Beneficios y costes fiscales al comprar una casa en Canarias

Canarias se posiciona como uno de los destinos preferidos para invertir en el sector inmobiliario dentro de España, especialmente por su singularidad geográfica, calidad de vida, clima excepcional y, por supuesto, una serie de ventajas fiscales atractivas. Sin embargo, antes de dar el paso hacia la adquisición de una vivienda en las Islas Canarias, es fundamental conocer minuciosamente tanto los beneficios como los costes fiscales implicados en este proceso. A través de este artículo exhaustivo y actualizado, te guiaremos paso a paso por todos los aspectos fiscales esenciales, para que puedas tomar una decisión informada y fructífera.

Introducción al mercado inmobiliario en Canarias

Existen numerosos factores que impulsan la demanda de viviendas en Canarias. Su extraordinario clima subtropical, patrimonio natural, conexiones internacionales y calidad de vida hacen de estas islas un lugar idóneo tanto para residir como para invertir. El mercado inmobiliario canario ha experimentado un auge sostenido, tanto por residentes locales como extranjeros que buscan segunda vivienda o una propiedad para obtener rentabilidad por alquiler vacacional.

Sin embargo, para comprender los beneficios y los costes fiscales asociados a la adquisición de un inmueble en Canarias, es imprescindible contextualizar la especificidad fiscal de este territorio. Canarias posee un régimen económico y fiscal propio, diferente al del resto de España, basado en su Régimen Económico y Fiscal (REF). La fiscalidad canaria se diferencia especialmente en aspectos como el tipo impositivo y ciertos impuestos exclusivos.

Contexto fiscal único de Canarias

El REF reconoce y protege la situación ultraperiférica de las islas, lo que se traduce en un conjunto de normas fiscales singulares, orientadas a fomentar el desarrollo económico y social de Canarias. Entre los principales elementos diferenciadores destacan:

• La existencia del IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), que sustituye al IVA peninsular.
• Tipos impositivos notablemente más bajos en algunos impuestos.
• Deducciones y bonificaciones fiscales excepcionales para residentes y empresas.
• Burocracia específica respecto a los tributos cedidos y a la forma de liquidarlos.

¿Qué es el IGIC y cómo difiere del IVA?

El IGIC es el principal tipo impositivo indirecto en Canarias. Mientras el IVA resultado del resto de España es del 21% para el tipo general, el IGIC tiene un tipo general del 7% y tipos reducidos para algunas actividades. Para la compra de viviendas, esto supone un ahorro fiscal considerable frente al resto del territorio nacional.

Esta diferencia en la imposición indirecta otorga a Canarias una notable ventaja no sólo en la adquisición de inmuebles, sino en el coste de vida en general.

Impuestos asociados a la compra de vivienda en Canarias

A continuación, desglosamos los tributos que recaen sobre el comprador de un inmueble en Canarias, esclareciendo sus particularidades y requisitos específicos.

1. IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) en la compra de viviendas nuevas

Cuando se compra una vivienda de nueva construcción a un promotor o empresa constructora, el comprador debe abonar el IGIC, en lugar del IVA que aplicaría en la Península y Baleares. El tipo general del IGIC aplicable es del 7% sobre el precio de compra. No obstante, para viviendas protegidas o acogidas a regímenes especiales, pueden aplicarse tipos reducidos, habitualmente del 3%.

• Ejemplo: Una vivienda nueva en Gran Canaria con precio de venta de 200.000 €. El IGIC aplicable sería del 7%, con lo cual el coste fiscal ascendería a 14.000 €.

2. ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) en vivienda de segunda mano

La adquisición de viviendas de segunda mano (usadas) está sujeta al pago del ITP. En Canarias, el tipo general del ITP es del 6,5%. Este impuesto recae sobre el comprador y se calcula sobre el valor real de la compraventa.

• Ejemplo: Compra de una vivienda de segunda mano por 180.000 € en Tenerife. ITP a pagar: 180.000 x 6,5% = 11.700 €.

Recuerda que este impuesto lo liquida el comprador en la Agencia Tributaria Canaria en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de firma de la escritura.

3. Actos Jurídicos Documentados (AJD)

En las Islas Canarias, el tipo general de AJD para la compra de vivienda suele ser del 1%. Si la operación está sujeta y no exenta de IGIC, la aplicación de AJD suele ser más restringida que en la Península. Es fundamental analizar, con un asesor, si tu compra está obligada a este gravamen.

• Ejemplo: Si la compra de una vivienda nueva de 200.000 € está sujeta a AJD (1%), se deberán abonar 2.000 € adicionales.

4. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)

Este impuesto municipal afecta principalmente al vendedor, aunque puede acordarse lo contrario en el contrato de compraventa. Grava el incremento de valor de los terrenos urbanos durante el tiempo que han estado en propiedad. Cada ayuntamiento determina su coeficiente aplicable y bonificaciones particulares.

• Ejemplo: Si un inmueble ha experimentado un incremento sobre el valor catastral de su suelo de 20.000 € en los años de tenencia, la plusvalía se calculará sobre esa base y el coeficiente fijado por el Ayuntamiento correspondiente.

No obstante, el comprador debe informarse de si existe en el municipio alguna ordenanza que establezca la reversión del pago en caso de impago por parte del vendedor.

5. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

En Canarias, el IBI es un tributo municipal anual. El sujeto pasivo es el propietario a fecha 1 de enero de cada año. Su cuantía varía en función del valor catastral del inmueble y el tipo aprobado por el Ayuntamiento.

6. Otros gastos e impuestos asociados

Al margen de los principales tributos, la compra de una vivienda implica el pago de otros conceptos fiscales y administrativos, como:

• Notaría y Registro de la Propiedad: Costes notariales y registrales por la escritura y la inscripción del inmueble.
• Tasación: Si la compra se financia mediante hipoteca, la tasación es obligatoria y tiene un coste fiscal asociado.
• Cualquier licencia municipal específica, en caso de reformas posteriores.

Beneficios fiscales específicos de Canarias

La compra de vivienda en Canarias no sólo se caracteriza por tener costes fiscales más bajos, sino que además permite acceder a deducciones y bonificaciones específicas, tanto para residentes como para ciertos perfiles familiares o sociales.

1. Tipos reducidos de IGIC en vivienda protegida

El IGIC reducido (3%) es aplicable a la adquisición de viviendas acogidas a algún régimen de protección pública, lo que representa un ahorro significativo para los compradores que cumplen los requisitos.

• Este beneficio suele estar limitado a primeras viviendas habituales y a familias con ingresos que no superen determinados umbrales.

2. Deducción autonómica por adquisición de vivienda habitual

Los residentes fiscales en Canarias pueden aplicar una deducción autonómica en el IRPF por compra de vivienda habitual, siempre que cumplan con las condiciones fijadas por la Comunidad Autónoma, que suelen ser más ventajosas que la deducción estatal.

• Porcentaje de deducción: Hasta un 1,75% de las cantidades satisfechas en el año para la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. El límite depende de la base imponible y de la situación familiar.
• Compatible con otras deducciones específicas en caso de familias numerosas, personas con discapacidad o jóvenes menores de 35 años.

3. Bonificaciones para familias numerosas y personas con discapacidad

Las familias numerosas y las personas con algún tipo de discapacidad reconocida pueden acceder a deducciones, tipos reducidos o bonificaciones específicas en ciertos impuestos, como el ITP o el IGIC en el caso de vivienda habitual.

• Ejemplo: En la compra de una vivienda destinada a familia numerosa, puede aplicarse el IGIC reducido y deducciones adicionales en el IRPF.

4. Exenciones de AJD en determinados casos

Algunas transmisiones de vivienda habitual donde concurre reinversión en vivienda nueva, adquisiciones por personas con discapacidad, o afectados por ejecuciones hipotecarias pueden beneficiarse de exenciones totales o parciales del AJD, conforme a la normativa canaria vigente.

5. Incentivos para jóvenes menores de 35 años

El gobierno de Canarias ofrece diversas bonificaciones y ayudas financieras y fiscales orientadas a facilitar el acceso a la vivienda a los jóvenes que adquieren su primera residencia, muchas de ellas ligadas a límites de renta y precio de la vivienda.

Análisis comparativo: Canarias frente a la Península

La fiscalidad en la compra de vivienda en Canarias es, en términos generales, más favorable que en el resto de España, especialmente en lo relativo a la tributación indirecta y a las deducciones autonómicas. A continuación, presentamos una comparativa sintetizada de los principales impuestos:

Impuesto	Canarias	Península / Baleares
Imposición indirecta en vivienda nueva	IGIC 7% (3% protegida)	IVA 10% (4% protegida)
Vivienda de segunda mano	ITP 6,5%	ITP 6-10% (según CCAA)
Actos Jurídicos Documentados	1% (casos específicos)	0,5-1,5% (según CCAA)
Deducción autonómica IRPF	Hasta 1,75%	0-1,5% (según CCAA)

Como puede observarse, el ahorro potencial por la vía impositiva es notable, especialmente para quienes adquieren vivienda habitual y pueden acogerse a las deducciones y bonificaciones autonómicas.

Aspectos prácticos: Procedimiento de compra y liquidación fiscal

La adquisición de una vivienda en Canarias sigue, en esencia, el mismo procedimiento que en el resto de España, pero es importante tener en cuenta algunas particularidades administrativas respecto a la liquidación de impuestos autonómicos y la documentación necesaria.

1. Comprobación registral y fiscal

Previo a la compra, se recomienda solicitar una Nota Simple Registral para conocer la situación del inmueble (titularidad, cargas y gravámenes) y certificar que se encuentra al corriente de pago de impuestos como el IBI.

2. Liquidación del IGIC o ITP

El impuesto correspondiente (IGIC o ITP) debe liquidarse en la Agencia Tributaria Canaria, presentando el modelo oficial junto con copia de la escritura pública de compraventa y justificante del pago. El plazo máximo para su liquidación es de 30 días hábiles a partir de la fecha de la firma notarial.

3. Trámites posteriores a la compraventa

1. Inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad.
2. Comunicación al Ayuntamiento para actualizar el recibo del IBI.
3. Cambio de titularidad de los suministros básicos (agua, electricidad, gas, etc.).
4. Pago de la plusvalía municipal (en caso de que corresponda al comprador por acuerdo).

4. Recomendaciones legales y fiscales

• Contar con la asesoría de un abogado especializado en derecho inmobiliario canario.
• Revisar si existen embargos, servidumbres o litigios pendientes sobre el inmueble.
• Solicitar información detallada sobre la situación urbanística del bien (licencias, cédula de habitabilidad, situación de la comunidad de propietarios, etc.).
• Verificar si la vivienda está sujeta a algún régimen de protección pública que limite su precio o destino.

Preguntas frecuentes sobre fiscalidad inmobiliaria en Canarias

¿Es verdad que en Canarias se paga menos impuesto al comprar una casa?

Sí. El IGIC (7%) es más bajo que el IVA (10%) de la Península en vivienda nueva, y el ITP (6,5%) también suele estar por debajo de los tipos medios peninsulares, que pueden llegar al 10% en algunas Comunidades Autónomas.

¿Debo pagar impuestos si heredo o recibo una vivienda en Canarias?

La herencia o donación de inmuebles está sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero Canarias mantiene importantes bonificaciones para sucesiones entre parientes directos, llegando en muchos casos a la exención total.

¿Qué sucede si soy extranjero y quiero comprar?

No hay limitaciones legales para que un extranjero compre vivienda en Canarias, pero sí debe obtener un NIE (Número de Identidad de Extranjero) y cumplir con la legislación fiscal aplicable. Puede estar obligado a declarar la adquisición en su país de residencia fiscal.

¿Son acumulables las deducciones autonómicas con el resto de España?

Las deducciones autonómicas en el IRPF son autónomas respecto a las estatales, pero no acumulables por el mismo concepto. Habrá que elegir la que resulte más ventajosa.

Diferencias según el destino de la vivienda: Uso residencial o inversión

No es igual comprar una vivienda para residir que para invertir, y la normativa fiscal canaria reconoce diferencias según la finalidad del inmueble.

Vivienda habitual

• Acceso a deducciones fiscales autonómicas y tipos reducidos de IGIC y/o ITP (si corresponde).
• Bonificaciones adicionales para familias numerosas, jóvenes o personas con discapacidad.
• Posibilidad de exención por reinversión en caso de transmisión de vivienda habitual anterior.

Vivienda para inversión

• No suele beneficiarse de deducciones autonómicas específicas, salvo que se destine a alquiler para vivienda habitual de terceros (alquiler social o protegido).
• En caso de alquiler vacacional, los ingresos tributan en IRPF o en Impuesto de No Residentes (IRNR) si el propietario no reside fiscalmente en España.
• Si el inmueble se revende, se tributa por la ganancia patrimonial en el IRPF o IRNR, y el comprador debe volver a liquidar el impuesto correspondiente (ITP o IGIC según proceda).

Tanto la fiscalidad directa (por la compra y tenencia) como la fiscalidad sobre los ingresos o transmisiones futuras, deben planificarse con una perspectiva global para evitar sorpresas desagradables y optimizar la inversión.

Planificación fiscal: Claves para optimizar la compra

Una adecuada planificación fiscal puede marcar la diferencia entre una operación eficiente y una gravosa. Aquí algunos consejos prácticos:

• Anticípate: Consulta con un asesor fiscal antes de firmar cualquier precontrato de compraventa.
• Verifica si puedes acogerte a tipos reducidos de IGIC/ITP, deducciones autonómicas, o bonificaciones especiales por tu perfil personal o familiar.
• Asegúrate de que la liquidación de impuestos se realiza correctamente y dentro de plazo, para evitar recargos y sanciones.
• Si compras para alquilar, infórmate de las implicaciones fiscales: tributación de los ingresos, amortizaciones y gastos deducibles, obligaciones de declaración, etc.
• Considera realizar una reinversión de vivienda habitual para beneficiarte de la exención total o parcial por ganancia patrimonial.

Costes fiscales ocultos y gastos adicionales

Aparte de los impuestos principales, existen costes asociados que deben ser contemplados en el presupuesto global de la compra:

• Honorarios de notaría: Pueden oscilar entre 600 y 1.500 € en función del precio y complejidad de la operación.
• Registro de la Propiedad: Entre 400 y 1.000 €, dependiendo del valor del inmueble.
• Gestoría: Si se contrata una, sus honorarios pueden rondar los 300-500€.
• Gastos bancarios: Si media hipoteca, hay que añadir la tasación, comisión de apertura, gastos de notaría y registro vinculados al crédito, e impuestos sobre la hipoteca (si corresponden).
• Seguro del hogar: Obligatorio si se financia la vivienda.

Impacto de la reforma fiscal de 2024 en Canarias

La última actualización fiscal, correspondiente a 2024, mantiene la estructura troncal de impuestos sobre la compra de vivienda en Canarias, aunque incluye ligeras modificaciones en los límites de deducción autonómica y tramos de renta mínimos para acogerse a ciertos beneficios, especialmente en lo relativo al acceso de jóvenes a la vivienda.

Asimismo, se han flexibilizado los criterios para la deducción por adquisición de vivienda habitual, permitiendo su aplicación a un mayor espectro de contribuyentes en ciertas islas con menor densidad poblacional o con mercados especialmente tensionados.

¿Es mejor comprar vivienda nueva o de segunda mano en Canarias?

La respuesta dependerá de las circunstancias personales y del uso previsto para la vivienda. Fiscalmente:

• La vivienda nueva aplica un IGIC del 7% (o 3% protegida) y puede tener deducciones mayores si es vivienda habitual.
• La vivienda de segunda mano tributa por ITP al 6,5%, sin posibilidad de tipos reducidos salvo bonificaciones específicas.
• En ambos casos, si se cumplen los requisitos, se pueden obtener deducciones en la parte autonómica de IRPF y bonificaciones por condición de familia numerosa, discapacidad, etc.

Además, cabe adicionalmente valorar factores no fiscales, tales como el estado del inmueble, ubicación, servicios, eficiencia energética y potencial de revalorización.

Implicaciones fiscales para no residentes en España

Los no residentes fiscales en España que adquieran vivienda en Canarias deben cumplir con las mismas obligaciones fiscales en la compra (IGIC, ITP, AJD, Notaría, etc.), pero se deben tener en cuenta aspectos adicionales:

• Obligación de declarar la adquisición en el país de residencia fiscal, si así lo exige la legislación correspondiente.
• Tributación anual por Imputación de Rentas Imobiliarias (deben abonar el Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la mera tenencia del inmueble aunque no lo alquilen).
• Si alquilan el inmueble, deben declarar las rentas obtenidas y tributar por ellas, con posibilidad de deducción de gastos sólo si residen en la UE o EEE.
• En caso de venta posterior, tributarán en España por la ganancia patrimonial, con retención en origen y obligación de presentar declaración.

Recomendamos que los no residentes contraten un gestor fiscal especializado y se informen detalladamente sobre los convenios de doble imposición entre España y su país de origen.

Trucos y consejos para reducir la carga fiscal en Canarias

Si bien la fiscalidad en Canarias es relativamente baja, existen estrategias lícitas para maximizar el ahorro:

• Elegir una vivienda de protección oficial para acceder a tipos reducidos y ayudas.
• Comprar como vivienda habitual cuando sea posible, para acceder a deducciones y bonificaciones autonómicas.
• Realizar la operación en momentos en que existan programas de ayuda o incentivos temporales del Gobierno de Canarias o los Cabildos.
• Planificar la reinversión de vivienda habitual en caso de transmisión, para beneficiarse de exenciones en el IRPF.
• Acogerse a cualquier criterio de familia numerosa, discapacidad, juventud o situación personal que permita aplicar tipos o deducciones extraordinarias.

Preguntas clave antes de comprar una vivienda en Canarias

1. ¿El inmueble es de nueva construcción o segunda mano? ¿Aplica IGIC o ITP?
2. ¿Puede beneficiarse de algún tipo reducido, bonificación o deducción por tu condición personal o el tipo de vivienda?
3. ¿El vendedor está al corriente de pago del IBI y otros tributos municipales?
4. ¿El inmueble tiene alguna carga, embargo, o limitación urbanística?
5. ¿Estás debidamente asesorado para evitar errores en la liquidación de impuestos?
6. ¿Planeas usar la vivienda como residencia habitual, alquiler o segunda residencia? ¿Tienes claro cómo te afecta fiscalmente cada opción?
7. ¿Cuál es el coste total de la operación incluyendo todos los impuestos, gastos notariales, registrales y de gestoría?
8. ¿Eres residente o no residente fiscal en España? ¿Conoces las implicaciones?

Errores a evitar en la fiscalidad al comprar vivienda en Canarias

• No liquidar a tiempo el ITP o IGIC, lo que conlleva recargos, intereses y sanciones.
• No solicitar deducciones ni bonificaciones a las que se tiene derecho por desconocimiento.
• No calcular el impacto de la plusvalía municipal si se vuelve a vender la vivienda en pocos años.
• Comprar sin haber verificado la situación de cargas, embargos o litigios en el registro de la propiedad.
• No planificar la tributación futura por alquiler, venta o transmisión hereditaria.

El papel de las ayudas públicas y subvenciones en Canarias

En paralelo a las bonificaciones fiscales, en Canarias existen ayudas directas para la compra de primera vivienda habitual, línea de avales para jóvenes y familias vulnerables, y programas de subvención para la vivienda protegida. Estas ayudas NO son incompatibles con las ventajas fiscales y pueden suponer un apoyo significativo en el acceso a la vivienda.

Cada año, tanto el Gobierno de Canarias como los cabildos y ayuntamientos publican planes de ayuda específicos, con convocatorias, plazos y requisitos concretos (nivel de renta, precio máximo de la vivienda, límite de edad, etc.).

• Ejemplo: Ayuda para la compra de primera vivienda joven, que puede incluir aval del 20% de la entrada y préstamos hipotecarios con condiciones mejoradas.

Perspectivas de futuro: ¿Cómo evolucionará la fiscalidad inmobiliaria en Canarias?

El Régimen Económico y Fiscal de Canarias está blindado por el derecho comunitario, lo que dificulta cambios sustanciales en el corto plazo. No obstante, existen debates en el sector sobre posibles ajustes en los tipos de ITP o AJD, ampliación de deducciones autonómicas o nuevos estímulos a la compra de vivienda habitual en zonas despobladas o con necesidades específicas.

A medio y largo plazo, la presión por la sostenibilidad y la eficiencia energética podría traducirse en futuras desgravaciones para viviendas con certificación energética superior o que incorporen energías renovables.

Conclusión: Decisión informada, clave del éxito

La compra de una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes de la vida. En Canarias, la combinación de clima, calidad de vida y un contexto fiscal privilegiado generan un atractivo único. Sin embargo, la clave reside en el conocimiento y la planificación: asesorarse correctamente, informarse de todos los derechos y obligaciones fiscales, y aprovechar al máximo los beneficios y deducciones a los que uno pueda acceder.

Recuerda siempre:

• Analizar con un asesor experto la fiscalidad personal y de la operación concreta;
• Consultar las normativas actualizadas de la Agencia Tributaria Canaria y tu Ayuntamiento;
• No dejar pasar plazos o documentación relevante, evitando sanciones innecesarias.

Invertir en vivienda en Canarias puede ser un paso seguro, rentable y menos gravoso fiscalmente si se realiza de manera informada. Aprovechando todas las oportunidades que el REF y las leyes autonómicas brindan, podrás asegurar que tu adquisición sea un éxito tanto a corto como largo plazo.

¡No dudes en consultar a un profesional cualificado antes de formalizar tu compra y benefíciate de todas las ventajas fiscales que te ofrece Canarias!

Fuentes y recursos útiles

• Agencia Tributaria Canaria
• Gobierno de Canarias
• Boletín Oficial del Estado
• Consejo General del Notariado
• Colegio de Registradores de España

Estos recursos te ayudarán a mantenerte informado sobre las últimas novedades fiscales y a resolver cualquier duda que puedas tener en el proceso de compra de tu futura vivienda en Canarias.