas a acuerdos con promotores. Sin embargo, para la compra de vivienda usada existen más alternativas y posibilidad de negociar condiciones hipotecarias ajustadas a la antigüedad y tasación del inmueble.

Aspectos legales y fiscales de la compra de vivienda en Canarias

El proceso de compra de una vivienda en Canarias implica cumplir una serie de requisitos legales y fiscales, que varían según el tipo de inmueble.

Documentación para la compra

Obra nueva: Licencia de primera ocupación, certificado de eficiencia energética, seguro decenal, libro del edificio y declaración de obra nueva inscrita en el Registro.
Vivienda usada: Certificación registral de titularidad, recibos en regla de IBI y comunidad, comprobante de ausencia de deudas o cargas, cédula de habitabilidad y certificado energético si es posterior a 2013.

Tributación y gastos asociados

Obra nueva: Pago del IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) al 7%. Además, gastos de notaría, registro y gestión hipotecaria.
Vivienda usada: Aplicación del ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), que suele estar en el 6,5% en Canarias, más gastos de notario y registro similares.

Garantías legales

Obra nueva: El promotor responde por defectos estructurales durante diez años, vicios de habitabilidad durante tres y defectos en acabados durante un año.
Vivienda usada: Solo existe obligación de responder por vicios ocultos no conocidos y durante seis meses desde la compra, según el Código Civil.

Ejemplos prácticos: comparativa en zonas emblemáticas de Canarias

Para ilustrar mejor las diferencias, vamos a analizar varios supuestos habituales en el mercado canario, teniendo en cuenta islas, barrios y tipos de vivienda.

Obra nueva en Santa Cruz de Tenerife

En el barrio de Cabo Llanos, uno de los ejes de expansión de la capital tinerfeña, la mayoría de promociones recientes ofrecen pisos de entre 80 y 120 m², con terrazas, piscinas comunitarias y garaje en edificio moderno. Los precios parten de 2.500 €/m², con posibilidad de elegir acabados y personalizar cocinas y baños. La entrega, si es sobre plano, puede demorarse hasta 24 meses. La zona ofrece buenas expectativas de revalorización, aunque al principio carece del ambiente consolidado de barrios tradicionales.

Vivienda usada en Vegueta, Las Palmas de Gran Canaria

Vegueta es el núcleo histórico por excelencia, con viviendas centenarias y patio canario, pero requiere habitualmente rehabilitaciones integrales. El precio por metro cuadrado es inferior a la obra nueva del extrarradio, aunque los costes de la reforma pueden ascender hasta igualar el valor de mercado de una vivienda a estrenar. Sin embargo, la exclusividad de la ubicación, la cercanía a centros culturales y la posibilidad de rentabilización turística son valores añadidos.

Compra en zonas turísticas: Playa de las Américas y Puerto del Carmen

En enclaves turísticos, predominan los apartamentos usados orientados al alquiler vacacional. Si bien el precio por metro cuadrado es alto, la oferta de obra nueva es muy limitada, y las opciones disponibles tienden a precios premium. La vivienda usada puede estar más deteriorada, pero la ubicación es difícil de igualar por las nuevas promociones.

La importancia de contar con asesoramiento profesional

La compra de vivienda, especialmente en un mercado insular y turístico como el canario, implica riesgos e incertidumbres. Un asesor inmobiliario colegiado, un arquitecto técnico o un abogado especializado pueden detectar cargas ocultas, problemas de registro, comunidades morosas o riesgos urbanísticos, además de ayudar a valorar la rehabilitación de la vivienda usada frente al coste de la obra nueva.

Además, estos profesionales pueden actuar de intermediarios en la negociación, optimizar la fiscalidad de la operación y garantizar que todos los trámites se cumplen conforme a la legislación vigente. En el caso de extranjeros o no residentes, su papel resulta aún más relevante para superar las barreras idiomáticas y legales.

Preguntas frecuentes al comprar una vivienda en Canarias

¿Qué ventajas fiscales existen en Canarias?
El régimen fiscal canario permite tipos impositivos más bajos que en la península. El IGIC es del 7% frente al 10% del IVA peninsular, y el ITP suele fijarse en el 6,5%. Además, existen bonificaciones por vivienda habitual o para jóvenes compradores.
¿Cómo afecta el clima a la elección de la vivienda?
El clima de Canarias, suave y con temperaturas constantes, permite que viviendas con orientación diversa sean plenamente cómodas. Sin embargo, en zonas altas o expuestas a los vientos alisios, es recomendable revisar el aislamiento y la protección contra la humedad, especialmente en viviendas antiguas.
¿Es posible obtener financiación extranjera para comprar en Canarias?
Sí. Las entidades bancarias locales están habituadas a clientes residentes y no residentes, especialmente en zonas turísticas. Es habitual solicitar mayor aportación inicial y garantizar el origen de fondos.
¿Resulta rentable comprar para alquilar?
El mercado de alquiler, especialmente en zonas turísticas o núcleos universitarios, es estable y rentable. No obstante, la normativa sobre alquiler vacacional es muy restrictiva y varía según cada ayuntamiento, por lo que conviene informarse previamente.

Comprar para reformar en Canarias: ¿una alternativa intermedia?

En la última década ha aumentado el interés por la compra de viviendas usadas para su rehabilitación integral. Esta estrategia combina parte de las ventajas de la vivienda usada (ubicación, precio, variedad) con la posibilidad de adaptar y renovar el inmueble siguiendo criterios modernos de diseño y eficiencia.

Ventajas de comprar para reformar

Amplias posibilidades de personalización, adaptando la vivienda a las preferencias y necesidades del comprador
Revalorización significativa tras una reforma eficiente y bien planificada
Acceso a ubicaciones únicas o singulares, donde la obra nueva es inexistente

Desafíos y riesgos

Nec esidad de gestionar licencias, proyectos y dirección de obra
Presupuesto difícil de certificar a priori, debido a posibles problemas estructurales ocultos
Gestión de residuos, adaptación a la normativa de patrimonio (si aplica) y posible necesidad de reubicar inquilinos previos

Perspectivas de futuro en el mercado inmobiliario canario

El desarrollo urbanístico en las islas sacrifica la cantidad de obra nueva en favor de la conservación del entorno. Por ello, se espera que:

La vivienda usada siga representando el grueso de las transacciones, aunque las promociones de alta calidad en enclaves estratégicos mantendrán un mercado muy activo y competitivo.
Las políticas públicas fomentarán la rehabilitación de barrios y el aumento de la eficiencia energética en el parque residencial existente.
El envejecimiento de la población y la demanda internacional canalicen la promoción de viviendas accesibles y residenciales en ciudades costeras y localidades pequeñas.

Conclusión: ¿obranueva o segunda mano en Canarias?

La elección entre vivienda de obra nueva o usada en Canarias depende de los objetivos, el presupuesto, la urgencia, las preferencias de ubicación y la predisposición a la reforma o la personalización.

La obra nueva ofrece seguridad, tecnología, confort y garantías, mientras que la vivienda usada brinda localizaciones inigualables, precios más accesibles y gran potencial de revalorización tras una reforma adecuada. Cada caso requiere analizar todas las variables, consultar a profesionales y revisar tanto la calidad de la construcción como la disponibilidad de servicios en la zona.

Comprar una vivienda en Canarias es, en cualquier caso, una excelente inversión en calidad de vida, bienestar y patrimonio. Tomar la decisión correcta tras un exhaustivo análisis será la clave del éxito.

Referencias y recursos para profundizar

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